안녕하세요. 오늘은 명도소송 중 '부동산명도소송'에 관하여 글을 작성해보도록 하겠습니다. 포괄적이면서도 어느 정도 디테일한 부분들을 작성하도록 노력해볼테니 잘 따라오시기 바랍니다.

Step1. 부동산이란?

부동산명도소송에 앞서 중요한 개념을 먼저 알아보도록 합시다. '부동산'이란 무엇일까요? 민법에 따르면, 부동산은 토지 및 그 정착물을 일컫는 개념입니다. 부동산 이외의 물건들은 동산이라고 하지요. 실제로 우리가 일상생활에서 쉽게 접할 수 있고 생각할 수 있는 부동산 중 가장 대표적인 것은 '토지'입니다. 땅을 말하는 것이죠. 그 이외에도 무엇이 있을까요? '건물'입니다. 토지에 붙어있는 정착물인 것이죠. 조금 더 세세하게 들어가보도록 하겠습니다. 토지에는 논, 밭 등이 있고, 건물에는 아파트, 상가, 연립주택, 빌라 등이 있습니다. 이러한 것들을 부동산이라고 부릅니다.

Step2. 명도소송

명도소송이란 계약만료나 차임연체 등으로 부동산을 점유할 수 있는 권리가 없는 임차인이 자진해서 부동산을 비워주지 않을 때 또는 제3자가 무단으로 부동산을 점유하고 있을 때 소유자 또는 임대인이 점유자를 상대로 제기하는 소송을 말합니다. 쉽게 말해 부동산을 나에게 반환해달라는 소송을 말하는 것이죠.

쉬운 예를 들어보면, 임대인(건물주)과 임차인(세입자)가 임대차계약을 하고, 임대차기간이 만료되면 임차인은 재계약을 하든지 건물을 비우든지 해야 합니다. 그런데 기간이 끝났음에도 건물을 비워주지 않고 이유 없이 버틴다면 건물주로서는 명도소송 말고는 방법이 없습니다. '내 건물이니 내가 마음대로 하겠다'는 강력한 의지로 세입자가 점유하고 있는 부동산에 마음대로 들어간다거나 그 안의 물건을 마음대로 빼낸다면, 오히려 건물주가 형사처벌을 받게 됩니다. 오직 법원의 판결을 통해 법률적 문제를 해결하도록 하고 있기 때문입니다.

Step3. 부동산명도소송 타이밍

부동산명도소송은 언제 시작하느냐가 정말 중요합니다. 흔히 말하는 '타이밍'이 중요한 것이지요. 왜냐하면 임대차계약에는 보증금이 있기 마련인데, 그 보증금이 금방 소진되어 버리기 때문입니다. 아직 보증금이 많으니까 괜찮겠지라는 안일한 생각을 가지면, 그 보증금이 어느 순간 사라져 건물주는 손해를 보게 됩니다.

민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등에서 2기 또는 3기의 월세가 연체될 경우 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정한 이유가 있는 것입니다. 2기 또는 3기의 월세가 연체되면 곧바로 해지통보를 하고 부동산명도소송을 진행하는 것이 가장 안전합니다. 보증금이 남아있을 때 건물주가 손해를 보지 않을 수 있다는 것입니다.

세입자들은 보증금이 남아있음을 기화로 월세를 연체하다가 어느 순간 자포자기의 심정으로 완전히 버티면서 끝까지 월세를 내지 않습니다. 이러한 악덕 세입자를 만나지 않는다는 보장이 없으므로 건물주는 항상 긴장의 끈을 놓지 말고 해지할 수 있을 때 해지통보를 하고 소송을 진행해야 합니다.

Step4. 부동산전문변호사

부동산과 관련된 분쟁은 부동산전문변호사가 많은 경험을 가지고 있습니다. 부동산명도소송은 부동산에 관한 분쟁이기 때문에 부동산전문변호사의 도움이 필요할 것입니다. 부동산에 대한 정확한 개념을 숙지해서 내가 어떤 부동산을 가지고 있는지 파악한 후에, 부동산명도소송 타이밍에 맞추어 부동산전문변호사에게 상담을 받아보시기 바랍니다.