STEP 01 · CALENDAR인도명령 절차, 대금 납부일 기준 달력으로 보면

인도명령 절차의 기준일은 낙찰일이 아니라 매수인이 대금을 낸 날입니다. 「민사집행법」 제136조 제1항은 법원이 "매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면" 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 정합니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 권리를 취득하므로(같은 법 제135조), 대금 납부일은 소유권을 얻는 날이자 인도명령신청이 열리는 날입니다.

대금 납부일 앞에는 매각허가결정과 그 확정이 있습니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정해 매수인에게 통지합니다(제142조 제1항). 매수인은 이 통지를 받은 때부터 납부일을 정하고, 그날을 D-day로 삼아 앞뒤 일정을 세우면 됩니다.

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   매각허가결정 뒤 · 관리명령 구간

   대금 납부 전이라도 관리명령을 신청할 수 있습니다(제136조 제2항). 빈집 훼손이 걱정될 때 검토합니다.

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   대금지급기한 통지 · 준비 구간

   점유자 목록과 인도명령 신청서 초안을 미리 만들어 둡니다(제142조 제1항).

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   대금 납부일 · 신청 시작

   소유권을 취득하고(제135조), 이날부터 인도명령을 신청할 수 있습니다.

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   심문 또는 기록 검토 · 변동 구간

   채무자·소유자 외의 점유자라면 원칙적으로 심문을 거칩니다(제136조 제4항).

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   결정·송달 · 고지 후 1주

   불복하려는 쪽은 고지받은 날부터 1주 안에 즉시항고를 합니다(제15조 제2항).

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   집행 위임

   점유자가 따르지 않으면 집행관에게 집행을 위임합니다(제136조 제6항).

달력에서 법이 숫자를 정해 둔 칸은 두 개뿐입니다. 대금을 낸 뒤 6월이라는 신청 기한, 그리고 결정을 고지받은 날부터 1주라는 즉시항고 기간입니다. 심문 기일이 언제 잡히는지, 결정이 언제 나오는지는 법원과 사건에 따라 달라 조문에 정해져 있지 않습니다. 그래서 경매 인도명령 절차의 달력은 고정 칸 두 개와 변동 칸 여러 개로 짜는 것이 현실적입니다.

6월을 셀 때는 민법의 기간 규정을 함께 봅니다. 민법 제157조는 기간을 일·주·월·연으로 정한 때 초일을 산입하지 않는다고 정하고(오전 영시부터 시작하는 경우는 예외), 제160조 제1항은 주·월·연으로 정한 기간을 역에 의하여 계산한다고 정합니다. 날짜 수로 어림하면 실제 마감일과 어긋날 수 있으므로, 달력의 월 단위로 세고 마지막 날이 애매하면 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

STEP 02 · WHO경매 인도명령 신청 자격과 상대방은 누구인가요?

경매 인도명령은 대금을 낸 매수인이 신청하고, 상대방은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자입니다. 신청 주체와 상대방은 모두 제136조 제1항에 적혀 있습니다. 반면 관리명령(제2항)은 매수인뿐 아니라 채권자도 신청할 수 있다는 점이 다릅니다.

제1항 단서는 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우를 인도명령 대상에서 제외합니다. 대항력 있는 임차인이 흔히 거론되지만, 실제로 대항할 수 있는 권원인지는 전입·점유 시점과 등기 순서 같은 사실관계를 따져야 판단됩니다. 그래서 상대방을 정하는 일은 서류 대조에서 시작합니다.

STEP 03 · PAPERS인도명령 신청방법과 인도명령 신청 서류

인도명령 신청방법은 경매를 진행한 집행법원에 인도명령 신청서를 내는 것입니다. 신청서에는 신청인(매수인)과 피신청인(인도 상대방), 경매 사건번호, 목적 부동산, 신청 취지와 이유를 적습니다. 신청 취지는 피신청인이 신청인에게 별지 목록 부동산을 인도하라는 형태로 쓰는 것이 일반적입니다.

인도명령 신청 서류의 중심은 피신청인을 특정하는 자료입니다. 매각물건명세서에는 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술이 적히고(제105조 제1항 제2호), 법원은 경매개시결정 뒤 집행관에게 부동산의 현상과 점유관계 등을 조사하도록 명하여야 합니다(제85조 제1항). 두 문서를 나란히 놓고 점유자 목록을 만들면 누구를 피신청인으로 적을지가 정리됩니다.

법원마다 요구하는 첨부서류나 제출 방식(전자소송 포함)은 다를 수 있습니다. 대금 납부일에 맞춰 접수하려면 납부 전에 담당 경매계의 안내를 확인해 두는 것이 좋습니다.

STEP 04 · BEFORE D-DAY대금 납부 전에 할 수 있는 것: 관리명령

관리명령은 매각허가가 결정된 뒤라면 대금 납부 전에도 신청할 수 있는 제도입니다. 제136조 제2항은 매수인 또는 채권자가 신청하면 법원이 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다고 정합니다. 인도명령이 대금을 낸 뒤에야 열린다면, 관리명령은 그 앞 구간을 메우는 장치입니다.

제3항은 제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원이 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항에 준하는 명령을 할 수 있다고 정합니다. 관리에 필요한 범위에서 인도를 명하는 길이 대금 납부 전에도 열려 있는 셈입니다. 담보를 요구할지, 명령을 할지는 법원이 정합니다.

관리명령은 모든 사건에 필요한 단계가 아닙니다. 대금 납부까지 남은 기간, 건물 상태, 점유 상태를 놓고 실익을 따져 보고, 필요하다고 판단되면 훼손 정황을 보여 줄 자료를 함께 준비하는 것이 좋습니다.

STEP 05 · HEARING심문이 열리는 경우와 생략되는 경우는 어떻게 갈리나요?

인도명령 심문은 상대방이 채무자·소유자인지, 그 밖의 점유자인지에 따라 갈립니다. 제136조 제4항은 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다고 정합니다. 채무자·소유자에게는 이 조항의 심문 의무가 걸리지 않습니다.

심문 기일이 잡히면 점유자는 임대차계약서나 전입 자료로 대항할 수 있는 권원을 주장할 수 있고, 매수인은 매각물건명세서·현황조사보고서·등기사항으로 반박 자료를 냅니다. 심문 기일이 언제 잡히고 몇 번 열리는지는 법원과 사건마다 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하면 매각물건명세서와 점유자 자료를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

STEP 06 · AFTER결정 뒤 송달·즉시항고 1주·집행 위임

인도명령 결정이 나오면 결정문이 당사자에게 송달되고, 불복하려는 쪽은 즉시항고를 할 수 있습니다. 제136조 제5항은 제1항부터 제3항까지의 신청에 관한 결정에 즉시항고를 할 수 있다고 정하고, 제15조 제2항은 항고인이 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다고 정합니다. 항고장에 이유를 적지 않았다면 항고장을 낸 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 내야 합니다(제15조 제3항).

즉시항고가 들어왔다고 집행이 자동으로 멈추지는 않습니다. 제15조 제6항 본문은 즉시항고가 집행정지의 효력을 가지지 아니한다고 정합니다. 다만 단서에 따라 항고법원(재판기록이 원심법원에 남아 있는 때에는 원심법원)은 즉시항고에 대한 결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 원심재판의 집행이나 집행절차의 전부 또는 일부를 정지하도록 명할 수 있습니다. 그래서 매수인은 항고 사실보다 집행정지 명령이 따로 나왔는지를 확인해야 합니다.

점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인은 집행관에게 집행을 위임할 수 있습니다(제136조 제6항). 집행은 집행관이 점유자의 점유를 풀어 매수인에게 넘기는 방식이며, 그 기본 구조는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 한 민집법 제258조 제1항과 같습니다. 출발점이 판결이 아니라 경매 절차의 결정이라는 점만 다릅니다. 집행을 맡기기 전에는 결정문이 송달되었는지, 집행정지 명령이 나왔는지를 먼저 점검하는 것이 순서입니다.

STEP 07 · D+6경매 인도명령 기간 6월을 넘기면 — 명도소송으로

경매 인도명령 기간 6월이 지나면 인도명령은 신청할 수 없고, 소유권에 기한 인도(명도)소송으로 가야 합니다. 제136조 제1항이 신청 기한을 대금을 낸 뒤 6월 이내로 정했기 때문입니다. 소송에서는 민법 제213조의 소유물반환청구권이 기본 근거가 되며, 같은 조 단서는 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 정합니다.

소송으로 가면 소장 제출, 송달, 변론, 판결, 강제집행으로 이어지는 일반 민사소송 절차를 밟아 결정 절차인 인도명령보다 단계가 많아집니다. 소송 결과와 걸리는 기간은 점유자가 다투는지와 사건 내용에 따라 달라 미리 단정하기 어렵습니다. 결국 인도명령 절차 달력의 가장 큰 목적은 6월 마감일을 지키는 것입니다.

신청해 둔 인도명령이 기각되거나 취하된 채로 6월이 지나가는 경우에도 같은 문제가 생깁니다. 기각 이유가 무엇인지 보고, 즉시항고로 다툴지 소송을 준비할지를 마감일 전에 정해 두는 것이 좋습니다.

FAQ인도명령, 자주 묻는 질문 3가지