안녕하세요.

부동산 전문, 법도 명도소송센터입니다. 오늘 여러분과 함께 부동산명도소송 절차를 한 눈에 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 어렵사리 건물주가 되었는데 임차인이 돈을 내지도 않거나 기간이 끝났는데도 나가지 않는다면, 임대인의 입장에서는 매우 곤란한 상황에 빠지게 되는데요. 하지만 아무리 화가 난다고 해서 임차인의 점유를 법적인 절차없이 무단으로 침해하게 되면, 민사적인 문제를 넘어서 형사적인 문제로 비화하게 됩니다. 때문에 이런 경우에 하게되는 것이 부동산명도소송인데요. 대부분의 사람들은 착하게만 살아온 탓에 소송이 필요한 경우에도 그 구체적인 과정에 대해서 전혀 알지 못하는 것이 사실입니다. 소송을 할 때 주의해야 될 사항 몇가지 꿀팁을 여러분들께 알려드리도록 하겠습니다.

계약이 종료되었는지 확인하기

임대인이 임차인에 대해서 부동산명도소송을 제기하기 위해서는 '임대차 계약이 종료되었을 것'이라는 요건이 필요합니다. 아직 계약기간이 남아 있거나, 계약이 존속 중인데 명도소송을 섣불리 제기했다가는 패소의 부담을 떠안으시게 됩니다. 이것은 금전에 대한 지급기일이 도래하지 않았음에도 불구하고, 돈을 갚으라고 소송을 하는 것과 똑같은 것이기 때문이죠. 때문에 부동산명도소송을 제기하시기 전에는 계약이 종료되었는지를 반드시 확인하셔야 됩니다.

이 전의 포스팅에서도 말씀드렸지만 소송을 제기하게 되는 주된 두 가지 사유는 바로 차임연체와 기간만료입니다. 주택의 경우에는 2기분 이상, 상가의 경우에는 3기분 이상의 차임액이 연체되어야 임대인은 임차인에 대하여 적법하게 차임연체로 인한 해지통보를 할 수 있게 됩니다. 주의하셔야 할 점은 2기나 3기분 이상의 차임이 연체되었다고 해서 바로 계약이 종료되는 것은 아니며, 문자, 내용증명, 전화 등을 통해서 차임연체로 계약을 해지한다는 의사표시가 임차인에게 반드시 도달되어야 합니다. 3기분의 차임연체를 이유로 계약해지 통보를 발송했는데, 그것이 임차인에게 도달되기 전에 임차인이 차임을 지급해서 3기분 미만이 되었을 경우에 계약 해지의 효력은 발생하지 않습니다.

기간만료의 경우에도 법에서 정하고 있는 기간 내에 해지통보를 발송하셔야 임대차 계약이 종료됩니다. 법에서 정하고 있는 기간 내에 해지통보를 발송하셔서 계약이 종료되었다는 것을 입증하셔야 부동산명도소송에서 승소하실 수 있습니다. 법에서 정하고 있는 기간 내에 해지통보를 발송하지 않을 경우 계약이 자동 연장(묵시적 갱신)이 되니 주의하셔야 합니다.

건물을 점유 중인 점유자 확인하기

부동산명도소송에서 가장 중요한 것은 건물의 인도를 받는 일입니다. 임차인이 채무불이행을 인정하고 자발적으로 인도를 해주는 경우도 있지만, 그렇지 않은 경우에는 결국 판결을 통한 집행 절차를 거쳐야만 합니다. 강제집행을 하는데 가장 중요한 것은 바로 "점유자 특정"입니다. 점유자가 판결문에 올바로 표시되지 못해서, 판결문 상의 점유자와 실제 점유현황이 상이할 때 집행관은 집행불능의 판결을 내리게 됩니다. 이 경우에 많은 노력과 시간을 들여 소송을 제기했는데, 어렵사리 받은 판결문이 아무쓸모 없는 휴지조각이 됩니다.

그렇기 때문에 부동산명도소송을 제기하기 전에 건물을 실제로 점유하고 있는 자가 누구인지 명확하게 특정을 하고 이것이 판결문에 나타날 수 있도록 소장을 작성해야 합니다. 가족이나 피용자 등은 '점유보조자'로 보아 별도로 피고로 잡을 필요가 없지만, 전대인이나 별도의 법인 등 점유보조자로 인정될 수 없는 경우에는 반드시 그들을 별도의 피고로 잡아 향후 집행에 대비하셔야 합니다. 때로는 점유이전금지가처분을 통해 점유자를 확정한 이후에 소송을 제기하기도 합니다. 부동산명도소송과 점유이전금지가처분을 동시에 접수했는데, 가처분절차에서 별도의 점유자가 발견될 경우에는 같은 사안을 두개 이상의 소송으로 처리해야 되는 번거로움이 있기 때문입니다.

점유자 현황은 주택의 경우에는 동사무소에서 전입세대열람내역서를 통해서, 상가의 경우에는 세무서에서 상가건물임대차현황서 발급을 통해서 확인할 수 있습니다. 이를 통해서도 확인되지 않는 점유자도 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다.

남아있는 보증금을 계산해서 명도소송제기시점을 계산하기

사실 소송을 하는 경우 많은 시간과 무엇보다 막대한 비용이 소비되기 때문에, 변호사 사무실에 사건을 맡겨 소송을 진행하는 것은 결정하기 어려운 일일 수도 있습니다. 부동산명도소송의 경우에도 마찬가지 일 것입니다. 또 임차인들이 죄송하다고 이야기하며, 조금만 시간을 주시면 밀린 차임을 반드시 갚겠다고 간곡이 애원하는 하는 경우에는 인정상 임차인들의 사정을 봐줄 수밖에 없습니다. 이런 저런 이유들로 인해서 소송을 미루다보면, 임차인들의 차임 연체는 습관이되고, 어떤 때는 임차인이 자포자기를 해서 적반하장 격으로 나오는 경우도 많이 있습니다.

그러다보면 연체차임은 눈덩이처럼 불어나서 누적된 연체차임액이 보증금을 초과하는 상황까지 오게 됩니다. 이 때부터 임대인은 손해를 볼 수밖에 없는데요. 소송을 제기할 적절한 타이밍을 놓쳐서 "그 때 바로 부동산건물명도소송을 제기했어야 하는데.. 세입자 말을 믿다가.."라고 후회하는 분들을 많이 보아왔습니다. 부동산명도소송의 경우 소를 제기한 때부터 판결을 받을 때까지 평균 5~7개월, 길게는 1년이상 소요되는 사건도 많이 있는데요. 보증금이 소진된 이후부터 임대인들은 울며겨자먹기로 손해를 감수하며 불안감 속에서 고통스러운 나날을 보내야 합니다.

그렇기 때문에 적절한 시기를 보아서 적절한 타이밍에 소송을 제기하셔야 손해를 보지 않으실 수 있습니다. 그리고 만약의 경우를 대비해서 보증금을 넉넉하게 받아두시는 것이 좋습니다. 예를들어 보증금과 차임이 각각 200만원과 60만원일 경우, 4달만 연체해도 보증금이 소진되기 때문에, 그 때부터 임대인은 무조건 마이너스의 손해를 보게 됩니다. 보증금을 초과하는 연체차임에 대해 판결을 받는다고 할지라도 어떤경우에도 채무자가 돈이 없는 경우에는 받아낼 수가 없느니 손해를 보지 않도록 많은 주의를 기울이셔야 합니다.

따라서 소송기간을 최대 10개월에서 1년정도로 잡고, 변호사보수비용 등 부대비용을 합산해보았을 때 보증금이 소진되는 시점을 계산해서 부동산명도소송을 제기하시는 것이 좋습니다. 보증금이 넉넉하다면, 대체로 여유가 있으실 것이고, 보증금이 적다면 다소 여유가 없으실 것입니다. 또한 임차인이 차임연체를 지속하는 등 임차인에 대한 신뢰가 남아있지 않고, 말로도 설득이 불가능하다면 바로 소송을 제기하시는 것도 좋은 방법입니다.

부동산명도소송은 부동산 전문 사무실에!

부동산명도소송이 단순해 보이지만 사건을 많이 해보면 해볼 수록 전문가들만이 알 수 있는 미묘한 영역이 있다는 것을 늘 깨닫곤 합니다. 차임연체 등으로 인해서 소송을 고민하시는 분들이 있다면 이에 대한 전문적인 지식을 보유한 부동산 전문 법률사무소인 저희 법도 종합 법률사무소로 언제든지 연락을 주시기 바랍니다.

오늘은 부동산명도소송에서 주의해야 할 사항에 대해서 함께 알아보았습니다. 다음에는 더 유익한 내용으로 여러분들을 찾아뵙겠습니다.