명도소송 청구원인 2가지 핵심, 소유권 vs 계약해지 전략적 선택법
법도명도
본문
명도소송 청구원인,
어떤 법률근거로 소송해야 할까요?
임차인이 안 나갈 때 법원에 제출하는 소장에는 '왜 건물을 돌려받아야 하는지'에 대한 법적 근거가 반드시 필요합니다. 이것이 바로 청구원인입니다. 청구원인을 어떻게 구성하느냐에 따라 소송의 방향과 결과가 달라질 수 있습니다.
혹시 이런 상황이신가요?
월세가 몇 달째 밀렸는데 임차인이 연락을 피합니다. 계약기간이 끝났는데도 건물을 비워주지 않습니다. 내 건물인데 들어가지도 못하고 있습니다. 이런 상황에서 명도소송을 준비하신다면, 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 청구원인입니다.
명도소송 청구원인이란?
명도소송에서 청구원인이란 임대인(원고)이 임차인 또는 점유자(피고)에게 부동산 인도를 요구할 수 있는 법적 근거를 말합니다. 쉽게 말해, "왜 이 건물을 돌려받아야 하는지"에 대한 법률적 이유입니다.
명도소송 소장을 작성할 때는 청구취지(무엇을 달라는 것인지)와 함께 청구원인(왜 달라고 하는 것인지)을 명확히 기재해야 합니다. 청구원인이 부실하거나 잘못 구성되면 소송이 기각되거나 장기화될 수 있습니다.
명도소송 청구원인의 2가지 유형
명도소송의 청구원인은 크게 두 가지로 나뉩니다. 어떤 유형을 선택할지는 사안의 특성과 증거 상태에 따라 달라지며, 법률전문가의 검토가 필요합니다.
소유권을 원인으로 한 청구
건물 소유자가 민법 제213조(소유물반환청구권)에 근거하여 점유자에게 반환을 청구하는 방식입니다. 소유권만 입증되면 별도의 계약관계 증명 없이도 청구가 가능합니다.
계약(약정)을 원인으로 한 청구
임대차계약이 종료되었거나 해지되었음을 근거로 인도를 청구하는 방식입니다. 계약 종료 사유와 해지 통보 사실 등을 입증해야 합니다.
민법 제213조 (소유물반환청구권)
"소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다."
청구원인별 적용 상황
어떤 청구원인을 선택할지는 현재 상황에 따라 달라집니다. 아래는 실무에서 자주 발생하는 명도소송 유형별 청구원인입니다.
임대차 만료 후 미퇴거
계약종료 기반 청구
월세 연체로 계약해지
계약해지 기반 청구
경매 낙찰 후 점유자 퇴거
소유권 기반 청구
무단점유자 퇴거
소유권 기반 청구
무단전대 발생
계약해지 기반 청구
용도변경 위반
계약해지 기반 청구
주택임대차의 경우 2기(2개월)분 이상, 상가임대차의 경우 3기(3개월)분 이상 월세가 연체되면 임대인은 계약해지를 통보하고 명도소송을 제기할 수 있습니다.
명도소송 청구원인 작성 시 주의사항
청구원인은 단순히 사실관계만 나열하는 것이 아니라, 법률 요건에 맞게 체계적으로 구성해야 합니다. 예를 들어 계약해지를 원인으로 할 경우, 해지 사유 발생 → 해지 통보 → 상당 기간 경과 등 요건사실을 빠짐없이 기재해야 합니다. 요건사실이 누락되면 보정명령이 내려지거나 청구가 기각될 수 있습니다.
점유이전금지가처분의 중요성
명도소송을 제기할 때는 반드시 점유이전금지가처분을 함께 신청해야 합니다. 이는 소송 진행 중 점유자가 바뀌는 것을 방지하기 위한 필수 절차입니다.
점유이전금지가처분이 없으면?
- 소송 중 점유자가 변경되면 승소해도 강제집행 불가
- 새로운 점유자를 상대로 다시 소송 제기 필요
- 시간과 비용이 이중으로 발생
점유이전금지가처분을 신청해두면, 소송 중 점유자가 변경되더라도 승계집행문을 부여받아 새로운 점유자에 대해서도 강제집행을 진행할 수 있습니다.
명도소송 진행 절차
내용증명 발송
계약해지 의사표시 및 퇴거 요청을 서면으로 통보합니다.
점유이전금지가처분 신청
점유자 변경을 차단하여 집행 실효성을 확보합니다.
명도소송 본안 진행
소장 제출 후 변론기일을 거쳐 판결을 받습니다. 통상 4~6개월 소요됩니다.
강제집행
판결 후에도 퇴거하지 않으면 법원 집행관을 통해 강제로 인도받습니다. 약 3개월 소요됩니다.
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02-591-5657상담시간: 오전 10시 ~ 오후 6시 (공휴일 휴무, 12시~1시 점심시간)
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명도소송 누적 건수
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점유이전금지가처분 건수
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강제집행 직접 경험
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부동산 관련 소송
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법도 명도소송센터의 강점
- 엄정숙 변호사 직접 진행 (부동산전문·민사전문 등록)
- 명도소송 매뉴얼 저자가 직접 사건 수행
- MBC, KBS, SBS 등 다수 방송 출연
- 전화만으로 선임 가능, 전국 어디서나 진행
- 무료 승소자료는 홈페이지 상단메뉴에서 1분 신청
법원에 납부하는 인지대, 송달료, 집행비용 등 실비는 대략 50만원~100만원 정도이며, 사건별로 상이할 수 있습니다. 강제집행(부동산인도)은 별도 계약으로 진행됩니다.
면책공지
본 내용은 명도소송 청구원인에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 법률관계는 개별 사건의 구체적인 사실관계와 증거 상태에 따라 달라질 수 있으며, 본 내용이 정확하지 않을 수 있습니다. 정확한 법률 자문은 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 확인하시기 바랍니다.
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