법도 명도소송센터입니다. 오늘은 명도소송이란 어떤 소송을 말하며, 어떤 때 제기해야 하는지 쉽게 설명드리겠습니다.

명도소송이란?

명도소송은 소유자의 건물 또는 토지를 임차인 등 타인이 정당한 이유없이 인도를 거부하며 불법점유하고 있을 때, 소유자는 강제집행을 위해 판결 주문상 "000 부동산을 인도하라"라고 기재된 판결을 받는 소송을 명도소송이라 합니다.

임차인이나 타인이 부동산 인도를 거부하는 경우 이를 다시 되찾아 오기 위해서 부동산 소유자가 할 수 있는 유일한 방법은 명도소송 뿐입니다. 만일 소유자가 명도소송 없이 임의로 부동산에 침범하거나 부동산 내에 있는 타인의 물건을 훼손한다면 형사상 범죄행위에 해당하여 처벌될 수 있기에 명도소송을 통해 강제집행을 할 수밖에 없는 것입니다. 명도소송이란 소유권을 회복하는 현실적이고 필수적인 해결책이 되는 것입니다.

그렇다면 명도소송은 언제든지 제기할 수 있는가? 아닙니다. 법률규정으로 명도청구가 가능한 경우를 규정하고 있습니다. 일반적으로 명도소송이란 임대차계약의 차임연체의 해지사유가 발생할 때 많이 이루어지고 있어서 아래에서는 차임연체를 기준으로 주택, 상가의 경우를 나누어 어떤 경우에 해지사유가 되는지 알아보겠습니다.

주택 해지사유 : 차임연체 2기분

주택의 경우 민법 제640조에 의해서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 2기의 차임액이란 연체금액의 합계액이 2기분이 될 때를 말합니다. 연체 횟수가 2회가 아님을 유의하셔야 합니다. 또 한가지 유의할 부분은 2기분의 연체가 지속되는 상태에서 해지통지가 도달되어야 한다는 점입니다.

예를 들어 월차임 지급일이 매월 30일인 경우 2018. 6. 30.과 2018. 7. 30. 2번의 월차임을 미납하고 있던 중 임대인은 차임연체로 해지통지의 내용증명을 2018. 8. 10. 오후에 발송했고, 당일 임차인이 월차임을 중 1회분을 송금한 경우 입니다.

위 사안에서 임대인의 해지통지 내용증명서는 다음날인 2018. 8. 11. 도달하게 됩니다. 그 내용증명서가 도달된 2018. 8. 11. 당일에 연체차임은 1기분만 연체인 상태이고, 결과적으로 해지사유가 없는 상태에서 해지통지가 된 것으로 해지효력도 없게 됩니다. 따라서 이 경우에는 명도소송을 제기할 수가 없습니다. 해지사유가 계속되는 상태에서 해지통지가 이루어져야 함을 유의하시기 바랍니다.

상가 해지사유 : 차임연체 3기분

상가의 경우 주택과 달리 특별법인 상가건물임대차보호법 제10조의 8에 의하여 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우에 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 상가의 경우 3기분 규정은 2015. 5. 13. 신설되었습니다. 아직 많은 분들이 법률개정 사실을 모르고 있어서인지 저희 법도 명도소송센터에 가져오시는 상가임대차계약서에 아직 2기분으로 계약서를 작성해서 오시는 경우가 상당히 많습니다. 이제 상가임대차의 경우 해지사유는 차임연체 합계액이 3기분이라는 점을 유의하시기 바랍니다. 차임연체시 상가 명도소송이란 연체차임 합계액이 3기분에 달하는 경우 제기할 수가 있겠습니다.

만일 상가임대차계약서에 해지사유를 2기분으로 작성했더라도 특별법인 상가건물임대차보호법에 따라 3기분이 적용되는 것이니 걱정할 필요는 없겠습니다.

살펴본 바와 같이 명도소송이란 주택, 상가에 따라 해지사유가 다르고, 해지통지가 적법하게 진행되었는지 여부도 소송에서 중요한 쟁점이 될 수있습니다. 명도소송을 고려하고 계신다면 명도소송전문 변호사 사무실에 조언을 받아보시기 바랍니다.