명도소송 강제집행·경매 대응 가이드｜낙찰 후 인도명령 vs 판결 집행, 무엇부터?
법도명도
2025-09-15 12:10
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명도소송 강제집행·경매, 언제 인도명령이고 언제 판결 집행일까?
점유 회수가 시급한 임대인·낙찰자를 위한 빠른 길 안내
부동산전문·민사전문 변호사 직접 진행
명도소송 800건+ · 가처분 600건+ · 강제집행 200건+
『명도소송 매뉴얼』 저자
상담 즉시 절차·서류 안내
상담 가능시간: 평일 10:00~18:00 (공휴일 휴무/12:00~13:00 점심)
핵심만 먼저: 경매 낙찰자와 임대인의 진행 경로
같은 ‘퇴거’라 해도 출발점이 다릅니다. 낙찰자는 인도명령으로, 임대인은 명도소송 → 강제집행 순서로 접근하는 것이 일반적입니다. 다음 3가지만 기억하세요.
1
경매 낙찰 후 점유자가 버티면 법원에 인도명령을 신청합니다. 불응 시 집행관이 나서서 강제집행으로 연결됩니다.
2
임대차 종료인데도 비워주지 않으면 명도소송으로 판결을 받아 집행문 발급·송달 뒤 강제집행을 신청합니다.
3
진행 전 점유이전금지가처분으로 점유 이전을 막아 분쟁을 최소화하면 전체 기간과 비용을 줄이는 데 도움이 됩니다.
인도명령 vs 판결 강제집행, 무엇이 다른가
경매 낙찰자 (인도명령)
- 대상: 낙찰 후 소유권 이전을 전제로 점유자가 버티는 경우
- 신청처: 매각법원 경매계
- 흐름: 인도명령 신청 → 결정 송달 → 불응 시 집행관 강제집행
- 포인트: 장금납부·소유권 이전 준비, 집행관 사전예고 후 일정 조율
임대인 (판결 집행)
- 대상: 임대차기간 만료·연체 등으로 건물인도가 필요한 경우
- 신청처: 관할 법원(소송) → 집행관실(강제집행)
- 흐름: 내용증명 → 점유이전금지가처분 → 소송 제기 → 승소판결 → 집행 신청
- 포인트: 집행문·판결 정본 송달, 유체동산 처리·보관료 대비
절차 한눈에: 실제 진행 타임라인
①
사전준비: 계약·연체내역·통지 내역 정리, 현황 사진/영상 확보. 필요한 경우 내용증명 발송.
②
가처분: 점유이전금지가처분으로 점유자·제3자 이전을 차단(임대인 케이스).
③
본안/신청: 임대인은 명도소송 제기, 낙찰자는 인도명령 신청.
④
결정·판결 송달 후 임의 이사 유도, 필요시 집행관 방문 일정 확정.
⑤
강제집행: 열쇠교체·운반·보관 절차 진행, 집행비용 정산 및 사후 정리.
현장에서 자주 묻는 질문
- 기간: 서류 준비와 송달, 집행관 일정에 따라 달라집니다. 사전 준비가 빠를수록 전체 소요가 줄어듭니다.
- 비용: 집행관 수수료·운반·보관 등 강제집행 비용이 별도로 발생합니다. 케이스별로 달라 상담 시 안내드립니다.
- 이사비: 임의 인도 유도를 위한 협의가 가능하나, 조건과 시기는 사건별로 판단합니다.
- 유체동산: 보관·폐기 절차를 준수해야 이후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
비용·조건 (안내)
- 변호사 선임료 200만원부터 (사건 난이도·증거 상태에 따라 상이)
- 선임 시 점유이전금지가처분 0원, 내용증명 0원
- 내용증명만 의뢰 시 20만원
- 부동산 인도 강제집행은 별도 계약
모든 조건은 무료 전화상담 시 투명하게 안내드립니다.
왜 지금 진행해야 하나
점유 문제가 길어질수록 공실·연체 손실과 시설 훼손 리스크가 커집니다. 서류·증거를 갖춘 즉시 대응은 기간과 비용을 절약하고, 불필요한 갈등을 줄입니다. 법도 명도소송센터는 내용증명부터 가처분·소송·강제집행까지 원스톱으로 안내합니다.
담당 변호사 직진행
모든 사건은 전담 변호사 1인이 책임 진행합니다. 귀하의 사건을 엄정숙 변호사가 직접 수행하면, 실무 경험이 많은 변호사를 선임하는 것이므로 유리합니다. 방송 출연과 다수 언론 기고 경력을 바탕으로 사건별 전략을 구체화합니다.
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