부동산 강제집행 신청 절차 안내 · 2026년 개정 기준

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 명도소송에서 승소 판결을 받았는데도 임차인이 여전히 버티고 있습니다.
• 집행문이 무엇인지, 어디서 받아야 하는지 전혀 감이 잡히지 않습니다.
• 송달증명원이라는 서류를 처음 들어봐서 어떻게 준비해야 할지 모르겠습니다.
• 집행관사무소에 무엇을 어떻게 접수해야 하는지 순서를 알고 싶습니다.

먼저 집행권원부터 확인해야 합니다

강제집행을 신청하려면 가장 먼저 집행권원을 갖추고 있어야 합니다. 집행권원이란 국가의 강제력으로 실현될 청구권의 존재와 범위를 표시한 공적인 문서를 말하며, 이것이 없으면 아무리 상대방이 명백히 잘못했다고 하더라도 강제집행을 신청할 수 없습니다. 대표적인 집행권원으로는 법원의 확정판결이 있으며, 아직 확정되지 않았더라도 가집행선고가 붙은 판결이라면 확정 전에도 집행에 착수할 수 있습니다.

판결 외에도 소송 도중 당사자 간에 화해가 성립되어 작성된 화해조서, 조정 절차를 거쳐 성립된 조정조서 역시 집행권원이 됩니다. 민사소송법 제220조는 화해, 청구의 포기·인낙을 변론조서 또는 변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정하고 있으며, 조정조서 역시 실무상 같은 효력을 인정받고 있습니다. 따라서 명도소송을 진행하던 중 조정이나 화해로 사건이 마무리되었다면, 별도의 판결 선고 없이도 화해조서나 조정조서를 근거로 곧바로 강제집행 신청 준비를 시작할 수 있습니다.

본인이 가진 서류가 어떤 종류의 집행권원에 해당하는지, 가집행선고가 붙어 있는지, 확정이 되었는지 여부는 강제집행 신청의 출발점이 되는 만큼 정확히 확인해두셔야 합니다. 판결문이나 조서 원본을 갖고 계시다면 상담 시 함께 확인해드리고 있습니다.

간혹 지급명령이나 이행권고결정처럼 소송을 거치지 않고 발급되는 문서들도 일정한 요건 아래 집행권원이 되는 경우가 있습니다. 그러나 부동산 인도청구와 같이 점유 이전을 구하는 사건은 성질상 통상적인 명도소송 절차를 거쳐 판결이나 화해조서·조정조서로 집행권원을 확보하는 경우가 대부분입니다. 어떤 유형의 문서를 집행권원으로 사용할 수 있는지는 사건의 경과에 따라 달라지므로, 처음 소송을 시작하는 단계에서부터 최종적으로 어떤 형태의 집행권원을 목표로 할지 염두에 두고 절차를 진행하는 것이 이후 강제집행 단계를 수월하게 만듭니다.

집행문이란 무엇이고 왜 반드시 필요할까요?

집행권원을 확보했다고 해서 그 정본을 그대로 들고 집행관사무소에 가면 되는 것이 아닙니다. 강제집행을 실시하려면 먼저 집행문을 부여받아야 합니다. 집행문은 민사집행법 제28조 이하에서 정하고 있는 제도로, 집행권원 정본의 끝부분에 "이 정본은 피고(또는 채무자) ○○에 대한 강제집행을 실시하기 위하여 원고(또는 채권자) ○○에게 준다"는 취지를 적어, 그 집행권원에 집행력이 있다는 것과 누가 집행 당사자인지를 공적으로 확인해주는 절차입니다. 집행문은 소송이 진행된 법원의 법원사무관등이 내어줍니다.

여기서 특히 주의하셔야 할 부분이 있습니다. 앞선 명도소송 글에서 설명드린 것처럼, 임대차보증금이 남아 있는 사건에서는 판결 주문이 "피고는 원고로부터 보증금 얼마를 지급받음과 동시에 목적물을 인도하라"는 형태로 나오는 경우가 많습니다. 이처럼 청구권에 조건이 붙어 있는 경우에는, 단순히 판결이 확정되었다는 사실만으로 집행문을 받을 수 있는 것이 아니라 그 조건이 실제로 성취되었다는 사실, 즉 임대인이 보증금을 실제로 지급했거나 지급 제공을 했다는 사실을 증명해야만 집행문을 받을 수 있습니다. 이를 실무에서는 조건성취집행문이라고 부릅니다.

조건성취집행문을 받으려면 보증금을 지급했거나 공탁했다는 사실을 뒷받침하는 자료(계좌이체 내역, 공탁서 등)를 법원에 제출해 소명해야 합니다. 이 과정을 준비하지 않은 채 무작정 집행문 신청부터 하시면 반려되거나 절차가 지연될 수 있으므로, 보증금 관련 조건이 판결 주문에 포함되어 있는지 여부를 미리 확인하고 그에 맞는 증빙자료를 준비해두시는 것이 중요합니다.

실무에서는 임대인이 보증금 반환 자금을 미리 마련해두지 못해 집행문 신청 단계에서 시간을 허비하는 경우가 종종 있습니다. 판결이 선고된 이후에는 언제든 임차인이 보증금 수령 의사를 밝힐 수 있으므로, 판결 확정이 가까워지는 시점부터 보증금을 어떤 방식으로 지급하거나 공탁할지 미리 계획을 세워두시는 것이 강제집행 신청까지 이어지는 전체 일정을 단축하는 데 도움이 됩니다. 공탁을 활용하면 임차인의 소재가 불분명하거나 수령을 거부하는 경우에도 지급 제공의 효과를 인정받을 수 있어, 조건성취를 증명하는 유력한 방법으로 활용되고 있습니다.

송달증명원과 확정증명원, 두 서류는 어떻게 다른가요?

집행문을 부여받았다면 다음으로 준비해야 하는 것이 송달증명원입니다. 송달증명원은 집행권원, 즉 판결문이나 조서가 상대방(채무자)에게 실제로 송달되었다는 사실을 법원이 공적으로 증명해주는 서류입니다. 민사집행법 제39조는 강제집행은 집행권원의 정본 또는 사본이 채무자에게 송달되었거나 동시에 송달한 때에 개시할 수 있다고 정하고 있어, 송달증명원은 단순한 참고서류가 아니라 집행 개시를 위한 법정 요건에 해당하는 서류입니다. 송달증명원 없이는 집행관사무소에서 강제집행 절차 자체를 시작할 수 없다고 보시면 됩니다.

확정증명원은 송달증명원과는 별개의 서류로, 판결이 확정되었다는 사실을 증명해야 하는 경우에 발급받는 서류입니다. 가집행선고가 붙은 판결이라면 확정 전에도 집행이 가능하므로 반드시 확정증명원이 필요하지는 않지만, 가집행선고가 없는 판결이나 화해조서·조정조서를 근거로 집행하는 경우에는 확정 여부를 증명해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 본인의 집행권원이 어떤 유형인지에 따라 확정증명원이 필요한지 여부가 달라지므로, 서류를 준비하시기 전에 이 부분을 먼저 확인해두시는 것이 좋습니다.

송달증명원과 확정증명원은 모두 판결이나 조서를 선고한 법원의 담당 재판부 또는 종합민원실에서 신청하여 발급받을 수 있습니다. 두 서류 모두 발급에 큰 어려움은 없지만, 신청 시점에 사건번호와 당사자를 정확히 특정해야 하고, 대리인이 신청하는 경우에는 위임장이 필요할 수 있으므로 미리 필요한 서류를 확인하고 방문하시는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.

전자소송을 이용해 소송을 진행하신 경우라면 송달증명원과 확정증명원 역시 전자소송 시스템을 통해 온라인으로 신청할 수 있어 방문 없이도 발급받으실 수 있는 경우가 많습니다. 다만 시스템 처리 상황에 따라 발급까지 소요되는 기간이 달라질 수 있고, 사건 유형에 따라 온라인 발급이 제한되는 경우도 있으므로, 신청 전 담당 법원의 안내를 확인해보시는 것이 좋습니다. 서류 발급이 지연되면 그만큼 강제집행 신청 전체 일정이 늦어질 수 있으므로, 판결 확정 시점에 맞추어 미리 발급 절차를 준비해두시는 것을 권해 드립니다.

신청 전에 반드시 점검해야 할 사항들이 있습니다

서류를 접수하기 전 미리 몇 가지를 점검해두면 접수 이후 보정 요구로 시간을 허비하는 일을 줄일 수 있습니다. 먼저 집행권원의 종류를 다시 한 번 확인하시기 바랍니다. 확정판결인지, 가집행선고가 붙은 판결인지, 화해조서나 조정조서인지에 따라 집행문 신청 시 추가로 필요한 자료가 달라질 수 있습니다.

다음으로 판결 주문에 조건이 붙어 있는지를 확인해야 합니다. 앞서 설명드린 것처럼 보증금 반환과 동시이행 관계로 판결이 난 경우에는 조건성취집행문이 필요하므로, 보증금 정산이나 공탁 계획을 미리 세워두어야 신청 단계에서 지연이 생기지 않습니다. 또한 목적물의 표시가 등기사항증명서, 판결문, 임대차계약서에 모두 일치하는지도 다시 확인하셔야 합니다. 지번이나 동·호수 표기가 서류마다 조금씩 다르면 접수 단계에서 보정명령을 받을 수 있습니다.

목적물의 현재 상태도 미리 파악해두시는 것이 좋습니다. 현재 누가 실제로 거주 또는 점유하고 있는지, 내부에 어느 정도의 짐이 있는지, 출입문이 잠겨 있어 개문이 필요할 것으로 예상되는지 등을 미리 확인해두면 집행관이 현장 조사를 나갈 때 예상 비용과 필요 인력을 더 정확하게 산정할 수 있습니다. 특히 점유이전금지가처분을 걸어두었던 사건이라면, 실제 집행 시점의 점유자가 가처분 당시의 채무자와 동일한지도 함께 확인해야 합니다.

마지막으로 관할 확인입니다. 판결을 선고한 법원과 목적물 소재지 관할 법원이 다른 경우가 실무상 드물지 않으므로, 강제집행 신청서는 반드시 목적물 소재지를 관할하는 법원의 집행관사무소에 접수해야 한다는 점을 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.

강제집행 중 상대방이 이의를 제기하면 어떻게 되나요?

강제집행 절차가 진행되는 도중에도 채무자가 집행 자체에 이의를 제기하는 경우가 있습니다. 예를 들어 집행권원에 표시된 채무자와 실제 현장의 점유자가 다르다고 주장하거나, 집행 절차 자체에 위법한 부분이 있다고 다투는 경우입니다. 이런 경우 채무자는 집행에 관한 이의신청과 같은 별도의 불복 절차를 통해 다툴 수 있으며, 이러한 불복이 제기되면 집행 절차가 일시적으로 지연될 가능성이 있습니다.

다만 점유이전금지가처분을 미리 걸어두었다면 이런 위험을 상당 부분 예방할 수 있습니다. 가처분 결정 이후에 점유자가 바뀌었다 하더라도, 가처분의 효력에 따라 그 승계인에게도 원칙적으로 집행력이 미치기 때문에, 채무자 동일성을 둘러싼 다툼의 여지가 크게 줄어듭니다. 이것이 바로 앞선 명도소송 단계에서 점유이전금지가처분을 강조하는 이유이기도 합니다.

채무자가 청구권 자체를 다투고 싶다면 별도로 청구이의의 소와 같은 절차를 이용할 수도 있는데, 이는 강제집행을 저지하기 위한 것으로 요건이 엄격하게 정해져 있습니다. 이러한 절차가 제기되었다고 해서 곧바로 집행이 중단되는 것은 아니며, 법원이 집행정지를 별도로 결정해야만 절차가 멈추게 됩니다. 실제로 이러한 이의가 제기되는 사례는 흔하지 않지만, 사안에 따라 발생할 수 있는 변수이므로 강제집행을 신청하실 때는 이러한 가능성까지 염두에 두고 전문가와 함께 대응 방안을 마련해두시는 것이 안전합니다.

강제집행 신청서, 어디에 어떤 서류를 내야 하나요?

집행문, 송달증명원(필요시 확정증명원)까지 모두 갖추었다면 이제 실제로 강제집행을 신청할 차례입니다. 부동산 인도청구의 강제집행 신청서는 목적물, 즉 명도를 구하는 부동산이 소재한 곳을 관할하는 법원의 집행관사무소에 접수해야 합니다. 판결을 선고한 법원과 집행관사무소가 다른 지역인 경우도 있으므로, 목적물 소재지를 기준으로 관할을 확인하는 것이 첫 단계입니다.

이 밖에도 강제집행 신청서 자체에는 채권자와 채무자의 인적사항, 집행할 목적물의 표시, 집행권원의 표시 등을 정확히 기재해야 합니다. 서류 중 하나라도 누락되거나 목적물 표시가 등기사항증명서와 일치하지 않으면 접수 단계에서 보정을 요구받아 시간이 지체될 수 있으므로, 접수 전에 서류 일체를 다시 한 번 꼼꼼히 대조해보시는 것을 권해 드립니다.

신청서를 접수한 이후에는 집행관이 사건을 배정받아 담당하게 되며, 필요한 경우 현장에 사전 방문하여 목적물의 상태를 확인하기도 합니다. 이 사전 조사 결과를 바탕으로 이후 진행될 계고와 본집행에 필요한 인력 규모와 예상 비용이 구체적으로 산정됩니다. 신청인인 임대인은 이 단계에서 집행관 사무소와 연락을 주고받으며 진행 상황을 안내받게 되므로, 연락 가능한 전화번호와 주소를 정확히 기재해두시는 것이 원활한 진행에 도움이 됩니다.

대리인을 통해 강제집행을 신청하는 경우에는 위임장과 인감증명서 등 대리권을 증명하는 서류를 함께 제출해야 합니다. 법률사무소를 통해 진행하시는 경우에는 이러한 서류 준비와 접수, 집행관과의 연락까지 사무소에서 대신 처리해드리기 때문에 임대인 본인이 직접 서류를 들고 여러 차례 법원을 오가야 하는 번거로움을 줄일 수 있습니다.

부동산 인도청구의 집행, 실제로 어떻게 진행되나요?

민사집행법 제258조는 부동산 등의 인도청구권 집행에 관해 정하고 있습니다. 이 조문에 따라 집행관은 채무자로부터 부동산의 점유를 빼앗아 이를 채권자에게 인도하는 방법으로 집행을 실시합니다. 즉 실제 현장에서 점유를 회수하고 이를 임대인에게 넘겨주는 주체는 임대인 본인이 아니라 법원 소속 집행관이며, 임대인은 이 절차에 입회하되 스스로 실력을 행사할 수는 없습니다.

이 과정에서 목적물 안에 남아 있는 동산, 즉 집행의 대상이 아닌 채무자의 짐이나 물건은 별도로 처리됩니다. 민사집행법 제258조는 집행 목적물이 아닌 동산은 채무자, 그 채무자의 대리인 또는 동거하는 친족에게 인도하도록 정하고 있으며, 만약 그 자리에서 인도받을 사람이 없거나 인도를 거부하는 경우에는 집행관이 채무자의 비용으로 이를 보관하도록 하고 있습니다. 보관 이후의 처리 절차는 관련 법 규정에 따라 진행되며, 일정 기간이 지나도록 채무자가 찾아가지 않는 경우의 처리 방법도 법에서 정하고 있습니다.

이처럼 부동산 인도집행은 단순히 문을 열고 짐을 밖으로 옮기는 작업이 아니라, 집행 목적물과 동산을 구분하고 각각 법이 정한 절차에 따라 처리해야 하는 정교한 법적 절차입니다. 그렇기 때문에 임대인이 임의로 이 과정에 개입하여 물건을 처분하거나 옮기는 행위는 삼가야 하며, 모든 처리는 현장의 집행관 지시에 따라 진행되어야 합니다.

현장에 채무자나 그 대리인, 동거 친족이 아무도 없어 동산을 인도할 상대방을 찾을 수 없는 경우가 실무에서 드물지 않게 발생합니다. 이런 경우 집행관은 동산을 일정한 장소로 옮겨 채무자의 비용으로 보관하게 되는데, 이 보관 비용 역시 궁극적으로는 채무자가 부담해야 할 집행비용에 포함됩니다. 임대인 입장에서는 이러한 상황이 생기더라도 당황하지 마시고, 집행관의 안내에 따라 필요한 절차를 진행하시면 됩니다.

신청부터 본집행까지, 실무 순서는 이렇게 진행됩니다

강제집행 신청 접수 이후 계고를 거쳐 본집행이 완료되기까지는 목적물의 상황과 채무자의 대응에 따라 차이가 있지만, 통상적으로 약 3개월 정도가 소요되는 경우가 많습니다. 계고 기간 중 채무자가 스스로 짐을 빼고 나가는 경우도 적지 않으며, 이 경우에는 본집행까지 가지 않고 절차가 종료되기도 합니다. 반대로 채무자가 문을 잠그고 응하지 않는 경우에는 개문 기술자가 동행하여 강제로 문을 개방한 뒤 절차를 진행하게 됩니다.

강제집행 비용은 어떻게 구성되나요?

강제집행을 신청할 때는 집행에 필요한 비용을 미리 예납해야 합니다. 비용 항목은 크게 집행관 수수료, 현장에 투입되는 노무 인력에 대한 노무비, 그리고 반출된 동산을 운반하고 보관하는 데 드는 운반·보관료로 구성됩니다. 목적물의 규모, 짐의 양, 현장 상황(개문 필요 여부 등)에 따라 필요한 노무 인력의 규모가 달라지고, 그에 따라 전체 예납 금액도 달라지게 됩니다.

구체적인 금액은 목적물의 면적과 층수, 짐의 양, 현장 접근성 등 개별 사건의 조건에 따라 크게 달라지므로 일률적으로 안내드리기는 어렵습니다. 다만 전체적인 예납 구조는 신청 시 기본 비용을 우선 납부하고, 이후 현장 조사 결과에 따라 필요한 노무비와 운반·보관료를 추가로 예납하는 방식으로 진행되는 것이 일반적입니다. 정확한 예상 비용은 목적물 현황을 확인한 뒤 무료 전화상담을 통해 구체적으로 안내해 드리고 있습니다.

비용을 아끼고 싶은 마음에 계고 기간 중 임대인이 직접 짐을 정리하거나 옮기려 하시는 경우가 있는데, 이는 오히려 절차를 복잡하게 만들 수 있어 권해 드리지 않습니다. 계고장에 명시된 기한 안에는 채무자에게도 자진 이행의 기회를 주는 것이 원칙이며, 이 기간 동안 발생하는 모든 조치는 집행관의 관리 아래 이루어져야 나중에 절차상 문제가 되지 않습니다. 비용을 줄이는 가장 확실한 방법은 처음부터 서류를 정확히 준비해 불필요한 보정과 재신청을 막는 것입니다.

한 가지 안심하셔도 되는 부분은, 소송비용과 강제집행 비용은 원칙적으로 패소한 채무자, 즉 명도의무를 이행하지 않은 임차인이나 점유자가 부담하는 것이 원칙이라는 점입니다. 임대인이 강제집행 과정에서 먼저 예납한 비용은 이후 별도의 집행비용액 확정 절차를 통해 상대방에게 그 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 이 절차 역시 별도의 신청과 심사를 거쳐야 하므로, 실제로 비용을 돌려받기까지는 다시 시일이 소요될 수 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.

집행비용액 확정 절차는 임대인이 실제로 지출한 집행 관련 비용 내역을 법원에 소명하여, 채무자가 상환해야 할 정확한 금액을 확정받는 절차입니다. 영수증이나 납부 내역서 등 실제 지출을 증명할 수 있는 자료를 잘 보관해두셔야 이후 이 절차에서 누락 없이 비용을 인정받을 수 있습니다. 강제집행 과정에서 발생하는 모든 영수증과 납부 확인서를 처음부터 정리해두시는 습관을 들이시면, 나중에 집행비용액 확정을 신청할 때 훨씬 수월하게 진행하실 수 있습니다.

전문가와 함께 진행해야 하는 이유

공인중개사 자격을 겸하고 있는 엄정숙 변호사는 MBC, KBS, SBS, YTN 등 방송 매체에 다수 출연하여 부동산 강제집행 관련 법률 정보를 전달해온 바 있습니다. 선임 절차는 1차 상담 및 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 진행의 4단계로 이루어지며, 명도소송 판결까지 이미 마치신 분들은 판결문과 송달 관련 자료만 준비하셔도 상담이 가능합니다. 명도소송과 강제집행은 별도의 절차이자 별도의 계약으로 진행되는 경우가 일반적이므로, 판결을 이미 받으신 상태라면 바로 집행 절차 상담부터 시작하실 수 있습니다.

다른 사무소에서 명도소송을 진행하셨다가 판결 이후 강제집행 단계에서 새로 상담을 요청하시는 분들도 적지 않습니다. 이런 경우에도 판결문과 송달 관련 서류를 가지고 오시면 처음부터 사건을 다시 검토하여 집행문 신청부터 집행관사무소 접수까지 이어지는 절차를 함께 안내해 드리고 있으니, 어느 단계에 계시든 부담 없이 문의해 주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

부동산 강제집행 신청은 집행권원 확보, 집행문 부여, 송달증명원 발급, 집행관사무소 접수, 계고, 본집행이라는 여러 단계가 순서대로 맞물려 진행되는 절차입니다. 서류 하나라도 빠지면 집행관사무소에서 절차를 시작조차 할 수 없으므로, 판결을 받으신 이후라면 02-591-5657로 전문가와 함께 서류를 하나씩 확인해가며 진행하시는 것을 권해 드립니다.