명도 집행 하는 방법, 역할 분담표부터 보세요

명도 집행 하는 방법을 가장 빨리 이해하는 길은 누가 무엇을 하는지부터 나누는 것입니다. 「민사집행법」은 집행문을 내어 주는 사람(법원사무관등), 집행 비용의 액수를 정하는 곳(법원), 현장에서 점유를 옮기는 사람(집행관)을 따로 정해 두고 있고, 임대인(채권자)은 그 사이에서 신청·예납·출석을 맡습니다.

표에서 보듯 임대인이 손을 놓아도 되는 단계는 없지만, 임대인이 직접 문을 열거나 짐을 꺼내는 단계도 없습니다. 점유를 옮기는 행위는 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지고, 임대인은 그 집행이 열릴 수 있도록 서류와 비용, 출석을 준비하는 역할입니다.

판결을 받았다고 임대인이 스스로 잠금장치를 바꾸거나 물건을 치우면 별도의 분쟁이 생길 수 있습니다. 명도 강제집행은 판결이 있더라도 집행관 절차를 통해 진행하는 것이 원칙이라는 점을 먼저 기억해 두세요.

집행문은 누가 내주나요?

집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주고, 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(「민사집행법」 제28조②). 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있으며(제28조①), 집행문을 내어 달라는 신청은 말로 할 수 있습니다(제28조③).

집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다(제30조①). 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 하므로(제24조), 상대방이 항소했더라도 주문에 가집행 문구가 있는지부터 확인합니다. 「민사소송법」 제213조①은 재산권의 청구에 관한 판결에 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행을 선고하여야 한다고 정하고 있습니다.

세 서류의 이름보다 중요한 것은 판결에 적힌 사람과 실제 신청인·상대방이 일치하는지입니다. 판결 뒤 건물 소유자나 점유자가 바뀐 경우에는 승계집행문 문제가 생길 수 있어(제31조①), 서류를 떼기 전에 등기사항증명서와 현장 점유를 함께 확인해야 합니다.

판결 주문 모양으로 갈리는 집행 개시 요건 3유형

명도 집행이 열리는 시점은 판결 주문이 어떤 모양이냐에 따라 세 갈래로 나뉩니다. 공통 요건은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다는 것입니다(「민사집행법」 제39조①).

세 유형을 섞어 생각하면 일정이 크게 틀어집니다. 날짜형은 그날이 지나기를 기다리면 되지만, 동시이행형은 임대인이 남은 보증금을 지급하거나 이행 제공을 한 사실을 증명해야 집행이 시작됩니다. 어떤 자료로 이행 제공을 증명할지는 주문 문언과 사건 사정에 따라 달라지므로 신청 전에 정해 두는 것이 좋습니다.

판결을 집행하는 데 채권자가 증명해야 할 조건이 붙어 있는 경우에는 집행 개시가 아니라 집행문을 받는 단계에서 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 내야 합니다(제30조②, 담보 제공을 조건으로 하는 때는 예외). 조건형은 집행문을 받는 단계에서, 날짜형(제40조①)과 동시이행형(제41조①)은 집행을 개시하는 단계에서 따지는 요건이므로, 주문 한 줄을 정확히 읽는 것이 명도집행 절차의 출발점입니다.

집행관 신청과 예납, 미리 내지 않으면 어떻게 되나요?

민사집행을 신청하는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같습니다(「민사집행법」 제18조①). 채권자가 그 비용을 미리 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있고(제18조②), 이 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다(제18조③).

1. 1관할 집행관사무소에 강제집행 신청집행력 있는 정본과 송달 관련 서류를 붙여 신청서를 냅니다.
2. 2법원이 정한 비용 예납안내받은 금액을 미리 내야 사건이 진행됩니다.
3. 3사건 번호·담당 집행관 확인이후 연락은 이 번호로 이어지므로 따로 적어 둡니다.
4. 4계고와 본집행 일정 안내현장 방문 날짜에 맞춰 출석할 사람을 정합니다.

예납금의 구체적인 액수는 건물 규모, 남은 짐의 양, 보관 필요 여부 등에 따라 법원이 정하므로 미리 단정할 수 없습니다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는 것이 원칙이지만(제53조①), 먼저 비용을 내는 사람은 임대인이라는 점을 명도 집행 하는 방법의 일정과 자금 계획에 반영해야 합니다.

고시문으로 하는 계고 단계와 점유자 확인

계고는 본집행 전에 집행관이 현장에 나가 점유 상태를 확인하고, 정해진 기한까지 스스로 비워 달라는 내용의 고시문을 붙이는 실무 단계입니다. 조문에 따로 이름이 붙은 절차는 아니지만 많은 사건에서 본집행 전에 거치며, 고시문을 본 세입자가 이사 날짜를 먼저 알려 오는 경우도 있습니다.

임대인에게 계고 단계가 중요한 이유는 현재 누가 점유하고 있는지가 이때 드러나기 때문입니다. 판결의 피고와 실제 점유자가 다르면 그 사람을 상대로 바로 인도를 집행할 수 있는지가 문제됩니다. 소송 전에 점유이전금지가처분을 해 두었는지, 승계를 증명할 수 있는지에 따라 길이 갈리며, 어느 쪽으로 처리될지는 사안별로 판단해야 합니다.

본집행 당일, 현장에서 갈리는 세 장면

본집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(「민사집행법」 제258조②). 임대인이 그날 현장에 갈 수 없다면 대리인을 미리 정해 두어야 하고, 출석할 사람이 없으면 집행관이 현장에 와도 인도 집행은 이루어지지 않습니다.

남은 짐은 어떻게 처리되나요?

강제집행의 목적물이 아닌 동산, 즉 건물 안에 남은 세입자의 짐은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(「민사집행법」 제258조③). 채무자가 없는 때에는 집행관은 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 합니다(제258조④).

1. ③제거해 채무자에게 인도목적물이 아닌 동산은 집행관이 꺼내 채무자에게 넘깁니다.
2. ④같이 사는 친족·대리인·고용인에게 인도채무자가 없는 때의 순서입니다.
3. ⑤채무자의 비용으로 보관받을 사람이 아무도 없는 때입니다.
4. ⑥집행법원 허가 후 매각·공탁채무자가 수취를 게을리 한 때입니다.

채무자와 그런 사람도 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제258조⑤). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제258조⑥).

짐을 꺼내 옮기는 일은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 임대인이 짐을 임의로 버리거나 처분하는 단계는 이 흐름 어디에도 없습니다. 집행 전에 남은 짐의 종류와 양을 사진으로 남겨 두고 집행관에게 미리 알리면 보관 필요 여부를 가늠하는 데 도움이 됩니다.

신청 전 서류 체크리스트와 집행 당일 연락 순서

명도 집행 하는 방법 가운데 임대인이 오늘 바로 할 수 있는 일은 서류를 한 묶음으로 모으고 당일 연락 순서를 정해 두는 것입니다. 아래 목록은 신청 전에 흔히 확인하는 항목을 정리한 것으로, 사건에 따라 더하거나 뺄 서류가 있을 수 있습니다.

연락 순서는 집행관사무소, 출석할 대리인, 문을 여는 기술자, 인수 뒤 새 열쇠를 받을 사람 순으로 정해 두면 당일 혼선이 줄어듭니다. 준비물을 갖추고도 판단이 서지 않는 부분은 대개 주문 문언과 현장 점유가 맞물리는 지점입니다.

법도의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자이자 부동산·민사 전문 변호사로, 명도 800건 이상과 강제집행 200건 이상을 직접 진행해 왔습니다. 신청 전 상담에서는 판결 주문과 현장 점유를 함께 맞춰 보고, 건물명도 집행을 어느 단계부터 시작할지 정리해 드립니다.

명도집행, 자주 묻는 질문 3가지