임대차계약을 체결할 때 공증사무소에서 공정증서를 만들어 두면 나중에 임차인이 안 나갈 때 별도 소송 없이 바로 집행할 수 있다고 알고 계신 임대인이 많습니다. 결론부터 말씀드리면 건물 명도(인도)는 공정증서만으로는 강제집행할 수 없습니다. 공정증서가 집행권원이 되는 청구의 종류가 법으로 정해져 있고, 건물 인도는 그 범위에 들어 있지 않기 때문입니다. 이 글에서는 어떤 청구가 공정증서로 집행되고, 명도는 왜 안 되는지, 그렇다면 명도소송을 준비하는 임대인이 실제로 어떤 절차를 밟아야 하는지를 순서대로 설명합니다.

임대인 상담을 진행하다 보면 이 문제는 단순히 법률 지식의 차이가 아니라 계약 단계에서부터 잘못된 정보로 대비 자체가 어긋나 있는 경우가 많다는 것을 느낍니다. 계약서를 작성할 때 공증사무소나 주변에서 들은 이야기만 믿고 별도의 대비를 하지 않았다가, 실제로 임차인이 점유를 계속하는 상황에 맞닥뜨리고 나서야 절차를 새로 알아보는 사례가 반복됩니다. 이 글을 통해 미리 상황을 파악해 두시면 실제 분쟁이 생겼을 때 시행착오를 줄일 수 있습니다.

명도소송, 공정증서로 집행 가능할까요?

먼저 결론을 명확히 해 두겠습니다. 임대차계약서를 공증인 앞에서 공정증서로 작성하면서 "임차인은 계약 종료 시 즉시 건물을 인도한다"는 문구를 넣고 강제집행을 승낙한다는 표현까지 담았다 하더라도, 그 공정증서만으로 집행관에게 건물 인도의 강제집행을 위임할 수는 없습니다. 강제집행을 하려면 법이 정한 집행권원이 있어야 하고, 공정증서가 집행권원이 되는 경우는 청구의 내용이 금전이나 대체물, 유가증권의 일정한 수량을 지급하는 것일 때로 한정되어 있기 때문입니다. 건물을 비워 달라는 청구는 이 범주에 들어가지 않습니다.

다만 오해하기 쉬운 지점이 있습니다. 같은 계약서 안에 "밀린 차임 얼마를 지급한다"는 금전 조항과 "건물을 인도한다"는 조항이 함께 들어 있다면, 금전 지급 부분은 공정증서로 바로 집행할 수 있지만 인도 부분은 별도로 소송을 거쳐야 합니다. 한 장의 서류라도 청구의 성질에 따라 집행 가능 여부가 갈린다는 점을 임대인 입장에서 정확히 알아 둘 필요가 있습니다.

법도종합법률사무소는 부동산 소송을 다수 진행하며 공정증서만 믿고 있다가 정작 명도가 필요한 시점에 다시 소송부터 시작해야 했던 임대인들의 상담을 여러 차례 받아 왔습니다. 계약 초기에 어떤 서류를 준비해야 나중에 시간을 아낄 수 있는지는 사안에 따라 다르며, 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 계약서 문구부터 점검해 드릴 수 있습니다.

이 오해가 특히 위험한 이유는, 임대인이 공정증서를 근거로 시간을 흘려보내는 사이 정작 필요한 조치를 놓치는 경우가 많기 때문입니다. 임차인이 계약을 위반하고 점유를 계속하는 상황에서 "공정증서가 있으니 언제든 집행하면 된다"고 안심하다가, 막상 집행을 신청하려는 단계에서야 인도 청구는 대상이 아니라는 사실을 알게 되는 식입니다. 그 사이 연체 차임은 계속 쌓이고, 내용증명이나 점유이전금지가처분 같은 사전 조치의 시기도 늦어질 수 있습니다.

따라서 공정증서를 만들어 두었더라도 그 서류가 실제로 어떤 청구에 대해 집행력을 갖는지는 별개로 확인해 두어야 합니다. 계약서 문구에 인도 조항이 있다고 해서 안심할 것이 아니라, 분쟁이 시작되는 즉시 명도소송을 포함한 별도 절차를 함께 준비하는 것이 임대인 입장에서 손해를 줄이는 방법입니다.

강제집행에는 집행권원이 있어야 합니다

강제집행은 국가가 채무자의 의사와 무관하게 물리적으로 권리를 실현시켜 주는 절차이기 때문에, 아무 서류나 근거로 진행할 수 없습니다. 법은 어떤 서류가 있어야 집행관이나 법원이 강제집행에 착수할 수 있는지를 정해 두고 있는데, 이를 집행권원이라고 부릅니다. 판결이 대표적이지만 판결만 집행권원이 되는 것은 아니고, 항고로만 불복할 수 있는 재판, 가집행선고가 붙은 재판, 확정된 지급명령, 일정한 요건을 갖춘 공정증서, 소송상 화해나 청구의 인낙 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 조서까지 여러 종류가 법정되어 있습니다.

여기서 중요한 것은 이 목록이 열거적이라는 점입니다. 목록에 없는 서류나 목록에 있더라도 요건을 갖추지 못한 서류로는 강제집행을 신청할 수 없습니다. 임대인이 아무리 꼼꼼하게 계약서를 작성하고 공증까지 받아 두었더라도, 그 서류가 법이 정한 집행권원의 요건을 충족하지 못하면 결국 소송을 통해 판결을 받거나 다른 방식으로 집행권원을 새로 만들어야 합니다.

명도소송을 준비하는 단계에서 상담을 오시는 임대인들 중에는 이미 여러 서류를 준비해 두었지만 정작 그중 어느 것도 명도의 집행권원이 되지 못한다는 사실을 뒤늦게 아는 경우가 있습니다. 어떤 서류가 어떤 청구의 집행권원이 되는지는 청구의 성질에 따라 갈리므로, 소송을 시작하기 전에 먼저 확인해 보는 것이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

집행권원 제도를 이렇게 엄격하게 운영하는 이유는 강제집행이 상대방의 재산이나 점유를 물리적으로 빼앗는 절차이기 때문입니다. 임대인이 일방적으로 작성한 서류나 당사자 사이의 사적인 약정만으로 이런 강제력을 행사할 수 있게 하면 분쟁의 여지가 커지고 절차의 공정성도 흔들립니다. 그래서 법은 국가기관이 개입해 청구권의 존재를 확인하거나, 당사자 쌍방이 법원 앞에서 합의한 결과만을 집행의 근거로 인정하는 구조를 택하고 있습니다.

임대인 입장에서는 이 구조가 다소 번거롭게 느껴질 수 있지만, 반대로 생각하면 임차인 역시 근거 없는 서류만으로 갑자기 쫓겨나는 상황을 겪지 않도록 보호받고 있는 셈입니다. 명도소송이라는 절차가 존재하는 이유도 결국 임대인과 임차인 양쪽의 권리를 법원이 한 번 더 확인하고 넘어가도록 하기 위함입니다.

공정증서로 집행할 수 있는 청구는 따로 있습니다

공정증서가 집행권원이 되려면 두 가지 요건이 함께 충족되어야 합니다. 첫째, 청구의 내용이 금전이나 대체물, 유가증권의 일정한 수량을 지급하는 것이어야 합니다. 둘째, 그 공정증서에 채무자가 강제집행을 승낙한다는 취지가 명시적으로 기재되어 있어야 합니다. 이 두 요건을 함께 갖춘 공정증서를 실무에서는 흔히 집행증서라고 부르기도 합니다.

• 금전 지급 약정 — 밀린 차임, 손해배상, 대여금 등 일정 금액을 지급하기로 한 약정은 공정증서로 집행 가능합니다.
• 대체물 급여 — 종류와 수량으로 특정되는 물건을 인도하기로 한 약정도 대상이 됩니다.
• 유가증권 급여 — 일정한 수량의 유가증권을 지급하기로 한 약정 역시 포함됩니다.
• 건물 인도·명도 — 특정 건물을 비워 달라는 청구는 금전·대체물·유가증권 어디에도 해당하지 않아 대상이 아닙니다.

이 목록을 보면 왜 건물 명도가 빠져 있는지 이해가 됩니다. 건물은 세상에 하나뿐인 특정물이지 종류와 수량으로 바꿔 말할 수 있는 대체물이 아닙니다. 그래서 "이 건물을 인도한다"는 약정은 애초에 공정증서가 집행권원이 될 수 있는 청구 유형 자체에 속하지 않는 것입니다. 계약서 문구를 아무리 정교하게 다듬어도 이 구조를 바꿀 수는 없습니다.

강제집행 승낙 문구 역시 요건 중 하나일 뿐이라는 점도 짚어 둘 필요가 있습니다. 임대차계약을 공증받으면서 임차인이 "이 채무를 이행하지 않으면 강제집행을 당해도 이의가 없다"는 취지의 문구에 서명했다고 해도, 그 승낙은 어디까지나 공정증서로 집행할 수 있는 청구, 즉 금전이나 대체물, 유가증권 급여 청구에 대해서만 의미를 갖습니다. 승낙 문구가 있다고 해서 공정증서가 담을 수 있는 청구의 종류 자체가 넓어지는 것은 아닙니다.

공증인의 역할에 대해서도 오해가 있습니다. 공증인은 당사자가 작성한 서류에 일정한 절차를 거쳐 공적인 증명력을 부여하는 역할을 하지만, 그 서류가 어떤 절차로 집행될 수 있는지, 즉 강제집행 실무에서 실제로 통용되는지를 보장해 주는 자리는 아닙니다. 계약 체결 단계에서 공증사무소의 안내만 듣고 인도 문제까지 해결됐다고 판단하기보다는, 별도로 변호사와 상담해 실제 집행 가능성을 확인하는 것이 안전합니다.

건물 인도가 공정증서로 집행되지 않는 이유

이 차이는 실무에서 자주 혼란을 부릅니다. 하나의 계약서 안에 있는 문구인데 왜 한쪽은 되고 한쪽은 안 되는지 납득하기 어렵다는 상담도 많습니다. 그러나 집행권원 제도는 청구의 성질별로 어떤 절차가 그 청구를 뒷받침할 수 있는지를 정한 것이므로, 서류의 형식보다 청구 내용이 무엇인지를 기준으로 판단해야 합니다. 건물 인도처럼 특정물의 점유 이전을 구하는 청구는 결국 법원의 판단, 즉 판결이나 판결과 같은 효력을 가지는 조서를 거쳐야 집행할 수 있습니다.

임대인 입장에서 실무적으로 의미 있는 조언은, 계약 체결 단계에서 금전 채무와 인도 채무를 구분해서 문서를 준비하라는 것입니다. 밀린 차임이나 손해배상처럼 금전으로 정리될 부분은 공정증서로 담보해 두더라도, 건물 인도까지 확실히 해 두고 싶다면 계약 체결 시점에 맞는 별도의 절차를 함께 준비해야 실효성이 있습니다.

이 차이를 모른 채 시간을 보내면 실제 피해로 이어질 수 있습니다. 예를 들어 임차인이 차임을 여러 차례 연체하며 계약 해지 사유가 쌓이고 있는데도, 임대인이 "공정증서가 있으니 나중에 한꺼번에 집행하면 된다"고 판단해 대응을 미루는 경우가 있습니다. 그 사이 연체액은 늘어나고 임차인의 점유는 계속되며, 정작 명도소송을 시작하는 시점은 뒤로 밀려 전체 회수 기간이 길어지는 결과로 이어집니다. 계약 위반이 확인되는 즉시 금전 부분과 인도 부분을 나누어 각각에 맞는 절차를 동시에 진행하는 것이 손해를 줄이는 방법입니다.

그럼 명도는 어떻게 집행권원을 확보하나요?

건물 인도 청구가 집행권원을 갖추는 길은 크게 두 가지입니다. 하나는 소송을 제기해 승소 판결을 받는 방법이고, 다른 하나는 계약 체결 시점에 법원에서 화해 절차를 거쳐 확정판결과 같은 효력을 가지는 조서를 미리 만들어 두는 방법입니다. 소송상 화해나 청구의 인낙을 적은 조서는 그 자체로 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 공정증서와 달리 인도 청구에도 그대로 집행권원으로 쓸 수 있습니다.

이 네 단계 중 어느 하나라도 건너뛰면 결국 문제가 됩니다. 내용증명 없이 곧바로 소송부터 제기하면 임차인이 위반 사실을 인지하지 못했다고 다투는 빌미를 줄 수 있고, 점유이전금지가처분 없이 소송을 진행하다가 점유자가 바뀌면 어렵게 받은 판결을 다시 손봐야 하는 상황이 생깁니다. 반대로 판결까지 받아 놓고도 강제집행 신청을 미루면 그 사이 임차인이 다시 점유를 다지거나 다른 사람에게 넘기는 경우도 있어, 판결 확정 이후에는 곧바로 집행 절차로 이어가는 것이 원칙입니다.

반대로 계약을 맺는 시점이라면 굳이 소송까지 가지 않고도 미리 집행권원을 갖춰 두는 방법이 있습니다. 임대차계약을 체결하면서 임차인과 함께 법원에 화해를 신청해 조서를 남겨 두면, 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가지므로 나중에 임차인이 약정을 어기고 점유를 계속하더라도 별도의 명도소송 없이 그 조서로 강제집행에 들어갈 수 있습니다. 다만 이 절차는 계약 체결 시점에 진행해야 실익이 있고, 이미 분쟁이 시작된 뒤라면 명도소송으로 진행하는 것이 현실적인 경로입니다.

여기서 임대인이 흔히 궁금해하는 부분이 시점의 문제입니다. 임대차 계약을 체결하는 순간에는 아직 분쟁이 없는 상태이므로 법원 화해 절차를 통해 조서를 남겨 두는 것이 효율적입니다. 그러나 계약이 상당 기간 진행된 뒤, 즉 이미 연체나 무단전대 같은 위반 사실이 발생한 시점에서는 화해가 성립하기도 어렵고, 설령 서류를 새로 만들려 해도 임차인이 협조하지 않을 가능성이 큽니다. 이런 경우에는 처음부터 명도소송으로 방향을 잡는 것이 시간을 아끼는 길입니다.

또한 명도소송으로 진행하더라도 그 과정에서 점유이전금지가처분을 함께 신청해 두는 이유를 짚어 둘 필요가 있습니다. 소송이 진행되는 동안 점유자가 다른 사람으로 바뀌면, 어렵게 받은 판결이 새로운 점유자에게는 효력이 미치지 않을 수 있습니다. 가처분을 미리 걸어 두면 이런 위험을 차단하고 판결이 확정된 뒤 곧바로 강제집행으로 이어갈 수 있습니다.

확정된 지급명령·화해조서와 어떻게 다른가요?

집행권원으로 열거된 서류들을 서로 비교해 보면 왜 건물 인도가 특정 서류로만 집행되는지 더 분명해집니다. 확정된 지급명령은 금전이나 대체물, 유가증권의 일정 수량 지급을 구하는 절차이므로 애초에 신청 대상이 금전성 청구로 제한되어 있어 건물 인도 청구로는 지급명령 자체를 신청할 수 없습니다. 반면 소송상 화해조서나 청구의 인낙을 적은 조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖는다고 법이 직접 정하고 있어서, 청구의 내용이 금전이든 건물 인도든 상관없이 그 조서 자체가 집행권원이 됩니다.

이 표에서 보듯 공정증서와 지급명령은 청구의 성질 자체를 금전성으로 제한하는 반면, 화해조서와 판결은 청구 내용을 가리지 않습니다. 결국 임대인이 건물 인도를 확실히 집행하고 싶다면 처음부터 소송이나 법원 화해 절차처럼 청구 내용에 제한이 없는 경로를 선택해야 한다는 결론에 이르게 됩니다.

실무에서는 이 네 가지 서류의 성격을 혼동해 잘못된 순서로 절차를 밟는 경우도 종종 있습니다. 예를 들어 임대인이 밀린 차임을 받기 위해 지급명령을 신청해 확정까지 받았다면 그 금액은 금전 집행으로 회수할 수 있지만, 같은 임차인을 상대로 건물을 비워 달라는 청구까지 지급명령으로 함께 처리할 수는 없습니다. 금전 채권과 인도 채권은 절차 자체를 분리해서 준비해야 한다는 점을 다시 한번 강조해 둡니다.

공증사무소에서 명도까지 써준다는 말, 사실인가요?

"공증사무소에서 계약서를 공증받으면서 임차인이 인도에 동의한다는 문구까지 넣었으니 나중에 문제없이 집행될 거라고 들었습니다."

이런 안내를 받은 임대인이 실제로 적지 않습니다. 그러나 공증사무소는 서류에 공증인의 인증을 붙여 주는 기관이지, 그 서류가 어떤 청구에 대해 강제집행의 근거가 되는지를 법률적으로 판단해 주는 기관은 아닙니다. 문구를 아무리 자세히 넣어도 청구의 성질이 금전·대체물·유가증권이 아니라면 그 부분은 공정증서로서 집행력을 갖지 못합니다. 계약서에 인도 문구를 넣는 것 자체가 무의미하다는 뜻은 아니지만, 그것만으로 강제집행까지 이어질 것이라고 기대해서는 안 됩니다.

비슷한 오해로 "임대차계약서를 공증받아 두면 나중에 유리하다"는 말도 자주 듣습니다. 틀린 말은 아닙니다. 밀린 차임이나 손해배상처럼 금전 부분에 대해서는 공정증서가 실제로 신속한 집행 수단이 되기 때문입니다. 다만 건물 인도까지 그 서류 하나로 해결된다고 단정하면 안 되고, 인도 부분은 별도의 절차가 필요하다는 점을 계약 단계에서부터 분명히 인지하고 있어야 합니다.

"그럼 공정증서를 만든 게 아무 소용이 없었다는 건가요?"

그렇지는 않습니다. 공정증서에 담긴 금전 지급 약정은 여전히 유효한 집행 근거이고, 명도소송을 진행할 때도 임차인이 계약 조건에 서명했다는 사실 자체가 유리한 증거자료가 됩니다. 다만 "이 서류 하나로 인도까지 전부 해결된다"는 기대는 접어 두어야 하고, 인도 부분은 처음부터 별도 절차로 준비했어야 한다는 사실을 지금이라도 인지하는 것이 중요합니다. 이미 만들어 둔 공정증서를 버릴 필요는 없고, 그 위에 명도소송이라는 절차를 추가로 쌓아 올린다고 생각하면 됩니다.

법도가 안내하는 명도 집행권원 확보 절차

법도종합법률사무소는 임대인이 상담을 요청하면 먼저 현재 어떤 서류를 가지고 있는지부터 확인합니다. 계약서, 내용증명 발송 이력, 연체 내역 등을 검토해 지금 단계에서 바로 소송으로 진행할 수 있는지, 아니면 내용증명이나 점유이전금지가처분 같은 사전 절차부터 밟아야 하는지를 안내해 드립니다. 이미 공정증서를 만들어 두었지만 인도 부분이 집행되지 않아 다시 문의하시는 경우에도, 그 서류를 소송의 증거자료로 활용하면서 명도소송을 새로 준비하는 방식으로 진행합니다.

비용 면에서는 선임료가 200만원부터 시작되며 구체적인 금액은 사안의 난이도에 따라 달라집니다. 저희 사무소를 통해 선임하실 경우 점유이전금지가처분과 내용증명 작성은 별도 비용 없이 진행해 드리고, 내용증명만 단독으로 의뢰하시는 경우에는 20만원입니다. 인지대·송달료 등 법원에 납부하는 실비는 사건마다 달라지므로 상담 시 정확한 금액을 안내해 드립니다. 강제집행 단계까지 가는 경우 신청부터 실제 집행 완료까지 통상 3개월 정도 소요되며, 점유자의 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행됩니다.

비용을 문의하실 때 "공정증서를 이미 만들어 뒀는데도 선임료가 똑같이 드나요"라고 묻는 분들이 있습니다. 공정증서가 있다고 해서 명도소송 자체가 생략되는 것은 아니므로 소송 절차에 필요한 선임료는 동일하게 적용되지만, 그 서류가 사실관계를 뒷받침하는 증거로 쓰이면서 소송 진행이 한결 수월해지는 효과는 분명히 있습니다. 정확한 견적은 계약서와 그간의 경위를 함께 검토한 뒤 안내해 드립니다.

엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필했고 부동산·민사 분야를 전문으로 다루며 공인중개사 자격도 갖추고 있어 임대차 실무 전반을 함께 살펴봅니다. 부동산 관련 소송 7,000건 이상, 명도소송 800건 이상을 진행한 경험을 바탕으로 서류 단계부터 실제 집행까지 이어지는 전 과정을 안내해 드리며, 방문 없이 전화로 선임 상담을 받을 수 있어 전국 어디서든 진행이 가능합니다.

선임 절차는 크게 네 단계로 진행됩니다. 먼저 전화로 1차 상담을 하며 계약서, 내용증명 발송 이력, 공정증서 사본 등 현재 가지고 있는 서류를 확인하고 대략적인 방향을 잡습니다. 이어서 심층 상담을 통해 사건의 구체적인 사실관계와 쟁점을 정리하고, 선임계약을 체결한 뒤 실제 소송 진행에 들어갑니다. 이 네 단계는 모두 방문 없이 전화로 진행할 수 있어 지방에 계신 임대인도 동일한 절차로 상담받으실 수 있습니다.

MBC, KBS, SBS, YTN 등 방송에서 부동산 분쟁 관련 법률 자문으로 여러 차례 출연한 이력도 있어, 언론에서도 자문을 구할 만큼 실무 경험이 축적되어 있다는 점을 참고하실 수 있습니다. 공정증서로 이미 진행된 계약이든, 아직 아무 서류도 준비하지 않은 상태든 상담 단계에서 현재 상황에 맞는 다음 절차를 구체적으로 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문

결국 이 글에서 강조하고 싶은 것은 하나입니다. 공정증서, 지급명령, 화해조서, 판결 모두 각기 다른 청구를 겨냥해 설계된 별개의 제도라는 점입니다. 어느 것 하나가 다른 것을 대신할 수 없고, 임대인이 처한 상황에 맞는 제도를 정확히 골라야 시간과 비용을 낭비하지 않습니다. 이미 만들어 둔 서류가 있다면 그 서류가 지금 상황에서 실제로 어떤 힘을 갖는지부터 확인하고, 부족한 부분은 명도소송으로 메워 나가는 것이 가장 확실한 방법입니다.