건물명도 강제집행, 승소 후에도 안 나가면 무엇이 시작되나

건물명도 강제집행은 판결이나 화해조서에 적힌 인도 의무를 국가의 강제력으로 실현하는 절차입니다. 건물주가 직접 문을 따고 들어가 짐을 빼는 것이 아니라, 법원 소속 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도합니다. 「민사집행법」 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 이렇게 하여야 한다고 정하고 있습니다.

건물명도와 건물인도는 같은 뜻으로 쓰입니다. 임차인이 버틴다고 해서 건물주가 스스로 잠금장치를 바꾸거나 물건을 들어내면 별도의 법적 다툼이 생길 수 있으므로, 판결을 받은 뒤에도 집행 절차를 거치는 것이 안전합니다.

집행 절차의 큰 흐름은 아래 네 단계이며, 단계별 소요 시간은 법원과 현장 사정에 따라 다릅니다.

1. 1
   집행권원·집행문·송달 확인판결정본이나 화해조서 정본에 집행문을 받고, 송달이 되었는지 확인합니다.
2. 2
   집행 신청과 비용 예납집행관사무소에 신청하고, 법원이 정하는 집행비용을 미리 냅니다(제18조 제1항).
3. 3
   고시문 부착(계고)실무상 집행관이 현장을 찾아 고시문을 붙이고 자진 이행을 안내하는 경우가 많습니다.
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   본집행과 인도채권자 또는 대리인이 출석한 가운데 점유를 넘겨받고, 남은 동산을 법이 정한 순서로 처리합니다.

집행 당일 건물주가 반드시 챙길 것은 출석입니다. 「민사집행법」 제258조 제2항은 인도집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정하므로, 건물주 본인이 나가기 어렵다면 대리인을 미리 정해 두어야 현장에서 절차가 멈추지 않습니다.

건물명도 강제집행신청 전에 손에 있어야 할 세 가지(집행권원·집행문·송달)

건물명도 강제집행신청이 받아들여지려면 집행권원, 집행문, 송달 세 가지가 맞물려야 합니다. 하나라도 빠지면 접수 단계에서 보완을 요구받거나 집행 개시가 늦어질 수 있습니다.

손에 쥔 서류가 무엇이냐에 따라 집행문을 받는 곳과 먼저 확인할 점이 달라집니다. 갈림길 ①은 집행권원이 판결인지, 화해조서나 공정증서인지입니다.

화해조서는 판결이 아니지만 「민사집행법」 제57조가 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용하도록 정하고 있어, 집행문을 받고 송달을 갖추는 흐름은 판결과 비슷하게 움직입니다. 임차건물 인도 공정증서는 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되고 임차인에 대한 금원 지급에도 강제집행을 승낙하는 합의가 들어 있는 경우에만 작성할 수 있으므로, 계약 시점에 미리 대비하려면 제소전화해가 쓰입니다.

판결이 보증금 반환과 동시에 건물을 인도하라는 형태라면 확인할 것이 하나 더 붙습니다. 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있기 때문입니다(제41조 제1항). 보증금 제공 사실을 남길 서류는 신청 전에 정리해 둡니다.

집행 당일 잠긴 문과 저항은 어떻게 처리되나요?

집행 당일 문이 잠겨 있어도 집행관은 잠근 문을 여는 등 적절한 조치를 할 수 있습니다. 「민사집행법」 제5조 제1항은 집행관이 집행을 하기 위하여 필요한 경우 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고, 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있다고 정합니다. 실무에서는 열쇠 기술자가 동행하는 경우가 있고, 그 비용은 법원 실비 항목으로 미리 준비합니다.

임차인 측이 막아서면 집행관은 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있고, 국군의 원조는 법원에 신청하여야 합니다(제5조 제2항·제3항). 건물주가 직접 맞서면 현장이 더 복잡해질 수 있으므로, 대응은 집행관에게 맡기고 상황을 기록하는 데 집중하는 편이 낫습니다.

증인 문제도 있습니다. 집행관은 집행하는 데 저항을 받거나, 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여하게 하여야 합니다(제6조). 주거가 아닌 상가·사무실이 비어 있을 때의 적용은 현장에 따라 달라질 수 있으므로, 집행관사무소 안내에 따라 증인을 준비해 두면 무난합니다.

용도별 현장 변수 비교표: 주택·상가·사무실·창고

건물명도 강제집행의 법적 구조는 건물 용도와 상관없이 같지만, 집행 당일 현장에서 시간을 잡아먹는 지점은 용도마다 다릅니다. 아래 표는 사람·문·물건 세 축으로 용도별 변수를 정리한 것입니다.

주택은 사람이 가장 큰 변수입니다. 채무자가 없더라도 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족이 있으면 집행관은 남은 동산을 그 친족에게 인도하여야 하므로(제258조 제4항), 누가 함께 살고 있는지 미리 파악해 두면 당일 처리가 빨라집니다.

상가는 물건이 가장 큰 변수입니다. 진열 집기와 영업 재고가 많고, 그중 일부가 임차인이 아닌 공급업체나 리스 회사 소유라는 주장이 나오기도 합니다. 제3자 소유를 주장하는 물건의 처리는 사안에 따라 판단이 달라지므로 단정하기 어렵고, 건물주는 집행 전에 집기·재고 목록과 현장 사진을 남겨 두는 것이 1차 조치입니다.

사무실은 점유 주체가 변수입니다. 계약은 대표자 개인이 했는데 실제로는 법인이 쓰고 있거나, 법인 명의 판결인데 다른 회사가 들어와 있으면 판결에 표시된 사람과 현 점유자가 달라집니다. 창고·공장은 중량물이 변수입니다. 기계와 원자재는 옮기는 데 장비가 필요하고, 받아 줄 사람이 없으면 채무자의 비용으로 보관하여야 하므로(제258조 제5항) 보관처를 미리 알아 두지 않으면 당일 진행이 늦어질 수 있습니다.

판결 피고와 현 점유자가 다르거나 제3자 소유를 주장할 만한 물건이 있다면 판결문과 현장 사진을 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

남은 물건은 누구에게 가고 언제 매각되나

건물명도 강제집행에서 건물 안에 남은 물건은 집행의 목적물이 아니므로 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(제258조 제3항). 건물주가 임의로 처분하는 것이 아니라 법이 정한 순서를 따릅니다.

1. ③
   제거하여 채무자에게 인도강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다.
2. ④
   같이 사는 친족 등에게 인도채무자가 없으면 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 합니다.
3. ⑤
   채무자의 비용으로 보관채무자와 위 사람들이 모두 없으면 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다.
4. ⑥
   허가 받아 매각, 나머지 대금 공탁채무자가 수취를 게을리 한 때 집행관은 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다.

매각 단계는 저절로 오지 않습니다. 「민사집행법」 제258조 제6항의 매각은 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때 집행관이 집행법원의 허가를 받아 하는 것이고, 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금은 공탁하여야 합니다. 수취를 게을리 한 주체는 채무자이고, 매각과 공탁은 집행관이 하여야 하는 일입니다.

보관 비용과 집행에 든 비용은 결국 누가 부담할까요. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(제53조 제1항). 다만 신청 단계에서는 채권자가 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하므로(제18조 제1항) 건물주가 먼저 내고 나중에 채무자에게 상환을 구하는 구조입니다.

갈림길 ③은 남은 물건의 주인입니다. 채무자 소유 동산이라면 위 순서대로 처리되지만, 제3자 소유라는 주장이 나오거나 영업 재고처럼 권리관계가 섞인 물건은 처리 방법이 사안마다 달라질 수 있습니다.

임차인이 집행을 멈추려 할 때 보이는 움직임

집행 날짜가 다가오면 임차인 쪽에서 집행을 늦추거나 멈추려는 움직임이 나오기도 합니다. 집행정지 신청이나 청구에 관한 이의의 소 같은 절차가 있지만, 받아들여질지와 집행이 실제로 멈추는지는 법원의 판단과 사안에 따라 다릅니다. 현장에서 흔히 듣는 말을 미리 구분해 두면 당황하지 않습니다.

가집행 판결로 집행한 뒤 본안판결이 바뀌면, 법원은 피고의 신청에 따라 가집행의 선고에 따라 지급한 물건을 돌려줄 것과 손해를 배상할 것을 원고에게 명하여야 합니다(민사소송법 제215조 제2항). 어느 쪽으로 갈지는 결과가 바뀔 가능성, 공실 손실, 비용 부담을 함께 놓고 판결문을 보며 정하는 것이 좋습니다.

건물명도·명도 강제집행 자주 묻는 질문