명도소송이 진행되던 중 임차인 측에서 갑자기 "시설비를 정산해주지 않으면 나갈 수 없다"는 취지의 답변서를 내는 경우가 있습니다. 이때 등장하는 논리가 바로 부속물매수청구권입니다. 임대인 입장에서는 처음 듣는 생소한 주장이라 당황하기 쉽지만, 이 권리는 아무 시설에나 인정되는 것이 아니라 민법이 정한 요건을 갖췄을 때에만 성립합니다. 명도소송 부속물매수청구 항변이 실제로 받아들여지는지 여부는 결국 그 시설을 누가, 어떤 목적으로, 누구의 동의를 받아 설치했는지에 달려 있습니다.

이 글에서는 부속물매수청구권의 성립 요건을 구체적으로 짚어보고, 임대인이 명도소송에서 이 항변에 맞서기 위해 무엇을 준비해야 하는지, 그리고 유익비 상환청구·유치권 주장과는 어떻게 구분되는지를 실무 관점에서 정리합니다. 법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 부동산 소송 7,000건 이상, 명도소송 800건 이상을 직접 진행해 온 경험을 바탕으로 이러한 항변 대응을 안내하고 있습니다.

• 임차인이 답변서에서 부속물매수청구권을 주장하며 인도를 거부하고 있다
• 임차인이 설치한 시설이 매수청구 대상이 되는지 판단이 서지 않는다
• 유익비 상환청구, 유치권 주장까지 함께 나와 무엇부터 반박해야 할지 모르겠다
• 계약서에 원상회복 특약을 넣어두었는데 이 특약이 도움이 되는지 궁금하다

부속물매수청구권이란 무엇인가

민법 제646조 제1항은 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 때에는 임대차 종료 시 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 동일하게 매수청구가 가능하다고 규정합니다. 즉 조문이 요구하는 요건은 크게 두 가지로, 하나는 그 물건이 임차인의 사용 편익을 위한 것이어야 한다는 점이고, 다른 하나는 그 부속에 대해 임대인의 동의가 있어야 한다는 점입니다.

여기서 핵심은 '동의'입니다. 임차인이 자기 편의를 위해 임의로 설치한 시설이라 하더라도 임대인이 그 설치를 승낙한 적이 없다면 원칙적으로 부속물매수청구권의 대상이 되기 어렵습니다. 명도소송에서 이 항변이 나올 때 재판부가 가장 먼저 확인하는 부분도 바로 이 동의의 존재 여부이므로, 임대인으로서는 처음부터 이 지점을 중심으로 자료를 정리해두는 것이 유리합니다.

또한 이 권리는 임대차가 '종료'된 시점에 행사하는 것이라는 점도 중요합니다. 계약이 유효하게 존속하는 중에는 매수청구권을 행사할 수 있는 시점이 도래하지 않았다고 보는 것이 실무의 일반적인 흐름입니다. 명도소송이 진행 중이라는 사실 자체가 임대차 종료를 전제로 하는 경우가 많으므로, 시점 요건은 대체로 문제되지 않고 동의 요건과 사용 편익 요건이 실질적인 다툼의 대상이 됩니다.

부속물의 범위도 제한적으로 해석되는 편입니다. 건물 자체의 구조나 기능과 결합되어 분리하면 건물의 효용을 해치는 정도의 물건이 아니라, 독립성을 가지면서도 임차인의 사용 편익을 더해주는 물건이어야 매수청구의 대상이 될 여지가 있습니다. 단순한 소모품이나 영업용 집기까지 폭넓게 인정되는 것은 아니라는 점을 임대인 측에서 분명히 짚을 필요가 있습니다.

임차인이 부속물매수청구를 주장하면 무조건 받아줘야 할까?

결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다. 임차인이 부속물매수청구권을 주장한다고 해서 임대인이 곧바로 그 대금을 지급하거나 명도를 미뤄야 하는 것은 아닙니다. 앞서 살펴본 대로 임대인의 동의라는 요건이 갖춰지지 않았다면 그 주장은 받아들여지기 어렵고, 명도소송 부속물매수청구 항변이 제기되더라도 임대인은 소송 과정에서 동의 여부에 관한 사실관계를 다툴 수 있습니다.

실무에서 자주 문제되는 것은 임차인이 영업을 위해 스스로 설치한 인테리어나 특수 설비입니다. 이러한 시설은 대개 임차인 자신의 영업 편의를 위한 것으로, 임대인의 승낙 없이 이루어진 경우가 많습니다. 계약서에 임차인이 임의로 시설을 변경·설치할 수 없다는 취지의 조항이 있다면 이는 동의 부존재를 뒷받침하는 유력한 근거가 됩니다.

다만 임대인이 실제로 구두나 서면으로 승낙한 사실이 있다면 상황이 달라질 수 있습니다. 예컨대 임대인이 리모델링 계획을 사전에 보고받고 이의 없이 진행하도록 두었거나, 특정 설비 설치 비용을 일부 분담하기로 한 정황이 있다면 동의로 평가될 여지가 생깁니다. 그래서 명도소송에서는 이 항변이 나왔을 때 사실관계를 세밀하게 재구성하는 작업이 필요합니다.

결국 임차인의 주장을 그대로 받아들이기보다, 그 시설이 언제, 누구의 판단으로, 어떤 목적을 위해 부속되었는지를 구체적으로 확인하는 절차가 선행되어야 합니다. 이 과정에서 임대차계약서, 시설 변경 관련 대화 기록, 사진 자료 등이 모두 중요한 증거가 됩니다.

유익비 상환청구와는 어떻게 다른가

임차인 측 답변서를 보면 부속물매수청구권과 함께 유익비 상환청구가 함께 등장하는 경우가 많습니다. 두 권리는 비슷해 보이지만 근거 조문과 요건이 다릅니다. 민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관하여 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다고 정하고, 제2항은 임차인이 유익비를 지출하여 가액이 증가한 경우 임대차 종료 시 그 가액 증가가 현존하는 한도에서 임대인이 지출한 금액이나 증가액을 상환해야 하며, 법원이 임대인의 청구에 의해 상당한 상환기간을 허여할 수 있다고 정하고 있습니다.

즉 유익비 상환청구는 임대인의 사전 동의를 요건으로 하지 않는다는 점에서 부속물매수청구권과 차이가 있습니다. 임차인이 임의로 지출한 비용이라도 그로 인해 목적물의 가액이 실제로 증가했고 그 증가분이 임대차 종료 시까지 남아 있다면 상환 대상이 될 수 있습니다. 반면 부속물매수청구권은 동의라는 요건이 명확히 걸려 있어 두 권리의 성립 가능성이 갈리는 경우가 많습니다.

임대인 입장에서는 두 주장을 각각 별도로 검토해야 합니다. 동의가 없었다는 이유로 부속물매수청구를 방어하더라도, 유익비 상환청구까지 함께 배척되는 것은 아니기 때문입니다. 다만 유익비 역시 가액 증가가 '현존'해야 한다는 요건이 있으므로, 시설이 이미 노후화되었거나 임차인의 영업 종료로 사실상 가치가 없어졌다면 이 부분에서 반박할 여지가 생깁니다.

명도소송 과정에서 이러한 항변들이 동시에 제기되면, 임대인으로서는 각 청구의 근거 조문과 요건을 하나씩 대조하며 답변을 준비하는 것이 바람직합니다. 두 권리를 뭉뚱그려 하나의 논리로 반박하려 하면 오히려 재판부에게 정리되지 않은 인상을 줄 수 있습니다.

유치권 주장까지 겹치면 어떻게 되나

부속물매수청구, 유익비 상환청구에 더해 유치권까지 주장되는 사례도 드물지 않습니다. 민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 정합니다. 명도소송에서 임차인이 이 조문을 근거로 "시설비를 받을 때까지 건물을 비울 수 없다"고 주장하는 것입니다.

그러나 같은 조 제2항은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다고 분명히 밝히고 있습니다. 임대차 종료 후에도 정당한 권원 없이 점유를 계속하는 경우라면 그 점유 자체의 적법성이 문제 될 수 있고, 유치권 주장이 그대로 받아들여지기는 어려운 구조입니다. 다만 이 부분은 사안에 따라 다르게 판단될 수 있어 단정하기보다 개별 사실관계를 근거로 다투어야 합니다.

또한 유치권이 성립하려면 그 채권이 '그 물건에 관하여 생긴 채권'이어야 한다는 견련성 요건도 충족되어야 합니다. 임차인이 주장하는 시설비 채권이 실제로 건물 자체와 관련해 발생한 것인지, 아니면 순수하게 영업을 위한 지출인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 임대인으로서는 이 견련성 요건에서도 다툴 지점을 찾을 수 있습니다.

실무적으로는 부속물매수청구, 유익비, 유치권이 한꺼번에 제기되더라도 당황하지 않고 각 권리의 성립 요건을 하나씩 따져보는 것이 중요합니다. 세 가지 주장이 모두 인정되어야만 임차인이 점유를 계속할 수 있는 것이 아니라, 각각 별도로 판단되는 문제이기 때문입니다.

원상회복 특약이 있으면 부속물매수청구권을 배제할 수 있나?

임대차계약서에 "임차인은 임대차 종료 시 자신의 비용으로 원상회복한다"는 조항을 두는 경우가 일반적입니다. 이러한 원상회복 특약이 있으면 부속물매수청구권 주장을 막을 수 있는지 궁금해하는 임대인이 많습니다. 이 부분은 계약 문언의 구체적인 내용과 부속물의 성격에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역으로, 일률적으로 단정하기는 어렵습니다.

다만 원상회복 특약이 구체적이고 명확하게 작성되어 있을수록, 그리고 임차인이 그 조항의 의미를 충분히 이해한 상태에서 계약을 체결했다는 사정이 뒷받침될수록 임대인에게 유리한 정황으로 활용될 수 있습니다. 반대로 특약 문구가 애매하거나 형식적으로만 삽입되어 있다면 임차인 측에서 그 효력을 다툴 여지가 생길 수 있습니다.

이와 별개로 민법은 임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무 자체를 여러 조문을 통해 예정하고 있습니다. 제615조는 차주가 목적물을 원상에 회복하여야 하고 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정하며, 제654조는 이 규정을 임대차에 준용하도록 하고 있습니다. 즉 원상회복 의무와 부속물매수청구권은 서로 배치되는 개념처럼 보이지만, 실제로는 매수청구권이 인정되는 범위 안에서는 그 부속물에 한해 원상회복의무가 후퇴하는 구조로 이해하는 것이 자연스럽습니다.

결국 원상회복 특약이 있다는 사실 하나만으로 매수청구권 주장이 자동으로 배척되는 것은 아니며, 계약 체결 경위와 특약의 구체성, 부속물의 성격을 종합적으로 살펴야 합니다. 이 부분은 사안에 따라 결론이 크게 달라질 수 있으므로 계약서와 관련 자료를 놓고 상담을 받아보는 것이 안전합니다.

새로 임대차계약을 체결하는 단계라면 이러한 분쟁을 미리 줄일 수 있는 방법도 있습니다. 시설 변경이나 개조를 하려는 경우 반드시 임대인에게 서면으로 사전 승인을 받도록 하는 절차를 계약서에 못박아 두는 것입니다. 승인 요청과 회신을 서면이나 문자로 남기는 습관을 들여두면, 나중에 임대차가 종료될 때 부속물매수청구권을 둘러싼 다툼 자체를 상당 부분 예방할 수 있습니다.

이미 계약이 진행 중이고 원상회복 조항의 문구가 다소 애매하게 작성되어 있다면, 지금이라도 임차인과 협의해 시설 변경에 관한 사항을 서면으로 확인해두는 것이 이후 명도소송에서 유리한 자료가 될 수 있습니다. 물론 임차인이 이러한 협의에 응하지 않을 수도 있으므로, 이 경우에는 기존에 남아 있는 정황 자료를 최대한 활용하는 방향으로 대응을 준비해야 합니다.

임대인이 준비해야 할 반박 자료

명도소송 부속물매수청구 항변에 맞서기 위해 임대인이 준비할 수 있는 자료는 생각보다 다양합니다. 우선 임대차계약서 원본을 다시 살펴 시설 변경이나 개조를 제한하는 조항, 원상회복 특약, 임차인의 임의 시공을 금지하는 문구가 있는지 확인해야 합니다. 이러한 조항들은 임대인의 동의가 없었다는 사실을 뒷받침하는 기초 자료가 됩니다.

다음으로 시설 설치 당시의 정황을 보여주는 자료를 모아야 합니다. 문자메시지, 카카오톡 대화, 이메일 등에서 임대인이 시설 설치에 동의하지 않았거나 오히려 반대 의사를 표시한 기록이 있다면 이는 중요한 증거가 됩니다. 반대로 임대인이 침묵했다는 사정만으로는 동의로 단정되지 않는 경우가 많으므로, 적극적인 반대 의사표시 여부를 확인하는 것이 유리합니다.

또한 문제가 된 시설이 실제로 무엇인지 사진과 도면으로 정리해두는 것도 중요합니다. 그 시설이 건물 자체의 구조와 결합된 것인지, 아니면 임차인의 영업을 위해 독립적으로 설치된 집기나 장비에 가까운 것인지에 따라 매수청구 대상 여부에 대한 평가가 달라질 수 있기 때문입니다. 명도소송 부속물매수청구 항변을 다루는 과정에서 이러한 사실관계 자료는 서면 공방의 핵심 근거가 됩니다.

마지막으로 임차인이 실제로 지출한 비용의 규모와 시설의 현재 상태도 확인해둘 필요가 있습니다. 오래되어 사실상 가치가 남아있지 않은 시설이라면 설령 부속물로 인정되더라도 매수 대금이 크게 문제되지 않을 수 있습니다. 이처럼 사실관계를 층위별로 정리해두면 답변서와 준비서면을 훨씬 체계적으로 작성할 수 있습니다.

이러한 자료들은 소송이 시작되고 나서 급하게 모으려 하면 누락되기 쉽습니다. 명도소송 부속물매수청구 항변이 예상되는 사건이라면 내용증명을 발송하는 초기 단계부터 관련 자료를 함께 정리해두는 것이 효율적입니다. 특히 임차인과 주고받은 대화 기록은 시간이 지나면 삭제되거나 찾기 어려워지는 경우가 많으므로, 분쟁의 조짐이 보이는 시점에 미리 캡처해 보관해두는 습관이 중요합니다. 법률 전문가와 함께 자료를 검토하면 어떤 자료가 실제로 소송에서 의미 있게 쓰일 수 있는지 우선순위를 정하는 데에도 도움이 됩니다.

명도소송 진행 중 실무 대응 절차

부속물매수청구 항변이 나왔다고 해서 명도소송 자체의 절차가 크게 달라지는 것은 아닙니다. 통상적인 명도 사건은 내용증명 발송으로 임차인에게 계약 종료와 인도 의무를 명확히 고지하는 것에서 시작해, 점유이전금지가처분으로 소송 중 점유자가 바뀌는 것을 막고, 이어서 명도소송 본안을 진행한 뒤 판결이 확정되면 별도의 절차로 강제집행에 들어가는 흐름을 따릅니다.

답변서 단계에서 부속물매수청구 항변이 제기되면, 준비서면을 통해 동의 부존재, 유익비 요건 미충족, 유치권의 점유 적법성 문제 등을 조목조목 반박하는 서면 공방이 이어집니다. 이 과정에서 필요하다면 재판부가 보정명령을 내려 추가 자료 제출을 요구하기도 하는데, 보정명령은 사건이 재판부에 배정된 이후의 절차라는 점도 함께 알아두면 소송 진행 흐름을 이해하는 데 도움이 됩니다.

판결이 확정되면 강제집행 단계로 넘어갑니다. 강제집행은 명도소송과는 별도의 절차와 계약으로 진행되며, 신청부터 실제 점유를 회수하는 본집행까지 통상 약 3개월 정도가 소요됩니다. 집행 현장에서 남아있는 짐을 반출하는 작업은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 임의로 이삿짐센터나 노무자를 동원해 처리하는 것이 아니라는 점도 자주 오해되는 부분입니다.

법도종합법률사무소는 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 사건을 진행하며 방문 없이 전화만으로도 선임이 가능하고 전국 사건을 다루고 있습니다. 선임료는 사안에 따라 200만원부터 시작되며, 선임을 진행하는 경우 점유이전금지가처분과 내용증명 작성에 별도 비용이 발생하지 않도록 안내하고 있고, 내용증명만 단독으로 의뢰하는 경우에는 20만원의 비용이 소요됩니다. 법원에 납부하는 인지대·송달료 등 실비는 사안별로 다르므로 상담 시 구체적으로 안내해 드립니다.

매수청구가 인정되면 명도소송 자체가 막히나?

많은 임대인들이 가장 걱정하는 부분이 바로 이 지점입니다. 만약 재판부가 부속물매수청구권을 인정한다면 건물을 영영 돌려받지 못하는 것은 아닌지 불안해하는 경우가 많습니다. 그러나 부속물매수청구권이 인정된다고 하더라도 이는 그 부속물에 대한 대금 지급 문제로 귀결되는 것이지, 명도 자체를 막는 권리로 곧바로 연결되는 것은 아닙니다. 명도소송의 본질은 임대차 종료에 따른 목적물 인도이고, 매수청구권은 그 부속물에 한정된 별도의 청구권이기 때문입니다.

다만 실무에서는 매수 대금 지급과 인도 사이의 관계를 두고 다툼이 생기는 경우가 있습니다. 임차인 측에서 대금을 지급받기 전까지는 인도할 수 없다는 취지로 항변하는 사례가 그것입니다. 이 경우 재판부가 어떤 방식으로 사건을 정리할지는 개별 사실관계와 청구취지 구성에 따라 달라질 수 있는 부분이어서, 일률적으로 결론을 단정하기보다 소송 대리인과 함께 청구취지와 공격방어방법을 미리 설계해두는 것이 바람직합니다.

임대인 입장에서는 매수청구권이 인정될 가능성이 있는 시설이라면, 소송 초기 단계에서부터 그 시설의 가치를 낮게 평가받을 수 있는 자료를 함께 준비해두는 것이 실익이 있습니다. 감가상각이 상당히 진행된 시설이거나 이미 임차인의 영업이 종료되어 사실상 활용 가치가 없는 설비라면, 설령 매수청구가 인정되더라도 그 경제적 부담은 크지 않을 수 있습니다.

결국 부속물매수청구권 주장이 나왔다고 해서 명도소송 자체를 포기하거나 지레 겁먹을 필요는 없습니다. 오히려 이 항변이 제기된 시점부터 사실관계를 촘촘히 정리하고 대응 전략을 세운다면, 소송 전체의 흐름을 임대인에게 유리한 방향으로 끌고 갈 수 있는 경우가 많습니다.

법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사 자격을 함께 갖추고 있어, 임대차 현장의 관행과 법리를 함께 고려한 대응 전략을 제시해 왔습니다. MBC·KBS·SBS·YTN 등 여러 방송에 출연해 임대차 분쟁 관련 법리를 설명한 경험도 이러한 실무 감각을 뒷받침합니다. 명도소송 부속물매수청구 항변처럼 사실관계 판단이 중요한 쟁점일수록 이러한 실무 경험이 답변서와 준비서면의 완성도를 높이는 데 실질적인 도움이 됩니다.

비슷한 유형의 명도소송 분쟁과 함께 검토할 점

부속물매수청구 항변이 나오는 사건은 대개 임대차 기간이 길고 임차인이 영업을 위해 상당한 투자를 한 상가 임대차에서 자주 발생합니다. 이런 사건에서는 부속물매수청구 외에도 연체차임 정산, 원상회복 범위, 보증금에서 공제할 항목 등이 함께 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 상가 임대차의 경우 차임 연체가 문제 되는 기준은 특정 개월 수를 연속으로 밀린 것이 아니라 연체된 차임의 합계가 3기분에 이르렀는지로 판단된다는 점도 함께 알아두면 사건 전체를 이해하는 데 도움이 됩니다.

또한 임차인이 부속물매수청구와 함께 보증금 반환을 함께 주장하는 경우, 소송이 진행되는 도중 연체차임이 늘어나거나 손해배상 범위가 달라지면 청구취지를 변경해야 할 필요가 생기기도 합니다. 이처럼 하나의 명도소송 안에서도 여러 쟁점이 동시에 얽혀 있을 수 있으므로, 부속물매수청구 항변만 단독으로 떼어놓고 판단하기보다 사건 전체의 그림 속에서 대응 방향을 정하는 것이 바람직합니다.

임대인 입장에서는 소송이 길어질수록 관리비나 공실 손해가 늘어나는 부담이 있으므로, 답변서 단계부터 쟁점을 명확히 정리해 불필요한 다툼으로 시간을 소모하지 않도록 하는 것이 중요합니다. 특히 부속물매수청구처럼 사실관계 확인이 핵심인 항변은 초기에 자료를 충분히 확보해둘수록 이후 서면 공방이 수월해집니다.

사건이 여러 쟁점으로 복잡해질수록 혼자 대응하기보다 명도소송 경험이 축적된 변호사와 함께 처음부터 전략을 세우는 편이 시간과 비용을 아끼는 길이 되는 경우가 많습니다. 특히 부속물매수청구권처럼 요건 판단이 세밀하게 갈리는 쟁점은 초기 답변서 작성 단계에서 방향을 잘못 잡으면 이후 서면 공방 전체가 불리하게 흘러갈 수 있으므로, 사건 초반에 충분한 검토를 거치는 것이 바람직합니다.

자주 묻는 질문