• 임차인과 마찰이 생겼지만 소송까지는 가고 싶지 않다
• 만료가 다가오는데 갱신거절 통지를 언제 할지 모르겠다
• 임차인이 나가겠다고 말은 했지만 날짜를 지킬지 불안하다
• 월세가 밀려 해지와 합의 중 무엇이 먼저인지 고민이다

상가 명도소송 피하는법, 결론은 남은 임대차 기간 달력입니다

상가 명도소송 피하는법은 만료일까지 남은 기간을 먼저 세는 데서 출발합니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법)은 만료 6개월 전, 만료 1개월 전, 만료일이라는 날짜를 기준으로 임차인의 갱신요구, 임대인의 통지, 권리금 회수기회 보호를 각각 다르게 정해 두어, 어느 날짜 앞에 서 있느냐에 따라 쓸 수단과 남길 문서가 달라집니다.

명도 분쟁은 갈등 자체보다 통지 시점을 놓쳤거나 합의를 말로만 해 둔 탓에 소송으로 번지는 경우가 많습니다. 내 상가가 아래 네 구간 중 어디인지 먼저 표시해 보세요.

구간별 할 일과 문서, 조문 근거는 다음과 같습니다.

네 구간은 겹칠 수 있습니다. 만료 4개월 전에 연체가 3기에 이르렀다면 2번과 4번 구간을 함께 보되, 갱신 거절 사유와 해지 사유는 통지서에 나눠 적습니다.

오늘 바로 할 1차 조치 3가지

만료 6개월 전 이전: 특약과 제소전화해로 미리 정리하기

만료 6개월 전 이전은 상가 명도소송을 피하기에 가장 여유 있는 구간입니다. 갱신 여부와 이사 시기, 원상복구 범위를 맞춰 볼 수 있고, 대표 문서는 제소전화해입니다.

「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 화해가 성립해 작성된 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 「민사집행법」 제56조 제5호의 집행권원이 되므로, 임차인이 약속한 날짜에 나가지 않으면 소송 없이 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

반면 공정증서는 만료가 한참 남은 시점에는 쓰기 어렵습니다. 「공증인법」 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도·반환에 관한 공정증서를 임대차 관계 종료를 원인으로 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있게 했습니다. 계약 체결 시점이라면 제소전화해가 현실적인 선택지입니다.

특약은 상가임대차법 제15조도 함께 봅니다. 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없으므로, 갱신요구권을 미리 포기하게 하는 문구는 기대한 효과를 내지 못할 수 있습니다. 환산보증금 초과 상가는 제2조 제3항 열거에 제15조가 없어 따로 검토합니다.

만료 6개월 전~1개월 전: 갱신요구 대응과 권리금 회수기회

만료 6개월 전부터 1개월 전까지는 상가 명도 분쟁의 승부처입니다. 상가임대차법 제10조 제1항에 따라 임대인은 임차인이 이 기간 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 거절할 수 있는 경우는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 등 같은 항 각 호로 정해져 있습니다. 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(같은 조 제2항).

임대인은 갱신하지 않거나 조건을 바꾸려면 이 기간 안에 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하고(같은 조 제4항), 갱신요구가 들어오면 거절 사유가 실제로 있는지와 10년이 지났는지를 확인합니다. 갱신요구권이 남아 있고 거절 사유도 없다면 갱신 조건을 협의하는 편이 분쟁을 줄입니다.

같은 시기에 권리금 회수기회 보호도 시작됩니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

상가 명도를 원하는 임대인도 이 시기에 신규임차인 주선이 들어오면 거절 이유를 기록으로 남겨야 합니다. 제10조의4 제1항 단서에 따라 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 보호 규정이 적용되지 않고, 같은 조 제2항은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 등을 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 그런 사유 없이 거절하면 제3항의 손해배상 문제로 번질 수 있어, 상가 명도소송 피하는법을 찾다가 다른 소송을 맞는 일이 생깁니다.

만료 뒤 법정갱신에 빠지면 어떤 일이 생기나요?

만료 뒤 법정갱신에 빠지면 임대차가 1년 더 이어지고, 임대인은 새 만료일을 기준으로 다시 준비해야 합니다. 상가임대차법 제10조 제4항은 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다.

법정갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(같은 조 제5항). 제5항은 제4항의 법정갱신을 전제로 하므로 갱신요구로 갱신된 경우와 구분합니다.

만료 2주 전에야 나가 달라고 연락한 경우가 대표적인 함정입니다(아래 판정 참고). 법정갱신에 빠졌다면 새 만료일에서 다시 6개월 전과 1개월 전을 계산해 통지 일정을 잡습니다.

환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가에는 제10조 제4항과 제5항이 적용되지 않습니다. 제2조 제3항이 제10조 중에서는 제1항, 제2항, 제3항 본문만 열거했기 때문이며, 초과 상가는 민법의 임대차 규정으로 따로 따집니다.

3기 연체가 생겼을 때: 해지 통지와 합의 퇴거

차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 만료일을 기다리지 않고 계약을 해지할 수 있습니다(상가임대차법 제10조의8). 기준은 3개월 연속 연체가 아니라 연체 합계가 3기분에 이르렀는지입니다.

해지 통지는 내용증명처럼 발송과 도달이 남는 방식이 안전합니다. 해지 뒤 곧바로 소장을 내기보다 연체 차임·원상복구 비용의 공제 방식과 이사 날짜를 묶은 합의 퇴거를 먼저 제안하면 시간과 비용을 줄일 여지가 있습니다.

상가 명도소송 피하는법 가운데 해지 이후의 합의는 문서 선택지가 가장 넓습니다. 임대차 관계 종료를 원인으로 인도하기 전 6개월 이내라면 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의를 갖춘 공정증서(공증인법 제56조의3 제1항 단서)를 검토할 수 있고, 제소전화해도 가능합니다. 공정증서 작성 촉탁 때는 한 당사자가 상대방을 대리하거나 한 대리인이 쌍방을 대리하지 못합니다(같은 조 제2항).

협의가 길어지는 사이 임차인이 제3자에게 점포를 넘길 염려가 있다면 점유이전금지가처분(「민사집행법」 제300조 제1항)을 함께 검토합니다.

합의서 한 장만으로는 왜 부족할까요?

임대인과 임차인이 직접 쓴 합의서는 약속을 확인하는 증거는 되지만, 그 자체로 강제집행을 신청할 수 있는 집행권원은 아닙니다. 임차인이 이사 날짜를 지키지 않으면 그 합의서를 증거로 다시 명도소송을 내야 하니, 피하려던 소송을 늦게 시작하는 셈입니다.

집행권원이 있으면 판결을 받은 경우처럼 집행 단계로 넘어갑니다. 인도 집행은 「민사집행법」 제258조 제1항에 따라 진행되며, 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다. 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리므로 이사 날짜를 정할 때 감안합니다.

합의의 법률 효과는 문구와 작성 경위에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금 반환과 인도를 맞바꾸는 형태로 적으면 집행 단계에서 임대인이 보증금 지급 또는 그 제공을 먼저 증명해야 하는 구조가 될 수 있어, 지급 방식과 날짜를 구체적으로 적어 둡니다.

현장에서 자주 듣는 말과 판정

상가건물임대차분쟁조정위원회로 푸는 길

상가건물임대차분쟁조정위원회는 소송 전에 제3자의 조정으로 상가 명도 분쟁을 풀어 볼 수 있는 공적 창구입니다. 상가임대차법 제20조 제1항은 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의·조정하기 위하여 조정위원회를 둔다고 정합니다.

같은 조 제2항의 심의·조정 대상에는 임대차 기간에 관한 분쟁, 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁, 권리금에 관한 분쟁 등이 들어 있습니다. 점포 반환과 보증금 정산, 권리금이 얽힌 상가 명도 분쟁을 한자리에서 다뤄 볼 수 있습니다.

조정은 상대방이 응해야 성립하므로, 임차인이 연락을 끊었거나 점유를 넘길 조짐이 있으면 조정만 기다리기는 위험합니다. 조정 성립 뒤 곧바로 강제집행까지 할 수 있는지는 조정서 내용과 절차에 따라 달라질 수 있어 미리 확인합니다.

임차인 입장에서 본 '소송까지 가지 않는 법'

임차인에게도 상가 명도소송은 피하고 싶은 일입니다. 명도소송 피하는 법을 찾는 임차인이라면 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신요구를 할지, 이사할지를 정해 임대인에게 분명히 알립니다. 갱신요구권은 전체 10년 범위에서만 행사할 수 있습니다.

권리금을 회수하려는 임차인은 신규임차인이 되려는 자를 직접 주선하고, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금·차임 지급 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무 이행 의사·능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하여야 합니다(제10조의4 제5항). 전체 임대차기간이 10년을 넘어 갱신요구권이 없어진 경우에도 권리금 회수기회 보호는 별도로 문제될 수 있다는 것이 대법원 판결 취지입니다.

법정갱신된 상태라면 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제10조 제5항). 보증금 반환과 원상복구 범위까지 합의해 화해조서 등으로 남기면 다툼이 줄어듭니다.

상가 명도·상가 명도소송, 자주 묻는 질문