지난 시간에는 부동산 인도명령에 대해 알아보았습니다.

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오늘은 임대차건물이 매매되는 경우 매수인의 건물명도소송에 관해 알아보겠습니다. 건물을 매매하며 연체차임이 있는경우 당연히 건물명도소송을 제기하면 될거라 생각하지만 그렇지 않은 경우가 많아 주의가 요구됩니다. 물론 모든 경우가 그런것은 아니므로 상황마다 법률적 해석이 필요한 부분입니다. 오늘 글을 읽어보시고 자신의 상황에서 건물명도소송을 진행할 수 있는지 없는지 궁금하신 분은 저희 법도 명도소송센터로 전화주셔서 도움 받으시기 바랍니다. 명도소송 전담직원의 전화상담은 무료입니다.

매매시 연체차임이 승계되지 않는 경우 있어 주의해야

상가건물 임차인이 차임연체가 3기분 이상 지속되는 상황에서 건물 매수인은 그 임차인을 내보내기 위해 명도소송을 고민하게 됩니다.

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이러한 경우 매수인은 당연히 임대인의 지위를 승계하므로 '차임연체로 인해 계약해지를 하고 건물명도소송을 진행하면 되겠지'라고 막연하게 생각할 수가 있습니다. 하지만 건물이 매매되는 경우라도 연체차임이 자동승계가 되지 않기 때문에 주의해야 합니다.

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대법원은 위와 같은 상황에 대해 "임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것"이라고 판시하고 있습니다[대법원 2008 10. 9. 선고 2008다3022 건물명도].

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판례와 같이 연체차임에 대해 이전 소유자로부터 매수인이 채권양도를 받지 않는다면 기존의 차임연체만으로 계약해지도 할 수가 없게 되는 것입니다. 따라서 매수인이 건물을 매수한 이후 차임연체로 계약을 해지하는 경우라면 매도인으로부터 연체차임액에 대한 채권양도,양수 계약을 체결하고 채권양도 통지도 완료하신 후 계약해지 통지를 해야 적법하게 임대차계약이 종료하게 됩니다.

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매수인은 위와 같이 계약해지 통지를 하고 이러한 통지에도 불구하고 임차인이 스스로 건물을 인도하지 않을 때 건물명도소송을 제기할 수가 있는 것입니다.

나의 경우는 해지 할 수 있나요?

건물명도소송은 상황마다 다릅니다. 건물매매의 경우라 하더라도 사정은 다르지 않습니다. 여러가지 복잡한 상황속에서 법률적 해석을 해야 하기 때문에 정확한 근거를 가지고 이야기를 나누어봐야 어느정도 답을 내릴 수 있습니다. 자신의 상황이 불분명하다고 판단되시면 법도 명도소송센터로 전화주셔도 도움받으시기 바랍니다. 물론 명도소송전담직원의 전화상담은 무료입니다.