명도 관련 분쟁을 화해로 마무리하는 것은 소송을 끝까지 끌지 않고 서로 조건을 맞춰 마무리한다는 점에서 분명한 장점이 있습니다. 그런데 정작 화해가 성립된 뒤 임차인이 정해진 기한까지 나가지 않거나, 일부 조건만 지키고 나머지는 미루는 경우가 실무에서 드물지 않게 발생합니다. 아래 항목에 해당한다면 화해조서를 활용한 집행 절차를 바로 검토해 볼 필요가 있습니다.

• 화해권고결정이나 조정, 재판상 화해로 명도 조건을 정했는데 약속한 날짜가 지나도 임차인이 나가지 않는다.
• 제소전화해나 화해조서가 있는데 이것으로 다시 소송 없이 곧바로 강제집행이 되는지 궁금하다.
• 화해 조건 중 일부(이사비 등)만 이행되고 나머지는 지켜지지 않아 집행이 가능한지 애매하다.
• 집행문을 어디서 어떻게 받아야 하는지, 그 다음 절차가 무엇인지 막막하다.

화해가 결렬된 것이 아니라 '지켜지지 않은' 상황이라는 점에서, 이 문제는 처음부터 새로 다투는 소송과는 다른 방식으로 접근해야 합니다. 아래에서 화해조서의 효력부터 집행문을 받는 절차, 조건 일부만 이행됐을 때의 판단 기준, 그리고 실제 강제집행 절차까지 순서대로 짚어 드리겠습니다.

특히 명도 관련 분쟁에서는 화해 성립 자체가 목적이 아니라, 임차인이 실제로 건물을 비워 주는 것이 최종 목적이라는 점을 잊지 말아야 합니다. 화해서에 서명을 받아냈다는 사실만으로 안심하고 후속 절차를 챙기지 않으면, 정작 임차인이 이행하지 않을 때 대응이 늦어질 수 있습니다. 화해가 성립된 직후부터 이행 기한을 달력에 표시해 두고, 기한이 다가오면 미리 이행 의사를 확인하는 등 능동적으로 관리하는 태도가 필요합니다.

화해가 끝났는데 임차인이 안 나가면 다시 소송을 해야 하나요

결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 다시 소송할 필요는 없습니다. 재판상 화해조서, 조정조서, 화해권고결정이 확정된 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로 법에 규정되어 있습니다. 이는 화해를 통해 명도 조건을 정한 순간, 그 조서 자체가 별도의 판결 없이도 강제집행에 나아갈 수 있는 집행권원이 된다는 뜻입니다. 임대인 입장에서는 화해가 성립되었다는 사실만으로도 이미 강력한 무기를 손에 쥐고 있는 셈입니다.

다만 조서가 있다고 해서 자동으로 집행이 진행되는 것은 아닙니다. 조서를 근거로 집행문을 부여받는 절차, 그리고 집행관을 통한 강제집행 신청 절차를 별도로 밟아야 합니다. 이 과정에서 화해 조건을 어떻게 정해 두었는지, 이행 기한이 명확히 특정되어 있는지가 실무적으로 매우 중요하게 작용합니다. 조건이 모호하게 기재되어 있으면 집행문을 부여받는 단계에서 다시 다툼이 생길 수 있기 때문입니다.

따라서 화해를 진행하는 단계에서부터 '언제까지 인도한다', '이행하지 않으면 어떤 절차로 나아간다'는 내용을 구체적인 날짜와 함께 명확히 기재해 두는 것이 중요합니다. 이미 화해조서가 성립된 뒤라면 그 조서의 문구를 다시 살펴보고, 이행 기한이 지났는지, 어떤 조건이 지켜지지 않았는지를 정리하는 것이 다음 단계의 출발점이 됩니다.

화해가 성립되는 시점에 변호사가 관여하지 않고 당사자끼리 직접 조건을 조율한 경우, 나중에 살펴보면 조건 기재가 불명확하거나 누락된 부분이 있는 경우가 적지 않습니다. 예를 들어 이행 기한만 정하고 불이행 시 어떤 절차로 나아가는지에 대한 언급이 없거나, 잔존 동산의 처리 방법을 정해 두지 않은 경우가 그렇습니다. 이런 경우에도 집행 자체가 불가능해지는 것은 아니지만, 절차를 진행하는 과정에서 추가로 확인하고 소명해야 할 부분이 늘어나 시간이 더 걸릴 수 있으므로, 화해 단계에서부터 실무 경험이 있는 변호사의 조력을 받는 것이 이후 불이행 상황에 훨씬 효율적으로 대응하는 방법이 됩니다.

실무에서는 애써 화해로 마무리했다가 임차인이 이행하지 않으면 임대인이 크게 낙담하는 경우를 자주 봅니다. '화해까지 했는데 또 소송을 해야 하나' 하는 걱정이 앞서기 때문입니다. 그러나 화해조서의 본래 취지는 오히려 이런 상황에 대비해 확정판결과 같은 효력을 미리 부여해 둔 것이라고 이해하면 됩니다. 처음부터 소송을 새로 시작하는 절차와 조서를 근거로 집행하는 절차는 소요되는 시간과 노력 면에서 상당한 차이가 있습니다.

다만 화해조서가 있다고 해서 무조건 안심할 수 있는 것은 아닙니다. 조서 작성 당시 조건을 지나치게 추상적으로 정해 두었거나, 이행 기한을 특정하지 않은 경우에는 집행 단계에서 다시 다툼이 생길 수 있습니다. 예를 들어 '적당한 시일 내에 인도한다'처럼 모호한 표현을 쓰면 이행 기한이 언제인지를 두고 다시 해석 논쟁이 벌어질 수 있습니다. 따라서 이미 작성된 화해조서를 검토할 때는 조건과 기한이 구체적인 숫자와 날짜로 특정되어 있는지부터 확인하는 것이 중요합니다.

화해조서와 조정조서, 판결과 같은 효력을 가진다는 의미

법원에서 이루어지는 화해나 조정은 여러 형태로 나타납니다. 소송이 진행되던 중 당사자가 스스로 조건을 맞춰 화해에 이르는 경우, 법원이 직권으로 화해권고결정을 내리고 당사자가 정해진 기간 안에 이의하지 않아 확정되는 경우, 민사조정 절차를 통해 조정이 성립되는 경우, 그리고 소송에 이르기 전 미리 화해조서를 작성해 두는 제소전화해까지 형태는 다양하지만, 이들 모두 조서가 확정되면 확정판결과 동일한 효력을 가진다는 공통점이 있습니다.

화해권고결정은 정본을 송달받은 날부터 일정한 기간 안에 이의하지 않으면 그대로 확정됩니다. 이의를 제기하면 화해권고결정은 효력을 잃고 다시 통상적인 소송 절차로 돌아가지만, 이의 기간이 지나 확정된 뒤에는 그 결정문이 곧 집행권원이 됩니다. 조정 역시 성립되면 재판상 화해와 동일한 효력을 가지므로, 조정조서에 기재된 조건을 상대방이 지키지 않을 때는 화해조서와 마찬가지 방식으로 집행 절차를 진행할 수 있습니다.

이처럼 화해와 조정이 확정판결과 같은 효력을 가진다는 것은, 새삼 그 내용의 당부당을 다시 다투지 않고 곧바로 집행 단계로 넘어갈 수 있다는 실무적 이점을 의미합니다. 다만 그만큼 화해나 조정 조건을 정하는 단계에서 신중해야 합니다. 한번 확정된 조서의 내용은 소송으로 다시 뒤집기가 매우 어렵기 때문에, 조건을 정할 때 이행 기한과 방법, 불이행 시 절차까지 구체적으로 명시해 두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 핵심입니다.

일부 임차인들은 화해가 성립된 뒤에도 '그건 판결이 아니라 그냥 합의일 뿐'이라고 오해하고 이행을 미루는 경우가 있습니다. 그러나 앞서 살펴본 대로 확정된 화해조서나 조정조서는 판결과 다름없는 효력을 가지므로, 이러한 오해는 실제 집행 절차에서 아무런 방어 논리가 되지 못합니다. 오히려 조건을 지키지 않은 사실이 명확할수록 집행 절차는 더 신속하게 진행될 수 있습니다.

화해와 판결의 차이를 조금 더 정확히 이해하려면, 판결은 법원이 당사자의 주장과 증거를 심리한 뒤 누가 옳은지를 판단해 선고하는 것인 반면, 화해는 당사자들이 서로 양보해 스스로 조건에 합의하고 그 합의를 법원이 조서로 남겨 확정판결과 같은 효력을 부여하는 것이라는 점을 기억해 두면 좋습니다. 즉 화해는 결론을 당사자가 정한다는 점에서 판결과 성립 과정은 다르지만, 일단 성립되고 나면 그 효력에 있어서는 판결과 동등하게 취급된다는 점이 핵심입니다.

제소전화해처럼 소송에 이르기 전 미리 작성해 두는 화해조서는, 계약을 체결하는 시점에 만료로부터 일정 기간 이내라는 제약 아래 활용되는 절차입니다. 계약 시점에 이러한 화해조서를 미리 마련해 두면 이후 임차인이 계약을 위반하더라도 판결 절차 없이 곧바로 집행문을 받아 대응할 수 있다는 점에서 실무적으로 널리 활용됩니다. 다만 이 글에서 다루는 상황처럼 이미 화해가 성립된 뒤 불이행이 발생한 경우에는, 화해가 소송 중에 이루어졌든 제소전에 이루어졌든 집행 단계에서의 처리 방식은 기본적으로 동일한 원리로 이해하면 됩니다.

집행문은 어떻게 받나요 — 화해조서로 곧바로 집행 가능한 이유

강제집행에 나아가려면 집행권원에 집행문을 부여받아야 합니다. 판결의 경우 판결이 확정되었거나 가집행선고가 있어야 집행문을 받을 수 있는데, 화해조서나 조정조서는 성립과 동시에 확정판결과 같은 효력을 가지므로 별도의 확정 절차를 기다릴 필요 없이 곧바로 집행문 부여를 신청할 수 있다는 점이 실무적으로 큰 장점입니다.

집행문을 신청할 때는 화해조서 정본과 신청서, 임차인이 조건을 이행하지 않았다는 사정을 소명하는 자료를 함께 제출하는 것이 일반적입니다. 만약 화해조건이 특정한 사실의 성취를 전제로 하는 경우, 예를 들어 '이사비를 지급하면 며칠 안에 인도한다'는 식으로 조건이 걸려 있다면 그 조건이 갖추어졌음을 증명하는 서류도 함께 준비해야 합니다. 조건 성취 여부가 명확하지 않으면 집행문 부여 단계에서 다시 다툼이 생길 수 있으므로, 화해 조건을 지킨 내역(지급 영수증, 이체 내역 등)을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

당사자나 상대방에게 승계가 있었던 경우, 예를 들어 임대인 지위가 상속이나 매매로 다른 사람에게 넘어간 경우에는 승계 사실이 법원에 명백하거나 이를 증명하는 서류가 있어야 승계집행문을 받을 수 있습니다. 명도 관련 화해 이후 시간이 지나 당사자에게 변동이 생긴 사안이라면 이 부분도 함께 점검해야 절차가 지연되지 않습니다.

집행문을 부여받은 뒤에는 강제집행을 개시하기 위해 상대방에게 판결이나 조서, 집행문이 송달되었는지가 확인되어야 합니다. 승계인에 대해 집행하는 경우에는 집행 개시 전에 집행문을 그 승계인에게 별도로 송달해야 하는 절차도 있으므로, 당사자 확인과 송달 절차를 꼼꼼히 챙기는 것이 집행 지연을 막는 핵심입니다.

드물지만 임차인이 집행문 부여 자체에 이의를 제기하는 경우도 있습니다. 이런 경우 법원은 화해조서의 문구, 조건 성취 여부를 증명하는 자료, 당사자 사이의 그동안의 이행 경과를 종합적으로 살펴 집행문 부여가 적법한지를 판단합니다. 이 단계에서 다툼이 길어지면 예상보다 절차가 지연될 수 있으므로, 애초에 화해조서를 작성할 때 조건을 명확히 하고 이행 여부를 객관적으로 증명할 수 있는 방식으로 남겨 두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

또한 집행문은 한 번 부여받았다고 끝나는 것이 아니라, 채무자가 완전히 이행하면 집행관이 영수증을 작성해 그 정본을 채무자에게 교부하고, 일부만 이행한 경우에는 정본에 그 내용을 기재해 남겨 두는 절차가 함께 진행됩니다. 이러한 기록은 이후 잔여 채무나 집행비용을 정산하는 데 중요한 근거가 되므로, 절차가 진행되는 동안 관련 서류를 빠짐없이 챙겨 두는 것이 좋습니다.

화해 조건을 일부만 지켰다면 강제집행이 가능한가요

실무에서 자주 나오는 임차인 측 주장과 그에 대한 판단 기준을 정리하면 아래와 같습니다.

이처럼 임차인이 다양한 이유를 들어 이행을 미루더라도, 조서에 명시된 조건과 기한이 명확한 이상 그 주장 자체만으로 집행이 저지되는 경우는 많지 않습니다. 다만 조건의 해석을 둘러싸고 다툼의 여지가 있는 사안이라면, 집행문 부여 단계에서부터 신중하게 준비하는 것이 뒤늦은 절차 지연을 막는 방법입니다.

임차인의 핑계 중에는 '이미 다른 집을 알아보고 있으니 조금만 더 기다려 달라'는 식의 시간 끌기용 주장도 흔합니다. 이런 주장은 감정적으로는 이해가 가더라도, 화해조서에 정해진 기한을 넘긴 이상 법적으로는 불이행 상태가 지속되고 있다는 사실을 바꾸지 못합니다. 임대인 입장에서는 임차인의 사정을 배려해 기한을 늘려 줄 수는 있지만, 이는 어디까지나 임대인의 선택이지 법적으로 강제되는 의무는 아니라는 점을 분명히 인식할 필요가 있습니다.

반대로 임대인이 화해 조건 중 자신이 지켜야 할 부분, 예를 들어 이사비 지급이나 보증금 반환을 미루면서 임차인에게만 인도를 요구하는 경우도 문제가 될 수 있습니다. 화해조건에 동시이행 관계가 있는 부분이 있다면 임대인 스스로도 자신의 의무를 먼저 이행하거나 이행 제공을 해 두어야 집행 절차에서 불필요한 항변을 피할 수 있습니다. 화해 조건을 지키는 것은 어느 한쪽만의 의무가 아니라 쌍방이 함께 이행해야 하는 약속이라는 점을 다시 한번 짚어 둘 필요가 있습니다.

화해 후 불이행 시 강제집행 절차와 소요 기간

화해조서를 근거로 한 강제집행도 전체적인 흐름은 일반적인 명도소송 이후의 강제집행과 크게 다르지 않습니다. 다만 판결을 받는 과정이 생략되는 만큼, 조건 불이행이 확인된 이후로는 상대적으로 빠르게 절차가 진행될 수 있습니다.

강제집행 당일에는 채권자나 그 대리인이 반드시 출석해야 절차가 진행되며, 채무자가 현장에 없으면 동거하는 가족이나 대리인, 고용인에게 목적물 외 동산을 인도하고, 그마저 없으면 채무자의 비용으로 별도 보관하는 절차를 거치게 됩니다. 채무자가 출입을 막거나 저항하는 경우 집행관이 잠긴 문을 여는 등 필요한 조치를 취할 수 있고, 상황이 심각하면 경찰의 원조를 요청하는 것도 가능합니다. 다만 이러한 강제적인 조치는 어디까지나 집행관이 법이 정한 절차에 따라 수행하는 것으로, 임대인 측이 임의로 실력을 행사하는 것은 허용되지 않습니다.

화해 조건 중 일부가 이행된 경우에는 그 이행 내용을 집행관이 영수증에 기재하거나 집행문 정본에 반영하는 절차를 거칩니다. 이는 이후 집행비용을 정산하거나 잔여 절차의 범위를 정하는 데 근거 자료가 되므로, 화해 성립 이후 임차인이 일부라도 이행한 내용이 있다면 그 증빙을 잘 보관해 두는 것이 좋습니다. 집행 과정에서 예상치 못한 이의가 제기되더라도, 조서와 집행문, 이행 내역이 명확히 정리되어 있으면 절차가 지연될 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.

강제집행이 예정된 날짜가 잡히면 집행관이 미리 채무자에게 계고 절차로 고시문을 부착해 이행을 촉구하는 과정을 거치는 것이 일반적입니다. 이 단계에서 임차인이 뒤늦게라도 자진해서 인도하는 경우도 적지 않으므로, 화해조서에 근거한 집행 신청 사실 자체가 임차인에게 실질적인 이행 압박으로 작용하는 측면도 있습니다. 다만 이러한 자진 이행 여부와 무관하게, 임대인 측은 집행 절차를 정해진 순서대로 진행해 나가는 것이 안전합니다. 고시문이 부착된 이후에도 임차인이 아무런 조치를 취하지 않으면 예정된 기일에 그대로 본집행이 이루어지므로, 이 단계에서는 절차를 중단하지 않고 끝까지 진행하는 것이 결국 가장 확실하게 문제를 마무리하는 방법입니다.

집행 당일 목적물 안에 이삿짐이나 집기가 그대로 남아 있는 경우에는, 목적물이 아닌 동산에 대해 집행관이 별도로 정리하는 절차를 거칩니다. 채무자나 그 가족이 현장에 없으면 물건을 일정 기간 보관했다가 수취를 게을리하면 법원의 허가를 받아 매각한 뒤 그 비용을 공제하고 남은 금액을 공탁하는 절차로 이어지기도 합니다. 화해조서에 이러한 잔존 동산 처리에 관한 조건까지 미리 정해 두었다면 이 단계의 절차가 한결 수월하게 진행될 수 있습니다.

비용은 얼마나 드나요

화해조서를 근거로 한 강제집행 역시 비용 구조는 일반적인 명도소송 이후의 강제집행과 크게 다르지 않습니다. 다만 판결을 받는 절차가 생략되는 만큼 소송 자체에 들어가는 비용은 상대적으로 줄어드는 경우가 많습니다.

강제집행 비용은 이 실비와 별도로 계약해 진행합니다. 화해조서를 근거로 하는 경우 판결을 다투는 절차가 없는 만큼 집행문 부여 신청부터 곧바로 시작할 수 있어, 전체 일정이 예측 가능한 범위 안에서 진행되는 경우가 많습니다. 다만 조건 해석을 둘러싼 다툼이 있는 사안이라면 그 부분을 정리하는 데 추가 비용과 시간이 들 수 있으므로, 화해조서 문구와 이행 내역을 지참해 상담받는 것이 정확한 견적의 출발점입니다.

비용을 아끼기 위해 집행문 부여 신청을 스스로 진행해 보려는 임대인도 있습니다. 그러나 화해조서의 조건이 조금이라도 복잡하거나 조건 성취를 증명해야 하는 사안이라면, 신청 서류를 잘못 준비해 반려되거나 보정 명령을 받아 오히려 시간이 더 걸리는 경우가 있습니다. 특히 조건부 집행문이나 승계집행문처럼 별도의 증명 자료가 필요한 유형은 처음부터 요건을 정확히 갖추어 신청하는 것이 전체 기간을 단축하는 길입니다.

또한 화해 성립 이후 임차인의 연락이 두절되거나 소재를 파악하기 어려워지는 경우도 있습니다. 이런 상황에서는 송달 자체가 늦어지고 지연되어 집행 개시가 함께 늦어질 수 있으므로, 화해가 성립된 직후부터 임차인의 연락처와 소재를 파악해 두고, 필요하다면 송달 장소를 명확히 기재해 두는 것이 이후 절차를 원활히 진행하는 데 도움이 됩니다.

임대인 여러 명이 공동으로 소유한 건물에서 화해가 성립된 경우라면, 이후 집행 신청이나 집행문 부여 신청을 누구 명의로 진행할 것인지도 미리 정리해 두어야 합니다. 공유물의 보존행위에 해당하는 범위라면 공유자 각자가 단독으로 신청할 수 있는 경우도 있지만, 사안에 따라 공유자 전원의 동의나 협조가 필요한 부분이 있을 수 있으므로, 공동 소유 건물이라면 이 부분을 사전에 짚어 두는 것이 절차 지연을 막는 데 도움이 됩니다. 임대인 지위가 상속으로 여러 사람에게 나뉘어 넘어간 경우도 마찬가지로, 누가 대표로 절차를 진행할지 상속인들 사이에서 미리 정리해 두는 편이 이후 다툼을 줄이는 데 유리합니다.

선임 절차는 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 이루어지며 방문 없이 전화로도 진행할 수 있어 전국 어디서든 상담이 가능합니다. 화해조서를 이미 가지고 있는 경우라면 그 조서 사본과 조건 이행 여부를 확인할 수 있는 자료를 준비해 상담을 받으면, 집행문 부여부터 강제집행까지 이어지는 다음 단계를 훨씬 구체적으로 안내받을 수 있습니다.

상담을 망설이다가 이행 기한이 한참 지난 뒤에야 뒤늦게 절차를 시작하는 경우도 있습니다. 시간이 지날수록 임차인의 소재 파악이 어려워지거나 목적물 상태가 변하는 등 예상치 못한 변수가 생길 수 있으므로, 화해 조건이 지켜지지 않았다는 사실이 확인되면 가능한 한 빠르게 다음 절차를 준비하는 것이 전체적인 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

자주 묻는 질문

「명도소송 매뉴얼」 저자 엄정숙 변호사가 부동산 소송 7,000건 이상을 다뤄 온 경험을 바탕으로 화해 이후 불이행 사안까지 직접 상담해 드립니다. 승소자료가 필요하면 상단 메뉴에서 무료로 확인하실 수 있습니다.