명도소송 소가계산 완벽 가이드 | 보증금 아닌 시가표준액이 기준
법도명도
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명도소송 소가계산, 시작부터 정확해야 합니다
보증금 3천만원이니까 소가도 3천만원? 이 착각 하나가 전체 절차를 흔들립니다. 명도소송에서 소가는 금전이 아닌 부동산 가치로 산정됩니다. 시가표준액 기준을 정확히 알고 시작해야 인지대 계산이 맞고, 보정 없이 매끄럽게 진행됩니다.
소가 계산 착오가 가져오는 문제
명도소송을 준비하면서 가장 먼저 마주하는 숫자가 바로 소가입니다. 임대차보증금이 3천만원이니 소가도 3천만원으로 계산하면 되겠지 생각하는 순간, 이미 잘못된 출발입니다. 법원에 소장을 접수한 뒤 보정명령이 내려오고, 인지대를 추가로 납부하고, 전체 일정이 밀려나는 악순환이 시작됩니다.
사례 1: 월세 50만원에 보증금 2천만원 계약. 소가를 2천만원으로 신청했다가 보정명령 수령
사례 2: 상가 권리금 5천만원을 소가로 포함시켜 계산했다가 전면 재작성
사례 3: 토지 명도에서 실거래가를 기준으로 삼아 인지대가 예상의 3배로 증가
소가를 정확히 잡지 못하면 인지대가 달라집니다. 인지대는 법원에 소장을 접수할 때 납부하는 비용인데, 소가 구간에 따라 계산 방식이 완전히 다릅니다. 30만원 내외를 예상했는데 60만원이 나오거나, 반대로 20만원만 납부했다가 추가 납부 통지를 받는 일이 생깁니다.
더 큰 문제는 시간입니다. 보정명령이 나오면 재판부 배정이 미뤄지는 것은 아니지만, 서류를 다시 제출하고 인지대를 보정하는 과정에서 최소 1주일에서 2주가 소요됩니다. 월세 연체가 계속 쌓이는 상황에서, 이 2주는 결코 가벼운 시간이 아닙니다.
정확한 소가 계산으로 바뀌는 풍경
반대로 처음부터 소가를 정확히 계산하면 어떻게 달라질까요. 소장 접수 즉시 재판부 배당이 이뤄지고, 예상한 인지대와 송달료만 준비하면 됩니다. 중간에 보정 통지가 오지 않으니 변론기일까지 일정이 흔들리지 않습니다.
소장 접수 → 즉시 재판부 배정 → 변론기일 지정 → 예정대로 판결까지 진행
보정 없이 한 번에 진행되면 전체 소송 기간이 약 3개월 안에 마무리될 가능성이 높아집니다. 강제집행까지 고려하면 총 6개월 이내에 점유 회수가 완료됩니다.
인지대 예산도 정확히 잡힙니다. 주택 명도의 경우 통상 인지대는 30만원 내외, 송달료는 당사자 수에 따라 10만원에서 20만원 사이입니다. 여기에 점유이전금지가처분 인지대 약 9천원, 송달료 몇 만원을 더하면 법원 납부 비용 전체가 50만원에서 100만원 범위로 정리됩니다.
변호사 선임료 200만원부터 시작해, 법원 실비 50만원에서 100만원, 강제집행 준비비 10만원에서 20만원을 더하면 전체 비용 구조가 한눈에 들어옵니다. 이 명확함이 의사결정을 빠르게 만듭니다. 합의금과 비교해 어느 쪽이 유리한지, 소송을 지금 시작할지 아니면 한 번 더 협상을 시도할지 판단할 수 있습니다.
시가표준액 기준의 소가 계산법
명도소송의 소가는 목적물 가치로 산정됩니다. 금전 청구가 아니라 부동산 인도를 구하는 소송이기 때문입니다. 그 기준이 바로 시가표준액입니다. 시가표준액은 지방세 부과의 기준이 되는 공적 가격으로, 실거래가나 감정평가액과는 다릅니다.
부동산 유형별 소가 계산 기준
토지 명도
개별공시지가 × 면적 × 0.5
개별공시지가는 부동산공시가격 알리미 또는 관할 구청에서 확인 가능
건물 명도
건물 시가표준액 × 0.5
건축연도, 용도, 구조, 면적에 따라 달라지며 위택스에서 조회 가능
아파트 명도
공동주택가격 공시액
전유부분과 대지권 지분 가액을 함께 반영
상가건물 명도
건물 시가표준액 + 토지 지분 가액
권리금은 소가 계산에 직접 반영하지 않음
인지대 계산 공식
소가 구간별 인지대 산정 방식 (전자소송 10% 할인 적용)
소가 × 0.50% × 0.9
(소가 × 0.45% + 5,000원) × 0.9
(소가 × 0.40% + 55,000원) × 0.9
(소가 × 0.35% + 555,000원) × 0.9
사례: 소가 3,000만원인 주택 명도소송
계산식: (3,000만원 × 0.45% + 5,000원) × 0.9 = 126,000원
결과: 인지대 126,000원 (100원 미만 단수는 버림)
송달료 계산
송달료는 당사자 수와 송달 횟수로 계산됩니다. 2025년 기준 1회 송달료는 5,200원입니다. 원고와 피고가 각 1명인 경우, 당사자 수 2명 × 예상 송달 횟수 10회 × 5,200원 = 104,000원 정도를 예납합니다.
실제 송달 횟수가 예납한 것보다 적으면 차액은 환급되고, 더 많으면 추가 납부 통지가 옵니다. 통상적으로 명도소송의 경우 송달료는 10만원에서 20만원 사이로 형성됩니다.
소가 계산의 실전 단계
목적물 유형 확인
토지인지, 건물인지, 아파트인지, 상가건물인지 먼저 구분합니다. 등기사항증명서를 확인하면 토지와 건물이 별도 등기되어 있는지, 집합건물인지 파악할 수 있습니다.
시가표준액 조회
토지는 부동산공시가격 알리미 또는 관할 구청에서 개별공시지가를 확인합니다. 건물은 위택스에서 시가표준액을 조회합니다. 아파트는 공동주택가격 공시액을 확인합니다.
소가 산정
조회한 시가표준액에 해당 기준(토지·건물은 0.5 곱하기)을 적용해 소가를 계산합니다. 토지와 건물이 함께 있는 경우 두 가액을 합산합니다.
인지대·송달료 산출
확정된 소가를 기준으로 인지대 구간표에 대입해 인지대를 계산합니다. 송달료는 당사자 수와 예상 횟수를 곱해 예산을 잡습니다.
전자소송 접수
대법원 전자소송 사이트에서 소장을 접수할 때 산출한 인지대와 송달료를 납부합니다. 전자소송을 이용하면 인지대가 10% 할인됩니다.
대법원 전자소송 사이트에는 부동산가액 및 소가계산기가 있습니다. 건물 유형, 면적, 건축연도 등을 입력하면 자동으로 시가표준액과 소가를 계산해줍니다. 하지만 집합건물의 대지권 지분 반영, 부분 점유 사건에서의 범위 특정, 복수 청구 시 소가 합산 여부 등은 실무 경험 없이 판단하기 어려운 부분입니다.
소가 계산에서 자주 하는 실수
| 잘못된 기준 | 올바른 기준 |
|---|---|
| 전세보증금이나 월세 총액 | 부동산 시가표준액 |
| 상가 권리금 포함 | 권리금은 소가에 미반영 |
| 실거래가 또는 감정평가액 | 공적 기준가격(시가표준액) |
| 건물만 계산 (토지 누락) | 토지 지분 가액 합산 |
| 대지권 지분 미반영 | 전유부분 + 대지권 지분 |
첫째, 전세보증금이나 월세 총액이 소가가 된다는 오해입니다. 명도소송은 금전 청구가 아니라 부동산 인도를 목적으로 하기 때문에 시가표준액이 기준입니다.
둘째, 상가 권리금을 소가에 포함시키는 실수입니다. 권리금은 영업권이나 시설물의 가치이지 부동산 자체의 가치가 아닙니다. 명도소송 소가 계산에서는 건물 시가표준액과 토지 지분 가액만 반영합니다.
셋째, 실거래가나 감정평가액을 기준으로 삼는 경우입니다. 토지 명도에서 실거래가를 기준으로 하면 소가가 지나치게 높아져 인지대가 예상의 몇 배로 증가할 수 있습니다.
넷째, 건물만 계산하고 토지 지분을 누락하는 경우입니다. 상가건물 명도에서는 건물 시가표준액과 함께 토지 지분 가액을 합산해야 정확한 소가가 나옵니다.
명도소송 전체 비용 구조
소가 계산은 명도소송 비용의 출발점입니다. 정확한 소가를 알아야 인지대와 송달료를 예측할 수 있고, 전체 비용 구조를 잡을 수 있습니다.
변호사 선임료
200만원부터 시작
사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라짐. 선임 시 내용증명과 점유이전금지가처분 비용 별도 청구 없음
법원 납부 비용
50만원 ~ 100만원
인지대, 송달료, 점유이전금지가처분 인지·송달료 포함. 부동산 가액이 크면 더 높아질 수 있음
강제집행 준비비
10만원 ~ 20만원
집행관 출장비 약 10만원, 열쇠공 출장비 약 3만원 (강제 개문 시 추가 비용 발생 가능)
소송비용 확정신청
선택 사항
판결 확정 후 세입자에게 소송비용을 청구할 수 있음. 실제 회수 가능성은 세입자 지급능력에 따라 다름
주택 명도의 경우 변호사 선임료 200만원, 법원 납부 비용 50만원, 강제집행 준비비 15만원 정도로 총 265만원 정도가 기본 예산입니다. 상가나 토지 명도는 부동산 가액이 크면 법원 납부 비용이 더 높아질 수 있습니다.
강제집행은 별도 계약입니다. 판결을 받고도 세입자가 나가지 않으면 법원 집행관을 통해 강제로 점유를 회수합니다. 강제집행 신청부터 본 집행까지는 약 3개월이 소요됩니다. 집행관에 의해 짐을 강제로 반출하는 방식으로 진행됩니다.
자주 묻는 질문
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방문 없이 전화만으로 선임 가능합니다
02-591-5657상담 가능시간: 오전 10시 ~ 오후 6시
(공휴일 휴무 / 12시~1시 점심시간)
무료 승소자료는 법도 명도소송센터 홈페이지 상단메뉴에서
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법도 명도소송센터 전문성
선임 시 내용증명 0원, 점유이전금지가처분 0원으로 제공합니다 (별도 인지·송달료는 실제 비용). 전국 어디서나 진행 가능하며, 사건 설명 3분이면 예상 비용과 기간을 투명하게 안내받으실 수 있습니다.
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