재개발 명도소송 절차에서 조합원 집주인은 어디에 서 있나

재개발 구역의 명도라고 하면 보통 조합이 현금청산 대상자나 세입자를 상대로 건물 인도를 구하는 장면을 먼저 떠올립니다. 그런데 조합원 쪽에서 나오는 질문은 결이 다릅니다. "제 집에 사는 세입자는 제가 내보내야 하나요, 조합이 알아서 하나요?", "보증금은 제가 돌려줘야 하나요, 조합이 주나요?", "계약기간이 남았는데 어떻게 하나요?" 같은 질문입니다. 조합 쪽 절차만 설명한 글로는 이 질문에 답하기 어렵습니다.

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 이 관계를 세 주체로 나눠 규정합니다. 정비사업을 시행하는 사업시행자, 종전 토지나 건축물을 가진 토지등소유자, 그리고 그 건물에 임차권 등을 가진 권리자입니다. 조합원 집주인은 조합에 대해서는 토지등소유자이고, 세입자에 대해서는 임대차계약의 임대인입니다. 두 개의 모자를 동시에 쓰고 있다는 점이 이 글 전체의 출발점입니다.

이렇게 나눠 보면 쟁점이 선명해집니다. 세입자가 언제까지 건물을 쓸 수 있는지는 제81조의 문제이고, 계약기간과 해지의 문제는 제70조①⑤의 문제이며, 보증금을 누가 내주고 최종적으로 누가 부담하는지는 제70조②③④의 문제입니다. 여기에 실제로 건물을 비우게 하는 수단, 즉 내용증명과 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행이라는 일반 명도 절차가 겹칩니다.

이 글은 조합 측의 인도 청구나 수용재결 순서, 세입자가 받을 수 있는 주거이전비·이사비 같은 보상 항목의 요건과 금액은 다루지 않습니다. 보상은 사업 조건과 세입자 개인 사정에 따라 달라지고 별도 법령이 적용되므로 숫자로 단정할 수 없기 때문입니다. 대신 조합원 집주인이 세입자와 조합 사이에서 무엇을 언제 확인해야 하는지에 집중합니다.

관리처분인가가 나면 세입자는 바로 나가야 하나요?

가장 많이 퍼져 있는 오해가 "관리처분인가가 나면 그날부터 세입자는 무조건 비워야 한다"는 생각입니다. 도시정비법 제81조①은 종전 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 "종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다"고 정합니다. 기준 시점은 인가 자체가 아니라 인가의 '고시'이고, 그 효과는 이전고시가 있는 날까지 이어지는 사용·수익의 정지입니다.

그런데 같은 조항 단서는 두 가지 예외를 둡니다. 제1호는 "사업시행자의 동의를 받은 경우", 제2호는 "「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우"입니다. 즉 고시가 있었더라도 사업시행자가 계속 사용을 동의했거나, 그 법률에 따른 손실보상이 아직 끝나지 않았다면 사용·수익 정지의 원칙이 그대로 적용되지 않습니다.

조합원 집주인 입장에서 이 조항이 주는 실무 메시지는 세 가지입니다. 첫째, 인가 고시일과 이전고시 예정 시기를 조합 공문이나 고시문으로 정확히 확인해 두어야 합니다. 둘째, 내 세입자가 손실보상 대상인지, 대상이라면 보상 절차가 어디까지 진행됐는지를 조합에 확인해야 합니다. 셋째, 조합이 세입자에게 일정 기간 사용을 동의해 준 사정이 있는지도 확인해야 예외 사유를 놓치지 않습니다.

제81조②는 사업시행자가 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다고 정합니다. 철거는 조합의 의무이고, 그 전제로 건물이 비어 있어야 하므로 조합은 이주 일정을 관리하게 됩니다. 조합원의 건물에 세입자가 남아 있으면 조합의 철거 일정이 늦어질 수 있고, 조합은 조합원에게 세입자 이주를 독려해 달라고 요청하는 경우가 생깁니다. 조합원 집주인이 세입자 문제를 조합에만 맡겨 둘 수 없는 이유가 여기에 있습니다.

한편 제81조④는 시장·군수등이 사업시행자의 철거나 철거를 위한 점유자 퇴거를 일정한 시기에 제한할 수 있다고 규정합니다. 일출 전과 일몰 후, 호우·대설·태풍·한파 등으로 중대한 재해 발생이 예상되어 기상청장이 특보를 발표한 때, 재난 및 안전관리 기본법에 따른 재난이 발생한 때, 그리고 이에 준하는 시기로 시장·군수등이 인정하는 시기입니다. 겨울철이나 장마철에 이주 일정을 잡을 때 이 제한 가능성까지 고려해 여유를 두는 것이 안전합니다.

계약기간이 남은 세입자, 2년·1년 최단기간 보장은 어떻게 되나

세입자가 가장 자주 내세우는 주장은 "계약서상 기간이 남았다" 혹은 "주택은 2년 보장"이라는 것입니다. 주택임대차보호법 제4조①은 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제9조①은 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 상가 임대차를 1년으로 봅니다(환산보증금 초과 상가는 제외). 두 조항 모두 임차인은 더 짧게 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다는 단서를 둡니다.

도시정비법 제70조⑤는 이 부분을 정면으로 다룹니다. 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대해서는 주택임대차보호법 제4조①과 상가건물 임대차보호법 제9조①을 적용하지 않고, 민법의 지상권·전세권 존속기간에 관한 일부 조항도 함께 적용하지 않습니다. 관리처분계획인가 이후에는 최단기간을 법이 보장해 주는 구조가 배제된다는 뜻입니다.

다만 여기서 한 걸음 더 나아가 "인가만 받으면 남은 약정기간이 자동으로 끝난다"고 읽어서는 안 됩니다. 제70조⑤는 최단기간으로 '보는' 규정의 적용을 배제하는 조항이지, 계약이 인가와 동시에 종료된다고 적은 조항은 아닙니다. 약정기간이 남은 계약이 실제로 어떻게 정리되는지는 제81조①의 사용·수익 정지, 제70조①의 해지권, 당사자 사이의 합의를 함께 놓고 사안별로 판단해야 합니다.

제70조①은 "정비사업의 시행으로 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 이 해지권을 가진 주체는 세입자 같은 권리자입니다. 조합원 집주인이 이 조항을 근거로 세입자와의 계약을 해지하는 구조가 아니라는 점을 기억해야 합니다. 집주인 쪽에서 계약을 정리하려면 약정기간 만료, 합의해지, 계약상 해지 사유 같은 일반 경로를 함께 검토하게 됩니다.

표에서 눈여겨볼 대목은 세 번째 줄입니다. 제70조⑤가 임대차보호법 쪽에서 적용을 배제하는 조항은 주택임대차보호법 제4조①과 상가건물 임대차보호법 제9조①이고(그 밖의 배제 대상은 민법 조항), 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 제4조②와 제9조②는 배제 대상에 들어 있지 않습니다. 주택임대차보호법 제4조②는 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 결국 계약기간 문제가 풀리더라도 보증금 반환 문제가 남아 있으면 세입자는 여전히 건물을 비우지 않을 수 있는 여지가 생깁니다.

세입자 보증금은 조합이 주나요, 집주인이 주나요?

조합원 집주인이 가장 헷갈려하는 부분이 보증금입니다. 도시정비법 제70조②는 제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 "전세금ㆍ보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다"고 정합니다. 즉 정비사업 때문에 임차 목적을 달성할 수 없게 된 세입자는 임대인인 집주인과 별도로 사업시행자를 상대로도 보증금 반환청구권을 행사할 수 있는 길을 가집니다.

그러나 이 조항을 "조합이 세입자 보증금을 대신 책임진다"로 읽으면 곤란합니다. 문언은 세입자가 사업시행자에게 '행사할 수 있다'는 것이고, 사업시행자가 모든 세입자에게 먼저 보증금을 지급하여야 한다고 적은 조항이 아닙니다. 또 이 조항이 집주인의 보증금 반환 의무를 없앤다고 정한 것도 아니므로, 세입자가 집주인에게 먼저 반환을 요구해 오는 상황도 대비해야 합니다.

조합이 실제로 보증금을 내준 경우의 흐름은 제70조③④가 정합니다. 반환청구권의 행사로 "해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있다"(③). 그리고 사업시행자는 구상이 되지 아니하는 때에는 해당 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있고, 이 경우 "압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다"(④). 흐름을 단계로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 세입자의 해지

   정비사업의 시행으로 임차권 설정 목적을 달성할 수 없게 되면 세입자는 계약을 해지할 수 있습니다(제70조①).

2. 사업시행자에 대한 반환청구

   해지할 수 있는 세입자는 보증금 등 계약상 금전의 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있습니다(제70조②).

3. 조합원에 대한 구상

   보증금을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자, 즉 조합원 집주인에게 구상할 수 있습니다(제70조③).

4. 귀속될 대지·건축물에 대한 압류

   구상이 되지 않으면 사업시행자는 조합원에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있고, 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가집니다(제70조④).

이 흐름의 결론은 분명합니다. 보증금을 조합이 먼저 내주더라도 최종 부담은 조합원 집주인에게 돌아올 수 있고, 갚지 못하면 새로 받을 대지나 건축물에 저당권과 같은 효력의 부담이 붙을 수 있습니다. 조합원 입장에서는 '조합이 해결해 주겠지'라고 기다리기보다, 세입자 보증금을 언제 어떤 재원으로 돌려줄지 계획을 먼저 세우는 편이 훨씬 유리합니다. 조합이 안내하는 이주 관련 자금 조건이 있다면 그 일정과 보증금 반환 시점을 맞추는 것도 방법입니다.

보증금과 명도의 관계도 함께 봐야 합니다. 대법원 판결은 임대차가 끝났을 때 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무를 동시이행 관계로 보는 취지입니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 보증금 반환 준비 없이 명도만 요구하면 세입자가 이 항변을 내세울 여지가 커지므로, 반환 재원을 확보해 이행을 제공할 수 있는 상태를 만들어 두는 것이 명도를 앞당기는 지름길입니다.

명도소송은 조합이 하나, 조합원 집주인이 하나

조합원 집주인의 다음 질문은 "그럼 명도소송은 누가 하느냐"입니다. 이론적으로 두 갈래가 있습니다. 하나는 사업시행자가 제81조①의 사용·수익 정지를 바탕으로 점유자에게 인도를 구하는 갈래이고, 다른 하나는 임대인인 조합원이 임대차 종료를 이유로 목적물 반환을 구하는 갈래입니다. 민법 제654조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다는 제615조를 임대차에 준용하므로, 임대차가 끝나 목적물을 반환하는 임차인은 이를 원상에 회복하여야 합니다.

어느 쪽이 원고가 되어야 하는지, 두 쪽이 모두 소를 낼 수 있는지, 조합의 소송과 조합원의 소송이 겹치면 어떻게 되는지는 사업 단계와 계약 상태, 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 달라지는 문제로 법원의 판단 영역입니다. 한 가지 답으로 단정할 수 없으므로, 소송을 시작하기 전에 조합이 해당 세입자에 대해 어떤 절차를 계획하고 있는지부터 확인해야 합니다.

실무에서 가장 피해야 할 장면은 같은 세입자에게 조합과 집주인이 서로 다른 안내를 보내는 경우입니다. 조합은 보상 절차를 이유로 기다리라고 하고 집주인은 당장 나가라고 하면, 세입자는 어느 쪽 말도 따르지 않고 버틸 명분을 얻습니다. 조합원 집주인은 세입자에게 연락하기 전에 조합의 이주 담당 부서와 일정·보상 진행 상황을 맞춰 두는 것이 좋습니다.

조합원이 직접 명도를 진행한다면, 일반 명도 사건과 마찬가지로 내용증명으로 계약 종료와 인도 요구를 분명히 하고, 점유가 다른 사람에게 넘어갈 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 거쳐 명도소송을 제기합니다. 재개발 사건이라고 해서 이 순서가 달라지지는 않지만, 청구 원인과 반박 자료에 도시정비법상 고시 여부, 손실보상 진행 상황, 보증금 반환 계획이 함께 들어간다는 점이 다릅니다.

세입자가 이렇게 말할 때, 조문으로 보는 판정

재개발 명도 과정에서 세입자가 하는 말은 대체로 몇 가지로 모입니다. 각각이 조문상 어디까지 맞는 말이고 어디부터 과장인지 정리해 두면 협상과 소송 모두에서 흔들리지 않을 수 있습니다.

"관리처분 났으니 보증금은 조합한테 받을 거고, 그 전에는 못 나갑니다."

"계약서에 2년이라고 되어 있으니 기간 끝날 때까지 삽니다."

"손실보상이 아직 안 끝났으니 계속 쓸 권리가 있습니다."

"한밤중이나 태풍 올 때 내보내는 건 안 되잖아요."

네 가지 모두 조문에 뿌리가 있는 주장이라는 점이 중요합니다. 세입자의 말을 처음부터 억지로 치부하면 협상이 끊기고, 조문이 허용하는 범위를 넘어선 부분만 정확히 짚어 줄 때 합의 가능성이 높아집니다. 판정이 애매한 부분은 결국 법원의 판단으로 넘어가므로, 그때를 대비해 조합 공문, 고시문, 보상 진행 자료, 세입자와 주고받은 문자와 내용증명을 날짜순으로 모아 두어야 합니다.

조합원 집주인의 재개발 명도소송 절차 7단계 점검표

지금까지의 내용을 조합원 집주인이 실제로 밟을 순서로 옮기면 아래와 같습니다. 앞의 세 단계는 도시정비법과 임대차 법률의 확인 단계이고, 뒤의 네 단계는 일반 명도 절차입니다. 앞 단계를 건너뛰고 곧바로 소송부터 준비하면 손실보상 미완료나 보증금 동시이행 같은 항변에 막혀 시간을 잃기 쉽습니다.

5단계 점유이전금지가처분은 민사집행법 제300조①의 요건, 즉 다툼의 대상에 관한 가처분은 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"는 요건을 갖춰야 합니다. 재개발 구역에서는 세입자가 먼저 이주하면서 지인이나 다른 사람에게 점유를 넘기는 일이 생길 수 있으므로, 점유자가 바뀔 우려가 있다면 소송 전에 검토해 두는 편이 안전합니다.

7단계 강제집행은 민사집행법 제258조에 따릅니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(①), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(②). 짐 반출도 법원 소속 집행관에 의하여 이뤄지며, 집주인이 직접 문을 열거나 물건을 치우는 방식은 허용되지 않습니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것으로 안내드리고 있어, 조합의 철거 일정에서 역산해 늦어도 언제 판결을 받아야 하는지 계산해 두어야 합니다.

비용 구조도 미리 알아 두면 계획이 쉬워집니다. 법도 명도소송센터의 선임료는 200만원부터이며 사건 성격에 따라 달라집니다. 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원으로 함께 진행하고, 인지·송달료 같은 법원 실비는 별도이며, 강제집행은 별도 계약입니다. 방문 없이 전화로 선임할 수 있고 전국 사건을 진행합니다. 내 사건이 어느 단계에 있는지 모르겠다면 02-591-5657로 고시일과 계약서 내용을 알려 주시면 순서를 함께 정리해 드립니다.

재개발 명도소송 절차, 조합원이 자주 묻는 질문