• 월세가 몇 달째 밀렸는데 내용증명에 무엇을 적어야 해지가 되는지 모르겠다
• 세입자가 몰래 다른 사람에게 가게를 넘긴 것 같은데 문장을 어떻게 써야 할지 막막하다
• 계약 만료가 다가오는데 언제까지 통지해야 갱신을 막을 수 있는지 헷갈린다
• 기간 약정이 없거나 기간이 지난 뒤에도 그냥 지내 온 세입자를 내보내고 싶다
• 인터넷에서 받은 명도 내용증명 양식이 우리 사건에 맞는 문장인지 확신이 서지 않는다

명도 내용증명 양식, 왜 종료 사유부터 정해야 할까요?

많은 임대인이 명도 내용증명 양식을 구할 때 제목, 수신인, 본문, 발신인 같은 칸부터 찾습니다. 그런데 실제 분쟁에서 문제가 되는 것은 칸이 아니라 그 안에 들어간 한두 문장입니다. 같은 "계약을 종료합니다"라는 말이라도 그 근거가 차임연체인지, 무단 전대인지, 기간 만료인지에 따라 계약이 끝나는 날이 달라지고, 뒤이어 제기할 명도소송의 청구원인도 달라집니다.

내용증명은 그 자체로 법적 효력을 만들어 내는 서류가 아니라, 해지나 갱신거절 같은 의사표시를 담아 보내고 그 내용과 발송 사실을 기록으로 남기는 수단입니다. 민법 제111조①은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 다만 도달로 어떤 효과가 생기는지는 의사표시의 종류에 따라 다릅니다. 해지의 의사표시는 도달로 곧바로 계약을 끝내지만, 갱신거절 통지는 도달해도 그날 계약이 끝나지 않고 기간이 만료되어야 끝납니다.

철회 문제도 미리 알아 두어야 합니다. 민법 제543조①은 계약이나 법률 규정에 따라 해지 또는 해제의 권리가 있을 때 그 해지나 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, ②는 "전항의 의사표시는 철회하지 못한다"고 정합니다. 해지 문장을 담은 내용증명이 도달하면, 나중에 다른 사유로 바꾸고 싶어도 앞의 의사표시를 마음대로 거둬들일 수 없습니다.

실제 사건에서는 네 사유 중 어디에 해당하는지가 애매한 경우도 많습니다. 예를 들어 상가 세입자가 차임을 연체하면서 매장 일부를 다른 사람에게 빌려준 경우에는 두 사유가 겹칠 수 있습니다. 이럴 때는 사유마다 문장을 나눠 적되, 각 사유가 따로 해지 요건을 갖췄는지 확인해야 합니다. 요건이 부족한 사유를 섞어 적으면 확실한 사유까지 흐려 보일 수 있습니다.

사유 1. 차임연체 해지, 2기와 3기를 연체액으로 적는 문장

차임연체 해지의 근거는 건물의 종류에 따라 갈립니다. 민법 제640조는 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 주택과 상가법이 적용되지 않는 일반 건물 임대차는 이 조문이 기준입니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 같은 법 제10조의8이 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고 있어 기준이 3기입니다. 상가법 제2조③은 환산보증금을 초과하는 상가에도 제10조의8을 적용하도록 열거하고 있으므로, 보증금 규모가 크다는 이유만으로 상가의 기준이 2기로 바뀌지는 않습니다.

여기서 가장 흔한 오해가 '연속 연체'입니다. 조문은 몇 달 연속으로 밀렸는지를 묻지 않고, 밀린 금액의 합계가 2기 또는 3기의 차임액에 달했는지를 묻습니다. 띄엄띄엄 밀렸어도 합계가 기준에 이르면 해지 사유가 될 수 있고, 반대로 여러 달 늦게 냈더라도 일부를 갚아 합계가 기준 아래로 내려가 있으면 그 시점에는 해지 요건을 갖추지 못할 수 있습니다. 그래서 내용증명 문장에는 "몇 개월 연속"이 아니라 "연체액 합계가 몇 기의 차임액에 달하였다"는 표현을 써야 합니다.

문장의 설득력은 월별 연체 내역표에서 나옵니다. 각 달의 차임 지급기일, 약정 차임, 실제 입금액, 미납액, 누적 연체액을 표로 정리해 별지로 붙이면, 받는 사람도 법원도 해지 요건을 갖췄는지 한눈에 확인할 수 있습니다.

예시 문장에서 가장 중요한 것은 두 번째 줄입니다. "해지할 예정입니다", "해지를 검토하겠습니다"처럼 장래의 의사만 밝히면 해지의 의사표시로 보기 어렵다는 다툼이 생길 수 있습니다. 해지하려면 현재형으로 분명하게 적고, 근거 조문도 사건에 맞는 것 하나를 고릅니다. 지급 독촉과 해지를 한 문장에 섞으면 어느 쪽 의사였는지 해석이 갈릴 수 있습니다.

효력 시점은 도달한 때입니다. 내용증명이 세입자에게 도달한 날 계약은 해지로 종료되고, 그다음부터 세입자가 건물을 계속 쓰는 것은 계약에 근거한 사용이 아니게 됩니다. 이 날짜는 이후 소장에 계약 종료일로 적힙니다. 배달증명 등으로 도달일을 남겨 두어야 합니다.

사유 2. 무단 양도·전대 해지, 사실을 특정하는 문장

민법 제629조①은 "임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고, ②는 임차인이 이를 위반한 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 양도는 임차인의 지위 자체를 다른 사람에게 넘기는 것이고, 전대는 임차인이 지위를 그대로 유지한 채 건물의 전부나 일부를 다른 사람에게 다시 빌려주는 것입니다.

이 사유의 내용증명에서 핵심은 사실의 특정입니다. 차임연체는 통장 기록으로 드러나지만, 무단 양도·전대는 임대인이 현장에서 확인한 사정을 문장으로 옮겨야 합니다. 언제부터, 누가, 건물의 어느 부분을 사용하고 있는지, 간판이나 영업 주체가 바뀌었는지, 그 사람이 누구에게 사용료를 내고 있는지 등을 확인한 범위에서 구체적으로 적습니다. 그리고 그 양도나 전대에 임대인이 동의한 적이 없다는 점을 분명히 밝혀야 합니다.

세입자가 "직원일 뿐이다", "함께 일하는 사람이다"라고 반박할 여지가 있는 상황에서 전대를 단정하면, 증명하지 못했을 때 해지 자체가 흔들립니다. 확인된 사실과 추정을 나눠 적고, 현장 사진이나 영업 표시처럼 객관적인 자료를 미리 확보해 두는 것이 좋습니다. 무단 양도·전대를 이유로 한 해지는 결국 그 사실이 인정되는지가 승부처이기 때문입니다.

효력 시점은 차임연체 해지와 같이 도달한 때입니다. 다만 무단 양도·전대 사건에서는 건물에 실제로 있는 사람이 임차인이 아니라 전차인이나 양수인인 경우가 많으므로, 내용증명을 누구에게 보낼지도 함께 정해야 합니다. 해지의 의사표시는 계약 상대방인 임차인에게 보내는 것이 기본이고, 실제 점유자에게는 사정을 알리는 통지를 따로 보내 두는 방법을 검토할 수 있습니다.

임대인이 동의한 전대라면 이 사유로 해지할 수 없습니다. 계약서 특약이나 문자 메시지로 동의한 적이 있는지, 동의한 범위가 어디까지였는지를 먼저 확인해야 합니다.

사유 3. 기간 만료 갱신거절, 주택과 상가의 통지 기간이 다릅니다

기간 만료로 계약을 끝내려는 경우 내용증명의 역할은 해지가 아니라 갱신을 막는 것입니다. 주택임대차보호법 제6조①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조②).

그래서 주택 갱신거절 내용증명은 이 기간 안에 세입자에게 도달해야 의미가 있습니다. 6개월 전보다 이르게 보내거나 2개월 전이 지나서 도달하면 기간을 벗어난 통지가 되어 법정갱신을 막지 못할 수 있습니다. 다만 같은 조③은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다. 이런 사정이 있다면 그 사실을 내용증명에 함께 적어 두는 것이 좋습니다.

세입자가 같은 기간 안에 갱신을 요구했다면 구조가 달라집니다. 주택임대차보호법 제6조의3①은 임차인이 제6조①전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 거절할 수 있는 사유를 단서 각 호로 열거합니다. 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실, 임대인의 동의 없는 전대, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등이 그 예입니다. 이 경우 내용증명에는 어느 호의 사유로 거절하는지와 그 사실관계를 구체적으로 적어야 합니다. 한편 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으므로(같은 조②), 이미 한 번 갱신요구로 연장된 계약의 만료 때에는 제6조①의 통지 기간을 지켰는지가 중심 쟁점이 됩니다.

상가는 기간이 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조①은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, ②는 갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있게 합니다. ④는 임대인이 그 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간을 1년으로 봅니다. ④는 임대인의 통지 여부를 기준으로 정하고 있으므로, 10년이 지나 갱신요구권이 없는 세입자라도 임대인이 통지를 빠뜨리면 법정갱신이 문제될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

환산보증금을 초과하는 상가는 한 번 더 확인이 필요합니다. 상가법 제2조③은 초과 상가에 적용되는 조문을 따로 열거하는데, 제10조①②와 ③ 본문은 포함되지만 제10조④는 그 목록에 없습니다. 그래서 초과 상가에는 ④의 법정갱신이 적용되지 않을 수 있고, 이때는 민법의 묵시의 갱신 규정이 따로 문제될 수 있습니다.

효력 시점을 정리하면, 갱신거절 통지는 도달했다고 해서 그날 계약을 끝내지 않습니다. 통지는 기간 안에 도달해야 갱신을 막는 효과를 갖고, 계약은 약정한 기간이 만료되는 날 끝납니다. 그래서 문장도 "이 통지로써 해지합니다"가 아니라 "계약을 갱신하지 않으니 만료일에 건물을 인도해 달라"는 형태가 되어야 합니다.

사유 4. 해지통고는 언제 쓰고, 왜 6월을 기다려야 할까요?

민법 제635조①은 "임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다"고 정합니다. ②는 상대방이 그 통고를 받은 날부터 일정한 기간이 지나면 해지의 효력이 생긴다고 하면서, 1호에서 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우 1월로 정합니다. 따라서 임대인이 보내는 해지통고 내용증명은 도달한 날이 아니라, 상대방이 받은 날부터 6월이 지난 때 효력이 생깁니다.

이 사유는 기간 약정이 처음부터 없는 경우뿐 아니라 민법상 묵시의 갱신이 된 경우에도 쓰입니다. 민법 제639조①은 기간 만료 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보면서도, 당사자는 제635조에 따라 해지의 통고를 할 수 있다고 정합니다. 주택임대차보호법이나 상가법이 적용되지 않는 건물, 앞에서 본 것처럼 법정갱신 규정이 적용되지 않을 수 있는 환산보증금 초과 상가가 여기에 해당할 수 있습니다. 또 계약서에 기간 중 해지할 수 있는 권리를 남겨 둔 경우에는 민법 제636조가 제635조를 준용합니다.

주택은 사정이 다릅니다. 주택임대차보호법 제4조①은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 그래서 주택에서 '기간 약정이 없다'는 이유만으로 임대인이 제635조 해지통고를 보내는 문장은 맞지 않는 경우가 많습니다. 또 제6조①에 따라 법정갱신된 주택은 제6조의2①이 임차인에게 언제든지 계약해지를 통지할 수 있는 권리를 주고, ②에 따라 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임대인에게는 같은 권리가 정해져 있지 않으므로, 법정갱신된 주택에서 임대인이 해지통고 문장을 쓰는 것은 근거가 약합니다.

상가도 비슷합니다. 상가법 제10조⑤는 ④에 따라 법정갱신된 경우 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정합니다. 이 역시 임차인 쪽 권리입니다. 결국 임대인이 해지통고 문장을 쓸 수 있는지는 민법이 그대로 적용되는 임대차인지부터 확인해야 하고, 그 경우에도 6월의 기간을 계산해 인도 요구일을 적어야 합니다.

해지통고를 고민하는 사건에 차임연체 같은 다른 해지 사유가 함께 있다면, 6월을 기다리지 않고 연체 해지를 선택할 수도 있습니다. 반대로 연체액이 기준에 미달한 상태에서 연체 해지 문장을 쓰면 해지 효력이 다퉈질 수 있으므로, 이때는 해지통고로 6월이 지나기를 기다리는 편이 안전할 수 있습니다.

효력이 생기는 날, 네 가지 사유를 한 표로 비교합니다

명도 내용증명 양식을 고를 때 아래 표의 마지막 열인 효력 발생 시점을 먼저 보고, 그 날짜를 기준으로 인도 요구일과 이후 일정을 잡으면 됩니다.

표에서 보듯 같은 '나가 달라'는 요청이라도 계약이 끝나는 날은 짧게는 도달 당일, 길게는 몇 달 뒤가 됩니다. 이 날짜는 소장에 적힐 계약 종료일이고, 종료 뒤 사용 대가를 계산하는 출발점이며, 점유이전금지가처분과 명도소송을 언제 시작할지 정하는 기준이 됩니다.

특히 혼동이 잦은 것이 '해지 사유로서의 연체'와 '갱신거절 사유로서의 연체'입니다. 두 개념은 비슷해 보여도 근거 조문과 쓰이는 시점이 다릅니다.

과거에 연체가 기준에 이르렀다가 지금은 모두 갚은 세입자라면, 지금 해지 문장을 쓰기는 어렵지만 만료 무렵 갱신요구를 거절하는 사유로 그 사실을 적을 수는 있습니다. 다만 일부를 갚은 뒤에도 '연체한 사실'이 그대로 인정되는지는 사안에 따라 다퉈질 수 있으므로, 당시의 연체 내역을 기록으로 남겨 두는 것이 중요합니다.

발송 전에 고쳐야 할 문장 다섯 가지

상담에서 보는 내용증명 초안에는 사유와 효력 시점을 따져 보지 않고 문장부터 쓴 실수가 반복됩니다. 대표적인 문장을 짚어 봅니다.

아래 다섯 단계를 거치면 사유와 효력 시점이 어긋나는 일을 줄일 수 있습니다.

1. 계약서·특약·차임 내역 확인 · 기간 약정, 해지권 유보 특약, 전대 동의 여부, 월별 입금 기록을 모읍니다.
2. 종료 사유 확정 · 네 사유 중 하나를 고르고, 겹치면 사유마다 요건을 따로 따집니다.
3. 효력 시점 계산 · 도달 시, 만료일, 받은 날부터 6월 경과 중 어느 것인지 정하고 날짜를 계산합니다.
4. 핵심 문장과 인도 요구 작성 · 근거 조문, 사실관계, 해지 또는 갱신거절의 의사, 인도 요구를 차례로 적습니다.
5. 발송과 도달 기록 보관 · 배달증명 등으로 도달일을 남기고, 반송되면 다른 도달 방법을 검토합니다.

도달하지 않은 의사표시는 원칙적으로 효력이 생기지 않습니다. 통지 기간이 정해진 갱신거절이라면 반송에 대응할 시간까지 고려해 여유 있게 발송하는 것이 좋습니다.

내용증명 다음 단계, 비용과 진행 방식

내용증명은 명도 절차의 첫 단계일 뿐입니다. 일반적인 흐름은 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서입니다. 종료일이 지나도 세입자가 나가지 않으면 점유이전금지가처분을 먼저 신청하고 명도소송을 제기합니다. 판결을 받은 뒤에도 스스로 비우지 않으면 강제집행으로 넘어가는데, 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리고 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

법도 명도소송센터의 명도소송 선임료는 200만원부터이며 사건에 따라 달라집니다. 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원이고, 내용증명만 따로 의뢰하시는 경우는 20만원입니다. 이와 별도로 인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등 법원 실비가 들며, 합계는 대략 50만~100만원 수준입니다. 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다.

사건은 『명도소송 매뉴얼』의 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다. 명도 사건 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상을 수행하며 쌓은 경험으로, 문장 하나가 종료일을 바꾸는 내용증명 단계부터 꼼꼼히 검토합니다. 진행은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 이루어지고, 방문하지 않고 전화로 선임할 수 있어 전국 어디서든 의뢰하실 수 있습니다. 상담 전화는 02-591-5657이며, 실제 사건 결과를 담은 무료 승소자료는 상단 메뉴에서 보실 수 있습니다.

명도 내용증명 양식 자주 묻는 질문