전세권을 설정해 준 건물주가 뒤늦게 알게 되는 일이 있습니다. 전세권자가 자신도 모르는 사이에 그 집을 다시 세놓아, 실제로 살고 있는 사람이 계약서에 이름조차 없는 제3자라는 사실입니다. 전세권 기간이 끝나 명도를 진행하려는데, 문을 두드리면 나오는 사람이 계약 상대방과 다르다면 어디서부터 손을 대야 할지 막막해지기 마련입니다.

이런 상황이라면 아래 항목을 먼저 점검해 보시기 바랍니다.

• 전세권자에게 다시 세를 놓았는지 물었지만 명확한 답을 듣지 못했다
• 등기부에는 이름이 없는 사람이 실제로 그 건물에 거주하고 있다
• 전세권 기간은 끝났는데 전세금 반환과 인도가 동시에 풀리지 않는다
• 명도소송 소장에 피고를 누구로 써야 할지 확신이 서지 않는다

전세권자가 다시 세를 놓았다, 이거 원래 되는 건가요?

전세권은 전세금을 맡기고 그 부동산을 사용·수익할 수 있는 물권입니다. 민법 제306조는 전세권자가 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 안에서는 전전세 또는 임대를 할 수 있다고 정하고 있습니다. 다만 처음 전세권을 설정할 때의 계약(설정행위)에서 이를 금지했다면 그 범위에서는 할 수 없다는 단서가 붙습니다.

이 조문만 놓고 보면 전세권자가 별도의 허락 없이 제3자에게 다시 세를 놓는 행위 자체는 원칙적으로 위법이 아닙니다. 소유자 입장에서는 "왜 마음대로 다른 사람을 들였느냐"고 항의하고 싶겠지만, 애초에 설정계약서에 전전세·임대 금지 특약을 넣어 두지 않았다면 이를 막을 법적 근거가 약할 수 있습니다. 그래서 가장 먼저 확인해야 할 서류는 감정이 아니라 설정계약서 원본입니다. 설정계약서 어디에도 전전세나 임대를 금지하는 문구가 없다면, 전세권자가 다시 세를 놓았다는 사실만으로 소유자가 곧바로 손해배상이나 계약관계 해소를 주장하기는 쉽지 않다는 점도 함께 염두에 두어야 합니다.

문제는 전세권 기간이 만료되는 시점에서 벌어집니다. 소유자는 전세권자와 계약을 맺었을 뿐인데, 실제로 건물을 점유하고 있는 사람은 그 전세권자로부터 다시 세를 얻은 전전세권자이거나, 심지어 그 전전세권자가 또 세를 준 사람일 수도 있습니다. 이런 구조에서 명도소송의 피고를 등기부상 전세권자 한 명으로만 특정하면, 정작 집을 비워야 할 실제 거주자에게는 판결의 효력이 미치지 않을 위험이 생깁니다.

따라서 소를 제기하기 전 단계에서부터 실제 점유자가 누구인지 확인하는 작업이 중요합니다. 건물 현관의 문패나 우편함 이름, 관리사무소에 등록된 연락처, 필요하다면 전입세대열람 등을 통해 실거주자를 특정해 두면 이후 소장 작성과 점유이전금지가처분 신청이 한결 수월해집니다.

전세권이 끝나면 전전세권자도 함께 나가야 할까요?

원칙적으로 그렇습니다. 전전세권은 원 전세권자가 가진 전세권을 바탕으로 그 존속기간 안에서만 성립할 수 있는 파생적인 권리입니다. 원 전세권이 기간 만료나 그 밖의 사유로 소멸하면, 그 위에 세워졌던 전전세권도 함께 존립 기반을 잃게 됩니다. 전전세권자가 "나는 계약대로 세를 살고 있을 뿐"이라고 주장해도, 원 전세권이 이미 끝났다면 그 주장만으로 점유를 계속할 권리가 유지되지는 않습니다.

다만 여기서 함께 봐야 할 조문이 민법 제317조입니다. 전세권이 소멸된 때에는 전세권설정자, 즉 소유자는 전세권자로부터 목적물을 인도받고 전세권설정등기의 말소에 필요한 서류를 교부받는 것과 동시에 전세금을 반환해야 한다고 정하고 있습니다. 인도, 말소서류 교부, 전세금 반환이라는 세 가지가 동시이행 관계로 묶여 있다는 뜻입니다.

이 말은 곧, 소유자가 전세금을 준비하지 않은 채 "전세권 끝났으니 무조건 나가라"고 요구할 수는 없다는 의미이기도 합니다. 전세권자(혹은 그 지위를 승계한 사람)는 전세금을 돌려받기 전까지 인도를 거부할 수 있는 동시이행 항변을 할 수 있습니다. 전전세 점유자가 얽힌 사건에서는 이 동시이행 구조를 명도소송 설계 초기부터 계산에 넣어야, 나중에 전세금 미지급을 이유로 절차가 늘어지는 상황을 줄일 수 있습니다.

또한 전전세권자 입장에서는 전세권이 소멸되기 전까지는 적법하게 점유할 권리가 있었던 것이므로, 소송을 준비하는 과정에서 처음부터 무단점유자로 단정해 접근하기보다는 전세권 소멸 시점과 그 사실을 통지한 경위를 먼저 문서로 정리해 두는 절차가 필요합니다.

명도소송, 피고를 전세권자로 할지 실제 점유자로 할지

실무에서 자주 놓치는 대목이 바로 이 지점입니다. 등기부상 권리자인 전세권자와 실제로 집을 점유하고 있는 사람이 다를 때, 소장의 피고란을 어떻게 채워야 하는가입니다. 등기부상 전세권자만 피고로 삼아 소송을 진행하면, 어렵게 판결을 받아도 집행 단계에서 "판결문에 적힌 사람과 실제 점유자가 다르다"는 이유로 인도명령이나 강제집행이 막히는 상황이 생길 수 있습니다.

이런 위험을 줄이기 위해 소 제기 전 점유이전금지가처분 절차를 함께 진행하는 것이 명도소송 실무에서는 사실상 필수적인 단계로 다뤄집니다. 가처분은 소송이 진행되는 도중에 점유자가 다른 사람으로 바뀌어, 어렵게 받은 판결의 상대방이 사라져 버리는 상황을 막기 위한 장치입니다. 집행관이 현장에 나가 점유 상태를 고시문으로 공시하고, 그 이후 점유를 이전하더라도 판결의 효력이 승계인에게 미치도록 하는 절차입니다.

사안에 따라서는 전세권자와 실제 점유자를 함께 공동피고로 구성하는 방법도 검토할 수 있습니다. 전세권자에게는 전세권 소멸에 따른 목적물 인도 및 말소서류 교부 협력의무를, 실제 점유자에게는 소유권에 기한 점유 자체의 인도의무를 각각 청구원인으로 세우는 방식입니다. 두 청구원인의 성격이 다르기 때문에 소장 작성 단계에서부터 구분해 정리해 두는 것이 좋습니다.

다만 이는 등기 관계, 전전세 계약서의 존재 여부, 실제 거주자가 어떤 주장을 하고 있는지(예를 들어 자신도 별도의 보증금을 지급했다는 주장을 하는 경우)에 따라 청구원인 구성이 달라질 수 있는 영역입니다. 일률적으로 하나의 방식이 정답이라고 단정하기는 어렵고, 관련 서류를 놓고 상담을 통해 사안별로 방향을 잡는 편이 안전합니다.

전세금은 누구에게, 언제 돌려줘야 할까

소유자 입장에서 가장 헷갈리는 부분 중 하나가 전세금을 누구에게 돌려줘야 하는지입니다. 원칙적으로 전세금은 전세권 설정계약의 당사자인 원 전세권자에게 반환하는 것이 기본 구조입니다. 전전세권자에게 소유자가 직접 반환할 의무가 발생하는 것은 아니며, 소유자와 전전세권자 사이에는 애초에 전세금을 주고받은 계약관계가 존재하지 않기 때문입니다.

다만 전세권자와 전전세권자 사이의 정산, 즉 전전세보증금을 서로 어떻게 돌려줄 것인지는 두 사람 사이의 별도 법률관계로 처리되는 경우가 많습니다. 소유자가 이 정산 관계에까지 직접 책임을 지는지는 계약의 구체적인 구조와 사안에 따라 달라질 수 있는 영역이므로, 서류를 놓고 개별적으로 확인이 필요합니다.

실무에서는 전세금 반환과 명도, 즉 인도 시점을 동시에 맞추기 위해 명도소송의 청구취지 자체를 "전세금을 반환함과 상환으로 건물을 인도하라"는 방식의 상환이행 청구로 구성하는 경우가 많습니다. 이렇게 청구취지를 짜 두면 판결 이후 집행 단계에서 전세금 미지급을 이유로 한 새로운 분쟁이 생기는 것을 줄일 수 있습니다.

전세금의 구체적인 액수, 이자 계산, 원상회복 비용 등 정산 항목은 사안마다 크게 달라지는 부분이라 이 글에서 일반적인 금액을 제시하기는 어렵습니다. 계약서와 등기사항증명서, 그동안 오간 통지 내역을 함께 놓고 검토해야 정확한 정산 방향이 나옵니다.

전전세 계약 자체가 무효로 다뤄지는 경우도 있나요?

민법 제306조 단서는 설정행위로 전전세나 임대를 금지한 경우에는 전세권자가 이를 할 수 없다고 정하고 있습니다. 다시 말해 처음 전세권을 설정할 때의 계약서, 즉 등기 원인이 된 설정계약서에 "전전세 금지" 특약이 들어 있었다면, 그 이후 전세권자가 임의로 맺은 전전세 계약은 소유자에게 대항할 수 없는 것으로 볼 여지가 커집니다.

이런 사정이 확인되는 경우, 소유자는 전세권자를 상대로 전세권 관계 자체에 대한 대응(계약 위반에 따른 조치)을 검토함과 동시에, 실제 점유자를 상대로는 애초부터 적법한 점유 권원이 없었다는 구성으로 명도를 청구하는 방향을 함께 검토할 수 있습니다. 전전세 계약이 소유자에게 대항력이 없다는 점이 인정되면, 실제 점유자를 무단점유자에 가깝게 다루는 논리를 세우기가 상대적으로 수월해질 수 있습니다.

다만 설정계약서에 실제로 그런 금지 특약이 있었는지, 등기사항증명서와 원인증서를 어디까지 확인할 수 있는지는 사건마다 다릅니다. 등기소나 관련 기관을 통해 설정계약서 원본이나 사본을 먼저 확보하는 것이 이 유형의 사건에서는 가장 먼저 해야 할 작업입니다. 확보한 서류를 근거로 상담을 진행해야 실제로 무효 구성이 가능한 사안인지 판단할 수 있습니다.

실제 거주자가 누구인지 확인이 안 될 때는 어떻게 하나요?

전세권자에게 여러 차례 연락해도 답이 없거나, 현장에 찾아가도 문패와 우편함 이름이 계속 바뀌어 있는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 소장을 접수하기 전에 등기사항증명서로 전세권 설정 내역을 다시 확인하고, 관리사무소나 인근 상가·이웃을 통해 실거주자 정보를 최대한 모아 두는 것이 우선입니다. 필요하다면 전입세대열람 제도를 활용해 그 주소지에 전입신고가 되어 있는 사람을 확인하는 방법도 함께 검토할 수 있습니다.

그럼에도 상대방의 주소나 인적사항을 도저히 특정할 수 없는 경우라면, 민사소송법 제194조가 정한 공시송달 절차를 활용하는 방법이 있습니다. 주소나 근무 장소를 알 수 없는 경우 법원사무관 등이 직권 또는 신청에 따라 서류를 공시송달할 수 있도록 한 조문으로, 신청 시에는 그 사유를 소명해야 합니다. 다만 공시송달은 상대방이 실제로 소송 사실을 알지 못한 채 절차가 진행될 수 있는 방법이므로, 법원이 다른 송달 방법을 먼저 시도해 보았는지를 꼼꼼히 살피는 경향이 있습니다.

한편 실제로 그 집에 살고 있는 사람이 전전세권자 본인이 아니라 그 가족이나 동거인인 경우도 있습니다. 민법 제195조는 가사상·영업상 그 밖의 유사한 관계로 타인의 지시를 받아 물건을 사실상 지배하는 사람을 점유보조자로 보고, 이 경우에는 그 지시를 한 사람만을 점유자로 본다고 정하고 있습니다. 즉 전전세권자의 배우자나 자녀가 함께 살고 있다고 해서 그들 각자를 별도의 점유자로 소장에 추가할 필요는 없는 경우가 많지만, 독립적으로 점유를 주장하는 별개의 세입자가 있다면 이야기가 달라집니다.

결국 실거주자 확인 작업은 번거롭더라도 소송의 첫 단추에 해당합니다. 이 단계를 건너뛰고 서둘러 소장을 접수하면, 송달이 되지 않아 절차가 지연되거나 판결 이후 집행 단계에서 다시 점유자를 특정해야 하는 이중 작업이 생길 수 있습니다.

점유이전금지가처분 이후에도 점유자가 계속 바뀐다면

점유이전금지가처분을 받아 두었는데도 실제 거주자가 계속 바뀌는 경우가 있습니다. 이런 사례를 걱정하는 건물주가 많지만, 가처분 제도 자체가 이런 상황을 염두에 두고 설계되어 있다는 점을 먼저 알아 두시면 좋습니다. 가처분 집행 이후 점유를 이전받은 사람은 원칙적으로 가처분채무자의 점유를 승계한 것으로 다루어지므로, 이후 확정되는 판결의 집행력이 그 승계인에게도 미치는 구조로 운용됩니다.

다만 이 원칙이 모든 경우에 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 새로운 점유자가 가처분채무자와 무관하게 독립적인 권리(예를 들어 별도의 적법한 임대차 계약)를 주장하며 들어온 것이라면, 그 사람에게까지 기존 판결의 효력을 그대로 주장하기 어려운 사례도 있습니다. 그래서 강제집행을 신청하는 단계에서 집행관이 현장에 나가 실제 점유 상태를 다시 확인하는 절차를 거치게 됩니다.

전전세 점유자가 얽힌 사건에서는 특히 이 부분을 꼼꼼히 챙길 필요가 있습니다. 원 전세권자, 전전세권자, 그리고 그 이후에 또 들어온 사람까지 여러 단계로 점유가 넘어간 경우라면, 각 단계에서 가처분 집행이 제대로 이루어졌는지, 승계 관계를 뒷받침할 자료(전입세대열람, 관리비 납부자 변경 이력 등)가 확보되어 있는지를 미리 점검해 두는 편이 강제집행 단계에서의 혼선을 줄여 줍니다.

만약 가처분 집행 이후 전혀 다른 사람이 새로 들어와 독자적인 권리를 주장한다면, 그 사람을 상대로 별도의 가처분이나 소송이 추가로 필요한지를 사안별로 검토해야 합니다. 이 판단은 새로운 점유자가 제시하는 근거의 신빙성에 따라 크게 달라지므로 단정하기보다는 확보된 자료를 놓고 상담을 통해 방향을 정하는 것이 안전하며, 필요하다면 추가 조사 후 별도 절차를 진행할지 여부를 함께 결정하게 됩니다.

전전세권자가 필요비·유익비를 주장하며 버티면

명도를 요구받은 전전세권자가 "그동안 수리비를 들였으니 그 돈을 받기 전까지는 못 나간다"고 주장하는 경우가 종종 있습니다. 민법 제626조는 임차인이 목적물의 보존을 위해 지출한 필요비는 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있고, 유익비는 임대차가 종료할 때 그로 인한 가액 증가가 현존하는 경우에 한해 임대인이 그 지출금액이나 증가액을 상환하도록 정하고 있습니다. 법원이 임대인의 청구에 따라 상환기간을 허락해 줄 수도 있습니다.

다만 이 조문은 임대차 관계를 전제로 한 규정이어서, 소유자와 전전세권자 사이에 직접적인 임대차 계약이 존재하지 않는 구조라면 전전세권자가 소유자를 상대로 곧바로 필요비·유익비 상환을 청구할 수 있는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있습니다. 전전세권자는 오히려 자신과 계약한 전세권자를 상대로 이 비용을 청구하는 것이 원칙적인 경로일 수 있습니다.

그렇다고 해서 이런 주장을 단순히 무시하고 넘어갈 수 있는 것은 아닙니다. 실제로 시설 개선에 상당한 비용을 들인 정황이 있다면, 명도소송이 길어지거나 별도의 비용 정산 분쟁으로 번질 수 있습니다. 영수증, 공사계약서, 사진 등 지출을 뒷받침할 자료가 있는지 미리 파악해 두면, 상대방의 주장이 사실인지 과장인지를 가늠하는 데 도움이 됩니다.

이처럼 필요비·유익비 주장은 명도 청구 자체를 막는 근거가 되기보다는, 별도의 정산 문제로 다루어지는 경우가 많다는 점을 기억해 두면 협상이나 소송 전략을 세우는 데 도움이 됩니다. 다만 구체적인 결론은 임대차 계약의 존부와 지출 내역에 따라 달라지므로 서류를 놓고 개별적으로 확인해야 합니다.

전세권 소멸 후 점유 기간 동안의 사용료도 청구할 수 있나요?

전세권이 소멸했는데도 인도가 늦어져 그 기간 동안 실제 점유자가 계속 건물을 사용한 경우, 그 사용 이익을 돌려받을 수 있는지 궁금해하는 소유자가 많습니다. 민법 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 사람은 그 이익을 반환해야 한다고 정하고 있습니다. 전세권이 이미 소멸했는데도 계속 점유·사용한 부분은 이 부당이득 반환청구의 대상으로 검토할 수 있습니다.

다만 앞서 살펴본 것처럼 전세금을 아직 반환받지 못한 점유자는 동시이행 항변을 근거로 인도를 미루고 있는 것일 수 있어, 이 경우에는 점유 자체가 곧바로 위법한 무단점유라고 단정하기 어려운 측면이 있습니다. 전세금이 이미 지급되었는데도 인도만 미루고 있는 상황과, 전세금을 돌려받지 못해 정당하게 인도를 거부하고 있는 상황은 법적으로 전혀 다르게 다루어지므로, 이 부분을 먼저 명확히 정리하는 것이 청구 방향을 잡는 데 중요합니다.

실무에서는 명도소송의 청구취지에 인도 청구와 함께 점유 기간 동안의 사용료 상당 부당이득 또는 손해배상 청구를 함께 병합해 구성하는 경우가 많습니다. 민법 제390조가 정한 채무불이행 손해배상 규정과 함께, 판결이 확정될 때까지의 기간에 대한 지연손해도 함께 청구하는 방식입니다. 다만 구체적인 사용료 산정 기준과 금액은 건물의 종류, 인근 시세, 점유 기간에 따라 달라지므로 사안별로 확인이 필요합니다.

전세권자 vs 실제 점유자, 명도소송에서 책임이 다릅니다

같은 사건이라도 전세권자와 전전세권자(실제 점유자)는 법적으로 서 있는 자리가 다릅니다. 두 당사자에게 각각 어떤 의무와 권리가 있는지를 구분해 두면 소장을 준비하는 단계에서 청구원인을 정리하기가 훨씬 쉬워집니다.

정리하면 소유자가 전세금을 돌려줄 상대방은 통상 전세권자이고, 건물을 실제로 비워야 할 상대방은 전전세권자를 포함한 실제 점유자라는 점에서 청구 상대방이 갈릴 수 있다는 점을 기억해 둘 필요가 있습니다.

명도소송, 어떤 순서로 진행되나요?

전전세 점유자가 얽힌 사건이라고 해서 절차의 큰 틀이 달라지는 것은 아닙니다. 다만 실제 점유자 확인이라는 조사 단계가 하나 더 앞에 붙는다는 차이가 있습니다.

강제집행은 신청부터 실제 집행, 즉 본집행까지 통상 약 3개월 정도가 걸리는 것으로 보고 있습니다. 이 단계에서 짐을 들어내는 주체는 이삿짐센터 직원이 아니라 법원 소속 집행관입니다. 집행 예정을 미리 알리는 문서의 정확한 명칭은 고시문이며, 집행 당일 현장에 아무도 없더라도 이 절차를 거쳐 정식으로 진행됩니다.

전전세 점유자가 얽힌 사건은 통상적인 명도소송보다 초기 조사, 즉 등기사항증명서 확인, 실거주자 파악, 설정계약서 검토에 시간을 조금 더 들이는 편이 이후 절차를 오히려 단축시키는 경우가 많습니다. 처음부터 피고를 정확히 특정해 두면 소송 중간에 당사자를 바꾸는 절차(당사자 표시정정이나 추가) 없이 한 번에 진행할 수 있기 때문입니다.

명도소송 비용은 얼마나 드나요?

비용은 사건의 난이도와 점유자 수, 조사 범위에 따라 달라지지만 대략적인 구성 항목은 아래와 같습니다.

변호사를 선임하면 점유이전금지가처분과 명도 내용증명 비용은 별도로 청구되지 않고, 법원에 실제로 납부해야 하는 인지대, 송달료, 집행 단계의 열쇠수리공 비용, 우편료 등 실비만 별도로 발생합니다. 전전세 점유자처럼 당사자가 여럿인 사건은 송달 대상이 늘어나는 만큼 실비가 다소 올라갈 수 있어 이 부분도 함께 안내받아 두는 것이 좋습니다.

『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필한 변호사가 사건을 맡아, 부동산 소송 7,000건 이상과 명도소송 800건 이상을 진행해 온 경험을 바탕으로 전세권과 전전세가 얽힌 사건도 함께 검토하고 있습니다. 방문 없이 전화로 사건 개요만 전달해도 상담이 가능하며, 전국 어디서든 진행할 수 있습니다.

상담부터 소송 진행까지는 대체로 네 단계를 거칩니다. 먼저 전화로 사건 개요와 등기사항증명서, 설정계약서 등 관련 서류를 준비해 1차 상담을 진행하고, 이어서 서류를 구체적으로 검토하는 심층 상담을 거칩니다. 방향이 정해지면 선임계약을 체결하고, 이후 내용증명 발송부터 가처분, 명도소송까지 순차적으로 진행하는 구조입니다. 전전세 점유자처럼 당사자 관계가 복잡한 사건일수록 초기 서류 검토에 공을 들이는 편이 이후 절차를 매끄럽게 만듭니다.

자주 묻는 질문