• 계약서상 임차인은 그대로인데 실제로 장사하는 사람이 다른 것 같다.
• 임차인에게 연락했더니 자기는 이미 넘겼다는 취지로 답한다.
• 누구를 상대로 소송을 해야 할지, 절차를 어떤 순서로 밟아야 할지 막막하다.

위와 같은 상황이라면 이 글이 필요한 정보를 순서대로 안내해 드립니다.

1. 무단전대란 무엇이고, 왜 임대인에게 치명적인가

임대차 계약을 체결할 때 임대인은 계약 상대방인 임차인이 어떤 사람인지, 어떤 업종을 운영할지를 보고 계약을 결정합니다. 그런데 임차인이 계약 기간 중 임대인 몰래 다른 사람에게 가게를 넘겨 실질적으로 그 사람이 영업을 하고 있다면, 임대인이 전혀 알지 못하는 사람이 건물을 점유하고 사용하는 상황이 벌어집니다. 이것이 바로 무단전대입니다. 간판이 바뀌어 있거나, 사업자등록 명의가 임차인과 다르거나, 임차인은 얼굴을 보기 어렵고 낯선 사람만 매장을 지키고 있다면 무단전대를 의심해 볼 상황입니다.

민법 제629조는 이 문제의 뼈대가 되는 조문입니다. 제1항은 "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고, 제2항은 "임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 규정합니다. 즉 임대인의 동의라는 절차를 거치지 않은 전대는 그 자체로 계약 위반이 되고, 임대인에게 해지권이라는 강력한 대응 수단을 부여합니다. 임차인 입장에서는 급하게 권리금을 받고 나가려는 마음에, 혹은 동업 형태를 바꾸는 과정에서 임대인에게 알리지 않고 넘기는 경우가 실무에서 자주 발생합니다.

문제는 임대인이 이 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 많다는 점입니다. 차임이 계속 임차인 명의 계좌로 들어오고 있으면 임대인은 별다른 의심 없이 지내다가, 우연히 현장을 방문하거나 민원이 들어와서야 실제로는 다른 사람이 장사를 하고 있다는 사실을 알게 됩니다. 이 시점부터는 어떻게 대응하느냐에 따라 이후 몇 달의 절차와 비용이 크게 달라지므로, 사실관계를 정확히 파악하는 초기 대응이 특히 중요합니다.

더 곤란한 것은 임대인이 뒤늦게 상황을 알아차렸을 때는 이미 실제 점유자가 상당한 시설투자를 해 두었거나, 나름의 단골 고객층을 형성해 둔 경우가 많다는 점입니다. 이런 상태에서 임대인이 아무런 조치를 취하지 않으면, 시간이 지날수록 실제 점유자의 영업 기반은 더 단단해지고 임대인이 되찾아야 할 원상복구의 범위도 함께 커집니다. 반대로 임대인이 신속하게 절차를 밟으면 그만큼 회복 비용과 시간을 줄일 수 있습니다.

또한 무단전대는 단순히 계약 위반에 그치지 않고, 임대인이 애초에 그 임차인을 신뢰해 계약을 맺었다는 전제 자체를 무너뜨리는 문제입니다. 상가 임대차는 특정 업종과 운영자를 전제로 임대료, 관리 방식, 주변 상권과의 관계까지 고려해 계약이 이루어지는 경우가 많습니다. 임대인이 전혀 알지 못하는 사람이 다른 업종으로 영업을 바꾸어 운영하고 있다면 건물 전체의 관리와 다른 임차인들과의 관계에도 영향을 줄 수 있어, 임대인 입장에서는 결코 가볍게 넘길 문제가 아닙니다.

2. 동의 있는 전대와 무단 전대, 결과가 완전히 다릅니다

같은 전대라도 임대인의 동의를 받았는지 여부에 따라 법적 효과가 정반대로 갈립니다. 민법 제630조 제1항은 "임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다"고 규정합니다. 즉 동의를 받은 전대는 적법한 것으로 취급되어 전차인이 임대인에게 직접 차임 지급 등 의무를 지는 안정적인 관계가 만들어집니다. 반면 동의 없는 전대는 임차인의 계약 위반이 되어 임대인에게 해지권이 생기고, 전차인은 임대인 앞에서 점유할 권원 자체를 주장할 수 없는 처지에 놓입니다.

표에서 보듯 두 상황의 차이는 단순히 "동의서 한 장"의 유무가 아닙니다. 동의를 받으면 전차인이 새로운 계약관계의 당사자로 편입되어 임대인도 안정적으로 차임을 받고 관리할 수 있는 구조가 만들어집니다. 반대로 동의 없이 넘어가면 임대인 입장에서는 계약관계를 통제할 수단이 사라지고, 실제 점유자가 누구인지조차 서류상 확인되지 않는 불안정한 상태가 이어집니다. 그래서 무단전대가 확인되면 초기에 해지 의사를 명확히 밝히는 것이 매우 중요합니다.

실무에서는 임대인이 뒤늦게 "그럼 지금이라도 동의해 주면 안전해지지 않느냐"고 묻는 경우가 있습니다. 이미 벌어진 무단전대에 대해 사후적으로 동의 의사를 밝히면 그 시점 이후의 법률관계는 안정될 여지가 있지만, 이는 임대인이 스스로 원하는 방향일 때의 이야기입니다. 임대인이 원하지 않는데도 억지로 기존 관계를 유지해야 하는 것은 아니며, 오히려 이번 기회에 문제가 된 임차인과의 관계를 정리하고 싶다면 해지권을 행사하는 쪽으로 진행하면 됩니다. 어느 쪽을 선택할지는 전적으로 임대인의 의사에 달려 있습니다.

전대차 계약서를 따로 썼다면 무단전대가 아닌가요?

임차인과 전차인 사이에 별도의 전대차 계약서가 작성되어 있다는 사실만으로는 무단전대라는 결론이 달라지지 않습니다. 무단전대인지 여부는 임대인의 동의가 있었는지가 기준이지, 임차인과 전차인 사이에 서면 계약이 존재하는지는 별개의 문제이기 때문입니다. 오히려 전대차 계약서가 존재한다는 사실 자체가 임차인이 실제로 제3자에게 임차물을 사용하게 했다는 것을 뒷받침하는 유력한 증거가 될 수 있습니다.

가끔 임차인 측에서 "전차인과 정식으로 계약서를 썼으니 문제없다"는 취지로 항변하는 경우가 있는데, 이는 법률적으로 성립하지 않는 주장입니다. 임대인의 동의는 임대인 본인이 명시적으로 또는 그에 준하는 방식으로 표시해야 하는 것이지, 임차인과 전차인 사이의 내부 계약으로 대체될 수 있는 성질의 것이 아닙니다. 따라서 이런 계약서가 확인되면 오히려 무단전대 사실관계를 소송에서 입증하는 자료로 적극 활용할 수 있습니다.

가족이 대신 가게를 운영해도 무단전대가 되나요?

실무에서 자주 묻는 질문입니다. 판례의 태도는 임차인이 제3자에게 임차물을 사용하게 한 것이 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 해지권이 제한될 수 있다는 것입니다. 예를 들어 임차인의 가족이 실질적으로 같은 생활공동체 안에서 사용하는 경우, 또는 개인사업자에서 법인으로 형태만 바꾸고 실질적인 운영자와 영업 내용은 그대로인 경우처럼, 임대인의 신뢰관계를 해친다고 보기 어려운 사정이 있다면 법원은 사안에 따라 배신행위인지를 따지게 됩니다.

다만 이 예외는 말 그대로 예외이고, 그 판단은 개별 사안의 구체적인 사정에 따라 달라집니다. "가족이니까 무조건 괜찮다"거나 "법인 전환이니까 항상 안전하다"고 단정할 수 없고, 실제 운영자가 누구인지, 임대차계약 체결 당시의 신뢰관계가 어떤 성격이었는지, 임대인에게 알릴 수 있었는데도 알리지 않았는지 등을 종합적으로 살펴야 합니다. 이런 판단이 필요한 상황일수록 초기에 변호사와 함께 사실관계를 정리해 대응 방향을 정하는 것이 안전합니다.

임대인 입장에서 실무적으로 유의할 부분은, 이런 예외 사정이 있다고 임차인 측이 주장하더라도 그것이 자동으로 받아들여지는 것은 아니라는 점입니다. 소송 과정에서 임차인이 배신적 행위가 아니라는 특별한 사정을 주장하고 이를 뒷받침할 자료를 제출해야 하며, 임대인은 실제 운영 실태와 계약 체결 경위 등을 근거로 이에 반박할 수 있습니다. 결국 이 쟁점은 소송 과정에서 양측이 제출하는 증거와 사실관계에 따라 결론이 좌우되는 부분이므로, 임대인 쪽에서도 처음부터 현장 증거와 정황을 충실히 확보해 두는 것이 결과에 큰 영향을 미칩니다.

3. 상가건물임대차보호법상 계약갱신 거절 사유도 됩니다

무단전대는 민법상 해지 사유에 그치지 않습니다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유의 하나로 명시하고 있습니다. 즉 임차인이 아무리 계약갱신요구권 행사 기간 안에 있더라도, 무단전대 사실이 확인되면 임대인은 갱신을 거절할 근거를 갖게 됩니다.

이 조항은 임대인에게 이중의 방어수단을 제공합니다. 민법 제629조에 따른 즉시 해지가 가능한 상황이라면 그 경로로 진행하되, 갱신 시기가 맞물려 있는 사안에서는 상가건물임대차보호법상 갱신거절 사유로도 같은 사실관계를 활용할 수 있습니다. 어느 경로로 접근할지는 계약 시점, 갱신요구 시점, 전대 사실을 안 시점 등을 함께 검토해 정하게 되므로, 사실관계 정리 단계에서부터 변호사와 상의하는 것이 유리합니다.

실무에서는 계약 기간이 아직 많이 남아 있는 상태에서 무단전대가 발견되는 경우와, 계약갱신 여부를 결정해야 하는 시점에 임박해서 발견되는 경우가 대응 방식에서 조금 다르게 흘러갑니다. 기간이 많이 남아 있다면 즉시 해지 절차를 밟아 조속히 정리하는 편이 유리한 경우가 많고, 갱신 시점이 임박했다면 갱신거절 통지와 해지 절차를 함께 준비해 어느 쪽이든 신속하게 대응할 수 있도록 하는 것이 안전합니다. 두 사유를 함께 검토해 두면 절차 진행 중 어느 한쪽에서 다툼이 생기더라도 다른 근거로 방어할 수 있다는 장점도 있습니다.

4. 무단전대 명도소송, 실무 절차 5단계

무단전대가 의심되는 상황에서는 감정적으로 대응하기보다 순서를 지켜 증거를 남기는 것이 가장 중요합니다. 아래 다섯 단계는 실무에서 통상적으로 진행되는 흐름입니다.

다섯 단계는 순서대로 하나씩 진행되지만, 실제로는 각 단계 사이에 시간 간격이 있고 그 간격 동안 상대방이 대응해 오는 경우도 많습니다. 예를 들어 해지통지가 도달한 이후 임차인이나 전차인이 뒤늦게 자진해서 나가겠다고 연락해 오면 소송까지 가지 않고 합의로 마무리되기도 하고, 반대로 통지에 아무 반응이 없으면 정해진 절차대로 가처분과 소송을 순차적으로 진행하게 됩니다. 어느 경우든 앞 단계에서 확보한 증거와 통지 기록이 있어야 다음 단계가 매끄럽게 진행되므로, 단계마다 서류와 증거를 빠짐없이 남겨 두는 습관이 중요합니다.

소송이 진행되는 동안 흔히 발생하는 변수들

무단전대 명도소송은 절차가 정해져 있다고 해서 항상 예상대로만 흘러가지는 않습니다. 실무에서 자주 마주치는 변수 몇 가지를 미리 알아 두면 당황하지 않고 대응할 수 있습니다. 가장 흔한 변수는 점유이전금지가처분 집행 직전에 실제 점유자가 다시 다른 사람에게 매장을 넘기거나, 폐업 신고를 하고 잠적하는 경우입니다. 이런 상황을 막기 위해 가처분에서 점유자를 특정할 때는 현재 시점의 실제 점유자를 정확히 조사해 기재하는 작업이 특히 중요합니다.

또 다른 변수는 소송 도중 임차인이나 전차인이 합의를 제안해 오는 경우입니다. 소송 비용과 시간 부담을 느낀 상대방이 일정 기간을 정해 자진 인도하겠다고 제안하면, 임대인 입장에서도 판결까지 기다리는 것보다 빠르게 점유를 회복하는 편이 유리할 수 있습니다. 다만 합의로 마무리할 때는 인도 시기, 원상복구 범위, 밀린 차임 정산 등을 명확한 문서로 남겨 두어야 나중에 다시 다툼이 생기지 않습니다.

드물지만 임차인이나 전차인이 오히려 임대인의 해지통지 자체가 부적법하다고 다투는 경우도 있습니다. 통지가 실제로 도달했는지, 도달 시점이 언제인지, 무단전대에 해당하는 사실관계가 맞는지를 두고 다투는 것인데, 이럴 때는 처음 증거 확보 단계에서 남긴 사진, 배달증명, 현장 기록 등이 그대로 소송에서의 승패를 가르는 자료가 됩니다. 그래서 앞서 강조한 대로 초기 단계의 증거 확보가 절차 전체에서 가장 중요한 작업이라고 볼 수 있습니다.

이 밖에도 소송 중에 건물 자체의 소유권이 바뀌거나, 임차인이 개인회생·파산 절차에 들어가는 등 예상 밖의 사정이 겹치는 경우도 있습니다. 이런 상황에서는 소송 절차나 강제집행 진행 방식이 일반적인 경우와 달라질 수 있어, 사안이 복잡해질수록 처음부터 변호사와 함께 전체 그림을 그려 가며 대응하는 것이 시행착오를 줄이는 방법입니다. 무단전대 사건은 겉보기에는 단순해 보여도 실제 점유관계, 증거, 상대방의 대응에 따라 진행 방향이 여러 갈래로 나뉠 수 있다는 점을 염두에 두는 것이 좋습니다.

5. 피고를 누구로 할 것인가 — 이 사건의 진짜 핵심

무단전대 명도소송에서 가장 자주 발생하는 실수는 계약서상 임차인만을 피고로 삼아 소송을 진행하는 것입니다. 계약자만 상대로 판결을 받으면, 정작 매장을 점유하고 있는 실제 점유자인 전차인에게는 그 판결의 효력이 미치지 않아 강제집행을 할 수 없습니다. 어렵게 소송에서 이기고도 정작 가게를 되찾지 못하는 상황이 벌어질 수 있다는 뜻입니다.

그래서 명도소송을 준비하는 단계에서부터 실제 점유자가 누구인지를 정확히 특정하는 작업이 절차 전체의 성패를 좌우합니다. 사업자등록 명의, 현장 확인, 우편물 수령인 등 여러 자료를 통해 실제 점유자의 인적사항을 확인하고, 이를 바탕으로 점유이전금지가처분과 명도소송 모두에서 정확한 피고를 지정해야 합니다. 이 과정에서 사실관계 파악이 늦어지면 그만큼 절차 전체가 지연될 수 있으므로, 무단전대를 인지한 즉시 전문가와 상의해 피고 구성을 정확히 잡는 것이 중요합니다.

실제로 상담을 하다 보면 임대인 스스로 계약서를 근거로 "계약자가 임차인이니 임차인만 상대하면 되는 것 아니냐"고 생각하고 소송을 준비하는 경우가 있습니다. 그러나 명도청구의 본질은 현재 점유하고 있는 사람으로부터 점유를 회복하는 것이므로, 계약서상 이름과 무관하게 실제로 매장을 점유하고 사용하는 사람을 상대로 해야 집행까지 이어질 수 있습니다. 임차인이 이미 다른 지역으로 이사해 연락도 닿지 않는 상태에서 임차인만 상대로 판결을 받아 봐야, 매장에 남아 영업 중인 전차인에게는 그 판결문으로 아무 것도 할 수 없다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

또한 피고를 정확히 특정하지 못한 채 소송을 진행하면, 소송 도중 당사자를 다시 지정하거나 소를 새로 제기해야 하는 상황이 생겨 시간과 비용이 이중으로 들어갈 수 있습니다. 반대로 처음부터 임차인과 전차인을 정확히 함께 피고로 삼아 진행하면, 판결 이후 강제집행 단계에서 별도의 확인 절차 없이 바로 점유 회수로 이어질 수 있어 전체 기간을 단축할 수 있습니다. 이런 이유로 소장을 작성하기 전 단계에서 실제 점유자 조사에 충분한 시간을 들이는 것이 오히려 전체 절차를 빠르게 만드는 지름길입니다.

6. 밀린 차임과 부당이득, 함께 청구할 수 있습니다

무단전대 상황에서는 명도청구만이 아니라 그동안의 차임이나 부당이득 청구도 함께 검토할 수 있습니다. 임차인이 전대를 통해 권리금이나 별도의 대가를 받으면서도 임대인에게는 알리지 않고 차임만 계속 지급해 왔다면 그 자체로는 문제가 없어 보일 수 있지만, 전대 사실이 확인되어 계약이 해지된 이후의 기간에 대해서는 실제 점유자를 상대로 부당이득반환을 청구할 여지가 있습니다.

또한 소송이 진행되는 동안에도 실제 점유자가 영업을 계속하며 이익을 얻고 있다면, 그 기간에 상응하는 차임 상당액을 별도로 청구하는 방안도 함께 검토하게 됩니다. 다만 구체적으로 어떤 금액을 어떤 근거로 청구할 수 있는지는 계약 내용과 점유 기간, 실제 영업 이익 등 개별 사안에 따라 달라지므로 상담을 통해 확인하는 것이 정확합니다.

이런 청구는 명도청구와 별개의 소송으로 진행할 수도 있지만, 실무에서는 하나의 소장 안에 명도청구와 함께 병합해 청구하는 경우가 많습니다. 병합해서 진행하면 같은 재판부에서 한 번에 심리가 이루어지므로 절차가 중복되지 않고, 임대인 입장에서도 소송 비용과 시간을 아낄 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 청구 금액을 산정하는 근거 자료, 예를 들어 계약서상 차임, 임대차 기간, 점유 기간을 뒷받침하는 증거를 함께 준비해야 하므로 이 부분도 사전에 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

무단전대가 의심될 때 이런 정황을 확인해 보세요

• 간판이나 상호, 취급 품목이 계약 당시와 완전히 달라졌다.
• 사업자등록 명의가 계약서상 임차인과 다르다.
• 임차인 본인은 현장에서 거의 보이지 않고 낯선 사람이 상시 근무한다.
• 연락이 닿는 사람과 실제 운영자가 서로 다르다고 답한다.
• 권리금 거래가 있었다는 소문이나 정황이 확인된다.

위와 같은 정황이 하나라도 확인되면 곧바로 확정적으로 판단하기보다, 우선 증거를 조용히 수집하는 것이 중요합니다. 상대방에게 섣불리 알리면 오히려 증거를 없애거나 서둘러 원상복구 후 이탈하는 경우도 있어, 초기 대응 방식에 따라 이후 절차의 난이도가 크게 달라집니다.

특히 사진과 영상 자료는 촬영 날짜와 시간이 함께 기록되도록 남겨 두는 것이 좋고, 가능하다면 방문 날짜를 메모해 두거나 주변 상인의 증언을 받아 둘 수 있는지도 검토해 볼 만합니다. 사업자등록 사항은 관할 세무서를 통해 확인이 가능한 경우가 있고, 건물 관리사무소나 공용 우편함에 남겨진 우편물의 수신인 이름도 실제 점유자를 특정하는 데 참고 자료가 될 수 있습니다. 이런 자료들은 하나하나는 결정적이지 않더라도, 여러 자료가 쌓이면 실제 점유자가 누구인지, 언제부터 무단전대가 시작되었는지를 뒷받침하는 유력한 정황증거가 됩니다.

자주 묻는 질문