계약금과 중도금까지만 받은 상태에서 매수인의 사정을 봐주다가, 먼저 입주부터 시켜 준 매도인이 있습니다. 그런데 잔금 지급일이 한참 지나도록 매수인이 돈을 마련하지 못하고, 급기야 매매계약을 해제하는 상황까지 이르는 경우가 적지 않습니다. 문제는 여기서부터입니다. 계약은 해제됐는데 매수인은 여전히 그 집에 살고 있고, 매도인은 명도소송을 어떻게 시작해야 할지 막막해집니다.

이런 상황이라면 아래 항목을 먼저 점검해 보시기 바랍니다.

• 잔금 전에 입주부터 시켜줬는데 잔금 지급일이 한참 지났다
• 매매계약을 해제하는 통지를 보냈거나 보내려 한다
• 매수인이 살았던 기간의 사용료를 받을 수 있는지 궁금하다
• 매수인이 계약금·중도금을 돌려받기 전엔 못 나간다고 버틴다

잔금 안 낸 매수인, 계약을 해제하면 정말 나가야 하나요?

원칙적으로 그렇습니다. 매매계약이 유효하게 해제되면 매수인이 그 부동산을 점유·사용할 수 있었던 근거, 즉 매매계약 자체가 처음부터 없었던 것과 같은 상태로 돌아갑니다. 잔금을 치르기 전에 미리 입주할 수 있었던 것도 매매계약과 그에 딸린 특약(입주 허용 합의) 덕분이었는데, 그 계약이 해제되면 입주를 허용해 준 근거도 함께 사라진다고 보는 것이 자연스럽습니다.

민법 제548조 제1항은 당사자 한쪽이 계약을 해제한 때에는 각 당사자가 상대방에게 원상회복의 의무를 진다고 정하고 있습니다. 다만 그로 인해 제3자의 권리를 해치지 못한다는 단서가 붙어 있어, 해제 전에 이미 정당하게 권리를 취득한 제3자가 있다면 그 사람에게까지 영향을 미치지는 않습니다. 매수인 본인에 대해서는 원상회복 의무에 따라 부동산을 되돌려줄 의무, 즉 인도 의무가 발생한다고 볼 수 있습니다.

다만 계약이 "유효하게" 해제되었는지가 핵심입니다. 매도인이 일방적으로 "계약 해제한다"고 통보했다고 해서 언제나 법적으로 해제의 효력이 생기는 것은 아닙니다. 해제 사유가 계약서나 법이 정한 요건을 갖추고 있는지, 그리고 그 해제 의사표시가 상대방에게 제대로 전달되었는지를 먼저 확인해야 합니다. 이 부분이 흔들리면 명도소송에서 계약이 실제로 해제되었는지부터 다투게 될 수 있습니다.

결국 매수인을 상대로 한 명도소송은 소유권을 근거로 한 인도청구와, 매매계약 해제에 따른 원상회복 청구라는 두 가지 근거를 함께 살펴 청구원인을 구성하는 경우가 많습니다. 어느 쪽을 주된 근거로 삼을지는 등기 이전 여부(소유권이 아직 매도인에게 있는지)와 계약서 내용에 따라 달라집니다.

계약금만 받고 해제할 수 있는 건 언제까지인가요?

민법 제565조는 매매의 당사자 한쪽이 계약 당시 계약금 등을 상대방에게 교부한 때에는, 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다. 흔히 말하는 "계약금 해제" 또는 "해약금 해제"입니다. 이 방법은 별도의 채무불이행 사유를 증명할 필요 없이 간편하게 계약관계를 정리할 수 있다는 장점이 있습니다.

그런데 여기서 핵심 조건은 "이행에 착수할 때까지"입니다. 매도인이 매수인을 미리 입주시켜 준 것 자체가, 매매계약의 이행에 착수한 것으로 평가될 여지가 있습니다. 매수인 입장에서도 입주해서 실제로 거주를 시작했다면 자신이 계약 이행에 착수했다고 주장할 수 있습니다. 이렇게 어느 한쪽이라도 이행에 착수한 뒤에는, 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식의 해약금 해제는 더 이상 쓸 수 없다는 것이 이 조문의 취지입니다.

따라서 이미 입주까지 마친 사안이라면, 매도인이 뒤늦게 "계약금 배액을 상환할 테니 계약을 해제하겠다"는 방식으로는 해제가 받아들여지지 않을 가능성이 큽니다. 대신 매수인이 잔금 지급이라는 자신의 의무를 이행하지 않았다는 사실, 즉 채무불이행을 근거로 한 해제 절차를 검토해야 합니다.

이처럼 같은 "계약 해제"라도 근거가 해약금 해제인지 채무불이행에 따른 해제인지에 따라 필요한 절차와 입증할 사실관계가 크게 달라집니다. 어느 시점에 입주가 이루어졌는지, 계약서에 입주에 관한 특약이 어떻게 적혀 있는지를 먼저 정리해야 정확한 해제 방법을 판단할 수 있습니다.

잔금 미지급을 이유로 한 해제, 절차는 이렇게

매수인이 잔금 지급 의무를 지키지 않았다면, 매도인은 상당한 기간을 정해 잔금을 지급하라고 최고한 뒤, 그 기간 안에도 이행이 없으면 계약을 해제하는 절차를 밟는 것이 일반적입니다. 이때 최고와 해제 의사표시는 구두보다는 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 진행하는 것이 이후 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 최고 기간을 얼마로 정할지는 계약서의 내용과 그동안의 정황에 따라 달라지므로 일률적으로 며칠이라고 단정하기는 어렵습니다.

해제 의사표시를 담은 내용증명에는 잔금 지급 기일이 지났다는 사실, 다시 이행을 요구하는 최고 기간, 그 기간이 지나면 별도 통지 없이 계약이 해제된 것으로 본다는 취지를 명확히 적어 두는 방식이 흔히 쓰입니다. 이렇게 정리해 두면 이후 매수인이 "해제 통지를 받은 적 없다"거나 "해제 요건을 갖추지 못했다"고 다툴 때 대응하기가 한결 수월해집니다.

계약서에 이미 "잔금을 정해진 날짜까지 지급하지 않으면 최고 없이 계약이 자동으로 해제된다"는 특약이 있는 경우도 있습니다. 이런 특약이 유효하게 인정되면 별도의 최고 절차 없이도 해제의 효력이 발생할 여지가 있지만, 특약의 문구와 그동안의 이행 상황(매도인이 지연을 묵인해 온 정황 등)에 따라 실제로 자동해제가 인정될지는 사안마다 다르게 판단될 수 있습니다.

해제 통지, 상대방에게 닿아야 효력이 생깁니다

계약 해제처럼 상대방이 있는 의사표시는 그 통지가 상대방에게 도달한 때에 효력이 생깁니다. 민법 제111조 제1항이 정한 원칙으로, 매도인이 해제 의사를 아무리 명확히 정리해 두었다 하더라도 그것이 매수인에게 전달되지 않았다면 아직 해제의 효력이 생겼다고 보기 어렵습니다. 내용증명을 발송했다는 사실만으로는 부족하고, 실제로 상대방에게 도달했는지가 중요합니다.

실무에서는 매수인이 일부러 우편물 수령을 피하거나, 주소지에 살지 않아 반송되는 경우가 종종 있습니다. 이런 상황에서는 도달로 인정될 수 있는 다른 방법(예를 들어 실제 거주지로의 재발송, 문자나 이메일 등 병행 통지)을 함께 활용해 도달 사실을 뒷받침할 자료를 남겨 두는 것이 안전합니다. 명도소송에 이르러 해제의 효력 자체를 다투게 되면 소송이 그만큼 길어질 수 있기 때문입니다.

한편 민법 제111조 제2항은 의사표시를 발송한 후에 표의자가 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 않는다고 정하고 있습니다. 즉 해제 통지를 보낸 뒤 매도인에게 어떤 사정이 생기더라도, 이미 발송한 통지가 매수인에게 도달하기만 하면 해제의 효력 자체는 유지된다는 의미입니다.

원상회복 - 매수인과 매도인이 각각 돌려줘야 하는 것

계약이 해제되면 양쪽 모두에게 원상회복 의무가 생깁니다. 매수인은 그동안 점유해 온 부동산을 매도인에게 돌려줘야 하고, 매도인은 그동안 받은 계약금과 중도금을 매수인에게 돌려줘야 합니다. 민법 제548조 제2항은 해제로 인해 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가산해야 한다고 정하고 있어, 매도인이 계약금과 중도금을 반환할 때는 받은 시점부터의 이자까지 함께 계산해야 하는 경우가 많습니다.

여기서 매도인 입장에서 실무적으로 고민되는 부분은, 매수인이 입주해 살면서 발생시킨 문제들(시설 파손, 미납 관리비 등)을 원상회복 과정에서 어떻게 정산하느냐입니다. 계약금·중도금 반환액에서 이런 손해를 공제하고 지급할 수 있는지는 계약서의 손해배상 조항과 실제 손해의 내용에 따라 달라지므로, 정산 항목을 미리 목록으로 정리해 두는 것이 협상이나 소송 과정에서 도움이 됩니다.

제1항 단서의 "제3자 권리를 해치지 못한다"는 부분도 눈여겨봐야 합니다. 만약 매수인이 입주해 있는 동안 그 집을 다시 세놓아 별도의 세입자가 들어와 있다면, 그 세입자가 해제 전에 정당하게 취득한 권리는 매도인의 해제로도 함부로 흔들 수 없는 경우가 있습니다. 이런 사정이 있는지도 명도소송을 준비하는 단계에서 함께 확인해야 할 부분입니다.

매수인이 살았던 기간, 사용료를 청구할 수 있나요?

계약이 해제된 뒤에도 매수인이 계속 그 집에 살면서 사용해 온 기간이 있다면, 그 사용 이익을 돌려받을 수 있는지가 문제 됩니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 사람은 그 이익을 반환해야 한다고 정하고 있습니다. 계약 해제로 매수인의 점유 근거가 사라진 이후의 사용 부분은 이 부당이득 반환청구의 대상으로 검토할 수 있습니다.

다만 해제 이전, 즉 계약이 유효하게 존재하던 기간 동안의 거주는 정당한 권리에 기한 것이었으므로 그 기간까지 소급해 사용료를 청구하기는 어렵습니다. 부당이득 청구는 계약이 해제되어 점유의 법적 근거가 없어진 시점 이후의 기간에 대해서만 검토하는 것이 일반적입니다. 해제 통지가 언제 도달했는지를 정확히 특정해야 정산 기간을 산정할 수 있는 이유가 여기에 있습니다.

실무에서는 명도소송의 청구취지에 인도 청구와 함께 계약 해제일 이후 인도일까지의 사용료 상당 부당이득 청구를 병합해 구성하는 경우가 많습니다. 구체적인 사용료 산정 기준은 부동산의 종류와 인근 시세, 점유 기간에 따라 달라지므로 사안별로 확인해야 하며, 이 글에서 일반적인 금액을 제시하기는 어렵습니다.

매수인이 "계약금 돌려받기 전엔 못 나간다"고 버티면

실무에서 아주 흔하게 부딪히는 상황입니다. 매수인 입장에서는 계약금과 중도금을 이미 지급했는데, 매도인이 이를 돌려주지 않은 채 무조건 나가라고만 하면 억울하게 느껴질 수 있습니다. 원상회복 의무는 계약 해제로 발생한 양쪽의 의무이기 때문에, 서로 동시에 이행하는 관계로 다루어지는 경우가 많다는 점을 매도인도 미리 알아 둘 필요가 있습니다.

즉 매수인은 계약금·중도금을 돌려받기 전까지 인도를 거부할 수 있는 동시이행 항변을 주장할 수 있는 경우가 있습니다. 이런 경우 매도인이 아무런 준비 없이 인도만 요구하는 명도소송을 제기하면, 법원이 곧바로 무조건적인 인도를 명하기보다는 매도인의 금전 반환과 상환으로 인도하라는 방식의 판결을 내릴 가능성이 있습니다. 따라서 처음부터 청구취지를 상환이행 방식으로 구성해 두는 것이 절차를 한 번에 끝내는 데 유리합니다.

민법 제213조는 소유자가 점유자에게 반환을 청구할 수 있다고 정하면서도, 점유할 권리가 있는 자는 반환을 거부할 수 있다는 단서를 함께 두고 있습니다. 매수인의 동시이행 항변이 인정되는 범위 안에서는, 계약금·중도금을 돌려받을 때까지 점유를 계속하는 것이 "권리 있는 점유"로 다루어질 여지가 있다는 뜻입니다. 다만 이는 원상회복 금액과 손해배상 등 정산이 명확히 끝난 뒤에도 매수인이 계속 버티는 경우까지 보호해 주는 것은 아닙니다.

결국 이런 사안에서는 매도인이 반환할 금액을 미리 정확히 계산해 준비해 두고, 정산 내역을 매수인에게 구체적으로 제시하는 것이 협상이나 소송 모두에서 유리한 위치를 만들어 줍니다. 반환할 금액에 다툼이 있다면 그 다툼 자체를 먼저 정리하는 절차가 필요할 수 있습니다.

매수인이 이미 다른 사람에게 세를 놓았다면

입주해 살던 매수인이 사정이 생겨 그 집을 다시 다른 사람에게 세놓은 경우도 있습니다. 이런 상황에서는 명도소송의 상대방이 매수인 한 사람이 아니라 실제 거주하는 세입자까지 함께 문제가 됩니다. 매도인 입장에서는 매수인과의 계약만 해제하면 될 것 같지만, 실제 집을 비우게 하려면 그 세입자와의 관계도 함께 정리해야 하는 구조입니다.

민법 제548조 제1항 단서는 계약 해제로 제3자의 권리를 해치지 못한다고 정하고 있습니다. 다만 이 조항이 보호하는 제3자는 해제 전에 이미 정당하게 권리를 취득한 사람에 한정됩니다. 매수인이 소유권 이전을 받지 못한 상태에서 임의로 세를 놓은 경우라면, 그 세입자의 지위가 어느 범위까지 보호받을 수 있는지는 임대차 계약의 경위와 대항요건 구비 여부 등을 함께 살펴야 판단할 수 있는 영역입니다.

실무적으로는 소 제기 전 현장을 확인해 실제 거주자가 매수인 본인인지 제3자인지부터 파악하는 것이 중요합니다. 우편함, 전입세대열람, 관리비 납부자 명의 등을 통해 실거주자를 확인하고, 필요하다면 점유이전금지가처분의 피신청인 범위에 그 세입자까지 포함시키는 방법을 검토합니다. 이렇게 초기에 점유자를 정확히 특정해 두어야 판결과 집행 단계에서 공백이 생기지 않습니다.

세입자가 "나는 정당하게 계약하고 들어온 사람"이라며 항변하는 경우도 있을 수 있습니다. 이때는 그 세입자와 매수인 사이의 계약서, 보증금 지급 내역 등을 확인해 실제로 정당한 임대차였는지, 매수인이 애초에 임대할 권한이 있었는지를 함께 검토해야 합니다. 이 부분은 사안마다 결론이 크게 달라질 수 있어 단정하기보다는 확보된 자료를 놓고 개별적으로 판단하는 것이 안전합니다.

해제 후에도 매수인이 계속 돈을 입금하면 어떻게 하나요?

해제 통지를 보낸 뒤에도 매수인이 잔금 일부를 계속 입금하는 경우가 있습니다. 매도인 입장에서는 이 돈을 어떻게 처리해야 할지 혼란스러울 수 있습니다. 만약 해제 이후 들어온 돈을 별다른 이의 없이 그대로 받아 쓴다면, 나중에 매수인 쪽에서 "매도인이 이행을 받아들인 것이니 계약은 여전히 유효하다"는 취지로 다툴 여지가 생길 수 있습니다.

따라서 계약 해제 의사를 이미 명확히 통지했다면, 그 이후 입금되는 돈에 대해서는 수령을 거부하거나, 부득이 계좌로 들어온 경우라도 "이는 계약 해제와 무관하게 반환할 예정이며 계약이 유효하다는 뜻으로 수령하는 것이 아니다"라는 취지를 서면으로 다시 통지해 두는 방법이 흔히 쓰입니다. 이렇게 해 두면 이후 해제의 효력을 다투는 분쟁에서 매도인의 입장을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

반대로 매도인이 해제 이후에도 입금된 돈을 계속 아무 이의 없이 받아 왔다면, 명도소송 단계에서 매수인 쪽이 이를 근거로 해제의 효력을 다툴 수 있다는 점을 미리 염두에 두어야 합니다. 이런 사정이 이미 있는 사건이라면, 소송에 앞서 그동안의 입출금 내역과 통지 경위를 함께 정리해 상담받는 것이 필요합니다.

결국 해제 의사를 표시한 이후의 대응은 해제 전 못지않게 중요합니다. 통지 이후에 오가는 돈과 대화, 문자 하나하나가 나중에 해제의 효력을 뒷받침하거나 반대로 흔드는 증거가 될 수 있으므로, 애매하게 넘어가지 말고 매번 서면으로 입장을 분명히 남겨 두는 습관이 필요하며, 판단이 서지 않는 입금 건은 보류해 두고 먼저 상담을 받아 처리 방향을 정하는 편이 안전합니다.

원상회복과 별도로 손해배상도 청구할 수 있나요?

매수인의 잔금 미지급으로 계약이 해제된 경우, 매도인은 원상회복 청구와는 별도로 손해배상을 함께 청구할 수 있는지 궁금해하는 경우가 많습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않은 때에는 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고 있고, 채무자의 고의나 과실이 없으면 그러하지 아니합니다. 잔금을 정해진 기일에 지급하지 않은 것도 이 채무불이행에 해당할 수 있습니다.

다만 실제로 손해배상을 청구하려면 매도인에게 구체적으로 어떤 손해가 발생했는지를 증명해야 합니다. 예를 들어 계약이 예정대로 이행되었다면 얻었을 이익과, 계약이 지연되거나 무산되어 실제로 발생한 손해의 차이를 정리해야 합니다. 계약서에 위약금이나 손해배상액을 미리 정해 둔 특약이 있다면, 그 특약에 따라 손해를 증명하지 않고도 정해진 금액을 청구할 수 있는 경우가 있습니다.

이처럼 원상회복 청구, 부당이득 청구, 손해배상 청구는 각각 근거와 요건이 다른 별개의 청구입니다. 명도소송을 준비할 때 이 세 가지 중 어느 것을 함께 구성할지는 계약서 내용과 실제 손해 발생 여부에 따라 달라지므로, 서류를 모아 개별적으로 상담받는 것이 청구취지를 정확히 세우는 데 도움이 되며, 초기 상담에서 가능한 청구를 모두 검토받아 두면 이후 별도로 소송을 추가하는 번거로움을 줄일 수 있습니다.

해약금 해제 vs 채무불이행 해제, 무엇이 다른가

같은 "계약 해제"라도 근거에 따라 필요한 절차와 결과가 크게 달라집니다. 두 방식의 차이를 미리 구분해 두면 어느 쪽으로 진행해야 할지 판단하기가 훨씬 쉬워집니다.

입주까지 마친 사안이라면 대부분 오른쪽, 즉 채무불이행에 따른 해제 절차를 검토하게 됩니다. 다만 계약서에 별도의 특약이 있거나 아직 실질적인 이행에 착수하지 않은 것으로 볼 사정이 있다면 해약금 해제도 함께 검토할 수 있으므로, 계약서와 그동안의 경과를 먼저 살펴보는 것이 순서입니다.

명도소송, 어떤 순서로 진행되나요?

계약 해제를 원인으로 한 명도소송이라고 해서 절차의 큰 틀이 달라지는 것은 아닙니다. 다만 해제의 효력을 뒷받침할 자료(최고 내용증명, 해제 통지, 도달 증명)를 앞단에서 더 꼼꼼히 준비해야 한다는 차이가 있습니다.

강제집행은 신청부터 실제 집행, 즉 본집행까지 통상 약 3개월 정도가 걸리는 것으로 보고 있습니다. 이 단계에서 짐을 들어내는 주체는 이삿짐센터 직원이 아니라 법원 소속 집행관이며, 집행 예정을 미리 알리는 문서의 정확한 명칭은 고시문입니다. 매수인이 이미 다른 곳으로 이사를 준비하는 경우라도, 원상회복금 정산이 끝나지 않았다면 이 절차를 그대로 진행해 인도와 정산을 함께 마무리하는 편이 안전합니다.

명도소송 비용은 얼마나 드나요?

비용은 사건의 난이도와 정산해야 할 금액 규모, 다툼의 정도에 따라 달라지지만 대략적인 구성 항목은 아래와 같습니다.

변호사를 선임하면 점유이전금지가처분과 명도 내용증명 비용은 별도로 청구되지 않고, 법원에 실제로 납부해야 하는 인지대, 송달료, 집행 단계의 열쇠수리공 비용, 우편료 등 실비만 별도로 발생합니다. 계약 해제가 얽힌 사건은 원상회복금 정산 다툼이 함께 붙는 경우가 많아, 반환할 금액과 손해배상 항목을 미리 정리해 상담받는 것이 비용과 기간을 줄이는 데 도움이 됩니다.

『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필한 변호사가 부동산·민사 전문으로 사건을 직접 챙기며, 부동산 소송 7,000건 이상과 명도소송 800건 이상, 강제집행 200건 이상을 진행해 온 경험을 바탕으로 매매계약 해제가 얽힌 사건도 함께 검토하고 있습니다.

상담부터 소송 진행까지는 대체로 네 단계를 거칩니다. 먼저 전화로 사건 개요와 매매계약서, 그동안 오간 통지 내역을 준비해 1차 상담을 진행하고, 이어서 서류를 구체적으로 검토하는 심층 상담을 거칩니다. 방향이 정해지면 선임계약을 체결하고, 이후 최고 및 해제 통지부터 가처분, 명도소송까지 순차적으로 진행하는 구조입니다. 방문 없이 전화로도 진행할 수 있으며 전국 어디서든 가능합니다.

자주 묻는 질문