명도소송은 임대차가 끝난 건물을 임차인이 비워 주지 않을 때, 임대인이 법원에 건물을 인도하라고 청구하는 절차입니다. 그래서 소송의 성패는 결국 임대차가 정말 끝났는가라는 질문에 걸립니다. 계약서에 적힌 만료일이 아직 오지 않았는데 임차인이 벌써부터 나가지 않겠다고 말한다면, 임대인은 자연스럽게 계약 만료 전 명도소송을 미리 내 두면 시간을 아낄 수 있지 않을까 고민하게 됩니다.

이 글은 그 고민을 조문 순서대로 풀어 봅니다. 민사소송법이 이행할 때가 오기 전의 청구를 어디까지 허용하는지, 종료 원인마다 종료 시점이 어떻게 달라지는지, 미리 소를 냈을 때 어떤 위험이 있는지, 소장을 접수하기 전에 무엇을 갖춰야 하는지를 차례로 정리합니다. 개별 사건의 결론은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라지므로, 판단이 갈리는 부분은 갈린다고 그대로 적었습니다.

만료일이 지나지 않았는데 명도소송 소장을 낼 수 있나요?

조문이 길을 완전히 막아 둔 것은 아닙니다. 민사소송법 제251조는 "장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다."고 정합니다. 이행할 때가 아직 오지 않은 청구도 소로 낼 수 있지만, 그러려면 '미리 청구할 필요'라는 요건을 갖춰야 한다는 뜻입니다. 만료일 전에 명도 소장을 접수하려는 시도는 바로 이 조문 위에서 검토됩니다.

문제는 이 요건이 무엇인지 조문이 구체적으로 열거하지 않는다는 점입니다. 임차인이 만료 후에도 나가지 않겠다고 분명히 밝힌 경우가 흔히 거론되지만, 그런 말이 있었다는 사정만으로 '미리 청구할 필요'가 곧바로 인정되는지는 판례와 재판부 판단의 영역이어서 단정할 수 없습니다. 같은 말이라도 어떤 자리에서, 어떤 방식으로, 얼마나 확정적으로 했는지에 따라 무게가 달라질 수 있습니다.

또 하나 짚어야 할 점은 명도(인도) 청구의 전제입니다. 임차인이 건물을 인도할 의무는 임대차가 끝나야 생기므로, 소를 제기한 뒤 변론이 끝나기 전에 만료일이 도래하면 재판이 어떻게 흘러가는지도 재판부가 사안별로 판단하는 문제입니다. 만료일이 지나면 그대로 해결될 것이라고 기대하는 것도, 절대 안 된다고 미리 포기하는 것도 정확하지 않습니다.

그래서 이 글은 낼 수 있다, 없다로 답하지 않고 임대인이 소장을 쓰기 전에 확인해야 할 것을 순서대로 안내합니다. 종료 원인이 무엇인지, 임차인이 갱신요구를 할 수 있는 처지인지, 통지 기간을 지켰는지, 그리고 접수 시점을 언제로 잡을지가 그 순서입니다. 법도 명도소송센터가 만료 전 상담에서 가장 먼저 계약서와 통지 이력부터 살피는 이유도 여기에 있습니다.

종료 원인에 따라 '언제 끝나는가'가 달라집니다

만료일이라는 말은 하나로 들리지만, 실제로 임대차가 끝나는 경로는 크게 세 갈래로 나뉩니다. 어느 갈래에 서 있는지에 따라 소장에 쓸 청구원인과 접수 시점이 달라집니다.

이 세 갈래는 서로 겹칠 수 있습니다. 예를 들어 기간을 정하지 않은 주택 임대차는 2년으로 보고(주택임대차보호법 제4조①), 상가 임대차는 1년으로 보므로(상가건물 임대차보호법 제9조①) 민법 제635조의 6월 해지통고와 만나는 지점은 사안별로 갈립니다. 아래 표는 종료 원인별로 소장 접수 전에 무엇을 확인해야 하는지 정리한 것입니다.

표의 마지막 칸이 소장을 쓰기 전에 반드시 확인할 부분입니다. 환산보증금을 넘는 상가는 상가건물 임대차보호법 가운데 일부 조문만 적용되므로, 위 표의 상가 항목이 그대로 들어맞는지는 별도로 확인해야 합니다.

임차인이 "나가지 않겠다"고 했다면 미리 청구할 필요가 인정될까요?

임차인의 그 한마디가 갱신요구인지, 단순한 버티기인지부터 구분해야 합니다. 주택 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다(주택임대차보호법 제6조의3①). 이 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 ②).

거절 사유는 제6조의3① 단서에 열거되어 있습니다. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(1호), 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우(4호), 각 목의 사유 중 하나로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우(7호), 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(8호), 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(9호) 등입니다. 조문에 열거되지 않은 사정은 그것만으로 거절 사유가 된다고 단정할 수 없습니다.

상가는 기준이 다릅니다. 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고(상가건물 임대차보호법 제10조①), 거절 사유는 1호부터 8호까지 열거됩니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실(1호), 임대인 동의 없는 전대(4호), 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유(8호) 등이 그 예입니다. 상가 차임 연체 기준은 3개월 연속이 아니라 연체한 차임의 합계가 3기의 차임액에 이르렀는지입니다. 또 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(같은 조 ②).

그래서 임차인의 거부 의사를 받았다면 소장보다 먼저 세 가지를 정리합니다. 갱신요구 기간 안의 요구인지, 임대인이 통지 기간 안에 거절 통지를 했는지, 거절 사유가 조문의 각 호에 해당하는지입니다. 이 정리가 끝나야 미리 청구할 필요를 뒷받침할 자료가 무엇인지도 보입니다. 아래는 임대인이 자주 듣는 임차인의 말과, 그 말을 조문 기준으로 다시 읽은 판정입니다.

재판부가 볼 만한 자료로는 문자, 이메일, 내용증명 회신, 통화 내용을 기록한 자료처럼 임차인의 뜻이 확정적으로 드러나는 것들을 생각할 수 있습니다. 다만 이런 자료가 있다고 해서 미리 청구할 필요가 인정된다고 단정할 수는 없고, 자료가 없다고 해서 곧바로 불가능하다고 할 수도 없습니다. 자료는 많이 모을수록 좋으므로 만료 전부터 날짜와 함께 차곡차곡 보관하시기 바랍니다.

계약 만료 전 명도소송을 미리 내면 어떤 위험이 있나요?

첫째, 청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다. 미리 청구할 필요가 인정되지 않거나 종료 사실 자체가 다투어지면 재판부가 임대인의 청구를 받아들이지 않을 수 있습니다. 이 경우 종료가 확인된 뒤 다시 소를 내야 하므로 시간을 아끼려던 시도가 오히려 시간을 늘리는 결과가 될 수 있습니다.

둘째, 소송비용입니다. 민사소송법 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정합니다. 소를 낸 시점이 이르다는 이유로 패소하면 그 소송에서 든 비용을 임대인이 부담하는 결과가 될 수 있고, 법원이 사정에 따라 비용 부담을 달리 정하는 경우도 있어 결론은 사안별입니다. 액수는 사건에 따라 다르므로 여기서 수치로 말씀드리지 않습니다.

셋째, 협상력과 관계입니다. 법리는 아니지만 현실에서는 무시하기 어려운 부분입니다. 만료 전에 소장이 도달하면 임차인이 반발해 합의 퇴거 논의가 어려워질 수도 있고, 반대로 임차인이 짐을 정리하기 시작하는 계기가 될 수도 있습니다. 어느 쪽으로 흐를지는 임차인의 사정과 성향에 달려 있습니다.

두 방식을 절충하는 방법은 준비는 앞당기고 접수는 종료 확인 뒤로 두는 것입니다. 계약서 확인, 통지, 증거 정리, 서류 준비를 만료 전에 끝내 두면 종료가 확인된 즉시 접수할 수 있어 기다림의 공백이 줄어듭니다. 다만 임차인이 퇴거를 확정적으로 거부하고 자료가 충분한 사건에서는 만료 전 접수를 검토할 여지도 있으므로, 어느 쪽이 나은지는 계약 유형과 통지 이력을 본 뒤 상담에서 정하시길 권합니다.

만료 후에도 임차인이 계속 살고 있다면 임대인이 남겨야 할 흔적

만료일이 지났는데 임대인이 아무 조치를 하지 않으면 다른 문제가 생깁니다. 민법 제639조①은 임대차기간이 만료한 뒤 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 이를 묵시의 갱신이라고 부르며, 임차인 쪽에서 주장하는 대표적인 방어 논리입니다.

용어를 구분해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조①과 상가건물 임대차보호법 제10조④는 통지 기간 안에 갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우를 정하고, 이는 법정갱신이라고 부릅니다. 민법 제639조의 묵시의 갱신과 이름이 비슷하지만 요건이 다르므로 섞어 쓰면 안 됩니다. 어느 조문이 적용되는지는 주택인지 상가인지, 어떤 국면인지에 따라 달라집니다.

묵시의 갱신이 문제 되는 국면에서도 길은 남아 있습니다. 제639조① 단서는 당사자가 제635조에 따라 해지통고를 할 수 있다고 정하고, 건물 임대차에서 임대인이 통고하면 상대방이 통고를 받은 날부터 6월이 지나야 효력이 생깁니다. 반면 주택·상가의 법정갱신에서 임차인이 하는 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기는 별개의 구조이므로(주택임대차보호법 제6조의2, 상가건물 임대차보호법 제10조⑤, 환산보증금을 넘는 상가는 적용 조문이 다릅니다), 6월과 3개월을 혼동하지 마시기 바랍니다.

그래서 만료일 직후에는 이의의 흔적을 남기는 일이 중요합니다. 아래 다섯 가지가 기본입니다.

• 만료일 직후 임대차가 종료됐으니 건물을 인도해 달라는 취지를 내용증명이나 문자로 남깁니다.
• 차임 명목의 돈을 계속 받는 경우, 종료 이후 사용에 대한 대가로 받는다는 취지를 문서로 밝혀 둡니다. 다만 수령이 갱신 판단에 어떤 영향을 주는지는 사안별입니다.
• 임차인이 계속 사용 중인 현황을 날짜가 나오는 사진과 기록으로 남깁니다.
• 임차인의 답변과 통화 내용을 그때그때 기록해 둡니다.
• 열쇠와 시설 인계 일정을 서면으로 제안해 협의 과정을 남깁니다.

이 흔적들은 소송에서 임대인이 종료를 주장할 때 이의가 있었다는 사실을 뒷받침하는 자료가 됩니다. 이의가 있었는지, 그것이 상당한 기간 안이었는지는 결국 사실관계에 따라 재판부가 판단하므로, 흔적은 가능한 한 이른 시점에 남기는 것이 안전합니다.

한 가지 더 짚을 것이 있습니다. 주택임대차보호법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제9조②도 같은 취지로 정합니다(환산보증금을 넘는 상가는 적용 조문이 다릅니다). 이 조문은 임차인 보호를 위한 것이므로, 만료일이 지났다는 사실만으로 곧바로 인도를 청구할 수 있다고 단순화해서는 안 됩니다. 보증금 반환과 인도가 어떻게 맞물리는지는 사안별로 달라지므로, 접수 전에 보증금 정산 계획까지 함께 세워 두시길 권합니다.

소송 중 사정이 바뀌면 청구를 바꿀 수 있을까요?

만료 전에 소를 냈든 만료 후에 냈든, 소송이 진행되는 동안 사정이 달라지는 일은 흔합니다. 민사소송법 제262조①은 원고가 청구의 기초가 바뀌지 않는 한도에서 변론을 종결할 때까지(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고할 때까지) 청구의 취지 또는 원인을 바꿀 수 있다고 정합니다. 다만 소송절차를 현저히 지연시키는 경우에는 바꿀 수 없습니다.

절차도 정해져 있습니다. 청구취지의 변경은 서면으로 신청해야 하고(같은 조 ②), 그 서면은 상대방에게 송달해야 합니다(같은 조 ③). 구두로 말하는 것만으로는 부족하다는 뜻입니다. 청구를 바꾸려면 언제, 어떤 서면으로, 어떤 내용으로 바꿀지를 미리 정리해 두어야 합니다.

예를 들어 처음에는 계약 만료를 종료 원인으로 삼아 소를 냈는데 소송 중에 갱신거절 통지의 효력이나 다른 종료 원인을 추가로 주장해야 하는 상황이 올 수 있습니다. 이런 추가가 청구의 기초가 바뀌지 않는 범위인지, 소송을 현저히 지연시키는지는 재판부가 사안별로 판단하므로 가능하다고 단정할 수 없습니다. 다만 서면 제출 시기가 늦어질수록 지연 문제가 커질 수 있다는 점은 분명합니다.

그래서 청구 변경에 기대기보다 처음부터 종료 원인을 하나로 좁히지 않는 것이 좋습니다. 사실관계상 해당할 수 있는 종료 원인을 접수 전에 모두 점검하고, 통지와 증거를 그 원인들에 맞춰 준비해 두면 소송 중에 방향을 바꿔야 하는 부담이 줄어듭니다. 이 점검이 만료 전 상담의 핵심입니다.

만료 전 준비부터 판결 후 집행까지, 일정표로 보면

절차는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순으로 이어집니다. 여기서는 계약 만료 전 명도소송을 준비하는 임대인이 만료일을 기준으로 각 시점에 무엇을 하는지 일정표로 정리했습니다. 구체적인 접수 시점은 사건마다 달라 상담에서 정합니다.

집행개시 요건을 정확히 구분해야 합니다. 집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 채무를 이행하게 되어 있는 경우에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다(민사집행법 제40조①). 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야만 개시할 수 있습니다(제41조①). 두 규정은 서로 다른 유형에 적용되므로 판결 주문이 어느 유형인지 먼저 확인해야 합니다.

건물 인도의 강제집행은 민사집행법 제258조에 따릅니다. 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하고(①), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(②). 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행되며, 집행 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도합니다(③). 채무자가 없으면 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족이나 채무자의 대리인·고용인에게 인도하고(④), 그런 사람도 없으면 채무자의 비용으로 보관합니다(⑤). 채무자가 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁합니다(⑥).

비용과 진행 방식은 아래와 같이 안내합니다. 선임료는 200만원부터이며 케이스별로 달라집니다. 선임하시면 점유이전금지가처분 0원, 내용증명 0원이며(법원 실비는 별도), 내용증명만 따로 의뢰하시는 경우는 20만원입니다. 인지대·송달료·열쇠수리공·우편료 등 법원 실비는 합계 대략 50만~100만원이며, 강제집행은 별도 계약으로 진행합니다.

진행은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 이어지며 방문 없이 전화로 선임하실 수 있고 전국 사건이 가능합니다. 엄정숙 변호사(『명도소송 매뉴얼』 저자)가 직접 진행하며 명도 800건 이상, 강제집행 200건 이상의 사건을 다뤄 왔습니다. 상단 메뉴에서 무료 승소자료도 확인하실 수 있습니다.

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