법도 명도소송센터입니다. 건물이 노후 되거나 재개발, 재건축을 하여 부동산 가치를 높이고자 할 때, 세입자 등이 건물, 토지를 계속 점유하여 재개발, 재건축 진행에 차질이 생기게 됩니다. 이번에는 세입자가 인도를 거부하는 경우에 할 수 있는 재건축명도소송을 알아보겠습니다.

재건축명도소송 요건

재건축명도소송 요건으로 관련 규정부터 살펴보도록 하겠습니다. 관련 법률규정에 따라 관리처분계획의 인가, 고시가 된 경우 이전 소유자, 전세권자, 임차권자 등 이해관계인이 더 이상 해당 토지, 건물을 사용, 수익할 수 없고 사업시행자가 사용, 수익할 수 있게 됩니다(도시정비법 제81조 제1항).

하지만 관리처분계획에 포섭되지 아니한 범위까지 인정 고시의 효력이 미치지 아니하므로 무단으로 토지, 건물을 점거하는 경우나 관리처분계획에 포함되지 아니한 이해관계인은 위 도시정비법 제81조 제1항에 의하여 점유를 배제시킬 수가 없게 됩니다. 이러한 상황에 대처하는 방법은 사업시행자가 소유자나 조합원의 소유권 기타 대위 등의 방식으로 철거 및 인도를 구하는 것입니다.

세입자의 입장에서 살펴보면, 관리처분계획이 인가 된 후 재건축명도소송을 제기하시는 경우 세입자는 보증금 등을 반환받지 못한 이유와 이주비 등의 이유로 항변을 할 수가 있습니다. 근거 규정은 아래와 같습니다.

도시정비법 제81조

도시정비법 제81조(건축물 등의 사용, 수익의 중지 및 철거 등)

①종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전 고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 사업시행자의 동의를 받은 경우

2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우

도시정비법 제70조

도시정비법 제70조(지상권 등 계약 해지)

①정비사업의 시행으로 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.

②제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금, 보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다.

③제2항에 따른 금점의 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등 소유자에게 구상할 수 있다.

④사업시행자는 제3항에 따른 구상이 되지 아니하는 때에는 해당 토지등 소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.