• 인터넷에서 받은 건물명도소송 양식의 빈칸을 무엇으로 채울지 막막한 분
• 3층 건물 중 한 층, 또는 한 층의 일부만 임대해 목적물을 어떻게 적을지 모르는 분
• 월세가 밀려 계약을 해지했는데 청구원인을 어떤 순서로 쓸지 헷갈리는 분
• 소가계산과 건물명도소송비용의 구조를 접수 전에 알고 싶은 분

건물명도소송 양식의 뼈대: 빈칸 7곳은 무엇인가

건물명도소송 양식은 어디에서 받든 7개의 빈칸으로 이루어져 있습니다. 민사소송법 제249조①이 소장에 반드시 적으라고 정한 것은 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인이고, 나머지 칸인 목적물 표시·입증방법·첨부서류·제출 법원은 필수 기재를 뒷받침하거나 접수를 위해 실무상 함께 적는 항목입니다.

건물주가 가장 자주 틀리는 곳은 의외로 첫 칸입니다. 피고 이름과 주소가 계약서와 다르거나, 임차인이 법인인데 대표자를 빠뜨리면 당사자 표시가 흐려집니다. 법원은 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 하는데(제255조①), 주소가 틀려 송달할 수 없으면 제254조①~③이 준용되어(제255조②) 주소 보정부터 다시 하게 됩니다.

표의 7칸 가운데 1·3·4번은 법이 요구하는 필수 기재이고, 2번은 3번 청구취지의 인도 대상을 특정하는 장치입니다. 목적물이 분명하지 않은 판결은 집행 단계에서 어디를 비우라는 것인지 다툼이 생길 수 있으므로, 별지는 부록이 아니라 청구취지의 일부라고 생각하는 편이 안전합니다.

청구취지 예시문: 인도·차임 상당액·소송비용·가집행 네 줄

건물명도소송 양식의 청구취지는 보통 네 줄로 씁니다. 건물 인도, 인도 완료일까지 차임 상당 금원 지급, 소송비용 부담, 가집행 선고입니다. 건물명도와 건물인도는 같은 뜻이므로 청구취지에는 법령과 판결 주문에서 쓰는 '인도'라는 말을 그대로 쓰면 됩니다.

1항은 인도 대상을 정하는 줄로, 건물 전체를 임대했다면 "별지 목록 기재 건물을 인도하라"로 충분합니다. 2항의 시작일은 보통 계약이 끝난 날의 다음 날로 잡고, 해지 전에 이미 밀린 월세가 있으면 그 부분은 연체 차임 청구로 따로 적어 구분합니다. 계약이 끝난 뒤에도 비우지 않는 기간의 돈은 차임 자체가 아니라 차임에 상당하는 부당이득으로 구성하는 것이 일반적이기 때문입니다.

4항 가집행은 빠뜨려도 법원이 판단합니다. 민사소송법 제213조①은 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 선고하여야 한다고 정합니다. 그래도 한 줄 넣어 두면 원고의 요구가 분명해지고, 가집행 선고가 있는 종국판결은 확정 전에도 강제집행의 기초가 됩니다(민사집행법 제24조).

건물 일부·여러 층 임대일 때 별지 목록과 도면은 어떻게 그리나요?

건물 일부나 여러 층을 임대했다면 건물명도소송 양식의 별지 목록에 건물 전체를 등기부대로 적고, 그 아래에 임대한 층과 면적, 필요하면 도면을 붙여 인도 대상을 좁혀야 합니다. 판결 주문은 보통 소장의 별지를 그대로 인용하므로 별지의 정확도가 곧 집행할 수 있는 범위로 이어집니다.

가상의 예로, 3층 건물의 2층 전부를 한 임차인에게 빌려줬다면 별지 목록에 "위 건물 중 2층 ○○㎡"라고 적는 것으로 특정되는 경우가 많습니다. 반대로 1층을 칸막이로 나눠 두 점포에 임대했다면 층만으로는 어느 칸인지 알 수 없으므로, 도면에 꼭짓점을 표시하고 "ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㄱ의 각 점을 차례로 연결한 선 안의 (가) 부분"처럼 적습니다.

도면을 그릴 때는 출입문 위치, 기둥, 인접 호실을 함께 표시하고 면적은 계약서와 현황을 비교해 적습니다. 복도·계단처럼 다른 임차인과 함께 쓰는 공용 부분은 인도 대상에 넣지 않는 것이 보통입니다. 등기부상 면적과 실제 사용 면적이 다르거나 증축 부분이 있다면 어느 기준으로 특정할지 따로 판단해야 하므로 접수 전에 확인해 두는 편이 좋습니다.

청구원인 문단: 계약에서 부당이득까지 네 단락

건물명도소송 양식의 청구원인은 계약, 종료 사유, 점유 계속, 차임 상당 부당이득의 네 단락으로 쓰면 재판부가 읽기 쉽고 빠지는 사실이 줄어듭니다. 각 단락 끝에는 뒷받침하는 증거 번호(갑 제○호증)를 괄호로 붙입니다.

해지형이라면 종료 사유 단락에서 적용 법률을 정확히 골라야 합니다. 상가건물 임대차보호법(상가법)이 적용되는 상가건물은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있고(제10조의8), 상가법이 적용되지 않는 주택 등 건물 임대차는 민법 제640조에 따라 2기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있습니다.

사무실은 상가법 적용 여부가 사안마다 갈리므로 2기로 일률 판단하지 말고 적용 법률부터 확인해야 합니다. 해지 통지는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로(민법 제111조①) 청구원인에는 발송일이 아니라 도달일을 적고, 내용증명 도달 자료를 입증방법에 붙입니다. 마지막 단락의 부당이득은 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다는 민법 제741조에 근거합니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 등기부와 계약서, 통지 자료를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

건물명도소송 소가계산은 어떻게 하나요?

건물명도소송 소가계산은 인도를 구하는 목적물의 가액을 기준으로, 인지 관련 법령과 대법원규칙이 정한 방식에 따라 산정하는 구조입니다. 구체적인 비율과 금액은 규칙이 정하는 사항이라 이 글에서는 숫자를 들지 않습니다. 건물 일부를 구한다면 그 부분을 어떻게 특정했는지가 산정에도 영향을 줄 수 있으므로, 별지와 소가는 함께 점검합니다.

부당이득 청구를 함께 넣으면 소가가 달라지는지 묻는 분이 많습니다. 민사소송법 제27조①은 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우 그 여러 청구의 값을 모두 합하는 것을 원칙으로 하고, 제27조②는 과실·손해배상·위약금 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우 그 값을 소송목적의 값에 넣지 아니한다고 정합니다. 차임 상당 부당이득이 여기에 해당하는지는 청구 구성에 따라 판단이 달라질 수 있어 접수 전 확인이 필요합니다.

소가를 잘못 계산해 인지가 부족하면 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 아니한 경우에 해당해 보정명령의 사유가 됩니다(제254조①). 보정명령을 받았다면 명령문에 적힌 흠과 기간을 먼저 확인하고, 그 기간 안에 부족한 인지를 내거나 기재를 고친 보정서를 제출합니다. 기간 안에 보정하지 않으면 재판장은 명령으로 소장을 각하하여야 하므로 기간 관리가 가장 중요합니다.

건물명도소송비용은 어떤 항목이고 누가 부담하나요?

건물명도소송비용은 법원에 내는 실비, 변호사 보수, 판결 뒤 강제집행 비용으로 나뉘고, 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다(민사소송법 제98조). 다만 원고가 먼저 내고 나중에 확정 절차를 거쳐 돌려받는 구조라는 점을 알고 예산을 잡아야 합니다.

판결 주문에 "소송비용은 피고가 부담한다"가 들어가도 그 액수가 자동으로 정해지지는 않습니다. 민사소송법 제110조①에 따라 제1심 법원이 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정하며, 신청할 때는 비용계산서와 그 등본, 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 내야 합니다(제110조②).

변호사 보수는 당사자가 지급한 보수가 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정되므로(제109조①), 지출한 보수 전부를 돌려받는다고 단정할 수 없습니다. 영수증과 송달료 납부 내역을 처음부터 한곳에 모아 두는 것이 확정 신청을 준비하는 가장 쉬운 방법입니다.

어느 법원에 내나: 피고 주소지와 건물 소재지

건물명도소송은 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원(민사소송법 제2조)에 내거나, 부동산에 관한 소이므로 건물이 있는 곳의 법원(제20조)에 낼 수 있습니다. 제20조는 "제기할 수 있다"고 정한 선택 관할이어서, 피고가 다른 지역으로 이사했더라도 건물 소재지 법원을 고를 수 있고 반대로 피고 주소지 법원을 고를 수도 있습니다.

실무에서는 현장 확인과 이후 집행을 생각해 건물 소재지 법원을 고르는 경우가 많지만, 피고가 여러 명이고 주소가 흩어져 있다면 어느 법원이 진행에 편한지 함께 따져 봅니다. 전국 어디의 건물이든 방문 없이 전화로 선임해 진행할 수 있습니다.

1차 조치: 접수 전 점검표 6항목

• 등기사항증명서의 건물 표시와 별지 목록이 한 글자도 다르지 않은가
• 해지 통지(내용증명)의 도달일을 증명할 자료가 있는가
• 피고의 현재 주소와 법인 대표자를 확인했는가
• 청구취지 1항의 인도 대상이 건물 전부인지 일부인지 분명한가
• 전차인 등 실제 점유자를 모두 확인해 피고에 넣었는가
• 입증방법 번호와 첨부 서류 순서가 일치하는가

점검표를 마쳤다면 청구취지 문장을 소리 내어 읽어 보세요. 누가 누구에게 어디를 넘기고, 언제부터 어떤 비율로 돈을 내야 하는지가 문장 하나로 읽히면 양식은 거의 완성된 것입니다. 점유자가 바뀔 염려가 있다면 소 제기 전에 점유이전금지가처분을 함께 검토합니다.

법도의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 명도 사건 800건 이상을 직접 진행해 왔고, 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사입니다. 양식의 빈칸이 같아도 사건마다 막히는 칸은 다르다는 것이 그 경험에서 나온 결론입니다.

건물명도 자주 묻는 질문