명도 강제집행 비용 청구, 원칙과 예외

명도 강제집행 비용 청구는 집행비용을 채무자가 부담한다는 원칙에서 시작하지만, 실제로 돈이 돌아오는 경로는 원칙만큼 단순하지 않습니다. 민사집행법 제53조①은 비용의 부담자를 채무자로 정하면서, 그 비용을 그 집행에 의하여 우선적으로 변상받도록 합니다. 금전을 거두는 집행이라면 거둔 돈에서 비용부터 떼면 되지만, 건물을 비워 받는 명도 집행에는 거두는 돈이 없습니다.

명도 집행에서는 임대인이 먼저 비용을 내고 나중에 세입자에게 받아 오는 순서가 됩니다. 민사집행법 제18조①은 민사집행을 신청하는 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다고 정하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같다고 합니다. 채권자가 미리 내지 않으면 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다(제18조②).

원칙에 붙는 예외는 두 방향에서 옵니다. 첫째, 집행에 필요한 비용이 아니면 집행비용 칸에 들어가지 않습니다. 원상복구·청소·폐기물 처리처럼 집행이 끝난 뒤 생긴 비용은 다른 근거로 따로 다퉈야 합니다. 둘째, 강제집행의 기초가 된 판결이 파기되면 방향이 뒤집혀 채권자인 임대인이 그 비용을 채무자에게 변상하여야 합니다(제53조②).

집행비용·소송비용·그 밖의 손해, 어디에 속하나

명도 강제집행 비용을 청구하려면 먼저 영수증을 세 칸으로 나눠야 합니다. 칸마다 근거 조문, 금액을 정하는 절차, 받아 내는 방법이 다르기 때문입니다. 한 칸에 몰아 청구하면 일부가 받아들여지지 않거나 절차를 다시 밟아야 할 수 있습니다.

세 칸의 경계에서 다툼이 가장 많이 생깁니다. 같은 열쇠 비용이라도 집행관이 집행 중 문을 여는 데 쓴 것이라면 집행비용에 가깝고, 집행이 끝난 뒤 임대인이 새 자물쇠로 바꾼 비용이라면 집행에 필요한 비용으로 보기 어렵습니다. 영수증 날짜와 집행조서에 적힌 집행 일시를 나란히 놓아 보면 어느 칸인지 상당 부분 가려집니다.

항목별 청구 가능성 판정표

아래 표는 명도 강제집행 비용 청구에서 자주 나오는 항목을 칸과 근거, 청구 가능성으로 정리한 것입니다. ○는 세입자 부담으로 볼 근거가 비교적 분명한 항목, △는 사안과 증빙에 따라 갈리는 항목, ×는 집행비용 창구로는 받기 어려워 다른 길을 찾아야 하는 항목입니다. 표시는 가능성의 정리일 뿐이고, 실제 인정 여부와 범위는 법원이 사건별로 판단합니다.

표에서 △가 붙은 항목이 상담에서 가장 많이 확인하는 부분입니다. 변호사 보수는 당사자가 지급한 금액 전부가 아니라 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서만 소송비용으로 인정되고(민사소송법 제109조①), 여러 변호사가 대리했더라도 한 변호사가 대리한 것으로 봅니다(제109조②). 원상복구 비용은 집행비용이 아니라 손해의 문제라서, 집행비용과 같은 절차로는 받기 어렵고 근거와 증빙을 따로 갖춰야 합니다.

봉투를 세 개로 나누면 그대로 세 칸의 청구 서류가 됩니다. 집행조서에는 집행관이 확인한 현장 상황이 적히므로, 남은 짐의 양이나 건물 상태를 나중에 다툴 때 중요한 기준 자료가 됩니다.

남은 짐을 매각하면 비용을 먼저 뺀다

남은 짐을 매각하는 경우에는 매각대금에서 비용을 먼저 뺍니다. 민사집행법 제258조③은 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 채무자가 없으면 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 하고(제258조④), 그런 사람도 없으면 집행관이 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제258조⑤).

수취를 게을리 한 주체는 채무자, 즉 짐 주인인 세입자입니다. 세입자가 짐을 찾아가지 않으면 집행관은 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다. 보관과 매각에 든 비용은 대금에서 먼저 빠지는 구조라서, 그 범위에서는 따로 청구할 필요가 줄어듭니다.

어려움은 남은 짐의 값어치가 낮을 때 생깁니다. 중고 가구나 생활용품은 매각대금이 비용에 미치지 못하는 경우가 있어, 모자라는 부분은 세입자에게 따로 청구해야 할 수 있습니다. 세입자에게 다른 재산이 없다면 회수가 어려워질 수 있으므로, 보증금이 남아 있는지부터 확인하는 것이 순서입니다.

판결이 뒤집히면 임대인이 돌려줘야 하나요?

판결이 뒤집히면 임대인이 집행비용을 세입자에게 변상하여야 합니다. 민사집행법 제53조②는 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때 채권자가 제53조①의 비용을 채무자에게 변상하여야 한다고 정합니다. 집행비용 부담의 방향이 통째로 뒤집히는 셈입니다.

판결 파기 위험은 주로 가집행으로 먼저 집행한 사건에서 생깁니다. 민사소송법 제213조①은 재산권의 청구에 관한 판결에 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행을 선고하여야 한다고 정합니다. 가집행의 선고가 있는 종국판결로는 확정 전에도 강제집행을 할 수 있어(민사집행법 제24조), 임대인은 항소심 결과를 기다리지 않고 건물을 돌려받을 수 있습니다.

가집행의 선고는 그 선고 또는 본안판결을 바꾸는 판결의 선고로 바뀌는 한도에서 그 효력을 잃습니다(민사소송법 제215조①). 본안판결을 바꾸는 경우 법원은 피고의 신청에 따라 가집행의 선고에 따라 지급한 물건을 돌려 줄 것과 가집행으로 말미암은 손해를 배상할 것을 원고에게 명하여야 합니다(제215조②). 집행비용 변상(민사집행법 제53조②)과 원상회복·손해배상(민사소송법 제215조②)은 근거가 다른 별개의 문제입니다.

그렇다고 가집행을 피할 이유는 없습니다. 차임 연체가 분명하고 다툼의 여지가 적은 사건이라면 가집행으로 빠르게 점유를 되찾는 것이 손실을 줄이는 길일 수 있습니다. 다만 세입자가 해지 효력이나 갱신 여부를 다투며 항소한 사건이라면, 집행 시점을 정하기 전에 항소심에서 판결이 바뀔 가능성을 점검해 두는 편이 안전합니다.

보증금에서 공제해도 되나요?

보증금에서 공제할 수 있는지는 비용의 종류와 정산 시점에 따라 답이 달라집니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 관계에서 생기는 임차인의 채무를 담보한다는 취지입니다. 밀린 차임처럼 임대차 관계에서 생긴 채무는 목적물을 돌려받을 때 보증금에서 공제하는 정산 구조가 일반적입니다.

집행비용과 소송비용이 그 담보 범위에 들어가는지, 들어간다면 어디까지 공제할 수 있는지는 사안별로 다퉈질 수 있습니다. 소송비용은 판결에 액수가 정해지지 않았다면 제1심 법원의 확정 결정(민사소송법 제110조①)을 거쳐야 금액이 정해지고, 원상복구 비용은 손해의 범위와 원인을 증명해야 합니다. 임대인이 근거 없이 크게 공제하면 세입자가 나머지 보증금의 반환을 청구하며 다툴 수 있습니다.

실무에서는 정산표를 만들어 근거를 붙이는 방식이 다툼을 줄입니다. 보증금 원금에서 밀린 차임, 집행비용, 소송비용, 원상복구 비용을 각각 다른 행으로 적고, 행마다 영수증·집행조서·확정 결정문 같은 근거 서류를 연결합니다. 공제 근거가 약한 항목은 별도 청구로 돌려 두는 편이 전체 회수에 유리할 수 있습니다.

세 가지 중 하나라도 애매하다면 판결문·집행조서·영수증을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

명도 강제집행 비용, 흔한 오해 5가지

명도 강제집행 비용 청구에서 임대인이 자주 오해하는 내용을 실제 조문과 나란히 놓았습니다. 왼쪽이 흔히 듣는 말, 오른쪽이 조문에 따른 정리입니다.

법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 명도 사건을 직접 진행하며, 명도 800건 이상과 강제집행 200건 이상을 다뤄 왔습니다. 비용 청구 상담에서 결론을 가르는 것은 대개 금액의 크기보다 영수증이 어느 칸에 속하느냐입니다.

명도집행비용, 자주 묻는 질문 3가지