상가명도소송에 관해 알아보도록 하겠습니다.

오늘 글은 절차적 관점에서 일반인들을 대상으로 작성되는 상가명도소송 글입니다. 법률을 잘 모르는 일반인을 염두에 두고 작성되는 글이기에 내용이 어렵진 않으리라 생각합니다. 글은 연재형식으로 작성됩니다.

●상가명도소송 해지사유

상가명도소송에서 중요한 것은 해지사유입니다. 명도소송을 하려는데 계약이 해지 되지 않으면 소송을 할 수 없기 때문입니다. 2천건 이상의 부동산관련 소송경험에 비추어 볼 때, 상가명도소송에서 해지사유는 크게 두가지 정도로 나누어 볼 수 있습니다. 첫번째는 차임연체이고 두번째는 기간만료입니다. 이외에도 해지사유는 다양하게 많이 있지만 오늘은 큰 부분만 다루도록 하겠습니다.

-차임연체

임차인이 3기분의 차임이 연체되면 해지사유가 발생하게 됩니다. 임차인의 의무를 다하지 않았기 때문에 생기는 해지사유입니다. 여기서 중요한 것은 3기분의 차임이 연체되어야 한다는 사실입니다. 3개월의 차임이 아닙니다. 3기분의 차임연체입니다.

예를 들어 월 임대료가 100만원이라고 가정했을 때 3기에 해당하는 차임은 300만원 입니다. 만약 임차인이 첫번째 달에 100만원을 밀렸고, 두번째 달에는 50만원이 밀렸고, 세번째 달에 100만원이 밀렸다면 기간은 3개월이지만 밀린 차임은 총250만원입니다. 이 경우는 3기에 달하는 금액인 300만원이 밀린것이 아니므로 계약이 해지 되었다고 볼 수 없습니다. 몇개월 동안 차임을 밀렸느냐가 중요한 것이 아니라 300만원 이상의 차임이 밀렸느냐가 중요한 것입니다.

300만원 이상의 차임이 연체되었다면 해지 사유가 발생한 것이므로 임대인은 임차인에게 계약이 해지 되었다는 내용증명을 발송하면 됩니다. 내용증명 발송에 관해서는 다음 연재글에 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

-기간만료

상가명도소송의 해지사유 중 두번째로 많은 것이 기간만료 입니다.

기간이 만료 되었음에도 불구하고 임차인이 부동산을 인도해 주지 않는다면 명도소송을 통하여 내보내야 합니다. 그러나 상가건물임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하고 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조는 다음과 같이 정의하고 있습니다.

제 10조 1항 - 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

보시다시피 임차인이 계약이 만료되기 전 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구하면 임대은 아무리 건물이 내 소유라 하더라도 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 여기서 드는 생각은 ...

"그러면 임차인은 10년이 지나도 20년지 지나도 계속 계약갱신을 요구하면 되겠네?" 라는 생각이 들지도 모르겠습니다.

하지만 상가건물 임대차보호법은 임차인에게 부여하는 계약갱신요구권을 5년으로 제한 하고 있다는 사실을 잊어서는 안될 것입니다. 상가건물임대차보호법 제10조 2항은 5년 제한에 대해 다음과 같이 정의하고 있습니다.

제 10조 2항 - 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

​그렇습니다. 보시다시피 법이 정의하고 있는 대로 5년만 계약갱신을 요구할 수 있고 그 이 후의 기간은 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 것입니다.

상가명도소송은 계약이 해지되어야만 소송을 진행할 수 있는 것이므로 이 부분을 잘 생각해 보아야 할 것입니다.

오늘은 상가명도소송의 해지사유 중 가장많은 해지사유인 차임연체와 기간만료에 관해 알아보았습니다.