명도소송 답변서를 받고도 "어차피 질 것 같다"며 손을 놓아버리는 임차인이 적지 않습니다. 그러나 답변서는 아직 아무것도 정해지지 않은 상태에서 자신의 입장을 밝히는 첫 서류이고, 여기서 무엇을 인정하고 무엇을 다툴지에 따라 이후 재판의 방향이 크게 달라집니다. 『명도소송 매뉴얼』을 쓴 엄정숙 변호사가 다수의 부동산·민사 사건을 진행하며 확인한 임차인 측 항변의 실제 쟁점을 이 글에 정리했습니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 명도소송 소장과 답변서 안내문을 받았는데 무엇부터 해야 할지 막막하다
• 보증금을 아직 돌려받지 못했는데 임대인이 먼저 나가라고 요구한다
• 차임을 밀린 적은 있지만 해지 사유가 될 만큼인지 스스로도 헷갈린다
• 계약갱신을 분명히 요구했는데 임대인이 거절하고 곧장 소송부터 걸었다
• 인테리어 비용을 상당히 들였는데 그냥 나가라고만 하니 억울하다

명도소송 답변서, 30일 안에 안 내면 어떻게 되나요?

명도소송의 소장을 송달받은 임차인 대부분은 "일단 지켜보자"는 마음으로 시간을 흘려보내기 쉽습니다. 그러나 민사소송법 제256조 제1항은 피고가 원고의 청구를 다투려는 경우 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하도록 정하고 있습니다. 이 30일은 특별한 사정이 없는 한 그대로 적용되는 기한이므로, 소장을 받은 날짜를 확인하는 것이 방어의 첫걸음입니다.

문제는 이 기한을 넘겼을 때 벌어지는 일입니다. 민사소송법 제257조 제1항은 법원이 피고가 제256조 제1항의 답변서를 제출하지 아니한 때에는 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고, 변론 없이 판결할 수 있다고 규정합니다. 이를 무변론판결이라고 부르는데, 임차인이 법정에 나가 다퉈 볼 기회조차 갖지 못한 채 임대인의 주장을 그대로 인정한 것으로 처리되어 패소 판결이 내려질 수 있다는 뜻입니다.

실제로 상담을 하다 보면 "곧 이사 갈 생각이었어서 그냥 뒀다", "합의로 끝날 줄 알았다"는 이유로 답변서를 내지 않는 임차인이 적지 않습니다. 그러나 보증금을 온전히 돌려받을 생각이 있다면, 인도 여부와 별개로 답변서만큼은 기한 안에 제출해 두는 편이 안전합니다. 답변서를 낸다고 해서 끝까지 다투는 것이 확정되는 것은 아니며, 이후 협의를 통해 조정이나 화해로 마무리할 여지도 얼마든지 남아 있습니다.

다투고 싶은 내용이 아직 정리되지 않았더라도, 우선 청구를 다툰다는 취지만 담아 형식을 갖춘 답변서를 기한 내에 제출하고, 세부 주장은 이후 준비서면으로 보완하는 방법이 실무에서 흔히 쓰입니다. 이미 기한을 넘겨 무변론판결의 위험이 발생한 상태라면 혼자 판단하기보다 상담을 받아 대응 방향을 빠르게 정하는 것이 좋습니다.

답변서 제출기한은 소장 부본을 실제로 송달받은 날을 기준으로 계산되므로, 송달 방식에 따라 정확한 송달일 확인이 애매할 수 있습니다. 날짜 계산이 헷갈리거나 이미 상당한 기간이 지나버린 것 같다면, 남은 기한을 정확히 계산해 줄 수 있는 02-591-5657로 먼저 문의해 확인하는 것이 가장 확실합니다. 소장을 여러 통 받았거나 가처분·명도소송이 함께 진행되고 있다면 각 서류마다 기한이 별도로 계산될 수 있으므로, 받은 서류를 모두 펼쳐두고 서류별 송달일을 하나씩 확인하는 작업부터 시작하는 것이 안전합니다.

답변서에 반드시 담아야 할 기본 구조

답변서는 단순히 "다투겠습니다"라고 적는 서류가 아닙니다. 기본적으로 청구취지에 대한 답변, 청구원인에 대한 인정·부인·부지의 표시, 그리고 임차인이 주장하고 싶은 항변사실과 이를 뒷받침하는 증거로 구성됩니다. 이 틀을 갖추지 않으면 법원이 임차인의 입장을 제대로 파악하기 어렵고, 이후 재판 진행에서도 불리하게 작용할 수 있습니다.

청구원인에 대한 인부는 임대인이 소장에서 주장한 사실관계를 하나하나 짚어가며 인정할지, 부인할지, 아니면 알지 못한다는 취지(부지)로 답할지를 밝히는 절차입니다. 예를 들어 임대차계약을 체결한 사실 자체는 인정하되, 연체차임의 액수나 해지 통지가 도달한 시점에 대해서는 다투는 식으로 항목을 나누어 정리하는 것이 효과적입니다. 모든 것을 뭉뚱그려 "다투겠다"고만 쓰면 법원도 어느 부분이 쟁점인지 가늠하기 어렵습니다.

항변사실은 임대인의 청구 자체는 성립할 수 있더라도 그 효과를 막거나 줄일 수 있는 별도의 사실관계를 말합니다. 보증금 반환과의 동시이행, 해지 사유의 부존재, 계약갱신요구권 행사, 대항력, 유익비상환청구권 등이 대표적인 항변에 해당하며, 아래에서 하나씩 살펴보겠습니다. 항변은 주장만으로 끝나는 것이 아니라 계약서, 계좌이체 내역, 문자메시지나 내용증명 등 객관적인 자료가 함께 제시되어야 설득력을 가집니다.

마지막으로 답변서를 준비하며 임차인 스스로도 정리해 두어야 할 사실관계, 즉 언제부터 언제까지 거주 또는 영업을 했는지, 보증금과 월차임은 얼마였는지, 연체가 있었다면 그 시기와 금액은 어떻게 되는지를 시간 순서대로 표로 정리해 두면 서면 작성뿐 아니라 이후 협의 과정에서도 유용하게 쓰입니다.

항변① 보증금을 돌려받을 때까지는 못 나간다 — 동시이행항변

임대차 계약이 종료되면 임차인은 목적물을 임대인에게 인도할 의무를, 임대인은 보증금에서 밀린 차임 등을 공제한 나머지를 반환할 의무를 각각 부담합니다. 이 두 의무는 동시이행 관계에 있다고 보는 것이 실무의 확립된 태도이며, 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 지위에 있습니다.

이 항변이 받아들여지면 판결의 주문 자체가 "임대인으로부터 보증금 얼마를 지급받음과 동시에 목적물을 인도하라"는 형태로 나오는 경우가 많습니다. 즉 임차인이 무조건 승소하는 것은 아니지만, 보증금을 받지 못한 채 먼저 쫓겨나는 상황은 막을 수 있는 항변이라는 점에서 실무적으로 매우 중요하게 다뤄집니다.

다만 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 임대인이 돌려줘야 할 보증금은 원래 액수 그대로가 아니라, 연체된 차임과 관리비, 그리고 임차인의 귀책사유로 발생한 손해배상액 등을 공제한 나머지 금액입니다. 따라서 동시이행항변을 주장하면서 동시에 공제될 항목이 정확히 얼마인지도 함께 정리해 두어야, 법원이 인정할 보증금 반환액과 인도 조건을 구체적으로 판단할 수 있습니다.

실무에서는 임차인이 "보증금을 다 못 받았으니 절대 못 나간다"는 취지만 강조하고 공제 항목을 다투지 않는 경우가 있는데, 이 경우 오히려 임대인이 주장하는 공제액이 그대로 인정되어 임차인에게 불리하게 정리될 수 있습니다. 연체차임과 관리비 내역, 원상복구 비용 등 공제 대상으로 거론되는 항목을 하나하나 확인하고, 근거가 부족한 항목은 적극적으로 다투는 자세가 필요합니다.

정리하면, 동시이행항변은 "보증금을 받을 때까지 안 나간다"는 감정적 대응이 아니라, 반환받을 보증금의 정확한 액수를 함께 다투는 법적 주장이라는 점을 기억해야 합니다.

이 항변을 준비할 때는 임대차 시작 시점부터 종료 시점까지의 차임 납부 내역을 월별로 나열한 표를 만들어 두는 것이 큰 도움이 됩니다. 어느 달에 얼마를 냈고 어느 달에 얼마가 밀렸는지가 한눈에 드러나면, 임대인이 주장하는 공제 금액이 실제 연체액과 일치하는지 스스로도 검증할 수 있고, 답변서나 준비서면에 첨부할 때도 설득력 있는 자료가 됩니다.

항변② 해지 사유가 정말 있었는지 따져본다

임대인이 차임 연체를 이유로 계약을 해지했다고 주장하는 경우, 임차인이 가장 먼저 확인해야 할 것은 연체액이 법이 정한 해지 기준에 실제로 도달했는지입니다. 상가건물이라면 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 해지할 수 있고, 주택이라면 민법 제640조에 따라 2기의 차임액에 달하는 때에 해지할 수 있습니다.

자신의 임대차가 상가인지 주택인지에 따라 적용되는 조문과 기준이 달라지므로, 계약 목적물의 용도와 실제 사용 형태를 먼저 확인하는 것이 이 항변의 전제가 됩니다. 여기서 '3기' 또는 '2기'는 연속해서 3개월, 2개월을 밀렸다는 뜻이 아니라, 그동안 밀린 차임의 합계가 3개월분, 2개월분에 해당하는 금액에 이르렀는지를 기준으로 계산합니다. 중간에 일부를 갚아 연체액이 줄었다면 기준에 미달할 수 있으므로, 입금 내역을 시기별로 정리해 실제 연체 합계가 얼마였는지부터 다시 계산해 볼 필요가 있습니다.

두 번째로 다툴 지점은 해지 통지가 실제로 도달했는지입니다. 민법 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 그 통지가 상대방에게 도달한 때부터 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 임대인이 해지 의사를 표시했다고 주장하더라도, 그 통지가 언제 어떤 방식으로 임차인에게 전달되었는지가 불분명하다면 해지의 효력 발생 시점 자체를 다툴 수 있습니다.

예를 들어 내용증명을 보냈지만 수취인 부재로 반송되었거나, 문자메시지만 보내고 실제 수신 여부가 확인되지 않는 경우라면, 해지 통지가 도달했다고 단정하기 어려울 수 있습니다. 이런 사정이 있다면 답변서에 통지 도달 여부를 다투는 취지를 명확히 기재하고, 우편물 수령 기록이나 통화·문자 내역 등 관련 자료를 함께 확인해 두는 것이 좋습니다.

연체액 계산과 통지 도달이라는 두 갈래를 모두 살펴보아야 하는 이유는, 둘 중 하나만 다투어도 해지의 효력 자체가 흔들릴 수 있기 때문입니다. 계약서와 계좌이체 내역, 통지문을 나란히 놓고 날짜순으로 정리하는 작업이 이 항변의 출발점입니다.

항변③ 계약갱신요구권과 대항력으로 다툰다

임대인이 갱신을 거절하고 곧바로 명도소송을 제기했더라도, 임차인이 적법하게 갱신요구권을 행사한 상태였다면 이는 중요한 항변 사유가 됩니다. 상가건물이라면 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 최초 임대차기간을 포함하여 10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있고, 주택이라면 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있으며 이때 갱신되는 존속기간은 2년으로 봅니다.

따라서 임차인이 기간 만료 전 정해진 절차에 따라 갱신을 요구한 사실이 있는데도 임대인이 이를 무시하고 소송부터 제기했다면, 답변서에 갱신요구권을 행사한 시점과 방법을 구체적으로 밝히고 관련 증거를 첨부해 다툴 필요가 있습니다. 다만 갱신요구가 인정되는 기간과 횟수에는 각 법률이 정한 한도가 있으므로, 자신의 임대차가 그 범위 안에 있는지부터 확인해야 합니다.

대항력 문제는 소유자가 임대차 도중 바뀐 경우에 특히 중요해집니다. 주택임대차보호법 제3조는 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 상가건물임대차보호법 제3조 역시 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 효력이 생긴다고 정하고 있습니다.

즉 임차인이 인도와 주민등록(또는 사업자등록 신청)을 이미 마친 상태에서 건물의 소유자가 바뀌었다면, 새로운 소유자에게도 종전 임대차 조건을 주장할 수 있는 대항력을 갖추고 있었다는 뜻입니다. 새 소유자가 "나는 임대차와 무관하다"는 식으로 명도를 요구한다면, 대항력을 갖춘 시점과 소유권 이전 시점의 선후 관계를 정확히 따져 다툴 수 있습니다.

대항력을 다투는 경우에는 전입신고나 사업자등록의 신청 시점을 확인할 수 있는 자료, 그리고 건물의 소유권이 언제 누구에게 이전되었는지를 보여주는 등기부등본이 핵심 증거가 됩니다. 두 시점을 나란히 비교했을 때 임차인의 대항력 취득이 소유권 이전보다 앞서 있다면, 새 소유자 역시 종전 임대차 조건에 구속된다는 점을 답변서에서 분명히 밝힐 수 있습니다.

갱신요구권과 대항력은 서로 다른 국면에서 쓰이는 항변이지만, 둘 다 '언제, 어떤 절차를 거쳤는가'라는 시점 다툼이라는 공통점이 있습니다. 계약서, 등기부등본, 전입신고나 사업자등록 신청 자료, 갱신요구 통지 자료를 시간 순서대로 갖춰두는 것이 이 항변을 뒷받침하는 핵심입니다.

항변④ 유익비와 유치권, 그리고 권리금은 별개의 문제다

임차인이 영업을 위해 인테리어나 시설 공사에 상당한 비용을 들인 경우, 이를 돌려받을 수 있는지도 자주 다투어지는 쟁점입니다. 민법 제626조는 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 증가액을 상환하도록 정하고 있고, 이를 근거로 민법 제320조의 유치권을 주장하며 인도를 거절하는 사례도 있습니다.

그런데 이 항변을 검토하기 전에 반드시 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 임대차계약서에 원상복구 관련 특약이 있는지입니다. 실무에서는 "임차인은 임대차 종료 시 원상복구하며 유익비 등을 청구하지 않는다"는 취지의 특약이 포함된 계약서가 많고, 이러한 특약이 유효하게 존재한다면 유익비상환청구권 주장이 배척되는 경우가 적지 않습니다.

따라서 인테리어 비용을 근거로 항변을 준비하고 있다면, 감정적으로 "돈을 많이 썼다"는 사실만 강조하기보다 계약서의 특약 조항부터 다시 읽어보는 것이 순서입니다. 특약이 없거나 그 효력이 의심스러운 사정이 있다면 유익비상환청구권과 유치권을 근거로 인도를 거절할 여지가 생기지만, 특약이 명확하다면 이 항변은 성립하기 어려울 수 있습니다.

한편 상가 임차인들이 자주 혼동하는 부분이 권리금입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4는 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 규정이지만, 이는 명도소송에서 곧바로 인도를 거절할 수 있는 항변 사유가 되기는 어렵습니다. 권리금 회수기회 침해 문제는 원칙적으로 별도의 손해배상청구를 통해 다투어지는 영역이며, 명도소송 자체를 막는 방패로 삼기는 쉽지 않다는 점을 정확히 이해하고 있어야 합니다.

요약하면 유익비·유치권 항변은 계약서 확인이 선행되어야 하는 항변이고, 권리금 문제는 명도소송과는 별개 절차로 다루어야 하는 문제라는 점에서 서로 다른 접근이 필요합니다. 이 둘을 하나로 뭉뚱그려 주장하면 오히려 쟁점이 흐려질 수 있습니다.

답변서 작성 시 흔히 하는 실수

임차인들이 답변서를 준비하며 가장 흔히 저지르는 실수는 감정을 그대로 문장에 담는 것입니다. "임대인이 부당하게 굴었다", "너무 억울하다"는 식의 서술은 법원의 판단 자료가 되기 어렵고, 오히려 정작 중요한 항변 사실이 묻혀버리는 결과를 낳을 수 있습니다. 답변서는 감정을 호소하는 글이 아니라 사실관계와 법적 근거를 담는 서류라는 점을 먼저 기억해야 합니다.

두 번째 실수는 항변 사유를 뒷받침할 증거 없이 주장만 나열하는 것입니다. 예를 들어 "보증금을 못 받았다"고만 쓰고 계약서나 계좌 내역을 첨부하지 않으면, 법원 입장에서는 그 주장의 신빙성을 판단할 근거가 부족해집니다. 항변마다 그에 대응하는 자료를 함께 정리해 제출 목록을 만들어 두는 습관이 필요합니다.

세 번째는 인정할 부분까지 무리하게 부인하는 경우입니다. 임대차계약을 체결한 사실이나 일정 기간 차임을 연체한 사실처럼 명백한 사실관계까지 부인하면, 오히려 답변서 전체의 신뢰도가 떨어질 수 있습니다. 인정할 것은 인정하고 다툴 부분만 정확히 짚어내는 것이 효과적인 답변서의 기본 원칙입니다.

네 번째는 기한에 임박해서야 서둘러 작성하는 경우입니다. 30일이라는 기한이 넉넉해 보이지만, 계약서와 이체 내역을 모으고 항변 사유를 정리하는 데에는 생각보다 많은 시간이 걸립니다. 소장을 받은 즉시 자료를 정리하기 시작해야 기한 안에 내용을 충실히 갖춘 답변서를 낼 수 있습니다.

마지막으로, 혼자서 모든 것을 판단하려다 시기를 놓치는 경우도 적지 않습니다. 항변이 될 만한 사정이 있는지 스스로 확신하기 어렵다면, 자료를 정리한 상태로 미리 상담을 받아 어떤 항변이 실익이 있는지 가늠해 보는 편이 시행착오를 줄이는 길입니다.

답변서를 작성할 때는 임대인이 소장에서 주장한 청구원인 사실관계 전체를 목차처럼 나열한 뒤, 그 옆에 인정·부인·부지 여부와 관련 항변을 표로 정리해 두면 누락 없이 대응할 수 있습니다. 이렇게 정리한 표는 답변서 작성뿐 아니라 이후 준비서면을 보완하거나 상담을 받을 때도 그대로 활용할 수 있어 효율적입니다.

답변서 제출 후 절차는 어떻게 진행되나요?

답변서를 제출했다고 해서 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 법원은 답변서 내용을 토대로 변론기일을 지정하거나, 사안에 따라 서면 공방을 먼저 진행한 뒤 기일을 여는 방식으로 절차를 진행합니다. 답변서에서 밝힌 항변은 이후 준비서면을 통해 구체적인 근거와 증거를 보태며 다듬어 나가는 것이 일반적입니다.

재판이 진행되는 중에도 조정이나 화해로 사건이 마무리되는 경우가 드물지 않습니다. 임차인이 항변을 통해 다툴 여지를 분명히 보여주면, 임대인 측에서도 무조건적인 인도보다 보증금 정산 조건을 조율하는 방향으로 협의에 나서는 경우가 있습니다. 이런 협의는 처음부터 아무런 항변 없이 방치했을 때보다, 답변서와 준비서면으로 쟁점을 분명히 밝혀둔 경우에 더 원활하게 이루어지는 경향이 있습니다.

다만 이 모든 과정은 사안의 구체적인 사실관계와 증거에 따라 결론이 크게 달라질 수 있어, 일률적으로 "이렇게 하면 유리하다"고 단정하기 어렵습니다. 자신의 계약 내용과 진행 상황을 정리한 뒤 상담을 통해 절차별 대응 방향을 확인하는 것이 가장 확실한 방법입니다.

무조건 버티면 유리할까요? — 실무적으로 따져야 할 것들

앞서 살펴본 항변들을 활용하려면 감정적인 대응보다 자료 정리가 우선입니다. 계약서, 보증금과 차임을 주고받은 계좌이체 내역, 임대인이 보낸 내용증명이나 문자메시지 등 통지 자료를 시간 순서대로 모아두고, 임대인이 소장에서 주장한 사실관계를 항목별로 인정할 부분과 다툴 부분으로 나누어 정리하는 것이 답변서 작성의 실질적인 출발점입니다.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임대인만 인도를 요구하고 있다면, 답변서에서 방어만 할 것이 아니라 반소로 보증금 반환청구를 함께 제기하는 방안도 검토할 만합니다. 하나의 절차 안에서 인도 여부와 보증금 반환 문제를 한꺼번에 정리할 수 있다는 점에서, 사안에 따라 반소가 효율적인 선택이 될 수 있습니다.

다만 항변할 사유가 뚜렷하지 않은 상태에서 단순히 시간을 끌기 위해 소송을 지연시키는 전략은 신중해야 합니다. 소송이 길어지는 동안에도 지연손해금은 계속 쌓일 수 있고, 민사소송법 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정하고 있어 결과적으로 패소할 경우 소송비용 부담까지 늘어날 수 있습니다.

즉 항변 사유가 실제로 존재하는지, 그 항변이 법원에서 받아들여질 만큼 자료로 뒷받침되는지를 먼저 냉정하게 따져보고, 다툴 부분은 적극적으로 다투되 다투기 어려운 부분까지 무리하게 끌고 가지 않는 균형이 필요합니다. 이 판단은 사안마다 달라지므로, 자료를 정리한 상태에서 상담을 통해 방향을 잡는 것이 시행착오를 줄이는 방법입니다.

명도소송 답변서는 결국 "무엇을 인정하고 무엇을 다툴 것인가"를 명확히 하는 서류입니다. 기한을 지키는 것에서 시작해, 동시이행·해지사유·갱신요구권·대항력·유익비라는 항변의 틀 안에서 자신의 사정이 어디에 해당하는지 짚어보는 것이 명도소송에 대응하는 임차인의 실질적인 첫걸음이 됩니다. 무료 승소자료는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.

같은 명도소송이라도 임대차 형태(주택인지 상가인지), 계약서 특약의 유무, 연체 경위, 소유권 변동 여부에 따라 실제로 쓸 수 있는 항변의 조합은 사건마다 다르게 나타납니다. 이 글에서 정리한 다섯 가지 항변 중 자신의 사정에 해당하는 것이 무엇인지 하나씩 대조해 보고, 겹치는 항변이 여러 개라면 그중 자료로 가장 뚜렷하게 뒷받침되는 항변부터 우선순위를 두어 답변서에 담는 방식으로 접근하는 것이 현실적입니다.

자주 묻는 질문