임대차 만료·연체·무단점유 상황에서는 명도소송으로 집행권원을 확보하고, 판결 확정·집행문 부여 후 강제집행으로 실효를 얻습니다. 반면, 경매에서는 매수인이 대금 완납 후 법원에 인도명령을 통해 빠르게 점유 회복을 시도하고, 불응 시 집행 단계로 이어집니다.

공통의 목표는 ‘점유 회수’입니다. 다만 출발점이 다릅니다. 임대인은 계약관계(해지·만료)를 근거로, 낙찰자는 소유권 취득(대금 완납)을 근거로 절차를 밟습니다. 상황에 맞는 경로를 초기에 정확히 선택해야 시간·비용 손실을 줄일 수 있습니다.

1) 임대차 만료·연체·무단점유

해지 통보를 명확히 남긴 뒤, 점유이전금지가처분으로 시간 벌이와 점유 이전을 차단합니다. 이어서 명도소송으로 집행권원을 확보하고, 판결 확정 후에는 강제집행으로 마무리합니다. 사건 난이도·증거 상태에 따라 세부 일정은 달라질 수 있습니다.

2) 경매 낙찰 후 점유자 거주

대금 완납 후 인도명령이 기본 축입니다. 점유자 유형(대항력 있는 임차인·무단점유자·가족 등)과 특수 권리(유치권, 법정지상권 등)를 확인하고, 필요시 협의와 집행 절차를 병행합니다. 결정 불이행 시 집행 단계에서 현장 실행력이 승부를 가릅니다.

3) 상가·권리금 이슈

상가에서는 권리금·부속물 항변이 빈번합니다. 청구취지·대상 특정, 점유자 범위 확정, 열쇠·시설물 인계 기준을 사전에 정리하면 분쟁을 줄일 수 있습니다.