SUMMARY창고 명도소송 비용, 창고라서 달라지는 질문 4가지는?

창고 명도소송 비용은 소송 자체보다 창고에 남은 짐과 계약의 성격에서 크게 갈립니다. 같은 명도소송 비용이라도 점포는 집기 정리가 중심이지만, 창고는 물건의 양이 많고 소유자가 여럿일 수 있어 집행 단계의 항목이 늘어날 수 있습니다. 아래 표는 창고 명도에서 건물주가 처음 확인할 질문 4가지를 정리한 것입니다.

네 질문은 서로 이어져 있습니다. 상가법 적용 여부가 해지 시점을 정하고, 해지 시점이 소송의 출발점을 정하며, 남은 짐의 양과 주인이 집행 단계의 보관 범위를 정합니다. 마지막으로 보증금이 얼마나 남아 있는지가 건물주가 실제로 부담하는 금액을 좌우합니다.

QUESTION 1질문1 상가법이 적용되는 창고인가요? 해지 기준 3기와 2기

창고 임대차에 상가법이 적용되는지는 해지 기준을 정하는 첫 갈림길입니다. 상가법 제2조 제1항은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 이 법을 적용하고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다고 정합니다. 물류·유통 사업자가 영업용으로 쓰는 창고라면 적용 쪽으로 검토될 여지가 크고, 개인 물건을 보관하는 용도라면 적용 여부가 다퉈질 수 있습니다.

창고의 성격은 사업자등록 여부, 계약서상 용도, 실제 사용 모습을 함께 봐야 판단할 수 있어 한 가지 사정만으로 단정하기 어렵습니다. 적용 여부에 따라 해지 기준이 아래처럼 달라집니다.

기수를 잘못 잡고 해지 통지를 보내면 통지의 효력부터 다투게 되어 소송이 길어지고, 그만큼 명도소송 비용도 늘어납니다. 창고 명도를 준비하는 건물주라면 연체 내역을 기수별로 정리하고, 해지 통지가 상대방에게 도달한 날을 증빙으로 남겨 두는 것이 첫 비용 관리입니다.

세 가지 중 하나라도 애매하면 계약서와 연체 내역, 창고 사진을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

QUESTION 2질문2 창고 짐의 주인은 누구인가요? 제3자 화물이 섞인 경우

창고 강제집행에서 남은 짐은 원칙적으로 임차인(채무자)에게 돌려줘야 하는 물건입니다. 민사집행법 제258조 제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 짐 반출은 건물주가 직접 하는 일이 아니라 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 건물주는 그 절차가 원활하게 진행되도록 자료를 준비하는 쪽입니다.

창고에는 임차인이 다른 회사의 화물을 맡아 둔 경우처럼 제3자 소유 물건이 섞여 있을 수 있습니다. 제3자 물건이 확인되면 누구에게 어떻게 넘길지가 현장에서 문제될 수 있고, 처리 방식은 물건의 표시와 당사자의 주장에 따라 달라질 수 있어 미리 단정하기 어렵습니다. 소송 단계부터 송장·라벨·화주 표시를 사진으로 남겨 두면 집행 준비가 수월해집니다.

건물주가 판결 전에 자물쇠를 바꾸거나 짐을 직접 옮기면 물건의 훼손이나 분실을 두고 별도 분쟁이 생길 수 있습니다. 창고 명도에서 비용을 아끼는 길은 직접 치우는 것이 아니라, 짐의 목록과 상태를 기록해 두고 절차에 맞춰 진행하는 것입니다. 오늘 바로 정리할 1차 조치는 아래 네 가지입니다.

1. 내부 사진·적재물 목록
   팔레트 수, 품목, 포장 표시, 기계류 위치를 날짜가 보이게 기록합니다.
2. 해지 통지 도달 증빙
   내용증명 배달 기록처럼 상대방에게 도달한 날을 확인할 자료를 모읍니다.
3. 점유자 특정
   계약 상대가 법인인지 개인인지, 실제로 창고를 쓰는 사람이 누구인지 정리합니다.
4. 열쇠·출입카드 현황
   누가 몇 개를 가지고 있는지, 출입 기록이 남는 구조인지 확인합니다.

QUESTION 3질문3 창고 짐은 어떤 경로로 처리되나요? 인도·보관·매각·공탁

창고 강제집행에서 짐의 처리 경로는 민사집행법 제258조가 순서대로 정해 둡니다. 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(제258조 제1항), 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제258조 제2항). 남은 짐은 아래 네 갈래 중 하나로 처리됩니다.

창고는 짐의 양이 많아 ③ 보관 단계로 넘어가면 보관 장소와 기간에 따라 비용이 커질 수 있습니다. 보관 비용은 조문상 채무자의 비용이지만, 민사집행을 신청하는 단계에서는 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같습니다(민사집행법 제18조 제1항). 그래서 건물주가 먼저 내고 나중에 회수하는 구조가 될 수 있습니다.

채무자가 끝내 짐을 찾아가지 않으면 ④ 매각과 공탁으로 이어집니다. 매각대금에서 비용을 뺀 뒤 나머지를 공탁하는 절차이므로, 창고 강제집행에서는 보관이 길어지지 않도록 일정을 관리하는 것이 비용을 줄이는 핵심입니다. 집행 현장에서 흔히 생기는 오해도 함께 정리해 둡니다.

QUESTION 4질문4 보증금으로 무엇을 정산할 수 있나요?

창고 명도소송 비용을 보증금에서 정산할 수 있는지는 항목별로 답이 다릅니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차가 종료된 뒤 목적물을 인도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 채무를 담보한다는 취지여서 밀린 차임처럼 임대차에서 생긴 채무는 정산 대상으로 검토됩니다. 반면 소송비용과 집행비용은 판결 주문, 소송비용액 확정 여부, 계약서 특약에 따라 처리 방식이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

보증금이 넉넉하지 않은 창고라면 정산 항목의 순서가 실제 회수액을 좌우합니다. 정산 내역을 미리 표로 만들어 두면 임차인과 자진 반출을 합의할 때에도, 소송에서 청구 금액을 정리할 때에도 같은 자료를 그대로 쓸 수 있습니다.

임차인 쪽에서도 보증금에서 다 빼면 되지 않느냐고 주장하는 경우가 있습니다. 보증금으로 정산된다고 해서 점유를 계속할 근거가 생기는 것은 아니므로, 창고 명도 청구와 보증금 정산은 나누어 정리하는 편이 분쟁을 줄입니다.

LITIGATION COST소송 단계 비용: 패소자 부담과 변호사보수 산입 범위

명도소송 비용 중 소송 단계 비용은 「민사소송법」 제98조에 따라 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 소송을 대리한 변호사에게 당사자가 지급하였거나 지급할 보수는 대법원규칙이 정하는 금액의 범위안에서 소송비용으로 인정되므로(민사소송법 제109조 제1항), 건물주가 지급한 보수 전부가 그대로 상대방 부담이 되는 것은 아닙니다.

판결에서 소송비용 부담만 정하고 액수를 정하지 않은 경우에는 제1심 법원이 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정합니다(민사소송법 제110조 제1항). 신청할 때는 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 하므로(같은 조 제2항) 영수증과 납부 내역을 처음부터 모아 두는 것이 좋습니다.

법도의 명도소송 선임료는 200만원부터이며 케이스별로 달라집니다. 선임하시면 점유이전금지가처분과 명도 내용증명은 0원이고, 인지·송달료·열쇠수리공·우편료 같은 법원 실비는 합계 대략 50만~100만원 범위에서 사안별로 안내해 드립니다. 창고 점유자가 다른 업체로 바뀔 염려가 있으면 가처분을 함께 검토하는데, 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다.

법도의 창고 명도 사건은 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다. 명도 800건 이상, 강제집행 200건 이상을 다뤄 온 경험을 바탕으로 짐이 많은 현장에서 비용이 늘어나는 지점을 소송 단계부터 미리 짚어 둡니다.

RECOVERY창고 명도 비용 회수 순서는 어떻게 되나요?

창고 명도 비용은 들어가는 순서와 돌려받는 순서가 다르므로, 회수 순서를 미리 정해 두면 빠뜨리는 돈이 줄어듭니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리므로 그 기간의 비용 기록도 함께 챙겨야 합니다.

1. 1

   비용 기록 시작

   내용증명, 소장 접수, 집행 예납, 보관 관련 영수증을 날짜순으로 모읍니다.

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   보증금 정산표 작성

   밀린 차임 등 정산 대상으로 검토되는 항목을 먼저 정리하고 남는 금액을 확인합니다.

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   집행비용 확인

   강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는 구조(민사집행법 제53조 제1항)와, 동산 매각 시 비용을 뺀 뒤 나머지 대금이 공탁된다는 점(제258조 제6항)을 함께 봅니다.

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   소송비용액 확정 신청

   재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후 제1심 법원에 신청합니다(민사소송법 제110조 제1항).

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   남은 금액 회수 검토

   보증금으로 정산되지 않은 금액은 판결을 근거로 회수 방법을 검토합니다. 회수 경로는 사안에 따라 다르며 상담 시 안내해 드립니다.

강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 채권자가 제1항의 비용을 채무자에게 변상하여야 한다는 점(민사집행법 제53조 제2항)도 기억해 둘 만합니다. 가집행으로 서둘러 집행할지, 판결 확정을 기다릴지는 이런 비용 위험까지 함께 놓고 판단해야 합니다.

FAQ명도소송 비용, 자주 묻는 질문 3가지