토지 임대차 계약이 끝났는데 임차인이 그 위에 지어놓은 건물을 이유로 인도를 거부하는 사건이 있습니다. "건물은 제 소유이고, 이걸 사가지 않으면 토지에서 나갈 수 없습니다"라는 식의 주장인데, 이것이 바로 지상물매수청구권 항변입니다. 건물이 그대로 남아 있는 상태에서 진행되는 명도소송 지상물매수청구 항변은 단순한 부동산 인도소송과 달리 건물의 소유관계, 철거 여부, 매수 대금 정산까지 함께 얽혀 있어 임대인이 미리 구조를 이해해두지 않으면 소송 초기부터 혼란을 겪기 쉽습니다.

이 글에서는 지상물매수청구권이 어떤 요건에서 인정되는지, 임대인이 소송에서 토지 인도만 구할지 건물 철거까지 구할지를 어떻게 설계해야 하는지, 그리고 판결이 확정된 이후 강제집행 단계에서 지상 건물이나 남은 물건이 어떻게 처리되는지를 실무 관점에서 정리합니다. 법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』을 직접 저술한 경험을 바탕으로 부동산·민사 소송을 다수 진행해 왔습니다.

• 토지 임대차가 끝났는데 임차인이 지은 건물이 그대로 남아 있다
• 임차인이 건물을 사가라며 지상물매수청구권을 주장하고 있다
• 소장에서 토지 인도만 구할지, 건물 철거까지 구할지 판단이 서지 않는다
• 승소 후 집행 단계에서 건물이나 남은 짐을 어떻게 처리하는지 궁금하다

지상물매수청구권이란 무엇인가

민법 제643조는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료된 경우에 그 지상에 있는 시설이 현존한 때에는 제283조를 준용한다고 정하고 있습니다. 제283조는 지상권자의 계약갱신청구권과 매수청구권을 규정한 조문으로, 이를 토지 임대차에도 준용함으로써 토지 임차인이 계약 갱신을 청구할 수 있고 임대인이 갱신을 원하지 않으면 지상 건물 등 시설의 매수를 청구할 수 있도록 구조화한 것입니다.

이 조문이 적용되려면 우선 그 토지임대차의 목적이 건물 기타 공작물의 소유이거나 식목·채염·목축이어야 합니다. 단순히 자재를 쌓아두거나 주차장으로 쓰기 위한 토지임대차처럼 애초에 건물 소유를 목적으로 하지 않은 계약이라면 이 조문이 예정하는 지상물매수청구권의 대상이 되기 어렵습니다. 임대인으로서는 계약 체결 당시의 목적이 무엇이었는지를 계약서와 정황을 통해 먼저 확인하는 것이 첫 단추입니다.

다음으로 임대차 기간이 만료되었어야 하고, 그 시점에 지상시설이 현존하고 있어야 합니다. 건물이 이미 철거되었거나 실질적으로 기능을 상실한 상태라면 매수청구권을 행사할 대상 자체가 없다고 볼 여지가 있습니다. 명도소송 지상물매수청구 항변이 실제로 다투어지는 사건에서는 이러한 기초 요건이 갖춰져 있는지를 먼저 정리하는 것이 사건 전체를 이해하는 출발점이 됩니다.

부속물매수청구권과 달리 지상물매수청구권은 임대인의 사전 동의를 요건으로 명시하고 있지 않다는 점도 특징입니다. 토지 위에 건물을 짓는 것 자체가 계약의 목적에 포함되어 있었다면, 그 건물이 임대인의 개별적인 승낙을 받아 지어졌는지 여부와 무관하게 계약 목적에 따른 것으로 평가되기 때문입니다. 다만 그 목적 범위를 벗어난 무단 증축 부분까지 매수청구 대상이 되는지는 별도로 따져볼 문제입니다.

임차인이 지상물매수청구권을 주장하면 명도소송은 어떻게 되나?

지상물매수청구권이 실제로 인정되면 그 법률관계는 매매에 가까운 형태로 정리될 여지가 생깁니다. 임차인이 매수청구권을 행사하면 임대인과 임차인 사이에 건물 등 지상시설에 관한 매매 유사의 관계가 성립하는 것으로 다루어질 수 있고, 그렇게 되면 단순히 "건물을 철거하고 토지를 비워달라"는 청구만으로는 사건이 정리되지 않을 수 있습니다.

이 때문에 소장이나 준비서면을 작성하는 단계에서부터 지상물매수청구권 행사 가능성을 염두에 두고 청구취지를 신중하게 설계해야 합니다. 무조건 철거를 구하는 청구취지만 고집하다가 임차인의 매수청구권 행사가 인정되면 소송 진행 도중 청구 자체를 다시 검토해야 하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다. 반대로 처음부터 매수 정산 가능성을 함께 고려한 청구취지를 준비해두면 소송이 예상치 못한 방향으로 흘러가는 것을 어느 정도 줄일 수 있습니다.

다만 매수청구권이 인정된다고 해서 임대인이 반드시 그 건물을 매수해야 하는 결과로만 귀결되는 것은 아니며, 사건마다 계약 목적, 건물의 현황, 당사자들의 의사에 따라 구체적인 정리 방식이 달라질 수 있는 영역입니다. 이러한 이유로 지상물매수청구권 주장이 나온 사건은 초기 단계에서부터 소송 대리인과 함께 전략을 세우는 것이 특히 중요합니다.

또한 임차인이 매수청구권을 행사하더라도 임대인 측에서 그 요건, 즉 계약 목적이나 시설의 현존 여부를 다툴 수 있다는 점도 기억해야 합니다. 목적 요건이 충족되지 않았다고 판단될 경우에는 애초에 매수청구권 행사 자체가 받아들여지지 않을 수 있으므로, 이 부분에 대한 사실관계 확인이 소송의 핵심 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

토지 인도만 구할지, 건물 철거까지 구할지

명도소송에서 청구취지를 어떻게 구성하느냐는 소송 결과에 직접 영향을 미치는 중요한 문제입니다. 지상 건물이 있는 토지를 돌려받으려는 임대인은 크게 두 가지 방향으로 청구를 구성할 수 있습니다. 하나는 건물 철거와 토지 인도를 함께 구하는 방식이고, 다른 하나는 건물의 소유권이나 매수청구 가능성을 고려해 우선 토지 인도만을 구하는 방식입니다.

건물 철거까지 구하는 청구는 임차인이 매수청구권을 행사하지 않거나 그 요건이 충족되지 않는다고 판단되는 사건에서 주로 선택됩니다. 반면 임차인이 매수청구권을 행사할 가능성이 높거나 이미 그런 의사를 표시한 사건이라면, 철거를 전제로 한 청구취지가 오히려 소송을 복잡하게 만들 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

실무적으로는 소송 진행 중 임차인의 태도나 주장 내용에 따라 청구취지를 조정해야 하는 경우도 생깁니다. 처음에는 철거를 구하다가 임차인이 매수청구권을 행사하면 그에 맞추어 청구 방향을 재검토하게 되는 식입니다. 이처럼 지상물매수청구권이 걸린 사건은 소송이 진행되는 동안에도 유연하게 대응 전략을 조정할 필요가 있다는 점에서 일반적인 건물 명도소송과는 결이 다릅니다.

임대인 입장에서는 소송을 시작하기 전에 건물의 등기 여부, 실제 소유관계, 감정가액 등 기초 자료를 최대한 확보해두는 것이 유리합니다. 이러한 자료가 준비되어 있어야 소송 도중 매수청구권 행사에 대응해 신속하게 청구취지를 조정하거나 대금 산정 문제를 협의할 수 있기 때문입니다.

지상물매수청구권이 인정되지 않는 경우는 언제인가?

모든 토지임대차에서 지상물매수청구권이 문제 되는 것은 아닙니다. 앞서 살펴본 대로 이 권리는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차에서만 준용됩니다. 임시 자재 보관, 주차장 운영, 야적장 등 처음부터 건물 소유를 목적으로 하지 않은 토지임대차라면 그 위에 무단으로 지어진 구조물이 있다 하더라도 지상물매수청구권의 대상으로 보기는 어렵다고 이해하는 것이 자연스럽습니다.

또한 임대차 기간이 만료되어 계약이 정상적으로 종료된 경우와, 임차인의 채무불이행 등으로 계약이 해지되어 종료된 경우는 성격이 다를 수 있습니다. 조문 자체는 '기간이 만료된 경우'를 전제로 하고 있어, 계약 위반을 이유로 한 해지 상황까지 동일하게 적용되는지는 사안에 따라 달리 판단될 수 있는 영역입니다. 이 부분은 일률적으로 단정하기보다 개별 사건의 종료 경위를 구체적으로 살펴 판단해야 합니다.

임대인이 이러한 사정을 활용하려면 계약 종료의 원인과 경위를 정확히 정리해두는 것이 중요합니다. 임차인이 연체를 계속하거나 계약상 의무를 위반해 임대인이 부득이하게 계약을 해지한 것이라면, 그 경위를 뒷받침하는 내용증명, 최고서, 대화 기록 등을 소송 초기 단계부터 준비해두는 것이 좋습니다.

아울러 지상물의 범위도 살펴야 할 지점입니다. 계약 목적에 부합하는 건물 본체와 별개로, 계약 범위를 벗어난 별도의 증축이나 무단 시설이 있다면 그 부분까지 매수청구 대상으로 볼 수 있는지는 다시 따져볼 문제입니다. 이처럼 요건을 세분화해 검토하면 임차인의 주장 전부를 그대로 받아들이지 않고 임대인에게 유리한 지점을 찾아낼 수 있는 경우가 많습니다.

실무에서는 임차인이 여러 요건 중 일부만 충족된 상태에서도 매수청구권을 폭넓게 주장하는 경우가 흔합니다. 예컨대 계약서에 건물 소유 목적이 명시되어 있지 않은데도 오랜 기간 건물을 지어 사용해 왔다는 사정만으로 매수청구권을 주장하는 식입니다. 이런 경우 임대인은 계약 체결 경위, 임대료 산정 방식, 당시 주고받은 서류 등을 통해 실제 계약 목적이 무엇이었는지를 적극적으로 밝혀야 합니다. 목적 요건 하나만 제대로 다투어도 사건 전체의 방향이 임대인에게 유리하게 바뀔 수 있습니다.

임대인의 반환청구권은 어떤 근거로 행사하나

지상물매수청구권 항변에 맞서는 임대인의 청구 근거는 민법 제213조에 있습니다. 이 조문은 소유자가 그 소유물을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있되, 다만 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 경우에는 반환을 거부할 수 있다고 정하고 있습니다. 명도소송 지상물매수청구 항변 사건에서 이 조문이 중요한 이유는, 결국 임차인이 계속 점유할 '권리'가 있는지가 소송의 핵심 쟁점으로 귀결되기 때문입니다.

임대인은 자신이 토지의 소유자임을 전제로 인도를 청구하고, 임차인은 지상물매수청구권 행사를 근거로 자신에게 점유할 권리가 있다고 항변하는 구조가 만들어집니다. 따라서 임대인 측 소송 대리인은 임차인이 주장하는 점유 권원, 즉 매수청구권의 요건이 실제로 충족되었는지를 정면으로 다투는 방식으로 대응하게 됩니다.

이 과정에서 토지 소유권을 증명하는 등기사항증명서, 계약 체결 당시의 목적을 보여주는 계약서, 건물 현황을 보여주는 사진과 도면 등이 모두 중요한 자료로 활용됩니다. 소유권 자체는 등기부로 비교적 간명하게 증명되지만, 점유 권원의 존부는 계약의 목적과 경위에 대한 사실관계 다툼으로 이어지는 경우가 많아 준비서면 작성에 상당한 공을 들여야 하는 부분입니다.

결국 이 유형의 명도소송은 소유권에 관한 다툼이라기보다, 임차인이 주장하는 점유 권원의 성립 여부를 가리는 소송에 가깝습니다. 임대인으로서는 이 구조를 이해하고 있어야 답변서와 준비서면에서 무엇을 우선적으로 다투어야 하는지 방향을 잡을 수 있습니다.

이러한 구조를 이해하지 못한 채 소송을 진행하면, 임대인은 자신이 소유자라는 사실만 반복해서 강조하다가 정작 임차인이 내세우는 점유 권원의 요건을 제대로 반박하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 답변서 초안을 작성하는 단계에서부터 소유권 증명과 점유 권원 부인이라는 두 축을 함께 정리해두면, 이후 서면 공방에서 논리를 일관되게 끌고 가는 데 도움이 됩니다.

강제집행 단계에서 지상물은 어떻게 처리되나

판결이 확정되어 강제집행 단계에 이르면, 토지와 그 위의 시설을 임차인으로부터 회수하는 절차가 진행됩니다. 민사집행법 제258조 제1항은 집행관이 채무자의 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방법으로 집행한다고 정하고 있고, 제5항은 집행관이 채무자, 그 동거친족·대리인·고용인 등 누구에게도 넘겨줄 수 없는 경우에는 채무자의 비용으로 그 물건을 보관해야 한다고 정하고 있습니다.

제258조 제3항은 인도할 목적물이 아닌 동산이 있는 경우 집행관이 이를 제거하여 채무자 등에게 인도해야 한다고 정하고 있어, 토지 위에 남아 있는 자재나 집기처럼 판결의 목적물 자체가 아닌 물건은 별도로 정리되는 절차를 거치게 됩니다. 다만 지상물매수청구권이 걸린 사건에서는 건물 자체가 판결의 대상인지, 아니면 매수청구권 행사로 별도의 매매 정산이 필요한 대상인지에 따라 집행 방식이 달라질 수 있어 사전에 판결 주문의 내용을 정확히 확인해두어야 합니다. 집행관에게 판결문을 제시할 때 이러한 구분을 명확히 전달해두면 현장에서의 혼선을 줄일 수 있습니다.

제258조 제6항은 채권자가 물건을 수취하는 것을 게을리한 경우 집행법원의 허가를 받아 그 물건을 매각하고 비용을 공제한 잔액을 공탁할 수 있다고 정하고 있습니다. 이는 집행이 끝난 뒤에도 물건 처리에 관한 후속 절차가 남아 있을 수 있다는 점을 보여주는 조문으로, 지상에 건물이나 시설이 남아 있는 사건일수록 이 단계까지 염두에 두고 집행을 준비하는 것이 실무적으로 중요합니다.

건물 철거가 판결 주문에 포함된 경우라면 단순한 점유 회수를 넘어 철거 작업까지 별도로 이루어져야 하므로, 집행 단계에서의 절차와 비용도 명도만 구하는 사건과는 차이가 있을 수 있습니다. 이 부분은 판결 내용과 현장 상황에 따라 달라지므로 집행 단계에 들어가기 전 소송 대리인과 함께 구체적인 절차를 확인해두는 것이 바람직합니다.

명도소송 실무 진행 절차와 비용

지상물매수청구권이 걸린 사건이라 하더라도 명도소송의 기본 흐름 자체는 크게 다르지 않습니다. 내용증명으로 계약 종료와 인도 의무를 명확히 고지하는 것에서 시작해, 점유이전금지가처분으로 소송 중 점유자가 바뀌는 것을 막아두고, 명도소송 본안에서 지상물매수청구권 요건을 정면으로 다툰 뒤, 판결이 확정되면 강제집행으로 넘어가는 순서를 따릅니다.

다만 답변서와 준비서면 단계에서 매수청구권의 성립 요건, 즉 계약 목적과 지상시설의 현존 여부를 다투는 데 상당한 시간과 노력이 필요하다는 점이 다른 명도 사건과 차이가 있습니다. 필요하다면 재판부가 보정명령을 통해 추가 자료 제출을 요구하기도 하는데, 이는 사건이 재판부에 배정된 이후 진행되는 절차입니다.

법도종합법률사무소는 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행이라는 네 단계로 사건을 진행하며 방문 없이 전화만으로도 선임이 가능하고 전국의 사건을 다루고 있습니다. 선임료는 사안에 따라 200만원부터 시작되며, 선임을 진행하는 경우 점유이전금지가처분과 내용증명 작성에 별도 비용이 발생하지 않도록 안내하고 있고, 내용증명만 단독으로 의뢰하는 경우에는 20만원의 비용이 소요됩니다. 법원에 납부하는 인지대·송달료 등 실비는 사안별로 다르므로 상담 시 구체적으로 안내해 드립니다.

강제집행은 판결 확정 후 별도의 절차와 계약으로 진행되며, 신청부터 실제 점유를 회수하는 본집행까지 통상 약 3개월 정도가 소요됩니다. 남아있는 물건을 반출하는 작업은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 임의로 이삿짐센터나 노무자를 동원해 처리하는 방식이 아니라는 점도 함께 알아두면 절차를 이해하는 데 도움이 됩니다.

비슷한 유형의 토지 명도소송에서 함께 살필 점

지상물매수청구권이 문제 되는 사건은 대개 오랜 기간 이어진 토지임대차에서 발생합니다. 임차인이 오랫동안 건물을 사용해 온 만큼 감가상각이 상당히 진행되어 있는 경우도 있고, 반대로 최근에 신축해 가치가 상당한 경우도 있어 사건마다 대응 방향이 크게 달라질 수 있습니다. 건물의 현재 가치와 상태를 사건 초기에 파악해두는 것이 이후 협상이나 소송 전략을 세우는 데 큰 영향을 줍니다.

또한 토지 임대차 사건에서는 연체 차임이나 부당이득 반환 문제가 함께 얽혀 있는 경우도 많습니다. 지상물매수청구권으로 건물 정산 문제를 다투는 동시에, 그동안 밀린 차임이나 임대차 종료 후 사용에 따른 부당이득 반환을 함께 청구하는 방식으로 소송이 구성되기도 합니다. 이런 경우 청구취지가 여러 갈래로 나뉘게 되므로 처음부터 전체 그림을 그려두고 사건을 진행하는 것이 바람직합니다.

토지를 활용해야 할 임대인 입장에서는 소송이 길어질수록 실질적인 손해가 누적되는 경우가 많습니다. 매수청구권 요건을 둘러싼 다툼이 예상되는 사건일수록 초기 단계에서부터 사실관계를 꼼꼼히 정리하고, 협상과 소송을 병행할 수 있는 전략을 함께 준비해두는 것이 시간과 비용을 아끼는 방법이 될 수 있습니다.

법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사 자격을 함께 갖추고 있어, 토지임대차 현장에서 실제로 벌어지는 다양한 사정을 법리와 함께 살펴온 경험이 있습니다. MBC·KBS·SBS·YTN 등 여러 방송에 출연해 임대차 분쟁 관련 법리를 설명해 온 것도 이러한 실무 경험을 뒷받침합니다. 명도소송 지상물매수청구 항변처럼 계약 목적과 사실관계 판단이 핵심인 사건일수록, 이러한 실무 경험이 답변서와 준비서면의 완성도를 높이는 데 실질적으로 도움이 됩니다.

소송 전 협상으로 정리할 수 있는 방법은 없나

지상물매수청구권이 걸린 사건은 소송으로 가기 전에 협상을 통해 정리되는 경우도 적지 않습니다. 건물의 감정가액을 어느 정도 가늠할 수 있고 임차인도 굳이 소송까지 끌고 가기를 원하지 않는 상황이라면, 매수 대금이나 철거 비용 분담을 놓고 합의점을 찾아보는 것이 시간과 비용을 아끼는 방법이 될 수 있습니다. 다만 이러한 협상도 결국 지상물매수청구권의 성립 요건을 어느 정도 인정하거나 전제로 두고 진행되는 경우가 많으므로, 협상 단계에서부터 요건 판단을 소홀히 해서는 안 됩니다.

협상이 결렬되거나 임차인이 애초에 협상에 응하지 않는 경우에는 내용증명을 통해 임대인의 입장을 명확히 밝히고 점유이전금지가처분으로 절차를 진행하는 것이 안전합니다. 협상만 시도하다가 시간을 지체하면 그 사이 임차인이 점유를 제3자에게 넘기거나 건물 상태를 변경하는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로, 협상과 법적 절차를 병행하는 방식으로 접근하는 것이 실무적으로 권장됩니다.

또한 협상 과정에서 오간 제안이나 합의 시도 내용은 이후 소송에서도 참고 자료가 될 수 있습니다. 임차인이 협상 과정에서 스스로 매수청구권 요건이 부족하다는 취지의 언급을 했다면 이는 임대인에게 유리한 정황이 될 수 있고, 반대로 임대인이 협상 과정에서 특정 사실을 인정한 것으로 비칠 수 있는 표현은 신중하게 관리할 필요가 있습니다. 이런 이유로 협상 단계부터 소송 대리인과 상의하며 진행하는 것이 안전한 방법입니다.

협상이 어느 정도 진전되었다가 임차인이 갑자기 태도를 바꾸어 매수청구권을 강하게 주장하는 방향으로 돌아서는 경우도 실무에서 종종 나타납니다. 이런 상황에서는 그동안의 협상 경과를 서면으로 정리해두었는지가 소송 단계에서 큰 차이를 만듭니다. 구두로만 오간 협상 내용은 나중에 다시 확인하기 어려운 경우가 많으므로, 협상이 진행되는 동안에도 주요 논의 내용을 문자나 이메일로 남겨두는 습관을 들여두는 것이 좋습니다. 이러한 기록은 협상이 결렬되어 소송으로 넘어갔을 때 임대인의 입장을 뒷받침하는 유용한 자료가 됩니다.

자주 묻는 질문