오늘은 건물명도소송에서 해지사유에 관한 구체적내용을 알아보도록 하겠습니다. 지난 글에서 말씀드린것 같이 오늘 글도 법률을 잘 모르는 일반인들을 기준으로 작성되는 글이기에 내용이 어렵진 않으리라 생각합니다. 지난 시간에는 건물명도소송에서 중요한 해지사유 두가지에 대해 알아보았습니다. 이번 글에서는 상가건물임대차보호법 에서 규정하고 있는 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 권리에 대해 알아보도록 하겠습니다.

먼저 말씀드리고 싶은것은 ...

계속 연재하고 있는 본 글은 임대인을 위한 글이 아님을 말씀드립니다. 그렇다고 임차인을 위한 글도 아닙니다. 임대인과 임차인 모두를 위한 글입니다. 임대인과 임차인 각자의 권리가 무엇인지, 또 의무는 무엇인지를 명확히 규명해 드림으로써 양측은 어떤 상황에서 권리를 '주장' 할 것인지, '부탁'을 할 것인지를 구분하게 하기 위한 목적으로 글이 연재되고 있습니다. 주장을 할때와 부탁을 할때는 명확히 구분할 줄 안다면 다툼은 일어나지 않을 것을 기대하며 오늘 글을 이어갑니다.

먼저 상가건물임대차보호법 제10조를 보도록 하겠습니다.

제10조(계약갱신 요구등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

다만,다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2013.8.13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그빡의 부정한 방법으로 임차한 경우

3.서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후,훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전삭의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

보시다시피 상가건물임대차보호법 제10조는 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고 있습니다. 건물명도소송에서 계약갱신요구권이 중요한 경우가 많이 있습니다. 임차인이 계약갱신을 요구할 때는 계약기간만료 6개월전부터 1개월 전까지 해야 합니다.

만약 계약갱신을 요구하는 날이 계약만료 10일전이라면 어떻게 될까요? 당연히 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 6개월 전부터 1개월 전까지만 계약갱신 요구를 하도록 규정하고 있기 때문입니다.

10조1항의 끝부분을 보면 "정당한 사유없이 거절하지 못한다"라고 규정하고 있는것을 확인 할 수 있습니다. 즉, 임대인은 정당한 사유없이 임차인의 계약갱신 요구를 거절하지 못한다는 이이야 인데요, 바꾸어 말하면 "정당한 사유가 있으면 계약갱신을 거절할 수도 있다"는 뜻이 됩니다.

그럼 어떤 경우가 "정당한 사유"가 되어 계약갱신을 거절할 수 있을 까요?

그것은 10조1항 1호 부터 8호까지로 규정하고 있습니다. 먼저 1호를 보겠습니다.

10조1항 1호 : 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우.

보시다시피 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 월세를 밀렸다면 계약갱신요구를 할 수 없습니다. 정확히는 계약갱신요구는 할 수 있지만 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있게 되는 것입니다. 이는 임차인이 임차인으로서의 당연한 의무인 월세를 내지 않았기 때문에 규정한 항목이라 할 수 있습니다. 임대인의 계약갱신 거절이 정당해 지는 것입니다. 법은 상식안에 있습니다. 의무를 다하지 않은 임차인까지 보호하진 않는 것이죠.

지난 글에서 자세히 설명드렸습니다만, 여기서 중요한 것은 "3기의 차임액에 해당한 금액"이 연체되어야 한다는 사실입니다. 즉, 월세가 3개월 밀린것이 중요한 것이 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액이 밀려야 한다는 뜻입니다.

가령 월세가 100만원인 부동산에서 임차인이 첫번째 달에는 100만원이 밀렸고, 두번째달에는 50만원만 내고 50만원이 밀렸고, 세번째 달에는 100만원이 밀렸다면 총 연체한 차임은 250만원 입니다. 법이 말하는 3기의 차임액에 해당하는 금액이란 이경우는 300만원을 말하는 것입니다. 월세가 100만원이기 때문입니다. 그러나 이 경우 임차인은 250만원만 밀린 상황이므로 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전 안에서 계약갱신요구를 한다면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액은 300만원인데 임차인은 250만원을 연체하고 있는 경우이기 때문입니다. 즉, 임대인은 임차인이 3개월이 아니라 300만원 이상 연체한 때 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 설명입니다. 건물명도소송에서 3기에 해당하는 금액인지 3개월인지 명확하게 구분하고 이해해야 겠습니다.

여기서는 계약갱신요구를 거절하는 것에 대해 설명드리고 있습니다만, 임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체한 경우는 계약갱신요구를 거절하는 것 뿐만 아니라 계약을 해지 시킬 수도 있습니다. 계약갱신요구는 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 할 수 있는 것인데, 다른 기간이라 할지라도 3기에 해당하는 차임을 연체한 경우라면 언제든 임대인은 계약해지 통보를 할 수 있는 것입니다.

건물명도소송에서 임대인의 입장에서 계약해지는 아주 중요합니다. 반대로 임차인의 입장에서는 계약갱신요구권이 중요한 경우도 많습니다. 어느쪽이든 법을 기준으로 자신의 권리와 의무를 정확히 이해한다면 문제를 원만히 해결하는데 도움이 될 것입니다.