월세 세입자 내보내기를 결심한 임대인은 대개 어디선가 들은 이야기를 기준 삼아 움직입니다. 석 달만 밀리면 무조건 나가야 한다더라, 내용증명만 보내면 알아서 나간다더라, 판결만 받으면 그날로 끝난다더라 같은 말입니다. 이런 말이 전부 틀린 것은 아니지만 조문의 문언과 어긋나는 부분이 섞여 있어서, 그대로 따라가면 시간을 잃거나 오히려 임대인이 곤란해지는 경우가 있습니다.

이 글은 월세 세입자 내보내기 상담에서 자주 듣는 통념 다섯 가지를 하나씩 꺼내 놓고, 해당 조문이 실제로 무엇이라고 적고 있는지 확인하는 순서로 구성했습니다. 조문에 답이 적혀 있는 부분은 그대로 옮기고, 조문만으로 결론이 나지 않는 부분은 결론을 내리지 않은 채 사안에 따라 달라진다고 표시했습니다. 법원이 어떻게 판단하는지는 계약서 문구, 연체 경위, 통지 방식에 따라 갈리기 때문에, 이 글을 읽고 곧바로 결론을 내리기보다 내 사건을 점검하는 목록으로 활용해 주십시오.

글에서 말하는 '기(期)'는 차임을 지급하기로 정한 주기를 뜻합니다. 월 단위로 월세를 정했다면 2기는 두 달 치, 3기는 석 달 치 차임에 해당하는 금액이 쌓인 상태라고 이해하시면 됩니다.

월세가 한 번만 밀려도 나가라고 할 수 있을까요?

월세 세입자 내보내기에서 가장 먼저 부딪히는 통념이 '한 번이라도 밀리면 해지할 수 있다'는 생각입니다. 하지만 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에 대해 '임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 정합니다. 문언이 기준으로 삼는 것은 연체한 횟수나 지연 일수가 아니라 연체액이 몇 기분의 차임액에 이르렀는지입니다. 하루 이틀 늦게 입금한 경우와 두 달 치가 쌓인 경우는 조문 앞에서 전혀 다른 상태입니다.

상가건물 임대차보호법은 기준이 더 높습니다. 제10조의8은 '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'고 정합니다. 여기서 자주 생기는 오해가 '3개월 연속으로 밀려야 한다'는 이해인데, 조문에는 연속이라는 말이 없습니다. 조문이 묻는 것은 연체액이 3기의 차임액에 달했는가이므로, 띄엄띄엄 밀린 금액도 합산해 살피는 것이 출발점입니다. 월 단위로 차임을 정했다면 석 달 치에 해당하는 금액이 쌓였는지를 계산표로 확인하면 됩니다. 이미 일부를 갚은 경우 남은 연체액을 어떻게 셀지는 사안에 따라 달라 상담 시 안내해 드립니다.

아래 표는 헷갈리기 쉬운 네 가지 기준을 한 번에 나란히 놓은 것입니다. 앞의 두 줄은 계약 자체를 끝내는 해지이고, 뒤의 두 줄은 기간이 끝날 때 갱신을 막는 사유라서 성격이 다릅니다. 이 차이는 다음 섹션에서 다시 짚습니다.

계약서에 '한 번이라도 연체하면 즉시 해지한다'는 취지의 조항이 들어 있는 경우도 있습니다. 민법 제652조는 제640조를 포함한 일부 조문에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 상가법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 기수를 줄이는 특약을 근거로 곧바로 통지를 보내면 특약의 효력 자체가 다퉈질 수 있습니다. 다만 어떤 문구가 여기에 해당하는지는 개별 판단이 필요합니다.

계산이 어긋나는 사건은 대개 차임 지급 시기부터 흐트러져 있습니다. 계약서에 매월 몇 일까지 지급한다고 적혀 있는지, 이후 합의로 바뀐 적이 있는지, 세입자가 입금할 때 통장에 어떤 내용을 적었는지를 먼저 모으시기 바랍니다. 기수별 미납 내역을 날짜순으로 표로 만들어 두면 해지 통지도, 소송의 청구원인도 그 표에서 출발하게 됩니다.

주택과 상가, 월세 세입자 내보내기 기준은 같을까요?

'주택은 2기, 상가는 3기'라는 요약은 절반만 맞습니다. 연체와 관련된 조문이 두 갈래로 나뉘기 때문입니다. 하나는 앞서 본 해지 조문이고, 다른 하나는 계약기간이 끝날 때 갱신을 막는 사유입니다. 두 갈래를 섞어서 통지문을 쓰면 통지의 근거 자체가 흔들릴 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3①은 임대인이 갱신요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서, 제1호에서 '임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'를 예외로 둡니다. 제6조③은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조①을 적용하지 않는다고 정합니다. 제6조①은 임대인이 기간 안에 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 규정입니다. 주택의 이런 갱신은 '묵시적 갱신'이 아니라 법에서 정한 법정갱신이라고 부릅니다.

상가건물 임대차보호법 제10조①도 같은 구조입니다. 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 제1호가 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우'를 예외로 둡니다. 주택의 통지 기간이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지인 것과 달리 상가의 갱신요구 기간은 6개월 전부터 1개월 전까지라는 점도 함께 기억해 두셔야 합니다.

두 조문의 문장 구조에도 차이가 있습니다. 해지 조문은 연체액이 기수에 '달하는 때'를 말하는 반면, 갱신거절 사유는 연체한 '사실이 있는 경우'라고 적습니다. 나중에 밀린 돈을 모두 갚은 세입자에게 이 사유를 주장할 수 있는지, 어느 시점의 연체를 기준으로 삼는지는 사안과 법원 판단의 영역이라 여기서 결론을 내리지 않습니다. 분명한 것은 해지를 하려는지 갱신을 막으려는지에 따라 인용할 조문과 준비할 증거가 달라진다는 점입니다.

상가는 보증금이 환산보증금 기준을 넘는지에 따라 적용되는 조문이 달라지기도 합니다. 상가법 제2조③은 기준을 넘는 임대차에 적용되는 조문을 따로 열거하는데, 연체 해지를 정한 제10조의8은 그 열거에 들어 있고 강행규정인 제15조는 들어 있지 않습니다. 같은 상가라도 특약의 효력을 다투는 방식이 달라질 수 있으므로 환산보증금 해당 여부는 초기에 확인해 두는 편이 좋습니다.

정리하면 월세 세입자 내보내기의 첫 단계는 '몇 기가 밀렸는가'가 아니라 '어느 조문으로 무엇을 하려는가'를 정하는 일입니다. 만료가 멀리 남았고 연체액이 기수에 달했다면 해지를, 만료가 가까워 오는데 연체 사실이 쌓여 있다면 갱신거절을 검토하게 됩니다. 두 길을 함께 준비하는 경우도 있지만, 통지문에는 어느 사유를 근거로 하는지 분명히 적어야 나중에 근거를 둘러싼 다툼이 줄어듭니다.

계약기간이 남아 있으면 만료까지 기다려야 할까요?

월세 세입자 내보내기 상담에서 계약기간이 1년 넘게 남았다며 포기하는 임대인을 자주 만납니다. 그러나 앞서 본 두 조문은 모두 '계약을 해지할 수 있다'고 적고 있고, 만료 시점이나 잔여 기간을 요건으로 두지 않습니다. 조문의 구조상 연체액이 기수에 달한 때에는 계약기간 중에도 해지의 문이 열려 있다고 읽는 것이 자연스럽습니다. 만료를 기다려 갱신거절 통지를 하는 길과는 별개로 존재하는 길입니다.

다만 '조문이 열려 있다'는 말이 '해지가 곧바로 인정된다'는 뜻은 아닙니다. 연체액을 어떻게 셀지, 해지 통지 전후에 세입자가 일부를 갚은 경우 효과가 어떻게 되는지, 해지 통지를 보낸 뒤 임대인이 월세를 계속 받았을 때 어떻게 평가되는지는 법원의 판단이 개입하는 영역입니다. 이 글에서는 이런 쟁점에 결론을 내리지 않고, 사건마다 기록을 바탕으로 판단해야 한다는 점만 밝혀 둡니다.

해지는 상대방에게 하는 의사표시이므로 민법 제111조①에 따라 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 보냈다는 사실보다 도달했다는 증거가 중요하고, 반송되거나 수령을 피하는 경우에 대비해 점유지와 주민등록 주소 양쪽으로 발송해 두는 방식이 실무에서 쓰입니다. 그래서 통지문은 문구를 다듬는 것보다 배달 결과를 어떻게 남기느냐가 승패를 가르는 경우가 많습니다.

세 가지를 갖춘 뒤에 해지와 갱신거절 중 무엇을 앞세울지 정합니다. 만료가 가까우면 갱신거절 통지 기간이 촉박해지고, 만료까지 시간이 남아 있으면 해지 통지를 앞세울 여지가 커집니다. 만료까지 남은 기간, 밀린 금액, 세입자의 상황에 따라 순서가 달라지므로 사안별로 안내해 드립니다.

내용증명이나 판결만 받으면 세입자가 나갈까요?

내용증명은 어떤 내용을 언제 보냈는지 증거를 남기는 서면일 뿐, 그 자체로 세입자에게 퇴거를 강제하거나 점유를 옮기는 힘은 없습니다. 세입자가 통지를 받고도 나가지 않으면 명도소송으로 넘어가고, 판결을 받은 뒤에도 스스로 비우지 않으면 강제집행 단계가 남습니다. 자주 쓰는 절차 지도를 순서대로 정리하면 아래와 같습니다.

점유이전금지가처분은 소송이 진행되는 동안 세입자가 점유를 다른 사람에게 넘겨 판결의 상대방이 달라지는 문제를 줄이기 위해 활용하는 절차입니다. 판결을 받고 나서야 점유자가 바뀐 것을 알게 되면 집행 단계에서 서류를 다시 갖춰야 할 수 있어 시간이 더 듭니다. 가처분이 필요한지, 언제 신청할지는 세입자의 사정과 건물의 형태에 따라 달라지므로 사건 초기에 함께 판단합니다.

강제집행에는 집행력 있는 정본, 곧 집행문이 붙은 판결정본이 필요합니다(민사집행법 제28조①). 집행 개시에는 신청인과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달한 때라는 요건이 붙습니다(제39조①). 판결문이 손에 있다고 해서 곧바로 집행관이 나오는 것이 아니라 이런 서류 요건을 갖춰 신청해야 합니다.

인도집행은 민사집행법 제258조가 정합니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도합니다(제258조①). 이 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하므로(②) 임대인이나 대리인이 현장에 나가야 합니다. 점유를 넘기고 짐을 반출하는 일은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 임대인이 사람을 동원해 짐을 들어내는 방식은 절차가 아닙니다. 신청부터 본집행까지는 약 3개월을 안내드리지만 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

집행 대상이 아닌 동산의 처리도 조문에 순서가 있습니다. 집행관은 그 동산을 제거하여 채무자에게 인도하고(③), 채무자가 없으면 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족이나 채무자의 대리인, 고용인에게 인도합니다(④). 그런 사람도 없으면 채무자의 비용으로 보관하고(⑤), 채무자가 수취를 게을리 하면 집행법원의 허가를 받아 매각한 뒤 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁합니다(⑥). 임대인이 남은 짐을 임의로 버리거나 처분해서는 안 되는 이유가 여기에 있습니다.

판결을 받았다는 사실만으로 세입자가 나간다고 기대하기보다 통지 단계부터 강제집행까지를 하나의 일정으로 보고, 각 단계의 서류를 미리 준비하는 편이 안전합니다. 판결 이후 자진해서 나가는 세입자도 있지만, 그렇지 않은 경우를 전제로 일정을 짜야 계획이 무너지지 않습니다.

세입자가 나가겠다고 약속하는 경우에도 구두 약속만 믿고 일정을 늦추지 않는 편이 좋습니다. 인도 일자, 열쇠 반환 방법, 남는 짐의 처리, 밀린 월세의 정리 방식을 서면으로 남겨 두면 약속이 어긋났을 때 다음 단계로 넘어가는 근거가 됩니다. 이 과정에서도 소송과 집행 일정은 병행해 두는 것이 안전합니다.

문을 잠그거나 단전·단수로 압박하면 더 빠를까요?

형법 제319조①은 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자를 처벌한다고 정합니다. 임대 중인 주택이나 점포는 소유자가 임대인이더라도 임대차 기간 동안 임차인이 점유하는 방실로 볼 여지가 큽니다. 임차인이 자리를 비운 사이 열쇠를 열고 들어가 짐을 옮기거나 자물쇠를 바꾸는 행위는 이 조문에 비추어 문제될 수 있습니다. 구체적으로 침입에 해당하는지는 사안별로 판단됩니다.

전기와 수도를 끊거나 출입을 막는 행위가 어떤 형사·민사 책임으로 이어지는지는 방법과 상황에 따라 달라 단정하기 어렵습니다. 다만 세입자가 이를 문제 삼아 고소나 손해배상 청구로 맞서면 임대인이 방어하는 처지로 바뀔 수 있다는 점은 현실적인 위험입니다. 연체 임차인을 내보내려던 사건이 임대인의 책임 다툼으로 뒤집히면 해지 요건을 충족했더라도 이득이 없습니다.

합법 절차는 느려 보이지만 정해진 순서를 지킨 사건은 도중에 뒤집힐 걱정이 적습니다. 반대로 압박으로 점유를 되찾은 것처럼 보이는 사건이 나중에 손해배상 다툼으로 되돌아올 수 있습니다. 세입자와 협의로 조기 퇴거를 정리하는 경우에도 인도 일자와 밀린 월세의 정리 방식을 합의서로 남겨 두는 편이 나중의 분쟁을 줄입니다.

판결에는 밀린 월세까지 자동으로 들어갈까요?

다섯 가지 통념 외에 하나 더 짚을 것이 있습니다. 명도소송은 건물 인도를 구하는 소송이라서 인도만 청구하면 판결도 인도에 관해서만 나옵니다. 민사소송법 제203조는 법원이 당사자가 신청하지 아니한 사항에 대하여는 판결하지 못한다고 정합니다. 그래서 밀린 월세를 함께 받으려면 소장의 청구취지에 연체 차임을 적어 넣어야 합니다. 세입자가 나간 뒤에 따로 소송을 내는 방법도 있지만, 처음부터 함께 청구하면 절차를 한 번에 끝낼 수 있습니다.

소송 중에도 월세는 계속 쌓일 수 있습니다. 이때는 청구취지를 바꿀 수 있는데, 민사소송법 제262조①은 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도 안에서 변론을 종결할 때까지 청구의 취지 또는 원인을 바꿀 수 있다고 정합니다. 다만 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 바꿀 수 없습니다. 청구취지의 변경은 서면으로 신청하고(②), 그 서면은 상대방에게 송달합니다(③). 미납표를 최신 상태로 관리하다가 적절한 시점에 청구취지를 넓히는 것이 실무의 흐름입니다.

위 표에서 마지막 줄은 계약이 끝난 뒤 세입자가 인도할 때까지 계속 건물을 쓰는 데 대한 대가를 뜻합니다. 이 부분을 어떤 근거와 범위로 청구할지는 사건의 사실관계에 따라 달라지므로, 소장을 쓰는 단계에서 사안별로 정리합니다. 중요한 것은 청구하지 않은 항목은 판결로 받을 수 없다는 원칙을 처음부터 염두에 두는 것입니다.

실무에서는 소장을 쓰기 전에 청구 항목 목록을 먼저 만들어 두면 빠뜨리는 일이 줄어듭니다. 인도 청구, 밀린 차임, 소송 중 새로 쌓일 차임, 계약 종료 뒤의 사용 대가를 나눠 적고, 항목마다 근거 자료가 어느 서류인지 옆에 표시해 둡니다. 이렇게 만든 목록은 상담에서 사건의 범위를 빠르게 잡는 데에도 쓰입니다.

월세 세입자 내보내기, 실제로는 어떤 순서로 준비할까요?

다섯 가지 통념을 걷어 내고 나면 준비 순서가 분명해집니다. 첫째, 계약서를 보고 주택인지 상가인지, 차임 지급 시기가 언제인지, 특약이 있는지를 확인합니다. 둘째, 미납 내역을 기수로 환산한 표를 만듭니다. 셋째, 해지와 갱신거절 중 어느 쪽 조문으로 갈지 정하고 통지를 도달시킵니다. 넷째, 소송 중 점유자가 바뀔 위험이 있으면 점유이전금지가처분을 검토하고, 다섯째, 인도와 연체 차임을 함께 담아 소를 냅니다. 판결 이후에는 필요하면 인도집행을 신청합니다.

이 순서는 법도 명도소송센터가 맡는 절차와 그대로 겹칩니다. 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서로 진행하며, 강제집행은 별도 계약으로 진행합니다. 선임은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 이루어지고, 방문 없이 전화로 선임하실 수 있으며 전국 어디든 가능합니다. 우선 02-591-5657로 전화해 사건의 윤곽을 말씀해 주시면 됩니다.

비용은 위와 같이 구분해 안내드립니다. 선임 시 점유이전금지가처분과 명도 내용증명은 별도 수수료 없이 진행하고, 법원에 내는 실비는 사건마다 달라 합계를 대략의 범위로 말씀드립니다. 이 사건을 맡는 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자로서 직접 사건을 진행하며, 명도 800건 이상과 강제집행 200건 이상의 경험을 바탕으로 사건별 일정을 안내합니다.

상담 전에 준비해 두시면 좋은 자료는 임대차계약서 사본, 건물 등기사항증명서, 월세 입금 내역과 미납표, 세입자와 주고받은 문자와 통화 기록, 이미 보낸 통지문과 배달 결과, 현재 건물 상태를 보여 주는 사진입니다. 전부 갖추지 못했더라도 상담은 가능하며 부족한 자료는 상담하면서 어떻게 채울지 함께 정합니다. 자료가 정리돼 있을수록 연체 기수와 통지 시기를 짚는 시간이 짧아집니다.

자주 묻는 질문