집을 팔 때 전세 세입자 문제가 유독 꼬이는 이유

평소의 전세 세입자 내보내기는 임대인 한 사람과 세입자 한 사람 사이의 문제입니다. 계약이 끝나면 보증금을 돌려주고 집을 넘겨받는 구조라, 통지 날짜만 잘 지키면 큰 다툼 없이 정리되는 경우가 많습니다. 그런데 집을 파는 순간 당사자가 셋으로 늘어납니다. 지금의 집주인인 매도인, 곧 집주인이 될 매수인, 그리고 그 집에 살고 있는 세입자입니다. 세 사람의 일정표가 서로 다른 기준으로 돌아가면서 문제가 시작됩니다.

매수인은 잔금일에 맞춰 이사를 계획합니다. 세입자는 계약 만료일을 기준으로 움직입니다. 만료 전 몇 달 사이에 갱신을 요구할지, 새 집을 구할지를 정하고, 보증금을 돌려받아야 다음 집의 잔금을 치를 수 있습니다. 매도인은 매매대금이 들어오는 날과 보증금을 내주는 날이 맞아야 자금 계획이 성립합니다.

이 세 날짜 가운데 하나만 어긋나도 연쇄적으로 흔들립니다. 세입자가 갱신요구 기간 안에 연장을 요구했는데 거절할 정당한 사유가 없다면 매수인은 예정대로 입주하지 못합니다. 매수인이 입주를 전제로 매매계약을 맺었다면 매도인은 매수인과의 관계에서도 곤란해집니다. 반대로 세입자가 나가기로 해 놓고 보증금을 제때 받지 못하면, 세입자 역시 집을 비워 줄 수 없는 사정이 생깁니다.

그래서 매매 중인 집의 명도 문제는 조문 하나로 풀리지 않습니다. 갱신요구권과 거절 사유, 임대인 지위의 승계, 보증금 반환과 인도의 관계를 한 장의 달력 위에 올려놓고 봐야 합니다. 먼저 세 사람이 법적으로 어떤 자리에 서 있는지 정리한 뒤, 날짜별로 무엇을 확인해야 하는지 차례로 살펴보겠습니다.

갱신요구 기간과 잔금·등기 날짜는 어떻게 겹치나

주택 세입자의 계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 근거합니다. 이 조항은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 거절할 수 있는 사유는 같은 항 각 호에 열거되어 있고, 그중 매매와 가장 밀접한 것이 제8호의 실거주 사유입니다.

제8호의 문언은 "임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"입니다. 여기서 주어는 어디까지나 '임대인'입니다. 매수인이 아무리 확실한 입주 계획을 갖고 있어도, 세입자의 갱신요구가 들어온 시점에 매수인이 아직 임대인의 지위에 있지 않다면 그 계획을 누구의 사유로 볼 것인지가 문제로 남습니다. 매매 중인 집의 명도에서 가장 자주 다퉈지는 지점이 바로 여기입니다.

한편 같은 법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정합니다. 전세 세입자는 대개 입주와 전입신고를 마쳐 제3조 제1항의 대항력을 갖추고 있으므로, 소유권이전등기를 마친 매수인은 기존 전세계약의 임대인 자리를 이어받게 됩니다. 보증금 반환 의무도 새 임대인에게 넘어간다는 것이 대법원 판결의 취지여서, 등기 이후에는 매수인이 세입자를 상대로 임대인으로서 권리를 행사하고 의무를 부담하는 구조가 됩니다.

결국 날짜의 순서가 결론을 가릅니다. 등기가 갱신요구 기간이 열리기 전에 끝나는지, 기간 중에 끝나는지, 만료 직전에야 끝나는지에 따라 누가 거절 통지를 해야 하고 누구의 실거주를 내세울 수 있는지가 달라질 수 있습니다. 아래 표는 매매 현장에서 흔히 만나는 세 가지 배치를 정리한 것입니다. 각 칸은 일반적인 방향을 보여 주는 것이고, 실제 사건에서는 통지 내용과 증거에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

표에서 보듯 가장 깔끔한 배치는 첫 번째입니다. 매수인이 갱신요구 기간이 열리기 전에 소유권을 넘겨받으면, 그때부터는 매수인 자신이 임대인이므로 실거주 사유를 스스로 주장할 수 있는 구조가 됩니다. 물론 실거주 사유가 받아들여지려면 실제로 거주하려는 의사가 뒷받침되어야 하고, 그 판단은 개별 사실관계에 따릅니다. 두 번째 배치는 결론이 사안마다 달라질 수 있는 영역이어서, 매매계약 단계에서 이 상황이 생기지 않도록 일정을 짜는 것이 최선입니다.

만료일 역산 달력, 매매 일정은 이렇게 짭니다

날짜 설계는 세입자의 계약 만료일에서 거꾸로 계산하는 것에서 시작합니다. 아래 흐름은 계약 만료일을 기준으로 매도인과 매수인이 각 시점에 해야 할 일을 정리한 것입니다.

1. 1
   만료 6개월 전 이전계약서와 갱신 이력 확인
   지금 계약이 최초 계약인지, 이미 갱신요구권을 행사해 갱신된 계약인지 확인합니다. 세입자에게 이사 계획을 묻고, 답을 문자나 서면으로 남겨 둡니다.
2. 2
   매매계약 체결 단계잔금·등기일 배치
   가능하면 잔금과 소유권이전등기를 갱신요구 기간이 열리기 전으로 잡거나, 세입자와의 퇴거 합의가 먼저 이루어지도록 계약 조건을 짭니다.
3. 3
   만료 6개월 전 ~ 2개월 전갱신요구·거절 통지 구간
   세입자가 갱신을 요구하면 그 시점의 임대인이 거절 사유를 검토합니다. 거절하려면 이 기간 안에 도달을 증명할 수 있는 방법으로 통지합니다.
4. 4
   계약 만료일보증금 반환과 인도
   보증금 반환과 집 인도를 같은 날 맞바꾸는 구조로 준비합니다. 매수인 잔금을 반환 자금으로 쓸 계획이라면 결제 순서를 미리 정합니다.
5. 5
   세입자가 응하지 않을 때명도 절차 착수
   명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서로 진행합니다. 매수인의 입주 일정도 이에 맞춰 다시 조정해야 합니다.

이 흐름에서 특히 조심할 부분은 세 번째 구간입니다. 임대인이 이 기간에 갱신거절 통지나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않으면, 제6조 제1항에 따라 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이렇게 법정갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보고(제6조 제2항), 세입자는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2). 반대로 임대인 쪽에서 이 기간 중 마음대로 계약을 끝낼 수는 없으므로, 매수인의 입주 계획은 상당 기간 미뤄질 수 있습니다.

또 하나, 세입자의 갱신요구 기간과 임대인의 갱신거절 통지 기간은 같은 구간이지만 성격이 다릅니다. 세입자가 먼저 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유가 있어야 거절할 수 있고, 세입자가 아무 말이 없더라도 임대인이 이 기간에 통지하지 않으면 법정갱신이 됩니다. 매매 중이라는 사정은 이 규칙을 바꾸지 않습니다.

매수인이 들어와 산다는데 세입자를 내보낼 수 있을까?

매매 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 답은 매수인이 언제 임대인이 되느냐와 세입자가 언제 갱신을 요구하느냐의 선후에 달려 있습니다. 매수인이 소유권이전등기를 마쳐 임대인의 지위를 승계한 뒤에 세입자가 갱신을 요구했다면, 매수인은 자신의 실거주를 제8호 사유로 내세울 수 있는 자리에 있습니다.

문제는 등기 전입니다. 매도인이 여전히 임대인인 상태에서 세입자가 갱신을 요구하면, 매도인 본인은 그 집에 들어가 살 계획이 없습니다. 매도인이 매수인의 실거주 계획을 근거로 거절할 수 있는지, 또는 갱신요구 이후 등기를 마친 매수인이 자신의 실거주를 이유로 거절할 수 있는지는 대법원 판결을 포함해 법원의 판단이 쌓여 온 쟁점이지만, 구체적 사건의 결론은 갱신요구 시점, 거절 통지 시점, 등기 시점 같은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 이 글에서 어느 한쪽으로 단정하지 않는 이유가 여기에 있습니다.

실무에서 권하는 방법은 다툼의 소지 자체를 만들지 않는 것입니다. 매매계약을 맺기 전에 세입자의 갱신요구 기간이 언제 열리는지 먼저 계산하고, 잔금과 등기를 그 전에 끝낼 수 있는지 매수인과 협의합니다. 그것이 어렵다면 세입자와 미리 퇴거 날짜를 합의해 서면으로 남기는 것이 차선입니다. 제6조의3 제1항 제3호는 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우를 거절 사유로 두고 있어, 이사 일정과 비용을 협의로 정리하는 길도 열려 있습니다.

반대로 세입자가 이미 갱신요구권을 행사해 계약이 연장된 상태에서 집을 파는 경우라면 사정이 다릅니다. 제8호는 갱신요구를 거절하는 사유일 뿐, 이미 갱신된 계약을 중도에 끝내는 해지 사유가 아닙니다. 매수인은 연장된 계약을 그대로 넘겨받게 되므로, 입주 시점을 연장된 계약의 만료일 이후로 잡거나 세입자와 합의 퇴거를 협의해야 합니다.

이미 한 번 연장한 세입자라면 계산이 달라집니다

주택 세입자의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3 제2항). 따라서 세입자가 이미 갱신요구권을 한 번 사용해 연장된 계약이라면, 이번 만료 때는 세입자가 다시 갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 이 경우 임대인은 제6조의3 제1항 각 호의 정당한 사유를 따로 증명하지 않아도 갱신을 거절할 수 있는 구조가 됩니다. 매수인의 실거주 계획이 있어도 제8호를 둘러싼 시점 논쟁이 생길 여지가 크게 줄어드는 셈입니다.

다만 이것이 아무 때나 내보낼 수 있다는 뜻은 아닙니다. 이때의 쟁점은 제6조 제1항의 통지기간입니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신거절 통지를 하지 않으면, 갱신요구권을 이미 썼는지와 관계없이 법정갱신이 문제 될 수 있습니다. 매매 일정에 쫓겨 통지 시기를 놓치는 일이 없도록, 매도인은 매수인과의 협의와 별개로 만료일을 기준으로 통지 일정을 관리해야 합니다.

갱신요구권을 이미 썼는지는 생각보다 자주 다툼이 됩니다. 보증금만 조정한 경우, 말로만 연장한 경우, 법정갱신이 된 경우처럼 기록이 애매하면 세입자는 아직 갱신요구권을 쓰지 않았다고 주장할 수 있습니다. 합의 재계약인지 갱신요구권 행사인지는 당시 문자, 계약서 문구, 중개사무소 기록 등을 종합해 판단하게 되므로 매매 전에 자료를 모아 두는 것이 좋습니다.

매매 현장에서 자주 오가는 말, 무엇이 맞고 틀릴까

매매가 진행되는 동안 매도인, 매수인, 세입자 사이에는 확신에 찬 말들이 오갑니다. 그중에는 법과 어긋나는 말도 적지 않아서, 그 말을 믿고 일정을 짰다가 낭패를 보는 일이 생깁니다.

마지막 말은 특히 조심해야 합니다. 제6조의3 제5항은 임대인이 제8호 사유로 갱신을 거절하였음에도 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하도록 정합니다. 손해배상액은 거절 당시 당사자 사이에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없는 한, 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 가운데 큰 금액으로 합니다(제6조의3 제6항).

매매 중인 집에서는 이 조항이 더 복잡하게 작동할 수 있습니다. 예를 들어 매도인이 매수인의 입주 계획을 이유로 갱신을 거절했는데, 매수인이 사정이 바뀌어 입주 대신 다른 사람에게 세를 놓는다면 누가 어떤 책임을 지는지가 문제 됩니다. 조문만으로 깔끔하게 답이 나오지 않는 영역이므로, 매매계약에 매수인의 실거주 이행에 관한 약정을 두는 방안을 검토해 볼 만합니다.

보증금은 누가 돌려주고, 잔금과는 어떻게 맞출까?

주택임대차보호법 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 계약 기간이 지났다는 이유만으로 세입자의 거주가 곧바로 불법이 되는 것이 아니라는 뜻입니다. 또한 임차인의 집을 비워 줄 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 판례상 동시이행 관계로 다뤄지고, 그 바탕이 되는 동시이행의 항변권 일반 규정은 민법 제536조 제1항입니다. 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다는 내용입니다.

매매 중이라면 보증금을 돌려줄 사람이 누구인지부터 정리해야 합니다. 등기 후에는 임대인의 지위를 승계한 매수인이 반환 주체가 되는 구조이고, 만료일이 등기 전이더라도 보증금을 돌려주지 못한 채 소유권이 넘어가면 반환 의무가 누구에게 남는지 다툼이 생길 수 있습니다. 실무에서는 매매대금에서 보증금 상당액을 빼고 매수인이 보증금 반환을 떠안는 방식, 잔금 당일 매도인이 받은 잔금으로 세입자에게 반환하는 방식 등이 쓰입니다. 어느 방식이든 매매계약서에 반환 주체와 날짜, 금액 처리 방법을 명확하게 적어 두어야 나중에 서로 미루는 일이 생기지 않습니다.

이사 당일의 순서도 미리 합의해 두는 것이 좋습니다. 짐 반출 확인, 관리비 정산, 보증금 반환, 열쇠 인도, 잔금 지급과 등기 서류 교부가 같은 날 몰리기 때문입니다. 보증금 반환과 열쇠 인도를 같은 자리에서 맞바꾸고 잔금 결제는 그 뒤에 진행하는 식으로 순서를 문서에 적어 두면 현장의 혼란이 줄어듭니다.

그래도 안 나가면, 명도 절차는 이렇게 이어집니다

계약이 적법하게 끝났고 보증금 반환 준비까지 마쳤는데도 세입자가 집을 비우지 않는다면 법적 절차로 넘어갈 수밖에 없습니다. 기본 순서는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행입니다. 전세 세입자 내보내기가 소송으로 번지는 경우에도 이 순서 자체는 달라지지 않습니다.

점유이전금지가처분은 소송 도중 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘겨 판결의 실효성이 떨어지는 상황에 대비하는 절차입니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다.

매매 중인 사건에서 따로 챙겨야 할 점은 원고를 누구로 하느냐입니다. 소유권이전등기 전후로 임대인의 지위가 바뀌므로, 소를 제기하는 시점과 등기 일정에 따라 누가 원고가 되어야 하는지가 달라질 수 있습니다. 소송 도중에 소유권이 넘어가면 절차상 정리가 필요한 문제가 생길 수 있으므로, 소장을 내기 전에 등기 일정을 함께 놓고 판단해야 합니다.

판결을 받은 뒤에는 강제집행으로 점유를 되찾습니다. 민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, 같은 조 제2항은 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하도록 합니다. 집 안의 짐은 임대인이 임의로 치우는 것이 아니라 법원 소속 집행관에 의하여 반출되며, 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(같은 조 제3항). 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리므로 매수인의 입주 일정은 이 기간까지 감안해 다시 잡아야 합니다.

법도 명도소송센터에서는 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 사건을 직접 진행합니다. 공인중개사 자격도 갖추고 있어 매매계약의 잔금·등기 구조와 명도 일정을 함께 놓고 검토할 수 있고, 명도 사건 800건 이상을 다뤄 왔습니다. 비용은 선임료 200만원부터이며 사건에 따라 달라집니다. 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명 비용은 0원이고, 인지·송달료 같은 법원 실비는 별도이며, 강제집행은 별도 계약으로 진행합니다. 방문하지 않고 전화로 선임할 수 있고 전국 사건을 맡습니다. 상담은 02-591-5657로 문의하시면 되고, 무료 승소자료는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.

매매계약서에 서명하기 전 확인할 여섯 가지

지금까지의 내용을 매매계약 전 점검표로 묶었습니다. 전세 세입자 내보내기가 걸린 매매라면 아래 여섯 가지를 매도인과 매수인이 함께 확인하고, 확인 결과를 계약서 특약이나 별도 문서에 남겨 두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문