• 세입자 쪽 변호사 이름으로 된 내용증명이나 연락을 받았다
• 소장을 냈는데 피고 쪽에서 답변서가 들어올 것 같다
• 법무사에게 맡길지, 변호사를 선임할지, 혼자 할지 판단이 서지 않는다
• 가족이나 직원이 대신 법정에 나갈 수 있는지 궁금하다

명도소송변호사는 무엇을 대신해 주나요?

명도소송변호사가 대신하는 일은 가처분·소송·집행 세 단계로 나뉘며, 단계마다 법원에 내는 서면과 확인할 사실이 다릅니다. 「민사소송법」 제90조①은 소송대리인이 위임을 받은 사건에 대하여 반소·참가·강제집행·가압류·가처분에 관한 소송행위 등 일체의 소송행위와 변제의 영수를 할 수 있다고 정합니다. 다만 소의 취하, 화해, 청구의 포기·인낙, 상소의 제기 또는 취하 같은 사항은 같은 조 ②에 따라 특별한 권한을 따로 받아야 합니다.

임대인에게 특별수권 구분은 실무상 중요합니다. 소송 도중 세입자 쪽 변호사가 이사 날짜를 정해 합의하자고 제안할 때, 화해 권한을 위임장에 넣어 두었는지에 따라 기일에서 바로 정리할 수 있는지가 달라지기 때문입니다. 선임 계약을 할 때 업무 범위와 특별수권 항목을 한 장에 맞춰 두는 것이 좋습니다.

법도에서는 강제집행을 별도 계약으로 진행하며, 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸립니다. 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지고, 「민사집행법」 제258조①에 따라 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다. 가처분부터 집행까지 같은 대리인이 흐름을 보면 판결문의 목적물 표시와 현장 점유를 맞추는 일이 수월해집니다.

명도소송 변호사 법무사 차이 — 소송대리와 서류 작성의 경계

명도소송 변호사 법무사 차이의 핵심은 법정에서 임대인을 대신해 변론할 수 있느냐입니다. 「민사소송법」 제87조에 따라 소송대리인은 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인이 아니면 변호사여야 하므로, 기일에 출석해 상대 주장에 답하는 일은 원칙적으로 변호사의 업무 범위입니다. 법무사에게 맡기는 경우는 법원에 낼 서류 작성을 돕는 범위로 이해하고, 기일 출석과 변론은 임대인 본인이 맡는 구조로 보는 것이 일반적입니다.

두 방식 가운데 어느 쪽이 맞는지는 사건의 성격이 정합니다. 세입자가 연락을 끊고 답변서를 내지 않을 사건이라면 서류 중심으로도 진행할 수 있지만, 상대가 변호사를 선임해 다투는 사건이라면 기일마다 즉석에서 대응해야 할 장면이 생깁니다. 어느 직역이 낫다는 문제가 아니라, 내 사건에 어떤 일이 남아 있느냐의 문제로 보는 것이 정확합니다.

임대인 본인이 혼자 진행하는 소송도 가능합니다. 다만 상대가 변호사를 선임한 상태라면 준비서면 공방의 속도와 분량을 직접 따라가야 하므로, 시간과 자료 정리 부담을 미리 계산해 두는 편이 좋습니다.

세입자 명도소송 변호사 — 상대가 변호사를 선임하면 달라지는 3가지

세입자 명도소송 변호사가 선임되면 답변서, 항변, 기일 진행의 세 가지가 달라집니다. 「민사소송법」 제256조①은 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다고 정하고, 제257조①은 답변서를 내지 않으면 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정합니다. 그런데 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출하면 무변론판결은 할 수 없게 됩니다(제257조① 단서).

1. 답변서 — 무변론판결 대신 변론기일이 잡힐 가능성이 커집니다. 기일 일정에 맞춰 반박 준비서면과 증거를 준비해야 합니다.
2. 항변 — 보증금 반환과의 동시이행, 비용상환, 권리금 회수기회, 계약갱신 같은 법률상 주장이 조문과 함께 들어옵니다.
3. 기일 진행 — 증인 신청, 사실조회 신청, 조정 제안 등 절차 선택지가 늘어나 일정 관리가 중요해집니다.

상대 변호사의 선임은 세입자가 사건을 그냥 넘기지 않겠다는 신호로 읽는 것이 자연스럽습니다. 다만 선임 자체가 세입자 쪽 주장이 옳다는 뜻은 아니므로, 답변서가 들어오면 어떤 항변이 실제로 근거를 갖췄는지 하나씩 가려내는 작업이 먼저입니다. 근거가 약한 항변은 서면 한 번으로 정리되기도 하고, 근거가 있는 항변은 정산이나 합의로 방향을 바꾸는 편이 빠를 수도 있습니다.

상대 쪽 답변서나 내용증명을 받으셨다면 문서를 보고 항변의 무게를 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

상대 변호사가 자주 꺼내는 항변 유형과 준비 자료

상대 변호사가 명도소송에서 꺼내는 항변은 대체로 다섯 갈래로 정리되며, 임대인이 항변별 자료를 미리 묶어 두면 대응 속도가 달라집니다. 아래 표는 항변별 근거 조문과 임대인이 준비할 자료를 정리한 것입니다. 실제로 어느 항변이 받아들여질지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라지므로, 표는 준비 목록으로만 활용하시기 바랍니다.

동시이행 항변은 가장 자주 나오는 항변입니다. 「민법」 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 동시이행 항변이 다퉈지면 판결 주문이 보증금 반환과 상환으로 인도를 명하는 형태가 될 여지가 있고, 그런 집행권원은 「민사집행법」 제41조①에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다. 연체 차임과 관리비를 보증금에서 어떻게 정산할지 계산표를 처음부터 준비해 두는 이유가 여기에 있습니다.

상가라면 권리금과 갱신 항변이 함께 들어오는 경우가 많습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하면서, 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 차임 연체를 이유로 해지했다면 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때(제10조의8), 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 주택 등의 건물 임대차는 2기의 차임액에 달하는 때(민법 제640조)가 기준입니다. 연체 내역표가 해지와 권리금 두 항변을 함께 다루는 핵심 자료가 되는 셈입니다.

가족·직원이 대신 나갈 수 있는 예외와 한계

가족이나 직원이 법정에 대신 나가는 길은 「민사소송법」 제88조가 정한 좁은 예외에서만 열립니다. 제88조①에 따르면 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 그 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에는 제87조를 적용하지 않습니다.

허가를 받을 수 있는 사건의 범위와 대리인의 자격 등 구체적인 사항은 대법원규칙으로 정하고(제88조②), 법원은 언제든지 그 허가를 취소할 수 있습니다(제88조③). 사건의 소송목적의 값이 정해진 범위를 넘거나, 가족이라도 요건에 맞는 관계가 아니면 이 길은 처음부터 열리지 않습니다. 허가를 받았더라도 끝까지 그 대리인으로 진행된다는 보장이 없다는 점도 함께 계산해야 합니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 애매하다면 계약서와 상대 쪽 문서를 보고 판단해야 정확합니다. 같은 명도 사건이라도 항변의 유무와 맡길 범위에 따라 준비 기간과 비용 구조가 달라지기 때문입니다.

어떤 명도소송변호사를 고를까 — 선임 4단계와 전화 선임

명도소송변호사를 고를 때는 상대 항변을 예상해 서면으로 받아낼 수 있는지, 가처분부터 집행까지 흐름을 한 사람이 끝까지 보는지를 먼저 확인합니다. 법도의 명도 사건은 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행하며, 명도소송 800건 이상과 점유이전금지가처분 600건 이상을 진행했습니다.

선임료는 200만원부터이며 사건별로 달라지고, 선임 시 가처분과 내용증명은 0원입니다(내용증명만 따로 맡기면 20만원). 인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등 법원 실비는 합계 대략 50만~100만원입니다. 여러 곳의 견적을 비교할 때는 가처분·소송·집행 포함 여부를 같은 칸으로 맞춰야 정확합니다.

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   1차 상담·서류준비 — 계약서, 연체 내역, 통지 기록을 보고 사건 성격과 예상 항변을 확인합니다.
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   심층 상담 — 가처분 필요성, 소송 전략, 강제집행까지의 일정을 함께 설계합니다.
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   선임계약 — 업무 범위와 특별수권 항목을 계약서에 적습니다. 방문 없이 전화로 선임할 수 있고, 전국 사건이 가능합니다.
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   소송 진행 — 가처분 신청, 소장 제출, 답변서 반박, 기일 출석을 이어서 진행합니다.

이기면 변호사 보수 전부를 돌려받을 수 있느냐는 질문도 많습니다. 「민사소송법」 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정하고, 제109조①은 소송을 대리한 변호사에게 당사자가 지급하였거나 지급할 보수는 대법원규칙이 정하는 금액의 범위안에서 소송비용으로 인정한다고 정합니다. 액수가 정해지지 않았다면 제110조①에 따라 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후 당사자의 신청을 받아 제1심 법원이 결정으로 확정합니다.

명도소송, 자주 묻는 질문 3가지