소음 세입자 내보내기를 고민하는 임대인의 상담은 대부분 비슷한 지점에서 막힙니다. 월세는 제때 들어오니 연체로 해지할 수도 없고, 계약 기간은 남아 있고, 다른 호실 임차인들의 민원은 계속 쌓입니다. 이 글은 조문이 실제로 열어 두고 있는 창구가 어디인지, 그 창구를 쓰려면 어떤 기록과 서면이 필요한지를 순서대로 풀어 씁니다.

소음 세입자 내보내기, 몇 번 시끄러우면 계약을 끝낼 수 있나요?

임대인이 가장 먼저 묻는 질문은 언제나 같습니다. 민원이 몇 번 들어오면 세입자를 내보낼 수 있느냐는 것입니다. 안타깝게도 법에는 그 숫자가 없습니다. 차임 연체와 비교하면 차이가 분명합니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 상가에서 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있다고 정합니다. 기준이 조문에 적혀 있으니 밀린 월세를 계산하면 답이 나옵니다. 참고로 상가의 기준은 3개월 연속 연체가 아니라 연체액이 3기분에 달하는지를 보는 것입니다.

소음·악취·흡연·심야 소란 같은 생활 민원에는 이런 계산식이 없습니다. 세 번 민원이 들어오면 해지, 다섯 번이면 갱신거절이라는 식의 기준은 조문 어디에도 없습니다. 그래서 같은 소음이라도 어떤 사건은 임대차를 끝낼 사유로 받아들여질 여지가 있고, 어떤 사건은 공동생활에서 감수해야 할 범위로 보일 수 있습니다. 소음의 크기와 시간대, 반복된 횟수와 기간, 피해를 본 사람의 수, 시정을 요구받은 뒤 임차인의 태도, 임대인이 어떤 조치를 했는지가 종합해서 살펴지는 영역입니다.

소음 세입자 내보내기가 어려운 이유는 세 가지로 정리됩니다. 첫째, 기준이 되는 숫자가 없습니다. 둘째, 법이 임차인에게 계약갱신요구권을 주고 있어 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절하지 못하고, 거절하려면 조문이 정한 사유 안에서 이유를 찾아야 합니다. 셋째, 그 사유를 뒷받침할 자료는 결국 임대인이 갖춰야 합니다. 세입자에게 아무리 화가 나도 감정이 아니라 기록으로 말해야 하는 구조입니다.

이 글은 임차인을 탓하려는 글이 아닙니다. 소음의 원인이 개인 사정일 수도, 다른 호실의 소리일 수도 있기 때문입니다. 먼저 두 가지 상황의 차이를 표로 나란히 놓고 보겠습니다.

표에서 보듯 연체는 계산의 문제이고 소음은 입증의 문제입니다. 소음 세입자가 월세까지 밀리고 있다면 연체 쪽 조문이 훨씬 분명한 카드가 되므로 두 가지가 겹쳐 있는지부터 확인하시길 권합니다. 다만 해지 사유와 갱신거절 사유는 서로 다른 조문이라는 점을 섞지 않아야 합니다. 해지는 민법 제640조와 상가법 제10조의8이 근거이고, 갱신거절 사유로서의 연체는 주택 제6조의3①1호(2기의 차임액에 이르도록 연체한 사실), 상가 제10조①1호(3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실)가 근거입니다.

갱신 국면에서 열려 있는 조문 창구, 주택 9호와 상가 8호

갱신 국면에서 소음 문제를 다룰 수 있는 조문 창구는 두 곳입니다. 주택은 주택임대차보호법 제6조의3①9호, 상가는 상가건물 임대차보호법 제10조①8호입니다. 두 조문은 모두 '그 밖에'로 시작하는 포괄 규정이고, 문언은 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다. 소음·악취는 1호의 연체, 4호의 무단 전대, 5호의 고의나 중대한 과실로 인한 파손처럼 딱 맞는 호가 없어서 이 포괄 사유에 해당하는지를 따져 보게 됩니다.

주택의 흐름은 이렇습니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고(제6조①), 이때 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조②). 그런데 같은 조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다. 소음이 여기에 해당한다면 통지 시기를 놓쳤더라도 다시 임대차한 것으로 보는 효과가 배제될 여지가 있다는 뜻입니다. 다만 소음·악취가 의무를 현저히 위반한 경우인지는 사안과 판례의 영역이라 단정할 수 없고, 그래서 기간 안에 갱신거절 통지를 해 두는 편이 안전합니다. 이 글에서는 주택과 상가의 이런 갱신을 법정갱신이라 부르며, 민법 제639조의 묵시의 갱신과 구분합니다.

임차인이 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(제6조의3①). 거절할 수 있는 예외는 각 호에 열거돼 있고, 9호가 소음 등을 다투는 포괄 창구입니다. 임차인은 갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항).

상가는 조금 다릅니다. 임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 거절 사유 가운데 8호가 같은 포괄 문언을 두고 있습니다(제10조①). 임대인이 그 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우 존속기간은 1년입니다(제10조④). 소음 문제를 알면서도 통지 기간을 흘려 보내면 1년을 더 끌어안을 수 있다는 뜻이라서 임대인이 가장 자주 놓치는 지점입니다. 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제10조②).

두 카드를 나란히 보면, 같은 소음 문제라도 주택은 통지 창이 만료 2개월 전에 닫히고 상가는 1개월 전에 닫힌다는 점, 통지를 놓쳤을 때 이어지는 기간이 2년과 1년으로 다르다는 점이 실무에서 가장 크게 갈립니다. 만료 직전에 대응하면 이미 창이 닫혀 있을 수 있으니, 만료일에서 거꾸로 셈해 통지가 가능한 마지막 날을 달력에 먼저 표시해 두세요.

환산보증금을 넘는 상가에는 주의가 필요합니다. 상가법 제2조③은 이런 임대차에도 적용되는 조문을 열거하고 있는데, 제10조①②③ 본문과 제10조의2부터 제10조의9까지는 들어 있어 8호 포괄 사유는 그대로 다툴 수 있지만 제10조④의 법정갱신과 제15조의 강행규정은 열거에 없습니다. 이런 건물은 민법 제639조①의 묵시의 갱신, 즉 임차인이 만료 후에도 사용·수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 규정이 문제될 수 있습니다. 그래서 만료 후에도 이의한 흔적을 남겨야 하고, 구체적인 적용은 사안별로 확인이 필요합니다.

계약 기간 중에도 해지가 가능한가요? 용법 준수 의무의 한계

계약 기간이 아직 많이 남았는데 소음이 도저히 참을 수 없는 수준이라면, 기간 중에 해지할 수는 없는지 묻게 됩니다. 임차인의 의무부터 봅니다. 민법 제654조는 제610조제1항과 제615조부터 제617조까지의 규정을 임대차에 준용한다고 정하고, 제610조제1항은 계약 또는 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용·수익해야 한다는 취지입니다. 주거용 건물은 주거의 용도로, 점포는 계약에서 정한 업종과 방식으로 써야 한다는 뜻이고, 그 용법을 벗어난 사용이 문제의 출발점이 됩니다.

여기서 하나 짚어 둘 점이 있습니다. 제610조 제3항은 사용대차의 해지 규정인데, 제654조의 준용 목록에는 제610조제1항만 들어 있어 임대차의 해지 근거로 그대로 쓸 수 없습니다. 따라서 임대차에서 용법 위반이나 소음 문제로 기간 중에 해지가 되는지는 채무불이행에 관한 일반 법리와 계약 내용, 그리고 위반의 정도를 따지는 문제가 되고, 법원이 사안별로 판단합니다. 어느 정도의 소음이면 해지가 인정되는지 미리 말씀드리기 어려운 이유입니다.

실무에서 기간 중 대응은 세 단계로 이어집니다. 먼저 민원 내용을 기록하고, 다음으로 구체적인 시정을 요구하는 서면을 보내며, 그래도 반복될 때 계약서 특약과 위반의 정도에 비추어 해지 통지 여부를 결정합니다. 해지 통지는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로(민법 제111조①), 발송만 하고 끝나지 않도록 도달을 확인할 방법을 함께 준비합니다. 해지가 받아들여지지 않으면 임대차가 그대로 이어지는 결과가 되어 임대인이 곤란해질 수 있으니 신중해야 합니다.

기간 중 해지가 부담스러운 사안이라면 만료 시점에 갱신거절로 정리하는 이원 전략이 현실적입니다. 기간 중에는 기록과 시정 요구를 쌓고, 만료가 다가오면 앞에서 본 창구로 갱신거절 통지를 하는 방식입니다. 합의 퇴거도 함께 검토합니다. 합의를 하신다면 퇴거일, 열쇠 반환, 원상복구, 보증금 정산의 시기를 문서로 남겨야 합니다.

임대인이 절대 하면 안 되는 일도 있습니다. 참다 못해 세입자의 방에 임의로 들어가 확인하거나 열쇠를 바꾸는 행동입니다. 형법 제319조①은 사람의 주거나 점유하는 방실에 침입한 자를 처벌하도록 정하고 있어, 소유자라도 임차인이 점유하는 공간에 임의로 들어가면 문제될 수 있습니다. 단전·단수 같은 압박도 별도의 책임이 문제될 수 있으므로 정해진 절차로 진행하는 편이 안전합니다.

임대인에게도 지켜야 할 의무가 있습니다, 피해 호실 임차인 대응

소음 문제는 임대인과 세입자의 2자 구도가 아니라, 피해 호실 임차인까지 포함한 3자 구도라는 점이 특징입니다. 민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 한 세대의 소음 때문에 다른 임차인들이 편히 지내기 어렵다고 호소하는데 임대인이 손을 놓고 있으면, 피해 임차인이 조치를 요구하는 근거로 이 조문이 거론될 수 있습니다.

임대인의 책임이 실제로 인정되는지, 어느 범위까지 조치해야 하는지는 소음의 원인과 정도, 임대인이 취한 조치에 따라 달라지는 사안별 영역입니다. 임대인이 민원을 받고 곧바로 기록하고, 원인 세대에 시정을 요청하고, 그 경과를 피해 임차인에게 알린 흔적이 있으면 이후 어느 쪽 분쟁에서도 유리한 자료가 됩니다.

특히 신경 써야 할 점은 민원인 보호입니다. 가해로 지목된 세대에 민원인의 호실이나 이름을 알려 주면 세대 간 갈등이 감정 싸움으로 번지고 임대인이 분쟁의 한복판에 서게 됩니다. 피해 임차인이 사실확인서 작성에 협조해 줄 수는 있지만 강요해서는 안 되며, 나중에 증언을 요청받을 수도 있다는 점을 미리 알려 주는 것이 안전합니다.

민원 기록을 소송에서 쓸 수 있는 자료로 만드는 법

소음 세입자 내보내기의 성패는 기록의 질에서 갈립니다. 재판부는 임대인의 주장을 듣기 전에 그것을 뒷받침하는 자료가 있는지를 봅니다. 그렇다면 어떤 기록이 쓸모 있을까요? 핵심은 구체성, 반복성, 시정 요구 이후의 경과 세 가지입니다. 아래 기록표를 한 건씩 채워 두면 이 세 가지가 자연스럽게 정리됩니다.

기록은 감정 표현을 뺀 사실만 적습니다. 나쁜 예는 요즘 계속 시끄럽게 해서 힘들다는 식의 메모이고, 좋은 예는 몇 월 며칠 밤 몇 시부터 몇 시까지 쿵쿵 걷는 소리와 음악이 들린다는 민원이 몇 호에서 문자로 접수됐고, 다음 날 오전 임차인에게 전화로 시정을 요청했으나 그런 적 없다는 답을 들었다는 식의 메모입니다. 이 정도 구체성이 있어야 세입자가 부인하더라도 다툴 수 있는 자료가 됩니다.

증거는 여러 종류를 함께 모읍니다. 피해 호실이 보낸 민원 문자와 통화 기록, 관리사무소나 관리인의 일지, 경찰에 신고가 접수된 사실, 이웃의 사실확인서, 복도나 공용 공간에서 확인되는 상황을 담은 사진과 영상 등이 있습니다.

주의할 점이 있습니다. 임대인이 세입자의 방 안을 몰래 촬영하거나 대화를 녹음하는 것은 별도의 법적 문제를 낳을 수 있으니 직접 하지 마시고, 공용 공간에서 확인되는 자료와 피해 호실의 협조로 확보한 자료를 중심으로 모으세요.

서면 시정 요구에서 갱신거절 통지까지, 시간표로 보는 순서

기록이 쌓이기 시작했다면 그다음은 서면과 시간표입니다. 아래는 계약 기간 중부터 만료 이후까지 이어지는 일반적인 순서입니다.

서면 시정 요구에는 네 가지가 들어가야 합니다. 첫째 문제가 된 소음이나 악취의 일시와 유형을 요약하고, 둘째 임차인에게 바라는 시정 내용을 구체적으로 적고, 셋째 이행할 기한을 정하고, 넷째 이행하지 않을 경우 갱신거절이나 해지, 법적 절차를 검토하겠다는 점을 알립니다. 감정적인 표현은 뺍니다.

갱신거절 통지서는 더 정밀해야 합니다. 갱신을 거절한다는 뜻과 계약 만료일, 거절 사유가 되는 소음·악취 등의 구체적 사실, 그동안 시정을 요구한 일시의 요약, 근거로 삼는 조문(주택은 제6조의3①9호, 상가는 제10조①8호)을 적습니다. 통지는 도달한 때 효력이 생기므로(민법 제111조①), 통지 기간의 마지막 날에 맞춰 보내지 말고 반송이나 부재에 대비해 여유를 두어야 합니다.

계약서 특약과 강행규정, 소음 조항은 어디까지 효력이 있을까요?

임대차계약서에 소음 관련 문구가 들어 있는 경우가 많습니다. 다른 세입자에게 피해를 주지 않는다는 조항도 있고, 소음 민원이 반복되면 즉시 해지할 수 있다는 식의 조항도 있습니다.

임차인의 용법 준수 의무를 확인하고 구체화하는 정도의 조항은 이미 있는 의무를 문서로 정리한 것이어서 분쟁 때 참고 자료가 될 수 있습니다. 반면 법이 정한 갱신요구권과 거절 사유보다 임차인에게 불리하게 정한 조항은 문제가 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 주택임대차보호법 제10조도 같은 취지입니다. 다만 환산보증금을 넘는 상가는 제15조가 적용 열거에 없어 사안별 확인이 필요합니다. 그러므로 소음 민원이 몇 회 이상이면 갱신 없이 종료한다는 조항이 그대로 인정된다고 단정하면 위험합니다.

임차인이 이렇게 말할 때, 어떻게 판단해야 할까요?

소음 세입자에게 시정을 요구하면 대개 몇 가지 반응이 돌아옵니다. 아래는 자주 듣는 말과, 그 말에 대해 임대인이 어떻게 판단하면 좋을지를 정리한 것입니다.

소송과 강제집행은 어떤 순서로 진행되고 비용은 어떻게 되나요?

갱신거절 통지나 해지 뒤에도 세입자가 나가지 않으면 명도소송으로 넘어갑니다. 임대차가 끝났음을 원인으로 건물의 인도를 구하는 소송이고, 소송에서는 종료의 원인, 즉 갱신거절 사유나 해지 사유가 있다는 점을 임대인이 자료로 뒷받침하는 쪽으로 준비하는 것이 안전합니다. 재판부는 기록과 서면을 바탕으로 소음의 정도와 반복성, 임대인이 취한 조치를 종합해서 살핍니다.

절차의 큰 지도는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서입니다. 점유이전금지가처분은 소송 중에 점유자가 바뀌어 소송이 헛돌 상황에 대비하는 보전 절차입니다. 소음 세입자가 제3자를 들이는 정황이 있다면 필요성이 커지지만, 점유가 바뀐 뒤 그 효력이 어디까지 미치는지는 판례의 영역이라 사안별로 판단합니다.

판결을 받고도 자진해서 비우지 않으면 강제집행으로 마무리합니다. 민사집행법 제258조①은 채무자가 부동산을 인도해야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 정하고, 같은 조 ②는 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위해 출석한 때에만 한다고 정합니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하고(③), 채무자와 그 동거 친족 등이 없으면 집행관이 채무자의 비용으로 보관합니다(⑤). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리하면 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하는 구조입니다(⑥). 짐의 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지고, 집행 전에는 계고 문서인 고시문이 붙습니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것으로 안내하고 있으나 사안에 따라 달라집니다.

비용은 사건마다 달라지지만 기본 구조는 아래와 같습니다. 선임료는 200만원부터이고 케이스별로 정해지며, 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원입니다. 내용증명만 단독으로 의뢰하시면 20만원입니다. 법원에 내는 인지·송달료, 열쇠수리공, 우편료 같은 실비는 합계 대략 50만~100만원 수준으로 안내드리고 있으며, 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다.

선임은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 이어지며, 방문하지 않고 전화로도 선임하실 수 있고 전국 어디든 가능합니다. 사건은 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행하고, 명도 800건 이상과 강제집행 200건 이상의 경험을 바탕으로 합니다. 소음 세입자 내보내기가 막막하시다면 계약서와 민원 자료를 준비해 무료 전화상담(02-591-5657)으로 통지 시기부터 확인해 보세요.

자주 묻는 질문