상가 명도소송 소가란 무엇인가요?

소가(소송목적의 값)는 원고가 소송을 통해 얻으려는 경제적 이익을 금액으로 환산한 것으로, 법원에 낼 인지액과 사건을 담당할 재판부(단독판사·합의부)를 정하는 기준이 됩니다. 상가 명도소송에서는 임대인이 되찾으려는 것이 상가에 대한 점유이므로, 그 점유의 경제적 가치를 소가로 환산해 소장에 표시해야 합니다. 소가를 잘못 산정해 인지액을 적게 내면 소송 진행 중 부족분을 채우라는 보정명령을 받을 수 있습니다.

민사소송법 제26조는 소송목적의 값을 소로써 주장하는 이익을 표준으로 법원이 산정하도록 정하고 있습니다. 금전지급을 구하는 소송이라면 청구금액이 곧 소가가 되지만, 상가 명도소송처럼 물건의 인도를 구하는 소송은 그렇게 간단하지 않습니다. 임대인이 돌려받으려는 것은 돈이 아니라 건물에 대한 점유이기 때문에, 그 점유의 가치를 별도 규칙으로 환산해야 하고 이 환산 규칙을 정한 것이 민사소송 등 인지규칙입니다.

소가는 단순히 세금처럼 내는 인지액을 정하기 위한 숫자만은 아닙니다. 소가에 따라 사건이 지방법원 단독판사와 합의부 중 어디에 배당되는지가 정해지고, 이후 항소·상고 절차에서 인지액을 다시 계산하는 기준도 됩니다. 그래서 소장을 접수하기 전에 소가를 정확히 계산해 두면 관할 착오로 사건이 이송되거나 인지액 보정명령을 받는 상황을 미리 피할 수 있고, 특히 상가처럼 목적물 가액이 큰 사건일수록 소가 계산의 오차가 인지액 차이로 바로 이어집니다.

실무에서 자주 나오는 오해가 소가를 임대차보증금이나 밀린 월세와 같은 금액이라고 생각하는 것입니다. 뒤에서 자세히 설명하겠지만, 명도(인도)청구 자체의 소가는 보증금이나 차임이 아니라 상가 건물 부분의 가액을 기준으로 산정합니다. 보증금과 차임은 별도의 청구를 함께 낼 때 그 청구 부분에서 문제가 되는 값이며, 두 가지를 섞어 계산하면 인지액을 실제보다 많이 내거나 적게 내는 오류가 생길 수 있습니다.

참고로 소장 접수 시 납부한 인지액과 송달료는 나중에 소송비용에 포함되는 항목입니다. 임대인이 명도소송에서 승소하면 원칙적으로 패소한 임차인에게 소송비용 상환을 청구할 수 있고, 이때 인지액과 송달료도 함께 정산 대상이 됩니다. 처음부터 소가를 정확히 계산해 인지액을 과부족 없이 납부해 두면, 이후 소송비용 확정 절차에서도 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다. 특히 상가처럼 목적물 가액이 큰 사건에서는 인지액 몇만 원 차이가 소송비용 확정 단계에서 다시 문제가 되는 경우가 있어, 소장 접수 시점부터 계산 근거를 남겨두는 것이 유리합니다. 시가표준액 확인서나 인지액 계산 내역을 함께 보관해 두면 이후 절차에서 근거 자료로 바로 활용할 수 있습니다.

상가 명도 소가는 어떻게 계산하나요?

상가 건물의 인도(명도)를 구하는 소송의 소가는 민사소송 등 인지규칙에 따라 목적물건 가액의 2분의 1로 계산합니다. 여기서 목적물건 가액이란 임대차보증금이 아니라 상가 건물 부분 자체의 가액을 말하며, 정리하면 "건물 부분 가액 나누기 2"가 상가 명도소송의 소가가 됩니다. 계산 자체는 단순하지만 그 앞단인 건물 부분 가액을 정확히 산정하는 과정이 실무에서는 더 까다롭습니다.

인도·명도 또는 방해배제를 구하는 소송의 소가를 목적물건가액의 2분의 1로 정한 이유는, 원고가 그 물건의 소유권 전부가 아니라 점유를 회복하는 이익만을 얻기 때문입니다. 소유권이전등기청구처럼 소유권 자체를 다투는 소송의 소가가 목적물건가액 전부로 계산되는 것과 대비되는 지점입니다. 상가 명도소송은 임대차 종료에 따라 점유만 돌려받는 소송이므로 절반으로 계산되는 구조라고 이해하시면 됩니다.

표에서 보듯 건물 부분 가액이 커질수록 소가와 인지액도 함께 커집니다. 다만 실제 사건에서는 건물 전체 가액이 아니라 임차 부분이 차지하는 면적 비율만큼만 반영하는 경우가 많아, 단순히 등기부상 건물 전체 시가표준액을 그대로 쓰면 소가가 과다하게 산정될 수 있습니다. 건물 부분 가액을 정확히 산정하는 기준은 바로 다음 항목에서 설명합니다.

목적물건 가액이 커질수록 소가와 인지액이 함께 커지는 흐름을 조금 더 큰 규모로 살펴보면 다음과 같습니다. 건물 부분 가액이 9억원이라면 소가는 4억 5,000만원으로 산정되어 여전히 단독판사 관할에 해당하지만, 건물 부분 가액이 11억원이라면 소가가 5억 5,000만원이 되어 합의부 관할로 넘어가는 경계를 넘게 됩니다. 이처럼 소가 5억원을 기준으로 관할이 갈리는 지점은 건물 부분 가액으로 환산하면 대략 10억원 전후에 걸쳐 있다는 점을 함께 기억해 두면 좋습니다. 이 경계값은 뒤에서 살펴볼 관할법원 구분에도 그대로 이어지므로, 이 단계에서부터 소가를 정확히 확인해 두는 것이 유리합니다.

소가를 보증금이나 차임 기준으로 계산하나요?

아닙니다. 명도(인도)청구 자체의 소가는 임대차보증금이나 월차임이 아니라 상가 건물 부분의 가액을 기준으로 계산합니다. 다만 연체차임이나 보증금 관련 청구를 함께 병합해 소를 제기하면, 그 병합 청구 부분에는 별도의 소가 산정 규칙(부대청구 여부)이 적용될 수 있어 완전히 무관하다고만 볼 수도 없습니다.

임대차 계약서에서 가장 눈에 띄는 숫자가 보증금이다 보니, 소가도 그 금액을 기준으로 정하는 것이라고 오해하기 쉽습니다. 그러나 임대차보증금은 임대인이 임차인에게 반환해야 할 채무이지, 임대인이 소송으로 얻으려는 이익이 아닙니다. 명도소송에서 임대인이 회복하려는 이익은 어디까지나 상가에 대한 점유이므로, 보증금 액수와 소가는 원칙적으로 별개의 값입니다.

월차임 역시 마찬가지입니다. 연체된 차임을 받아내는 것은 명도청구와는 별도의 금전청구이며, 소가 계산에서도 별도로 다뤄집니다. 다만 연체차임 청구를 명도청구에 함께 병합하는 경우, 민사소송법 제27조 제2항에 따라 과실·손해배상·위약금·비용 청구가 부대청구에 해당하면 그 가액은 소가에 합산하지 않는 것이 원칙이며, 이 부분은 아래 병합청구 항목에서 다시 설명하겠습니다.

목적물건 가액은 무엇을 기준으로 산정하나요?

상가 명도소송의 목적물건 가액은 대상 상가, 즉 건물 부분의 시가표준액을 기준으로 산정하는 것이 원칙입니다. 토지 부분은 개별공시지가, 건물 부분은 지방세법상 건물 시가표준액을 활용하며, 이를 소장 접수 시 소가 산정 근거 자료로 함께 제출합니다. 정확한 가액은 건물의 구조나 소재지에 따라 달라질 수 있어, 사안마다 서류를 보고 확인받는 것이 안전합니다.

상가가 집합건물(구분소유 형태의 상가, 오피스텔형 상가 등)인 경우에는 전유부분 면적을 기준으로 건물 시가표준액 중 해당 호실 몫을 계산합니다. 일반 단독 건물의 일부를 임차한 경우에는 전체 건물 시가표준액에서 임차 부분이 차지하는 면적 비율을 곱해 목적물건 가액을 산출하는 방식이 실무에서 흔히 쓰입니다. 이 자료는 통상 위택스나 관할 구청의 시가표준액 확인서를 통해 확인할 수 있습니다.

실무에서는 아래와 같은 서류를 함께 준비해 목적물건 가액을 계산합니다. 이 서류들이 없으면 소가 산정 자체가 지연될 수 있으므로, 명도소송을 준비하는 단계에서 미리 발급받아 두는 것이 좋습니다.

건축물대장시가표준액 확인서등기사항전부증명서임대차계약서임차 부분 면적 확인 자료

토지와 건물이 함께 거래되는 상가 건물이라 하더라도, 명도소송의 목적물건 가액은 원칙적으로 건물 부분만을 기준으로 계산합니다. 토지 소유권까지 다투는 사건이 아니라 건물에 대한 점유 회복만을 구하는 것이므로, 토지의 개별공시지가까지 소가 산정에 그대로 포함시키는 것은 아닙니다. 다만 대지권이 함께 등기된 집합건물의 경우에는 건물 시가표준액 자체에 대지권 가액이 일부 반영되어 있는 경우가 있어, 시가표준액 확인서의 항목을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

상가 한 개 호실이 아니라 여러 호실을 하나의 임대차 목적물로 사용하고 있었다면, 각 호실의 시가표준액을 모두 합산해 목적물건 가액을 산정합니다. 호실별로 소유자나 지번이 다르게 등기되어 있는 경우도 있어, 등기사항전부증명서를 통해 정확한 목적물 범위를 먼저 특정하는 작업이 선행되어야 합니다. 목적물건 가액에 대해 다툼이 있는 경우에는 법원이 감정을 통해 가액을 다시 산정하도록 할 수도 있지만, 이는 예외적인 경우이며 대부분의 상가 명도소송에서는 시가표준액 자료만으로 소가 산정이 마무리됩니다. 감정을 진행하게 되면 감정료가 추가로 발생하고 소송 기간도 그만큼 길어질 수 있어, 특별한 사정이 없다면 시가표준액 자료로 소가를 산정하는 편이 임대인 입장에서도 더 효율적입니다.

서류 준비와 소가 계산은 전화 상담(02-591-5657) 단계에서 함께 안내받을 수 있습니다. 건물 등기부와 시가표준액만 있어도 대략적인 소가와 인지액 규모를 먼저 가늠해 볼 수 있고, 정확한 수치는 서류를 확인한 뒤 다시 계산해 드립니다.

인지대는 얼마나 나오나요?

소가가 정해지면 민사소송 등 인지법이 정한 구간별 요율표에 대입해 인지액을 계산합니다. 소가가 1천만원 미만이면 소가의 0.5%, 1천만원 이상 1억원 미만이면 소가의 0.45%에 5,000원을 더한 금액, 1억원 이상 10억원 미만이면 소가의 0.4%에 55,000원을 더한 금액, 10억원 이상이면 소가의 0.35%에 555,000원을 더한 금액이 기본 인지액이 됩니다.

예를 들어 건물 부분 가액이 8,000만원이라 소가가 4,000만원으로 산정됐다면, 40,000,000원의 0.45%인 180,000원에 5,000원을 더한 185,000원이 기본 인지액입니다. 건물 부분 가액이 2억원이라 소가가 1억원이라면, 100,000,000원의 0.4%인 400,000원에 55,000원을 더한 455,000원이 기본 인지액이 됩니다. 아래 계산 예시를 정리했습니다.

전자소송으로 소장을 접수하면 인지액의 일부를 감액받을 수 있어 서면 접수보다 실제 납부액이 줄어드는 효과가 있습니다. 다만 감액 비율과 세부 적용 방식은 규정 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 접수 시점의 정확한 금액은 전자소송 시스템의 산정 결과나 상담을 통해 다시 확인하는 것이 안전합니다. 인지액 외에 당사자 1인당 일정 횟수분의 송달료도 함께 예납해야 하며, 상가 명도소송은 이런 인지액·송달료를 포함한 법원 실비를 합쳐 대략 50만원에서 100만원 안팎이 드는 경우가 많습니다. 계산된 인지액에 100원 미만 단수가 있으면 이를 버림 처리하며, 최종 인지액이 1,000원에 못 미치는 경우에는 1,000원으로 납부하는 것이 원칙입니다.

소가에 따라 관할법원이 달라지나요?

네, 달라집니다. 현재 기준으로 소가 5억원 이하 사건은 지방법원 단독판사가, 5억원을 초과하는 사건은 합의부가 맡는 것이 원칙입니다. 상가 명도소송은 앞서 본 것처럼 소가가 건물 부분 가액의 2분의 1로 산정되므로, 건물 부분 가액이 10억원을 넘지 않는 한 대부분 단독판사 관할에 해당하는 경우가 많습니다.

단독판사 관할의 상한선은 그동안 계속 확대되어 온 편입니다. 한때는 소가 2억원을 넘으면 합의부로 넘어갔지만, 사물관할에 관한 규칙이 개정되면서 현재는 5억원까지 단독판사가 맡을 수 있도록 범위가 넓어졌습니다. 상가 명도소송처럼 소가가 건물 부분 가액의 절반으로 낮아지는 사건은 이 개정의 영향으로 예전보다 더 넓은 범위가 단독판사 관할에 포함되게 된 셈입니다. 지방법원 지원이 아니라 시·군법원에 접수하는 사건은 별도의 관할 기준이 적용될 수 있어, 상가 소재지에 따라 접수 법원 자체가 달라질 수 있다는 점도 함께 확인이 필요합니다.

다만 소가가 낮다고 해서 명도소송이 곧바로 소액사건으로 분류되는 것은 아닙니다. 소액사건은 소가 3,000만원 이하의 일정한 사건을 대상으로 하는 별도 절차로, 건물인도처럼 비금전청구가 섞인 사건은 접수 법원의 실무나 병합 청구 내용에 따라 처리 방식이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 정확한 관할과 절차 구분은 목적물건 가액과 청구 내용을 확인한 뒤 상담을 통해 안내받는 것이 정확합니다.

관할이 달라지면 소장 양식이나 진행 속도에도 차이가 생길 수 있으므로, 소가를 계산하는 단계에서 관할까지 함께 확인해 두면 소장 접수 이후 이송이나 재배당으로 시간이 지체되는 상황을 줄일 수 있습니다. 실무에서는 등기사항전부증명서와 시가표준액 확인서를 먼저 발급받아 목적물건 가액을 확정한 다음, 그 절반 값을 소가로 두고 관할과 인지액을 함께 확인하는 순서로 진행하는 것이 가장 효율적입니다.

연체차임·부당이득을 함께 청구하면 소가가 늘어나나요?

원칙적으로는 그렇지 않습니다. 명도청구에 연체차임이나 부당이득 반환청구를 함께 병합하는 경우, 그 청구가 명도청구에 대한 부대청구로 인정되면 민사소송법 제27조 제2항에 따라 그 가액은 소가에 합산하지 않는 것이 실무의 일반적인 처리 방식입니다. 다만 청구의 성격이나 병합 방식에 따라 별도로 취급될 여지도 있어, 정확한 판단은 사안별로 확인이 필요합니다.

상가건물을 대상으로 연체차임을 이유로 계약을 해지하고 명도소송을 병행하는 경우라면, 상가건물임대차보호법상 계약 해지 요건인 연체차임액이 3기의 차임액에 이르는지도 함께 확인해야 합니다. 이는 소가 산정과는 별개의 문제이지만, 병합청구를 준비하는 단계에서 함께 점검하는 것이 실무 순서에 맞습니다.

연체차임과 부당이득금을 굳이 명도청구와 함께 청구하는 이유는, 별도의 소송을 다시 제기하는 데 드는 시간과 비용을 아낄 수 있기 때문입니다. 소가에 큰 영향을 주지 않으면서도 한 번의 소송으로 점유 회복과 금전 회수를 함께 도모할 수 있다는 점에서, 병합청구는 실무에서 널리 활용되는 방식입니다.

명도청구에 원상회복(시설물 철거 등)을 함께 구하는 경우도 있는데, 이 역시 원칙적으로는 부수적 청구로 보아 별도의 소가로 합산하지 않는 경우가 많습니다. 다만 원상회복 공사 범위가 크고 그 자체가 독립된 청구의 성격을 띠는 경우에는 별도로 소가가 산정될 수 있어, 청구 내용을 구체적으로 검토한 뒤 병합 여부와 소가 반영 방식을 정하는 것이 안전합니다. 이처럼 병합청구의 종류에 따라 소가 처리 방식이 조금씩 달라질 수 있으므로, 병합할 청구 목록을 먼저 정리한 뒤 소가를 계산하는 순서가 실무에서는 더 안전합니다.

인지대를 실제보다 적게 내면 어떻게 되나요?

인지액이 부족하다고 해서 소장이 곧바로 반려되는 것은 아닙니다. 통상 사건이 재판부에 배정된 이후, 법원이 부족한 인지액을 채워 내라는 보정명령을 내리는 것이 일반적인 실무 흐름입니다. 보정명령을 받으면 정해진 기간 안에 부족분을 추가로 납부하면 되므로, 소가를 처음부터 지나치게 걱정할 필요는 없지만 정확히 계산해 두면 이런 절차 지연을 피할 수 있습니다.

다만 보정명령을 받고도 지정된 기간 안에 인지액을 채우지 않으면 소장이 각하될 수 있어 주의가 필요합니다. 소가 산정이 애매한 사안일수록 서류를 근거로 미리 계산해 소장을 접수하는 것이 안전하며, 목적물건 가액이 큰 상가일수록 인지액 차이도 커지므로 처음부터 정확히 계산하는 편이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

항소하면 인지액이 더 드나요?

네, 1심 판결에 불복해 항소하면 항소장에 붙이는 인지액은 1심 소장 인지액의 1.5배로 계산합니다. 상고심까지 가면 상고장 인지액은 1심 소장 인지액의 2배가 되는 것이 원칙입니다. 소가가 큰 상가 명도소송일수록 항소·상고 단계의 인지액 부담도 함께 커지므로, 1심에서 소가를 정확히 산정해 두는 것이 이후 절차의 비용 예측에도 도움이 됩니다.

예를 들어 1심 소장 인지액이 455,000원이었던 사건이 항소심으로 넘어가면, 항소장 인지액은 그 1.5배인 682,500원 수준으로 늘어납니다. 상소 여부를 결정할 때는 승소 가능성뿐 아니라 이런 추가 비용까지 함께 고려해 판단하는 것이 실무에서 흔히 권하는 방식입니다. 항소심에서 청구 취지를 변경하거나 병합청구를 추가하는 경우에는 소가를 다시 계산해 인지액을 재산정해야 할 수도 있으며, 이런 변동 사항은 항소이유서나 청구취지 변경신청서를 제출하는 시점에 함께 반영하는 것이 일반적입니다.

소가·인지액 계산, 실제로는 이런 순서로 진행됩니다

자주 묻는 질문

실제 상담은 통상 1차 전화 상담과 서류 확인 → 심층 상담 → 선임계약 → 소송 진행의 순서로 이어집니다. 방문 없이 전화로 선임 절차를 진행할 수 있어 전국 어디서든 상담이 가능하며, 소가와 인지액 계산도 이 1차 상담 단계에서 함께 다뤄집니다.

엄정숙 변호사는 부동산·민사 전문 변호사로 상가 명도소송을 다수 진행해 왔으며, 부동산 관련 소송 7,000건 이상을 수행한 경험을 바탕으로 소가 계산부터 소장 접수까지 실무 기준으로 안내합니다. MBC·KBS·SBS·YTN 등 방송 출연 경험도 있어 다양한 사례를 통해 소가·인지액 계산의 실무 기준을 알기 쉽게 안내하며, 서류만 준비되면 전화 상담만으로도 대략적인 소가 규모를 먼저 가늠해 볼 수 있습니다. 전화 상담(02-591-5657)에서 목적물건 자료를 확인한 뒤 정확한 소가와 인지액을 계산해 드리며, 이후 서류 준비와 소장 접수까지 진행 상황을 안내받으실 수 있습니다.