• 오피스텔 한두 호실을 세 놓았는데 월세가 밀리기 시작한 임대인
• 계약서는 업무용으로 썼는데 세입자가 전입신고를 했다는 이야기를 들은 경우
• 소송을 하면 어느 단계에서 비용이 더 붙는지 감이 오지 않는 경우
• 남은 보증금으로 연체 차임과 비용까지 정리되는지 궁금한 경우

01오피스텔 명도소송 비용, 무엇으로 구성되나

오피스텔 명도소송 비용은 시점별로 착수 전 비용, 소송비용, 집행비용 세 덩어리로 나누면 정리됩니다. 금액은 사건마다 다르지만 단계별 항목은 정해져 있어, 임대인이 장부의 칸을 미리 만들어 둘 수 있습니다.

세 덩어리 가운데 오피스텔에서 특히 차이가 나는 것은 첫 덩어리가 시작되는 시점입니다. 임대인이 언제 계약을 해지할 수 있는지가 주거용과 업무용에서 다르기 때문에, 같은 연체 상황이라도 착수가 적어도 차임 한 기만큼 늦어질 수 있고 그동안 보증금은 연체 차임으로 계속 줄어듭니다.

표의 마지막 칸이 회수 경로입니다.

02주거용·업무용 판정이 비용을 바꾸는 이유

오피스텔 명도소송 비용은 그 오피스텔에 어느 법률이 적용되느냐에 따라 달라집니다. 「주택임대차보호법」(주임법) 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같다고 정합니다. 반면 「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제2조①은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함합니다.

오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 되어 있는 경우가 많지만, 세입자가 실제로 살면서 전입신고를 했다면 주거용으로 볼 여지가 생깁니다. 반대로 세입자가 사업자등록을 하고 사무실로 썼다면 상가법 적용이 문제 됩니다. 실제 용도는 계약서 문구, 전입신고와 사업자등록, 실내 구조와 사용 형태를 함께 보게 되므로 서류 한 장만으로 단정하기는 어렵습니다.

03해지 기준이 다르면 착수 시점이 달라진다

오피스텔 명도소송의 착수 시점은 해지 사유가 언제 생기느냐로 정해지고, 그 기준이 주거용과 업무용에서 다릅니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 상가법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.

상가법의 3기는 3개월 연속 연체를 뜻하는 것이 아니라 연체액의 합계가 3기분에 이르는 것을 말합니다. 또 상가법 제2조③은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에도 제10조의8을 적용한다고 정하고 있어, 보증금이 큰 업무용 오피스텔이라도 3기 기준이 그대로 쓰입니다. 다만 상가법 적용 대상이 아닌 사무실 용도라면 어떤 기준으로 해지할지는 계약 내용과 사용 형태에 따라 따로 검토해야 하며, 일률적으로 말하기 어렵습니다.

가상의 예를 들어 보겠습니다. 월세를 매달 같은 날 내기로 한 오피스텔에서 세입자가 어느 달부터 계속 내지 않았다면, 주거용으로 쓰인 경우 두 번째 차임이 밀린 시점에 해지 사유가 생기지만 상가법이 적용되는 업무용이라면 세 번째 차임까지 밀려야 해지할 수 있습니다. 그 한 기 동안 보증금에서 빠질 차임이 늘고, 소송 시작도 그만큼 늦어집니다. 중간에 일부를 갚아 연체액이 기준 아래로 내려가면 판단이 달라질 수 있어 날짜별 입금 내역이 꼭 필요합니다.

위 세 가지 중 하나라도 애매하다면 계약서와 입금 내역을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

04비용이 불어나는 5순간

오피스텔 명도소송 비용이 예상보다 커지는 지점은 대개 다섯 군데로 모입니다. 미리 알면 한두 단계 앞에서 대비할 수 있습니다.

다섯 순간 가운데 1번과 2번은 소송 전에, 4번과 5번은 집행 신청 전에 미리 손을 쓸 수 있습니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 보통이어서, 그 사이에 짐 처리 방향과 출석 일정을 정해 두면 추가 비용을 줄일 수 있습니다.

짐을 꺼내는 일은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 임대인이 판결 전에 직접 문을 열거나 짐을 치우면 별도의 분쟁으로 번질 수 있습니다.

05명도소송 비용은 누가 부담하나요?

명도소송 비용은 원칙적으로 패소한 당사자가 부담합니다. 민사소송법 제98조는 "소송비용은 패소한 당사자가 부담한다."고 정하고 있어, 임대인이 이기면 인지·송달료와 소송비용에 산입되는 변호사보수를 세입자에게 청구할 수 있는 구조입니다.

다만 예외가 있습니다. 민사소송법 제99조는 법원이 사정에 따라 승소한 당사자로 하여금 권리를 늘리거나 지키는 데 필요하지 아니한 행위로 말미암은 소송비용 등의 전부나 일부를 부담하게 할 수 있다고 정합니다. 그리고 제109조①에 따라 변호사보수는 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서만 소송비용으로 인정되므로, 실제로 지급한 보수와 돌려받을 수 있는 금액은 다를 수 있습니다.

06보증금에서 먼저 정산할 것과 따로 확정받을 것

오피스텔 세입자 명도에서 남은 보증금은 연체 차임을 먼저 정리하는 재원이 됩니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 종료 후 건물을 돌려받을 때까지 생긴 연체 차임 등 임차인의 채무를 담보한다는 취지이므로, 건물을 돌려받는 시점에 그때까지의 연체 차임을 공제하고 남은 금액을 반환하는 순서로 정리하게 됩니다.

소송비용은 사정이 다릅니다. 민사소송법 제110조①은 소송비용의 부담을 정하는 재판에서 액수가 정하여지지 아니한 경우 제1심 법원이 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정한다고 정합니다. 신청할 때에는 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 하므로(제110조②), 영수증을 모아 두지 않으면 이겨도 받을 근거가 약해집니다.

보증금에서 소송비용까지 바로 빼도 되는지는 남은 보증금 규모, 세입자와의 합의 여부, 확정결정 전후 시점에 따라 판단이 달라질 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 임의로 공제했다가 다투게 되면 정산이 더 길어질 수 있어, 공제 범위는 서류를 보고 정합니다.

풀옵션 오피스텔이라면 한 가지를 더 챙겨야 합니다. 냉장고·세탁기·붙박이 가구 같은 임대인 비품과 세입자 짐이 한 공간에 섞여 있어, 집행 때 강제집행의 목적물이 아닌 동산(제258조③)을 가르는 기준이 흐려질 수 있습니다. 입주 당시 비품 목록과 사진, 현재 상태 사진을 미리 정리해 두면 반출 범위를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

07오피스텔 명도소송 비용, 자주 묻는 질문