명도소송을 진행하던 중 임차인이 갑자기 태도를 바꿔 "더는 다투지 않겠다, 나가겠다"고 말하는 경우가 있습니다. 임대인 입장에서는 반가운 소식이지만, 그 말을 어떻게 처리하느냐에 따라 소송이 실제로 언제 끝나는지, 나중에 다시 다툼이 벌어지지 않는지가 완전히 달라집니다. 아래 항목 중 하나라도 해당한다면 이 글이 도움이 될 수 있습니다.

명도소송 청구인낙은 자주 검색되는 주제는 아니지만, 실제로 소송이 진행되는 도중에는 생각보다 자주 마주치는 국면입니다. 임차인이 변호사를 선임하지 않고 소송에 대응하다가 부담을 느껴 포기하는 경우, 새 임차인을 구하려면 하루라도 빨리 점유를 정리해야 하는 경우 등 다양한 상황에서 인낙 이야기가 오갑니다. 이때 어떤 절차를 밟느냐에 따라 소송이 실제로 종결되는 시점과 이후 강제집행까지 이어지는 흐름이 달라지므로, 임대인 스스로도 기본적인 구조를 이해해 두는 것이 도움이 됩니다.

명도소송에서 청구인낙이란 무엇인가

청구인낙이란 피고, 즉 명도소송에서는 임차인 쪽이 원고인 임대인의 청구 취지를 그대로 인정한다는 소송상 의사표시를 말합니다. 단순히 사실관계를 인정하는 것을 넘어, 원고가 구하는 판단 그 자체를 받아들이겠다는 뜻이라는 점에서 일반적인 사실 자백보다 훨씬 강한 효력을 가진 절차입니다.

민사소송법 제220조는 화해, 청구의 포기·인낙을 변론조서나 변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정하고 있습니다. 즉 임차인이 법정에서 "원고의 청구를 인정합니다"라고 진술하고 그 내용이 조서에 정확히 기재되는 순간, 별도의 판결 선고 절차 없이도 확정판결과 동일한 무게를 가진 서류가 만들어지는 것입니다.

많은 임대인들이 임차인의 구두 약속만으로 사건이 마무리되었다고 안심하는 경우가 있는데, 이는 실무적으로 위험한 판단입니다. 재판장 앞에서 한 말이라 하더라도 조서에 정확히 반영되지 않았거나 재판부가 명확히 확인하지 않은 상태라면, 나중에 그 말의 존재나 의미를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다.

화해와 인낙은 자주 혼동되지만 성격이 다릅니다. 화해는 원고와 피고 쌍방이 서로 양보해 합의점을 찾는 절차이고, 인낙은 피고가 원고의 청구를 별다른 조건 없이 그대로 받아들이는 일방적 의사표시에 가깝습니다. 두 가지 모두 조서에 적히면 제220조에 따라 같은 효력을 갖지만, 그 성립 과정과 다루는 방식은 구분해서 접근해야 합니다.

실무에서는 인낙 의사표시가 확인되면 재판부에 곧바로 알려 해당 기일에 조서로 반영되도록 요청하는 것이 중요합니다. 변론기일이 다음 기일로 넘어가 버리면 그 사이에 상대방의 입장이 다시 바뀔 가능성을 배제할 수 없기 때문에, 인낙 취지가 확인된 시점과 조서 작성 시점 사이의 간격을 최소화하는 절차적 판단이 필요합니다. 이 부분은 소송대리인이 재판부와 소통하며 조율하는 영역이기도 합니다.

"말로만 끝났다"고 안심하면 안 되는 이유

소송 도중 상대방 대리인이나 임차인 본인으로부터 "더 다투지 않겠다"는 취지의 말을 전해 들으면, 임대인 입장에서는 사건이 사실상 종결되었다고 느끼기 쉽습니다. 그러나 소송은 재판부와 법원 기록을 매개로 진행되는 절차이기 때문에, 당사자 사이의 구두 합의만으로는 법적 효력이 발생하지 않습니다.

구두로만 오간 인낙 의사표시는 나중에 그 존재 자체를 두고 다툼의 대상이 될 수 있습니다. 임차인이 변론기일 이후 다시 생각을 바꾸어 "그런 취지로 말한 적이 없다"거나 "그렇게까지 인정한다는 뜻은 아니었다"고 주장하면, 임대인은 처음부터 다시 입증을 준비해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

또한 구두 진술이 재판부에 의해 조서로 정리되지 않은 채 기일이 넘어가 버리면, 다음 기일까지 시간이 그대로 흘러가 버립니다. 명도소송은 점유 회수가 시급한 임대인에게는 하루하루가 중요한 사안인 만큼, 인낙 의사가 확인된 시점에 이를 즉시 조서로 남기는 절차적 판단이 필요합니다.

따라서 실무에서는 임차인 쪽에서 인정하겠다는 취지를 전해왔을 때, 곧바로 재판부에 그 의사를 명확히 알리고 변론기일에서 진술하도록 하거나, 아래에서 살펴볼 요건을 갖춘 서면으로 제출하도록 유도하는 것이 중요합니다. 말이 오간 시점과 조서에 적히는 시점 사이의 공백을 최대한 줄이는 것이 핵심입니다.

특히 임차인이 전화나 문자메시지로 "나가겠다"는 의사를 전해온 경우, 이를 그대로 믿고 후속 조치를 미루기보다는 그 내용을 소송대리인을 통해 재판부에 공식적으로 알리는 절차를 거치는 것이 안전합니다. 소송 밖에서 오간 대화는 그 자체로는 소송상 효력을 갖지 못하고, 어디까지나 조서나 요건을 갖춘 서면으로 전환되어야 비로소 법적인 힘을 가지게 됩니다. 통화 내용을 녹음하거나 문자메시지를 캡처해 보관해 두는 것도 나중에 경위를 설명하는 데 참고자료가 될 수 있습니다.

임차인이 서면 없이 구두로만 인낙 취지를 전했다면, 임대인 측 대리인이 그 경위를 정리한 준비서면을 작성해 제출하고 다음 기일에 재판부와 임차인 양쪽 모두 앞에서 다시 한번 확인받는 절차를 거치는 방법도 고려할 수 있습니다. 이렇게 하면 말이 오간 경위 자체가 소송 기록으로 남아, 나중에 다시 다툼이 생기더라도 근거로 삼을 수 있는 자료가 확보됩니다.

임차인이 법정에 나오지 않아도 인낙이 성립하는 경우

임차인이 변론기일에 직접 출석하지 않았다고 해서 인낙이 불가능한 것은 아닙니다. 민사소송법 제148조제1항은 원고 또는 피고가 변론기일에 출석하지 아니하거나, 출석하고서도 본안에 관하여 변론하지 아니한 때에는 그가 제출한 소장·답변서, 그 밖의 준비서면에 적혀 있는 사항을 진술한 것으로 보고 출석한 상대방에게 변론을 명할 수 있다고 정하고 있습니다.

여기서 더 나아가 제148조제2항은, 이렇게 진술한 것으로 보는 답변서나 그 밖의 준비서면에 청구의 포기 또는 인낙의 의사표시가 적혀 있고 공증사무소의 인증을 받은 때에는, 그 취지에 따라 청구의 포기 또는 인낙이 성립된 것으로 본다고 정합니다. 즉 임차인이 법정에 나오지 않더라도, 미리 제출한 서면에 인낙 의사가 분명히 담기고 공증사무소의 인증까지 받아 두었다면 그 자체로 인낙이 성립하는 구조입니다.

실무적으로는 임차인 쪽이 "재판에 나갈 여건이 안 되지만 다투지는 않겠다"는 입장일 때 이 조항이 유용하게 쓰일 수 있습니다. 상대방 대리인을 통해 인낙 취지를 담은 답변서나 준비서면을 미리 받아두고, 공증사무소의 인증 절차까지 마쳐 법원에 제출해 두면, 정작 변론기일에 임차인이 출석하지 않아도 절차가 그대로 진행될 수 있습니다.

참고로 제148조제3항은 화해에 대해서도 비슷한 구조를 두고 있습니다. 진술한 것으로 보는 서면에 화해의 의사표시가 적혀 있고 공증사무소의 인증을 받은 경우, 상대방 당사자가 변론기일에 출석하여 그 화해의 의사표시를 받아들이면 화해가 성립된 것으로 봅니다. 인낙은 일방의 의사표시만으로 성립할 수 있는 반면, 화해는 상대방이 출석해 받아들이는 절차가 한 단계 더 필요하다는 점에서 차이가 있습니다.

공증사무소의 인증을 받는 절차는 시간이 소요될 수 있으므로, 임차인 쪽이 인낙 의사를 밝힌 시점부터 다음 변론기일까지 여유가 있다면 미리 서면과 인증 절차를 준비해 두는 편이 좋습니다. 인증을 받지 못한 상태에서 임차인이 다시 불출석하면, 진술간주 자체는 이루어지더라도 인낙 성립까지는 이어지지 않을 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

인낙과 자백간주·무변론판결은 어떻게 다른가

임차인이 아예 답변서를 내지 않는 경우와 인낙 의사표시를 하는 경우는 결과만 놓고 보면 비슷해 보이지만 절차의 성격이 다릅니다. 민사소송법 제257조제1항은 피고가 답변서를 제출하지 아니한 때에는 청구원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 선고 전에 피고가 답변서를 제출하면 이 자백간주 효과가 그대로 유지되지 않을 수 있습니다.

자백간주와 무변론판결은 어디까지나 법원이 판결이라는 형식을 거쳐 결론을 내리는 절차입니다. 반면 인낙은 피고 스스로 "청구를 인정한다"는 적극적 의사표시를 하고, 그 의사표시가 조서에 적히거나 앞서 본 제148조제2항의 요건을 충족하는 즉시 소송이 그 자리에서 종료된다는 점에서 구조가 다릅니다.

실무적 차이도 있습니다. 자백간주 사건은 법원이 실제로 변론 없이 판결을 선고하기까지 일정한 시간이 필요할 수 있고, 그 사이 피고가 뒤늦게 답변서를 제출하면 절차가 다시 달라질 여지가 남아 있습니다. 반면 인낙은 조서에 적히는 순간 그 즉시 확정판결과 같은 효력이 생기므로, 요건만 갖추어지면 절차가 더 신속하게 마무리될 수 있습니다.

따라서 임차인이 처음에는 다투는 태도를 보이다가 소송 도중 마음을 바꾸어 "인정하겠다"는 뜻을 밝히는 경우라면, 판결 선고를 기다리기보다 인낙 조서를 받는 방향으로 절차를 정리하는 것이 시간을 아끼는 방법이 될 수 있습니다. 다만 이는 사안의 진행 단계와 재판부의 소송지휘에 따라 달라질 수 있으므로 상담을 통해 구체적인 진행 방식을 확인하는 것이 좋습니다.

임대인 입장에서는 어떤 방식으로 소송이 마무리되든 최종적으로 점유를 회수한다는 결과는 같아 보일 수 있습니다. 그러나 인낙으로 조기에 절차를 종결하면 추가 변론기일에 드는 시간과 절차적 부담을 줄일 수 있고, 판결이 선고되기까지 기다려야 하는 불확실성도 함께 줄어든다는 점에서 실무적인 의미가 있습니다.

다만 어느 절차를 택하더라도 임차인 측이 절차의 의미를 정확히 이해하고 동의하는 것이 중요합니다. 인낙의 의미를 제대로 설명받지 못한 채 서면에 서명했다는 취지의 주장이 나중에 제기되면 불필요한 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 절차를 진행하는 과정에서 상대방에게도 그 의미가 충분히 전달되도록 하는 것이 바람직합니다.

인낙조서 확보, 그 자체가 집행권원이 됩니다

인낙조서를 받았다고 해서 절차가 완전히 끝나는 것은 아닙니다. 조서는 임차인이 명도 청구를 인정했다는 사실을 법적으로 확정하는 문서일 뿐, 실제로 점유를 넘겨받으려면 강제집행이라는 별도의 절차가 남아 있습니다. 이 부분을 놓치고 "인낙만 받으면 다 끝났다"고 생각하는 임대인들이 의외로 많습니다.

민사집행법 제56조는 판결 외에도 강제집행의 근거가 되는 그 밖의 집행권원을 정하고 있는데, 그 5호에서 소송상 화해, 청구의 인낙 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 집행권원으로 규정합니다. 즉 인낙조서는 별도의 판결문 없이도 그 자체로 강제집행을 신청할 수 있는 근거 서류가 됩니다.

명도소송에서 강제집행은 신청 시점부터 실제 본집행까지 대략 3개월 정도 걸리는 경우가 많고, 목적물이 아닌 동산은 집행관이 현장에서 제거해 채무자 측에 인도하는 절차를 거칩니다. 짐을 실제로 반출하는 작업은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 이 과정에서 임대인이나 관계자가 임의로 물건을 처분하는 방식은 피해야 합니다.

강제집행 단계에서는 집행관이 현장에 나가기 전 임차인에게 자진 이행을 촉구하는 계고 절차를 거치는 경우가 많은데, 이때 전달되는 문서는 실무상 고시문이라는 형식으로 작성됩니다. 인낙조서로 소송이 조기에 종결되었다 하더라도 이 계고와 집행 절차 자체를 생략할 수는 없으므로, 전체 일정을 계산할 때 이 기간이 포함된다는 점을 미리 염두에 두는 것이 좋습니다.

집행권원을 조기에 확보해 두면, 임차인이 점유를 제3자에게 넘기거나 상황이 예상과 다르게 바뀌기 전에 강제집행 절차를 진행할 수 있다는 점에서 임대인에게 실질적으로 유리합니다. 판결 확정을 기다리는 동안 발생할 수 있는 변수들을 그만큼 줄일 수 있기 때문에, 인낙 의사가 확인된 시점에 신속하게 조서화하는 판단이 중요한 이유이기도 합니다.

인낙으로 소송 자체가 조기에 마무리되면 임대인 입장에서는 판결 선고를 기다리는 시간과 항소 가능성에 대한 부담을 상당 부분 덜 수 있습니다. 다만 인낙 성립 이후에도 임차인이 실제로 점유를 넘기지 않으면 결국 집행문을 받아 강제집행 절차를 밟아야 한다는 점을 처음부터 염두에 두고 다음 단계를 준비해 두는 것이 좋습니다.

인낙조서도 다시 다투어질 수 있습니다 (준재심)

인낙조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 해서 어떤 경우에도 절대 다툴 수 없는 것은 아닙니다. 민사소송법 제461조는 제220조의 조서 또는 즉시항고로 불복할 수 있는 결정이나 명령이 확정된 경우에 제451조제1항에 규정된 사유가 있는 때에는, 확정판결에 대한 재심 규정을 준용하여 재심을 제기할 수 있다고 정하고 있습니다. 이를 흔히 준재심이라 부릅니다.

제451조제1항은 재심사유 11가지를 열거하고 있는데, 그 가운데는 판결법원의 구성이 위법했던 경우, 관여할 수 없는 법관이 관여한 경우, 법정대리권이나 소송대리권, 대리인이 소송행위를 하는 데 필요한 권한 수여에 흠이 있었던 경우, 형사상 처벌받을 타인의 행위로 자백을 하게 되었거나 공격·방어방법 제출을 방해받은 경우, 판결의 증거가 된 문서나 물건이 위조·변조된 경우, 상대방의 주소나 거소를 알고 있으면서도 모른다고 하거나 거짓 주소로 소를 제기한 경우 등이 포함됩니다.

다만 이 사유들은 무조건 인정되는 것이 아니라 일정한 제한이 붙습니다. 이미 상소로 그 사유를 주장했거나, 알고 있었으면서도 주장하지 않았던 경우에는 재심 사유로 다시 내세울 수 없다는 단서가 있습니다. 또한 형사상 처벌과 관련된 사유들은 원칙적으로 유죄판결이 확정되는 등 별도의 요건이 갖추어져야 재심사유로 인정됩니다.

임대인 입장에서 실무적으로 신경 써야 할 부분은, 인낙조서를 받는 단계에서부터 절차상 흠이 생기지 않도록 하는 것입니다. 상대방의 소송대리권이 정상적으로 확인되었는지, 제148조제2항에 따른 서면 인낙이라면 공증사무소의 인증 절차가 제대로 갖추어졌는지를 처음부터 꼼꼼히 확인해 두면, 나중에 준재심으로 다투어질 여지를 그만큼 줄일 수 있습니다.

준재심이 실제로 받아들여지는 사례가 흔한 것은 아니지만, 그 가능성 자체를 미리 차단하기 위해서라도 인낙조서를 받는 초기 단계에서 상대방의 대리권 확인이나 서면의 진정성 확인 같은 절차를 소홀히 하지 않는 태도가 중요합니다. 특히 상대방의 주소를 정확히 알면서도 이를 숨기고 소송을 진행하는 방식은 재심사유로 연결될 수 있는 만큼, 애초에 송달 절차를 정확히 밟아 두는 것이 예방책이 됩니다.

임대인 입장에서 준재심 가능성을 지나치게 걱정할 필요는 없지만, 절차를 정확히 밟아두면 그만큼 나중에 다시 다툼이 벌어질 여지를 줄일 수 있다는 점은 분명합니다. 소송대리인을 통해 상대방의 송달 상황과 대리권 관계를 기록으로 남겨두는 것도 이런 맥락에서 도움이 되는 실무적 습관입니다. 특히 소가 접수될 때부터 임차인의 주소와 연락처를 정확히 확인해 두면, 송달 관련 절차 전반에서 불필요한 다툼의 소지를 처음부터 줄일 수 있습니다.

조건이 붙은 인낙, 일부만 인정하는 인낙은 주의가 필요합니다

실무에서는 임차인이 순수하게 청구 전부를 인정하기보다, 여러 조건을 붙여 "인정하겠다"는 태도를 보이는 경우가 흔합니다. 예를 들어 명도 자체는 받아들이지만 연체차임 부분은 다투겠다고 하거나, 이사 날짜를 특정해 주면 인정하겠다거나, 보증금을 먼저 돌려주면 나가겠다는 식의 제안을 하는 경우가 대표적입니다.

이처럼 청구의 일부만 인정하는 일부 인낙이나, 이행 시기나 반대급부 같은 조건이 결부된 의사표시가 그대로 인낙으로 인정될 수 있는지는 사안에 따라 판단이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 조건의 성격과 내용, 재판부의 소송지휘 방식에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역이기 때문에, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

임대인 입장에서는 임차인이 조건을 붙였다는 이유만으로 협상 자체를 거부하기보다, 그 조건이 소송을 신속히 마무리하는 데 도움이 되는지, 아니면 오히려 불필요한 불확실성을 남기는지를 함께 검토해 보는 것이 실무적으로 유용합니다. 조건의 수용 여부와 그 조건을 어떤 형식의 조서에 담을지는 소송대리인과 함께 판단하는 것이 안전합니다.

아래 표는 임차인의 태도가 어느 유형에 가까운지 가늠해 보는 데 참고할 수 있는 세 가지 유형을 정리한 것입니다. 실제 사건에서는 여러 요소가 섞여 나타나는 경우가 많으므로, 표에 나온 유형 중 어느 하나로 단정하기보다는 대리인과 상담하며 구체적인 진행 방향을 정하는 것이 바람직합니다.

조건이 섞여 있는 상황이라면 인낙보다 쌍방의 의사를 함께 담을 수 있는 화해조서로 정리하는 편이 다툼의 소지를 줄이는 방향이 될 수 있습니다. 화해조서 역시 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 집행권원을 확보한다는 실질적인 목적은 동일하게 달성할 수 있습니다.

결국 중요한 것은 임차인의 말이 순수한 인낙인지, 조건이 붙은 제안인지를 먼저 구분하는 일입니다. 이 구분에 따라 조서를 인낙조서로 받을지 화해조서로 받을지가 달라지므로, 재판 진행 상황과 임차인 측 태도를 함께 살펴 방향을 정하는 것이 안전하며, 이 판단은 사건 초기보다 변론이 어느 정도 진행된 이후일수록 더 정확해지는 경향이 있고 대리인의 실무 경험과 사건 기록 검토가 그만큼 중요하게 작용합니다. 02-591-5657로 상담을 신청하시면 진행 중인 사건의 기록을 바탕으로 어떤 방식이 적합한지 안내해 드립니다.

결국 임차인이 내놓은 조건이 명도 실행에 본질적인 영향을 주지 않는 부수적인 내용인지, 아니면 명도 자체의 전제가 되는 조건인지를 구분해 보는 것도 실무적으로 도움이 됩니다. 다만 이 구분 역시 사안마다 다르게 판단될 수 있는 영역이므로, 서면을 작성하기에 앞서 상담을 통해 방향을 잡는 것이 안전한 접근입니다.

자주 묻는 질문