• 세입자가 월세를 여러 달째 밀렸는데도 점포에서 나가지 않고 있습니다.
• 밀린 월세는 빨리 받고 싶은데, 점포도 비워야 해서 무엇부터 해야 할지 헷갈립니다.
• 지급명령을 신청하면 밀린 월세와 함께 점포도 비워지는 줄 알고 알아보는 중입니다.
• 임차인이 지급명령에 이의신청을 하면 그 뒤 절차가 어떻게 되는지 몰라 불안합니다.

지급명령과 명도소송, 왜 서로 다른 절차인가

월세가 여러 달 밀리면 임대인은 두 가지를 동시에 원하게 됩니다. 밀린 돈을 받는 것과, 더는 임대료를 내지 않는 세입자를 점포에서 내보내는 것입니다. 이 두 가지를 하나의 절차로 한 번에 해결할 수 있다고 생각하고 지급명령부터 알아보는 임대인이 많은데, 결론부터 말하면 지급명령과 명도는 법이 정한 요건 자체가 다른 절차입니다.

민사소송법 제462조는 지급명령을 할 수 있는 대상을 명확히 정해 두고 있습니다. 금전, 그 밖에 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 대해서만 법원이 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다고 정합니다. 다만 대한민국에서 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한한다는 단서가 붙습니다.

여기서 핵심은 지급명령의 대상이 '금전이나 대체물, 유가증권의 지급'으로 한정된다는 점입니다. 건물을 비워 달라는 청구, 즉 인도 청구는 이 요건에 해당하지 않습니다. 그래서 밀린 월세만큼은 지급명령으로 다룰 여지가 있어도, 점포를 비우게 하는 부분은 지급명령이 아니라 판결이나 제소전화해 같은 별도의 집행권원이 있어야 가능합니다.

실무에서는 이 차이를 모른 채 지급명령만 신청했다가, 확정을 받고도 점포는 그대로인 상태로 다시 상담을 받으러 오는 경우가 적지 않습니다. 밀린 월세를 받는 절차와 점포를 비우는 절차는 처음부터 별개로 설계해야 하고, 그래야 시간과 절차를 낭비하지 않습니다.

여기서 흔히 생기는 또 다른 오해가 있습니다. "지급명령이 명도소송보다 절차가 간단하니 무조건 지급명령부터 넣는 게 유리하다"는 생각입니다. 지급명령 자체는 법원이 채무자를 심문하지 않고 서면만으로 진행할 수 있어 상대적으로 절차가 간단한 편이지만, 그 간단함은 어디까지나 금전 청구에 한정된 이야기입니다. 점포 인도라는 목적까지 놓고 보면, 지급명령을 먼저 진행한 뒤 다시 명도소송을 준비하는 쪽이 처음부터 병합해 진행하는 쪽보다 오히려 전체 절차가 길어지는 경우도 있습니다.

지급명령으로 세입자를 내보낼 수 있나요?

이 질문에 대한 답은 명확합니다. 지급명령만으로는 세입자를 내보낼 수 없습니다. 지급명령은 채무자에게 금전 등을 지급하라고 명하는 절차이고, 그 집행 대상도 채무자의 재산입니다. 점포를 비우고 점유를 넘기라는 내용은 지급명령의 심리 범위 자체에 들어 있지 않습니다.

게다가 지급명령을 신청할 수 있으려면 대한민국에서 공시송달이 아닌 방법으로 송달할 수 있어야 한다는 조건도 충족해야 합니다. 임차인의 주소나 연락처를 알고 있어 통상적인 송달이 가능한 경우라면 지급명령 신청 자체는 가능하지만, 연락이 끊겨 공시송달이 필요한 상황이라면 애초에 지급명령을 쓸 수 없습니다.

결국 지급명령을 쓸 수 있는지 여부와, 지급명령이 점포 인도까지 해결해 주는지 여부는 서로 다른 질문입니다. 앞의 질문은 임차인의 연락처를 아는지에 달려 있고, 뒤의 질문은 애초에 법이 정한 지급명령의 성격에 달려 있습니다. 이 두 가지를 구분하는 것이 전체 판단의 출발점입니다.

두 질문을 헷갈리면 실무에서 시간 손실로 이어지기 쉽습니다. 예를 들어 임차인의 연락처를 알아 지급명령 신청이 가능한 상황인데도, 지급명령이 점포 인도까지 해결해 줄 것이라 기대하고 명도소송 준비를 미루는 경우가 있습니다. 이렇게 되면 지급명령이 확정된 뒤에야 비로소 명도소송을 새로 시작하게 되어, 처음부터 병합해 진행했을 때보다 전체 일정이 길어질 수 있습니다.

임차인 연락처를 아는지가 첫 번째 판단 기준

지급명령을 쓸 수 있는지부터 따져 보아야 합니다. 여기서 갈리는 기준은 임차인에게 공시송달이 아닌 방법으로 송달할 수 있느냐입니다. 임차인이 여전히 점포에 있거나 연락이 닿는 주소가 확인된다면 통상의 송달이 가능하므로 지급명령을 신청할 여지가 있습니다. 반대로 연락이 끊기고 주소도 불분명해 공시송달을 해야 하는 상황이라면 지급명령 자체를 쓸 수 없습니다.

연락이 끊긴 임차인을 상대로는 처음부터 명도소송 안에서 연체차임까지 함께 청구하는 쪽이 절차를 단순하게 만듭니다. 지급명령을 시도했다가 송달이 되지 않아 다시 명도소송으로 돌아오는 시간을 아낄 수 있기 때문입니다.

지급명령에 이의신청하면 어떻게 되나

지급명령이 소송보다 간단해 보이는 이유는 법원이 채무자를 심문하지 않고 서면 심사만으로 진행하기 때문입니다. 그런데 이 간단함은 채무자가 다투지 않을 때에만 유지됩니다. 채무자가 이의신청을 하는 순간 절차의 성격 자체가 바뀌므로, 신청 전에 임차인이 다툴 가능성이 있는지를 미리 가늠해 보는 것이 중요합니다.

연락처를 알아 지급명령을 신청할 수 있는 상황이라도, 임차인이 가만히 있지 않을 수 있습니다. 민사소송법 제470조 제1항은 채무자가 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 한 때에는 지급명령은 그 범위 안에서 효력을 잃는다고 정합니다. 이 2주라는 기간은 제2항에 따라 불변기간입니다.

이의신청이 있으면 절차가 사라지는 것이 아니라 소송으로 넘어갑니다. 민사소송법 제472조 제2항은 채무자가 지급명령에 대해 적법한 이의신청을 한 경우에는 지급명령을 신청한 때에 이의신청된 청구목적의 값에 관하여 소가 제기된 것으로 본다고 정합니다. 즉 이의신청은 지급명령을 무효로 돌리는 것이 아니라, 애초에 지급명령을 신청했던 시점을 기준으로 소송 절차로 자동 전환시키는 장치입니다.

이 구조 때문에 임차인이 밀린 월세 액수를 다툴 가능성이 있거나 상계 주장 같은 항변을 준비하고 있을 것으로 예상된다면, 처음부터 지급명령보다는 명도소송에 연체차임을 병합해 진행하는 쪽을 권합니다. 이의신청이 들어오면 어차피 소송 절차로 넘어가는데, 그 사이 점포 인도 문제는 별도로 다시 시작해야 하는 시간 손실이 생기기 때문입니다.

반대로 임차인이 밀린 월세 액수 자체를 다툴 여지가 거의 없고, 단지 자금 사정으로 미루고 있는 상황이라면 지급명령이 더 간단한 선택이 될 수 있습니다. 다만 이 경우에도 점포 인도는 별도로 준비해야 한다는 점은 달라지지 않습니다.

이의신청이 없으면 지급명령의 효력은 어디까지인가

임차인이 2주 안에 이의신청을 하지 않거나, 이의신청을 했다가 취하하거나, 이의신청이 각하되어 확정되면 어떻게 될까요. 민사소송법 제474조는 이 경우 지급명령이 확정판결과 같은 효력이 있다고 정합니다.

여기서 주의할 점은 '확정판결과 같은 효력'이라는 표현이 지급명령 자체가 확정판결이 된다는 뜻은 아니라는 것입니다. 지급명령이 판결과 똑같은 절차를 거쳐 만들어진 것은 아니기 때문에, 그 효력이 구체적으로 어디까지 미치는지는 사안에 따라 다르게 판단될 수 있는 영역입니다. 이 부분을 단정적으로 설명하기보다는, 확정된 지급명령이 밀린 월세를 받아낼 수 있는 집행권원이 된다는 점 정도로 이해하는 것이 정확합니다.

중요한 것은 지급명령이 확정되어도 그 효력은 어디까지나 금전 지급 부분에 한정된다는 사실입니다. 점포 인도는 여전히 별도의 절차가 필요합니다. 밀린 월세를 지급명령으로 확정받은 뒤에도 세입자가 점포에 계속 머무르고 있다면, 그 시점부터 명도소송을 새로 준비해야 합니다.

연체차임을 명도소송에 병합해 한 번에 청구하는 방법

임대인이 점포를 비우게 하는 절차는 대체로 내용증명 발송, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행의 순서로 이어집니다. 이 가운데 명도소송 단계에서는 건물 인도 청구와 함께 밀린 월세, 즉 연체차임 청구를 같은 소장에 병합해 청구하는 것이 가능합니다.

병합 청구의 가장 큰 장점은 인도와 금전 지급이라는 두 가지 결론을 하나의 판결로 받을 수 있다는 것입니다. 판결이 확정되면 그 판결 하나가 인도 집행과 금전 집행의 근거인 집행권원이 되므로, 별도로 지급명령 절차를 거쳐 다시 확정을 기다릴 필요가 없습니다. 또한 임차인이 소송 과정에서 밀린 월세 액수를 다투더라도 그 다툼이 같은 재판부 안에서 한꺼번에 정리된다는 점도 실무적으로 유리합니다.

다만 병합이 항상 유일한 정답은 아닙니다. 밀린 월세 액수가 명확하고 임차인도 그 액수를 다투지 않을 것으로 보이면서, 점포는 아직 비워야 할 시급성이 상대적으로 낮은 경우라면 지급명령만 먼저 진행해 금전 부분을 빠르게 정리하는 선택도 있을 수 있습니다. 결국 병합할지, 지급명령을 따로 둘지는 다툼 가능성과 시급성을 함께 놓고 판단해야 하는 문제입니다.

병합 청구를 준비할 때는 소장 안에서 인도 청구 부분과 금전 청구 부분을 각각 구분해서 적어야 합니다. 청구취지에는 점포를 인도하라는 내용과 함께, 언제부터 언제까지의 연체차임을 얼마 지급하라는 내용을 나누어 명시하는 것이 일반적입니다. 소송이 진행되는 동안 연체차임이 계속 늘어나는 경우도 흔한데, 이때는 처음 제기한 소장을 그대로 두고 청구취지를 변경하는 절차를 통해 늘어난 금액을 반영할 수 있습니다.

차임 연체가 계속되면 그 자체로 임대차 해지 사유가 될 수 있다는 점도 함께 확인해야 합니다. 상가 임대차는 연체액의 합계가 3기의 차임액에 이르러야 해지 사유가 되고, 이는 '3개월 연속 연체'가 아니라 연체된 금액을 모두 합친 값이 3기분에 이르는지로 판단합니다. 민법상 건물 임대차는 2기 연체를 기준으로 합니다. 어느 기준이 적용되는지에 따라 해지가 가능한 시점이 달라지므로, 명도소송을 준비하는 단계에서 미리 확인해 둘 필요가 있습니다.

지급명령 신청 전에 확인해 두어야 할 것들

지급명령을 신청하기로 방향을 정했다면, 신청서에는 임대차계약 내용과 밀린 월세 내역을 구체적으로 특정해서 적어야 합니다. 임대차계약서, 월세 입금 내역, 미납 기간과 금액을 정리한 자료를 미리 준비해 두면 신청서를 작성하는 과정은 물론 이후 이의신청이 들어왔을 때 대응하는 데도 훨씬 수월합니다.

임차인의 송달 장소도 다시 한 번 확인해야 합니다. 임대차계약서에 적힌 주소와 임차인이 실제로 거주하거나 영업하는 장소의 주소가 다르면 송달이 지연되거나 아예 이루어지지 않을 수 있습니다. 최근에 연락을 주고받은 이력이 있다면 그 연락처와 주소를 함께 정리해 두는 것이 좋고, 필요하다면 관리사무소나 건물 관계자를 통해 임차인의 현재 상황을 확인해 두는 것도 도움이 됩니다.

밀린 월세 액수를 계산할 때는 임대차계약서상 차임뿐 아니라 관리비나 공용부분 사용료처럼 별도로 약정된 금액이 있는지도 함께 확인해야 합니다. 지급명령의 대상이 되는 금액을 정확하게 특정하지 않으면, 이의신청이 들어왔을 때 액수를 둘러싼 다툼이 더 커질 수 있고 이후 절차에서 다시 정리해야 하는 번거로움도 생길 수 있습니다.

이 준비 과정 자체가 어느 절차가 더 맞는지를 가늠하는 계기가 되기도 합니다. 서류를 정리하다가 임차인이 이미 여러 차례 약속을 어긴 이력이 확인되거나, 연락을 피하는 정황이 드러난다면 처음부터 지급명령보다 명도소송에 연체차임을 병합하는 쪽으로 방향을 바꾸는 것이 낫다는 판단이 나올 수 있습니다. 서류 준비 단계에서 미리 이런 정황을 짚어 두면 이후 절차를 다시 되돌리는 일을 줄일 수 있습니다.

계약 해지 의사를 이미 내용증명으로 통지했는지도 함께 확인해야 합니다. 지급명령은 밀린 월세를 받아내는 절차일 뿐 임대차 계약을 해지하는 절차가 아니므로, 점포 인도를 목표로 한다면 별도로 계약 해지 의사를 명확히 전달해 두는 작업이 필요합니다. 내용증명을 아직 보내지 않았다면 지급명령 준비와 함께 계약 해지 통지도 같이 챙겨야 이후 명도소송으로 넘어갈 때 시간을 아낄 수 있습니다.

명도소송 강제집행까지 이어지는 흐름

지급명령을 거쳤든, 명도소송에 병합해 진행했든, 결국 점포를 비우기 위한 마지막 단계는 강제집행입니다. 명도소송에서 승소 판결이 확정되면 그 판결을 근거로 강제집행을 신청할 수 있고, 신청부터 실제로 점포를 비우는 본집행까지는 통상 약 3개월 정도가 소요됩니다.

강제집행 단계에서 실제로 점포 안의 짐을 들어내는 작업은 법원 소속 집행관에 의하여 진행됩니다. 임대인이나 관리업체가 임의로 짐을 치우거나 잠긴 문을 강제로 여는 방식은 법이 정한 절차가 아니므로, 반드시 집행관을 통한 정식 집행 절차를 거쳐야 합니다. 임의로 점유를 침탈하는 방식은 오히려 임대인에게 불리한 결과로 돌아올 수 있습니다.

집행에 앞서 임차인에게 일정 기간 안에 자진해서 점포를 비우라는 취지의 고시문이 현장에 붙습니다. 이 고시문이 붙은 뒤에도 임차인이 점포를 비우지 않으면 예정된 날짜에 집행관이 현장에서 실제 집행을 진행합니다. 이 과정에서 집행관은 필요한 경우 문을 여는 등의 조치를 할 수 있고, 상황에 따라 증인이 참여하기도 합니다.

밀린 월세를 지급명령으로 먼저 정리했든, 명도소송에 병합해 함께 정리했든, 강제집행 단계에 이르면 절차 자체는 동일합니다. 다만 병합 청구를 선택했다면 인도와 금전 두 부분에 대한 집행권원이 이미 하나로 확보되어 있어, 강제집행을 준비하는 과정에서 따로 확인해야 할 서류가 줄어든다는 차이가 있습니다. 강제집행은 명도소송과는 별도로 진행되는 절차이므로, 판결이 확정된 뒤 실제로 집행을 신청하는 시점도 함께 계획해 두는 것이 좋습니다.

이미 지급명령을 확정받았는데 점포가 비워지지 않는다면

이미 지급명령을 신청해 확정까지 받았는데도 세입자가 점포에서 나가지 않는 경우도 있습니다. 이런 상황이라면 지급명령 자체를 다시 손볼 필요는 없습니다. 지급명령은 밀린 월세를 받아내는 집행권원으로 그대로 유지한 채, 점포 인도만을 위한 명도소송을 별도로 준비하면 됩니다.

이때 앞서 확정된 지급명령에서 인정된 밀린 월세 내역은 명도소송을 준비하는 데도 유용한 자료가 됩니다. 이미 법원이 한 번 확인한 미납 금액과 기간이 있으므로, 명도소송에서 계약 해지 사유를 소명할 때 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 다만 명도소송에서 같은 기간의 연체차임을 다시 이중으로 청구하지 않도록 범위를 조정하는 작업이 필요합니다.

명도소송을 제기할 때는 지급명령이 확정된 이후에도 계속 쌓인 연체차임이 있다면 그 부분만 추가로 병합해 청구하는 방식이 일반적입니다. 이미 지급명령으로 확정된 금액과 명도소송에서 새로 청구하는 금액이 겹치지 않도록 정리하는 작업이 필요하므로, 이 단계에서는 처음부터 두 절차를 함께 검토해 온 경우보다 신경 써야 할 부분이 하나 더 늘어난다고 볼 수 있습니다.

결국 지급명령을 먼저 신청했다고 해서 명도소송을 포기해야 하는 것은 아니며, 순서가 바뀌었을 뿐 점포를 비우기 위한 절차는 그대로 진행할 수 있습니다. 다만 처음부터 두 절차를 함께 고려했다면 줄일 수 있었던 시간과 서류 정리 부담이 있을 수 있으므로, 월세 미납 문제를 인지한 시점에 미리 병합 여부를 상담받아 두는 것이 전체 절차를 가장 효율적으로 끌고 가는 방법입니다.

실무에서 병합 청구와 지급명령, 어떻게 고를까

지금까지 살펴본 기준을 하나의 흐름으로 정리하면 다음과 같습니다. 먼저 임차인의 연락처를 아는지, 즉 공시송달이 아닌 방법으로 송달할 수 있는지를 확인합니다. 연락이 끊겼다면 지급명령은 애초에 쓸 수 없으므로 명도소송에 연체차임을 병합하는 방향으로 갑니다.

연락처를 아는 경우에는 임차인이 밀린 월세 액수를 다툴 가능성이 있는지를 봅니다. 다툴 가능성이 낮다면 지급명령으로 먼저 금전 부분을 정리하는 방법을 검토할 수 있고, 다툴 가능성이 있다면 어차피 이의신청으로 소송에 넘어갈 것을 감안해 처음부터 명도소송에 병합하는 쪽이 절차를 줄여 줍니다.

상황	권장 방향	이유
임차인 연락 두절, 공시송달 필요	명도소송에 연체차임 병합	지급명령 자체를 쓸 수 없음(제462조 단서)
연락 가능, 다툼 가능성 낮음	지급명령 우선 검토	금전 부분을 간단히 정리 가능
연락 가능, 다툼 가능성 있음	명도소송에 연체차임 병합	이의신청 시 어차피 소송으로 전환(제472조②)
점포 인도가 시급한 경우	명도소송 절차 우선 진행	지급명령은 인도를 다루지 않음

다툴 가능성이 낮은지를 미리 가늠하려면, 그동안 임차인이 월세를 미루면서도 지급 의사를 보였는지, 아니면 아예 연락을 피하거나 지급 자체를 부인했는지를 살펴보는 것이 도움이 됩니다. 문자나 통화 기록처럼 임차인이 밀린 월세를 인정한 정황이 남아 있다면 지급명령을 진행해도 이의신청으로 이어질 가능성이 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다.

시급성도 빠뜨릴 수 없는 요소입니다. 임차인이 점포를 계속 사용하면서 추가로 손상을 내고 있거나, 다른 세입자에게 다시 임대할 계획이 있어 하루라도 빨리 비워야 하는 상황이라면 밀린 월세 정리보다 점포 인도 절차를 서두르는 쪽이 우선순위가 높습니다. 이런 경우에는 굳이 지급명령을 따로 거치기보다 명도소송을 먼저 준비하면서 연체차임을 함께 청구하는 편이 전체 일정을 앞당기는 방법이 됩니다.

어느 쪽을 택하든, 점포를 비우게 하려면 결국 명도소송이나 제소전화해 같은 별도의 절차를 거쳐야 한다는 점은 달라지지 않습니다. 지급명령은 이 과정에서 밀린 월세를 정리하는 보조적인 수단으로 이해하는 것이 실무적으로 정확합니다.

강제집행을 준비하는 단계에서는 판결문 외에도 집행문을 받는 절차가 함께 필요합니다. 판결이 확정되었는지, 판결정본이 임차인에게 송달되었는지를 먼저 확인해야 강제집행을 신청할 수 있으므로, 판결이 나온 직후부터 이 서류들을 순서대로 챙겨 두는 것이 좋습니다. 임차인이 판결 뒤에도 자진해서 점포를 비우지 않겠다는 태도를 분명히 한다면, 집행 신청을 미루지 않고 바로 준비하는 편이 전체 기간을 줄이는 데 도움이 됩니다.

밀린 월세, 어디까지 받을 수 있는지 상담이 필요한 이유

지급명령과 명도소송 병합 가운데 어느 쪽이 나은지는 임차인의 연락 가능 여부, 다툼 가능성, 점포를 비워야 하는 시급성까지 함께 살펴야 정확하게 판단할 수 있습니다. 여기에 더해 임대차 해지 요건이 갖추어졌는지, 즉 연체액이 상가는 3기분 합계에 이르는지, 민법상 건물이라면 2기 연체에 해당하는지도 같이 확인해야 합니다.

엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 부동산·민사 분야를 전문으로 다루어 왔고, 공인중개사 자격도 함께 갖추고 있습니다. 부동산 관련 소송 7,000건 이상, 명도소송 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상을 진행한 경험을 바탕으로 사안마다 지급명령과 명도소송 병합 가운데 무엇이 더 유리한지를 구체적으로 짚어 드립니다.

선임 절차는 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 진행되며, 방문 없이 전화만으로 선임할 수 있고 전국 어디서든 진행이 가능합니다. 명도소송 선임료는 사안에 따라 200만원부터 책정되며, 선임 시에는 점유이전금지가처분과 내용증명 비용이 별도로 청구되지 않습니다.

상담 시에는 임대차계약서, 밀린 월세 내역, 그동안 임차인과 주고받은 연락 내용을 함께 준비해 오시면 지급명령이 가능한 상황인지, 아니면 처음부터 명도소송에 병합하는 것이 나은지를 더 정확하게 안내받을 수 있습니다. 사안마다 임차인의 연락 가능 여부와 다툴 가능성이 다르기 때문에, 같은 월세 미납 상황이라도 권장되는 절차가 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문