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지난번 "상가명도소송 후 강제집행 3단계!"에 이어서 건물명도소송 판결문으로 강제집행 완료 이후 건물에서 반출된 임차인 소유의 물건들에 대한 매각절차를 설명드리겠습니다.

지난번 설명드린 바와 같이 건물명도소송 강제집행 3단계를 마치게 되면 임대인의 임대목적물을 반환받으시게 됩니다. 다만 보관창고로 이동된 임차인소유의 물건들을 임차인이 찾아가지 않는 경우 이에 대한 처리 문제가 남게 됩니다. 임차인이 찾아가지 아니한 물건들은 법률절차에 의하여 매각을 시키고 매각 후 금전으로 바뀌어 임차인이 지급받게 되는 것입니다. 결국 보관창고에 남아있는 임차인 소유의 물건을 환가하여 금전으로 바꾸는 처리 방법이 동산 매각절차가 되겠습니다. 매각절차가 늦어지게 되면 임대인은 보관창고비용이 계속 발생되고 손실이 증가되므로 신속히 진행하시는 것이 좋겠습니다.

Step1. 내용증명 및 매각명령 신청

건물명도소송 판결문으로 강제집행을 하면 임차인 소유의 물건들이 보관창고로 이동됩니다. 집행이후에 임대인은 보관장소를 표시하여 임차인에게 물건을 찾아가라는 요청을 하여야 하며 실무에서는 보통 내용증명서를 발송하도록 하고 있습니다. 그리고 그 발송된 내용증명서를 첨부하여 집행관사무소에 매각명령 신청을 하게 됩니다(민사집행법 제241조 제1항). 매각명령 신청에 대한 허가결정은 보통 1~2주 정도 나오고 있습니다.

Step2. 감정신청 및 매각기일 지정신청

매각허가 결정이 되면 임대인은 집행관사무소에 감정신청서를 제출하여 보관되어 있는 임차인 물건에 대한 매각금액을 결정하게 됩니다. 감정신청서는 집행관사무소에 비치되어 있습니다. 집행관사무소에서는 매각목록을 작성하고 감정을 하여 감정가를 책정하게 됩니다. 이렇게 감정가액이 결정되고 나면 임대인은 다시 매각기일 지정신청서를 집행관사무소에 제출하여야 합니다. 건물명도소송을 진행하여 판결문을 받는 데 까지는 순조롭게 진행되는 듯 하지만 실제로 집행을 해보면 이렇게 복잡한 절차를 거쳐야 하는게 현실입니다. 다음은 매각기일입니다.

Step3. 매각기일

매각기일 지정신청을 제출받은 집행관은 매각기일을 지정하여 임대인에게 통지하게 됩니다. 매각기일은 보관장소 현장에서 진행되는 경우도 있고, 매각이 잘 이루어지지 않을것 같은 물건에 대해서는 집행관 사무소에서 진행되기도 합니다.

통상 실무에서 임차인의 물건이 중고에 해당하여 입찰에 참여할 사람이 없는 경우가 많습니다. 보통 5~7회 유찰이 되면 매각대금이 거의 집행비용과 같아져서 임대인이 유찰을 거쳐 집행비용 정도로 낙찰을 받아 처분하는 경우가 대부분입니다.

오늘은 건물명도소송 이후 임차인 소유의 동산 매각절차에 대해 알아보았습니다.