노후 건물 세입자 내보내기, 법이 열어 둔 문은 어디에 있나요?

건물이 오래되면 임대인은 두 가지 걱정을 한꺼번에 안게 됩니다. 하나는 사고가 나면 그 책임이 자신에게 돌아올 수 있다는 걱정이고, 다른 하나는 세입자가 머무는 한 철거나 재건축을 시작할 수 없다는 걱정입니다. 그런데 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 임차인의 거주와 영업을 안정시키기 위해 계약갱신요구권을 두고 있어서, 임대인이 건물이 낡았으니 나가 달라고 말한다고 곧바로 계약이 끝나지는 않습니다. 노후 건물 세입자 내보내기는 결국 법이 정해 둔 예외 사유에 내 사정이 들어맞는지를 하나하나 따지는 일입니다.

주택의 경우 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문). 상가의 경우에도 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 본문). 두 조문은 모두 단서에서 거절할 수 있는 사유를 호별로 열거하는데, 주택은 1호부터 9호까지, 상가는 1호부터 8호까지 있습니다. 주택에만 임대인 실거주 사유(8호)가 더 있고, 노후 건물과 직접 관련된 것은 두 법 모두 7호입니다.

7호는 임대인이 가목·나목·다목 중 어느 하나의 사유로 목적 건물(주택)의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 말합니다. 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다. 이 글은 이 가운데 나목, 곧 낡아서 위험해진 건물에 초점을 맞춥니다.

여기서 먼저 기억해 둘 점이 있습니다. 7호는 어디까지나 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 사유로 규정되어 있다는 사실입니다. 계약 기간이 한참 남은 세입자에게 7호를 근거로 당장 계약을 끝내겠다고 통보하는 것은 조문 구조와 맞지 않습니다. 아래 표에서 주택과 상가를 나란히 비교해 보겠습니다.

표에서 보듯 거절 사유 자체는 주택과 상가의 문언이 같지만, 갱신요구 기간의 끝, 법정갱신 시 존속기간, 권리금 문제에서 차이가 납니다. 특히 환산보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 넘는 상가는 제10조 제1항부터 제3항 본문까지는 적용되지만 제4항의 법정갱신 규정은 적용되지 않으므로, 기간 만료 뒤의 처리는 민법 제639조의 묵시의 갱신 여부 등을 따로 살펴야 합니다.

7호 나목은 두 요건을 한 문장으로 읽어야 합니다

나목을 읽을 때 가장 흔한 실수는 건물이 낡았다는 부분만 떼어 읽는 것입니다. 조문의 뼈대는 7호 본문에 있고, 나목은 그 본문이 요구하는 사유의 하나를 채워 줄 뿐입니다. 즉 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있고, 임대인이 그 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있어야 합니다. 두 요건은 함께 묶여 있어서 어느 한쪽만으로는 갱신거절의 근거가 되기 어렵습니다.

가목과 비교하면 나목의 성격이 더 분명해집니다. 가목은 계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우를 요구합니다. 반면 나목의 문언에는 계약 당시 고지가 요건으로 적혀 있지 않습니다. 계약할 때는 멀쩡했던 건물이 시간이 흐르며 위험해진 경우도 다룰 수 있는 구조로 읽히는 이유입니다.

그렇다고 나목의 문턱이 낮다는 뜻은 아닙니다. 안전사고 우려가 어느 정도여야 하는지, 철거·재건축 계획이 실제로 존재하고 실행 가능한지는 결국 구체적인 사실관계에 따라 법원이 판단할 영역입니다. 조문에 임대인에게 유리한 판단 기준이 수치로 적혀 있는 것도 아닙니다.

다목도 구분해 둘 필요가 있습니다. 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로, 법령상 절차에 따라 사업이 진행되는 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 처음부터 나목 하나에만 기대지 말고 가목·다목과의 관계도 함께 점검하는 편이 안전합니다.

또 하나 헷갈리기 쉬운 것이 6호입니다. 6호는 임차한 건물(주택)의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우를 정합니다. 이미 멸실되어 목적 달성이 불가능해진 상태를 말하는 6호와 달리, 나목은 아직 사용은 가능하지만 안전사고의 우려가 있는 상태에서 철거·재건축을 위해 점유를 회복하려는 경우입니다. 화재나 붕괴처럼 이미 쓸 수 없게 된 상황이라면 6호 쪽 검토가 먼저일 수 있습니다.

계약 기간이 남았는데 위험하다면 당장 해지할 수 있을까요?

상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 결론부터 말하면 7호 나목은 갱신거절 사유이므로, 계약 기간 중에 이 조항만을 근거로 일방적으로 계약을 해지할 수 있다고 보기는 어렵습니다. 법이 정한 구조는 임차인이 갱신을 요구하면 정당한 사유가 있을 때 거절할 수 있다는 것이지, 임대인이 원하면 언제든 계약을 끝낼 수 있다는 것이 아니기 때문입니다. 계약 기간 동안에는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다는 민법 제623조의 원칙도 그대로 살아 있습니다.

그렇다면 기간 중의 선택지는 무엇일까요. 현실적인 경로는 세입자와의 합의해지입니다. 이사 비용, 영업 손실, 남은 기간 동안의 거주·영업 이익 등 세입자가 감수하는 불이익을 보상으로 메워 주고 퇴거 시점을 정하는 방식입니다. 합의가 되면 퇴거일, 보증금 반환 시기와 방법, 원상회복 범위, 남은 짐의 처리, 약속을 지키지 않았을 때의 조치를 서면에 구체적으로 적어 두어야 나중 다툼을 줄일 수 있습니다.

여기서 3호와의 구분이 필요합니다. 3호는 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우를 갱신거절 사유로 정한 것입니다. 즉 3호 역시 갱신 국면에서 작동하는 조항입니다. 기간 중에 보상을 주고 계약을 앞당겨 끝내는 합의해지와, 만료를 앞두고 갱신요구를 거절하기 위한 3호의 합의 보상은 시점과 법적 성격이 다르므로 합의서에 어느 쪽인지 분명히 적어 두는 것이 좋습니다.

위험이 급박한데 세입자가 합의에 응하지 않는 경우도 있습니다. 이때 임의로 전기나 수도를 끊거나 출입문을 막는 방식은 새로운 분쟁과 별도의 책임 문제를 부를 수 있으므로 피해야 합니다. 안전 조치가 필요한 부분은 임대인의 유지 의무 범위에서 보수·보강을 하면서 그 과정을 기록으로 남기고, 갱신 국면이 오면 7호 나목을 근거로 절차를 밟는 것이 원칙적인 순서입니다.

통지 기간을 놓치면 계약이 다시 이어집니다

7호 나목의 요건을 갖추었더라도 통지 시기를 놓치면 결과가 달라집니다. 주택은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간, 곧 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인도 이 기간에 갱신거절의 통지나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(제6조 제1항). 이렇게 법정갱신된 경우 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항).

상가는 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있습니다(제10조 제1항). 임대인이 그 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이때 존속기간은 1년으로 봅니다(제10조 제4항). 앞서 본 것처럼 환산보증금 초과 상가에는 제4항이 적용되지 않으므로 계약 형태부터 확인해야 합니다.

주택에서는 갱신요구권의 횟수도 확인해야 합니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3 제2항). 세입자가 이미 한 번 갱신요구권을 써서 연장된 계약이라면 그다음 만료 때에는 갱신요구권이 남아 있지 않으므로, 7호 나목 같은 정당한 사유를 다시 따질 필요 없이 제6조 제1항의 통지 기간을 지켰는지가 쟁점이 됩니다. 상가는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 갱신요구권을 행사할 수 있으므로(제10조 제2항), 누적 기간 계산이 먼저입니다.

1. 건물 상태 기록과 전문 점검균열·누수 사진, 보수 이력, 전문기관의 점검·진단 결과를 모아 안전사고 우려를 객관적으로 정리합니다.
2. 철거·재건축 계획의 구체화설계 의뢰, 공사 일정, 자금 계획 등 건물의 전부 또는 대부분을 철거·재건축하려는 계획의 실체를 문서로 만듭니다.
3. 기간 안의 갱신거절 통지주택은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가는 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 안에 도달이 증명되는 방식으로 거절 사유를 적어 보냅니다.
4. 만료 후 불응 시 가처분과 명도소송점유이전금지가처분으로 점유 상태를 묶어 두고, 계약 종료를 원인으로 한 명도소송을 제기합니다.
5. 판결 후 강제집행집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 진행됩니다(민사집행법 제258조 제1항).

통지는 보냈다는 사실보다 상대방에게 도달했다는 사실이 중요합니다. 도달일을 기준으로 기간 안에 들어갔는지를 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 기간 마지막 날에 맞춰 보내기보다 넉넉한 시점에 보내는 편이 안전합니다.

통지서에는 7호 나목을 근거로 갱신을 거절한다는 뜻과 함께, 안전사고 우려의 내용과 철거·재건축 계획의 개요를 적어 두는 것이 바람직합니다. 처음 통지부터 거절 사유를 구체적으로 밝혀 두면, 나중에 소송에서 사유를 바꾸어 끼워 맞춘 것이 아니라 처음부터 일관된 이유였다는 점을 보여 주는 자료가 됩니다.

상가라면 권리금 문제까지 7호 해당 여부에 달려 있습니다

상가 임대인에게 노후 건물 세입자 내보내기가 특히 까다로운 이유는 권리금 때문입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 1호부터 4호까지의 방해 행위는 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 행위로 규정되어 있습니다.

그런데 같은 항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 7호가 제10조 제1항 각 호 중 하나이므로, 7호 나목에 해당하는 사유가 있다면 방해 금지 규정이 적용되지 않는 구조입니다. 반대로 7호 해당성이 부정되면 임대인이 주선된 신규임차인과의 계약 체결을 거절한 행위가 방해 행위로 평가될 수 있고, 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(같은 조 제3항). 결국 7호 해당 여부가 명도뿐 아니라 권리금 분쟁의 결론까지 좌우할 수 있습니다.

이 판단은 조문만으로 결론이 나지 않습니다. 건물 상태가 어느 정도인지, 철거·재건축 계획이 얼마나 구체적인지, 거절 이후 실제로 공사가 진행되었는지 같은 사정이 함께 고려될 가능성이 큽니다. 따라서 임대인은 7호에 해당하니 권리금은 걱정할 필요가 없다고 단정하기보다, 해당성이 다투어질 수 있다는 전제에서 자료를 쌓아야 합니다. 제10조의4는 환산보증금을 초과하는 상가에도 적용되는 조문으로 열거되어 있으므로 보증금 규모가 크다고 해서 권리금 문제가 사라지는 것도 아닙니다.

실무에서는 임차인이 신규임차인을 주선하겠다고 연락해 오는 시점이 중요한 갈림길입니다. 이때 거절 사유를 말로만 전하지 말고, 이미 보낸 갱신거절 통지와 안전 점검 자료, 재건축 계획을 근거로 서면 답변을 남겨 두는 것이 좋습니다. 또 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸하므로(같은 조 제4항), 명도가 끝난 뒤에도 상당 기간 분쟁 가능성이 남는다는 점을 염두에 두어야 합니다.

세입자가 자주 하는 말, 조문으로 판정해 보면

노후 건물 명도 현장에서 세입자 쪽 반응은 대체로 몇 가지로 모입니다. 감정적으로 맞서기보다 각 주장이 조문상 어디에 걸리는지 차분히 정리해 두면 협상과 소송 모두에서 흔들리지 않을 수 있습니다.

안전사고 우려는 무엇으로 보여 줘야 하나요?

나목 요건을 뒷받침할 자료는 사실상 임대인이 준비해야 하는 경우가 많습니다. 세입자는 아직 살 만하다거나 장사할 만하다고 주장하기 쉽고, 법원은 양쪽 자료를 비교해 판단하게 됩니다. 따라서 오래된 건물이라는 인상보다는 사고 위험을 보여 주는 객관적 자료를 시기별로 쌓아 두는 것이 중요합니다.

• 전문기관 점검·진단 결과관계 법령에 따른 안전점검이나 구조 진단 결과서입니다. 보수·보강 필요 의견이나 사용 제한 권고가 있다면 핵심 자료가 됩니다.
• 상태 사진과 영상균열의 폭과 길이, 누수 흔적, 외장재 탈락, 철근 노출 등을 촬영 날짜가 드러나게 주기적으로 기록합니다.
• 보수 이력과 견적반복해서 보수했는데도 문제가 재발했다는 흐름을 보여 주는 견적서와 공사 내역을 모읍니다.
• 사고·민원 기록낙하물, 누전, 관리사무소나 이웃의 민원, 행정기관의 안내나 요청 등 위험이 현실화된 흔적입니다.
• 철거·재건축 계획서설계 의뢰, 공사 일정, 자금 조달 계획, 시공사 협의 내용 등 계획의 실체를 보여 주는 서류입니다.
• 통지와 답변 서류갱신거절 내용증명과 도달 증명, 세입자의 답변, 주고받은 문자 등 절차 준수를 보여 주는 기록입니다.

자료는 많이 모으는 것보다 일관되게 연결되는 것이 중요합니다. 예를 들어 점검 결과에서 지적된 부위를 사진과 보수 이력으로 연결하고, 그 문제가 부분 보수로는 해결되기 어렵다는 판단이 철거·재건축 계획으로 이어졌다는 흐름을 보여 주는 방식입니다. 점검 자료는 누가, 언제, 어떤 방법으로 작성했는지가 드러나야 신뢰를 얻기 쉽습니다.

반대로 조심해야 할 모습도 있습니다. 갱신거절 통지 이후 오랫동안 아무 공사 준비도 하지 않거나, 세입자를 내보낸 뒤 곧바로 비슷한 조건으로 새 임차인을 들이는 모습은 거절 사유의 진정성을 의심받는 근거가 될 수 있습니다.

거절 뒤에도 버틴다면, 명도소송과 강제집행 흐름

기간이 만료되었는데 세입자가 퇴거하지 않으면 그때부터는 명도 절차입니다. 기본 순서는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행입니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 하는 것이므로(민사집행법 제300조 제1항), 점유이전금지가처분은 소송 도중 점유가 다른 사람에게 넘어갈 위험에 대비하는 수단입니다.

소송에서는 계약이 적법하게 종료되었는지, 곧 임차인의 갱신요구를 7호 나목으로 정당하게 거절했는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 앞서 모은 점검 자료와 계획서, 통지 서류가 여기서 그대로 증거로 쓰입니다. 보증금 반환 준비 상황도 미리 정리해 두세요.

판결을 받은 뒤에도 세입자가 나가지 않으면 강제집행을 신청합니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(민사집행법 제258조 제1항), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(같은 조 제2항). 짐 반출도 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월 정도를 예상합니다.

법도종합법률사무소 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』의 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 명도 사건 800건 이상과 가처분 600건 이상을 수행했습니다. 선임료는 200만원부터이며 사건에 따라 달라지고, 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원입니다. 인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등 법원 실비는 대략 50만~100만원 수준이며, 강제집행은 별도 계약입니다. 방문 없이 전화로 선임할 수 있고 전국 사건을 진행하므로, 건물이 멀리 있어도 02-591-5657로 먼저 상담해 보시기 바랍니다.

노후 건물 명도, 자주 묻는 질문 3가지