많은 비용과 시간을 들여서 명도소송을 진행하고도 집행이 되지 않아 저희 법도 명도소송센터를 방문하시는 분들이 많습니다. 그 이유는 바로 부동산점유이전금지가처분을 제대로 해놓지 않았기 때문입니다. 오늘은 명도소송에서 가처분이 "왜 중요한지"와 "그 절차"에 대해 쉽게 설명드리도록 하겠습니다.

부동산점유이전금지가처분이란?

부동산점유이전금지가처분은 명도소송 진행 중에 임차인 또는 점유자가 그 점유를 타인에게 이전할 경우(예를 들면, 무단전대차) 그 타인을 상대로 다시 소송을 제기하여야 합니다. 위와 같은 상황을 사전에 방지하여 임차인 등이 점유를 넘기지 못하게 금지하는 것이 바로 점유이전금지가처분입니다.

부동산점유이전금지가처분 요약절차

절차를 간략히 요약하면, "가처분 신청" -> "담보제공" -> "가처분 집행" 순서이고, 보통 3주면 종료하게 됩니다. 아래에서 각 절차별로 알아보겠습니다.

Step1. 가처분 신청

부동산점유이전금지가처분은 소재지 관할 법원이나 명도소송 진행 중인 법원에 신청하게 됩니다. 신청서에 첨부할 서류로는 임대차계약서, 해지를 증명하는 서류로 내용증명서, 주고받은 문자나 카톡, 녹취서 등이 있습니다. 그 이외에 부동산등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등도 준비하셔야 합니다.

Step2. 담보제공

신청서가 접수되면 법원은 보통 1주일 이내에 담보제공명령을 하게 됩니다. 이 담보제공명령은 명도소송 판결 선고 이전에 가처분으로 인해서 생길 수 있는 채무자(임차인)의 손해를 담보하기 위해 일정금액을 법원에 공탁하도록 하는 절차입니다. 좀더 쉽게 설명하자면 패소할 수도 있는 사건의 가처분을 인용하기도 하니까 돈으로 담보를 받고 인용 결정을 내려준다고 보시면 되겠습니다. 담보금 납부는 법원의 명령에 따라 현금공탁이 나오기도 하고 전부 보증보험 증권 제출로 갈음되기도 합니다. 저희 법도 명도소송센터에서는 저희만의 노하우로 거의 대부분 보증보험 증권 제출 결정을 받고 있습니다.

현금공탁이 나오는 경우는 재판상 보증 공탁서를 공탁소에 제출합니다. 공탁소는 관할 제한이 없어서 가까운 법원공탁소에 제출하면 됩니다. 첨부서류는 담보제공명령서가 되겠습니다. 공탁관이 공탁을 수락하면 은행에 공탁금을 납부하고 완료된 공탁서를 가처분 재판부에 제출하면 됩니다.

보증보험증권 제출 방식으로 담보제공명령이 나오는 경우는, 보통 '서울보증보험'과 보증계약을 체결하고, 해당 보험료를 납부하면 됩니다. 보험료는 담보제공명령서 상 금액의 0.151%입니다. 보증보험증권 발급은 3가지 방식이 있고 그 중 한가지 방식을 선택하실 수 있습니다. 본인이 신분증을 지참하고 보증보험사에 방문하거나, 공인인증서로 전자서명을 하는 방식, 위임장 및 보증보험동의서에 인감을 날인하고 인감증명서 1부를 제출하는 방식 중 한가지 방식을 선택하면 됩니다.

이렇게 담보제공을 마치면 법원은 보통 3~4일 이내에 가처분결정을 내려주게 됩니다.

Step3. 부동산점유이전가처분 집행

법원으로부터 가처분 결정을 수령하면 즉시 부동산 소재지 관할 집행관사무소에 집행신청서를 제출합니다. 유의할 점은 가처분 결정으로부터 2주 이내에 집행을 완료하여야 하며, 완료되지 아니한다면 가처분결정은 효력이 상실되어 새로 신청서를 제출하고 처음부터 다시 진행해야 합니다. 신청서가 제출되면 접수한 집행계는 집행비용 예납 안내서를 교부해 줍니다. 예납비용을 납부하면 통상 집행일 하루 전날 집행관으로부터 "다음날 몇시에 집행합니다."라는 통지를 받게 됩니다.

신청인은 집행일정에 대한 통지를 받은 후 열쇠수리공의 연락처를 집행관에게 문의해야 합니다. 현장에 문이 닫혀있는 경우 강제 개문을 해야 하기에 열쇠수리공과 증인 2명을 확보해두어야 합니다. 부동산점유이전금지가처분 당일, 집행관은 현장에 나와서 점유자를 확인하고 고시문을 부동산 내부에 붙이는 방식으로 집행을 종료하게 됩니다.

오늘은 명도소송과 함께 반드시 진행해야만하는 부동산점유이전금지가처분에 대해 알아보았습니다.