부동산명도소송 셀프, 직접 해도 될까? 시작 전 꼭 챙길 절차·비용·함정 총정리
법도명도
본문
부동산명도소송 셀프,
직접 해도 괜찮을까요?
변호사 비용을 아끼려고 직접 시작했다가, 소가 산정 한 번이 틀려 시작부터 몇 주가 밀리고 그 사이 월세는 한 푼도 받지 못하는 경우가 적지 않습니다. 부동산명도소송 셀프 진행에 뛰어들기 전에, 임대인이 반드시 알아야 할 절차·비용·함정을 한 번에 정리했습니다.
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02-591-5657 무료 전화상담핵심 정리 ①
셀프, 어디까지 가능하고 어디서부터 위험할까
결론부터 말하면, 부동산명도소송 셀프 진행은 가능합니다. 임대차계약서가 단순하고, 기간 만료나 월세 연체 사실이 분명하며, 임차인도 계약 종료를 다투지 않는다면 임대인이 직접 소장을 접수해 비교적 빠르게 판결을 받을 수도 있습니다.
다만 명도소송(건물인도소송)은 겉보기엔 "나가라"는 단순 절차처럼 보여도, 실제로는 계약 해지 요건 충족 여부, 점유자 특정, 점유이전금지가처분의 필요성, 송달 가능 여부, 강제집행 준비까지 초기에 검토해야 할 요소가 많습니다. 이 중 하나만 어긋나도 시작이 지연되고, 그 지연은 고스란히 받지 못하는 월세로 돌아옵니다. 그래서 "직접 할 수 있느냐"보다 "내 사건이 직접 해도 되는 사건이냐"를 먼저 가려야 합니다.
핵심 정리 ②
직접 진행할 때 반드시 마주치는 3가지 관문
부동산명도소송 셀프 진행에서 임대인이 가장 자주 막히는 지점은 정해져 있습니다. 아래 세 관문을 미리 알면, 보정명령과 지연을 크게 줄일 수 있습니다.
소장 작성과 소가 산정
가장 먼저 막히는 곳이 소가(소송목적의 값) 산정입니다. 많은 분이 "밀린 월세 600만 원이 소가 아니냐"고 생각하지만, 명도소송은 금전 청구가 아니라 부동산 인도 청구입니다. 소가는 보증금도, 밀린 월세도 아닌 해당 부동산의 시가표준액이 기준이며, 아파트라면 등기부의 대지권 비율에 해당하는 토지 가액까지 더해야 합니다.
자주 하는 실수
소가를 잘못 적으면 인지대가 과소 산정되고, 사건이 배당된 뒤 법원에서 보정명령이 내려져 시작부터 시간이 밀립니다. 청구취지·청구원인·별지목록까지 함께 어긋나는 경우도 많습니다.
송달과 서류 정합성
소장을 접수하면 법원은 피고에게 소장 부본을 우편으로 송달합니다. 이때 피고의 주소가 정확하지 않으면 송달이 되지 않아 보정명령이 내려지고, 주소 보정·특별송달, 최종적으로는 공시송달까지 가야 할 수 있습니다. 부동산 표시도 등기사항증명서·건축물대장과 정확히 일치해야 합니다.
자주 하는 실수
별지의 부동산 표시(주소·면적)가 등기와 다르면, 어렵게 승소하고도 강제집행 단계에서 문제가 생깁니다. 증거 번호와 청구원인이 맞물리지 않는 것도 흔한 지연 사유입니다.
판결, 그리고 강제집행
승소 판결을 받아도 임차인이 자진해서 나가지 않으면 강제집행으로 넘어갑니다. 이때 미리 점유이전금지가처분을 해두지 않았다면, 소송 중 점유 명의가 제3자로 바뀌었을 경우 판결의 효력이 새 점유자에게 미치지 않아 같은 소송을 다시 해야 할 수 있습니다.
알아두기
강제집행은 신청에서 실제 집행(본 집행)까지 보통 3개월 정도 걸립니다. 본 집행은 법원 소속 집행관이 점유자의 짐을 강제로 반출하는 방식으로 진행됩니다.
가처분 점유 명의 변경을 차단
※ 가처분이 인용되면 결정 후 2주 이내에 집행이 이루어지므로, 초기에 함께 진행하면 지연 위험을 줄일 수 있습니다.
핵심 정리 ③
내 사건, 셀프로 시작해도 될까?
분쟁의 강도에 따라 답이 달라집니다. 아래 기준으로 내 사건의 위치를 가늠해 보세요.
셀프로 시작해도 무방
기간 만료·연체가 명백하고 연락이 원활하며, 점유 이전 우려가 낮은 경우. 사실관계가 단순하다면 직접 진행도 충분히 가능합니다.
초기 서류·절차 점검 권장
사실관계에 다툼이 있거나 송달이 어렵고, 점유이전금지가처분의 필요성이 높은 경우. 시작 전에 한 번 점검받는 것이 안전합니다.
전담 변호사 선임 권장
악의적으로 버티거나, 증거가 부족하고, 강제집행이 전제되는 경우. 초기 선택이 뒤의 집행 난이도를 좌우하므로 전담 변호사가 전체 기간·비용 손실을 줄여줍니다.
진짜 비용
셀프도 '무료'는 아닙니다
직접 한다고 비용이 0원이 되지는 않습니다. 셀프 진행에도 들어가는 돈과, 변호사 선임 시 포함되는 것을 나란히 놓고 비교해 보세요.
직접 진행 시 비용
변호사 선임 시
부동산명도소송에서 가장 큰 비용은 변호사 비용이 아니라, 점유를 돌려받지 못한 채 흘러가는 몇 달의 공실입니다. 셀프 진행 중 보정명령으로 몇 주가 더 밀리면 그만큼 월세 손해가 커집니다. 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명이 0원으로 포함되는 점까지 더하면, "셀프 실비용 + 시간 + 공실"과의 격차는 생각보다 크지 않습니다.
※ 명도소송 변호사 선임료는 200만원부터이며, 사건 난이도·증거 상태에 따라 달라질 수 있어 상담 시 투명하게 안내드립니다. 내용증명만 의뢰하실 경우 20만원이며, 부동산인도 강제집행은 별도 계약입니다. 법원에 납부하는 실비용(인지대·송달료·우편료 등)은 사안에 따라 모두 더해 대략 50만~100만원 수준입니다.
그래서, 전담 변호사가 필요한 순간
사건을 맡기면 한 명의 전담 변호사가 처음부터 끝까지 책임지고 진행합니다. 내용증명 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행으로 이어지는 전 과정을, 임대인은 법원에 나가지 않고 전화만으로 전국 어디서나 맡길 수 있습니다. 풍부한 사건 경험을 가진 변호사가 직접 수행할수록 쟁점 정리와 일정 단축에 유리합니다.
진행 절차
선임은 이렇게 진행됩니다
무료 전화상담으로 사실관계와 보유 자료를 점검하고, 셀프 진행이 가능한 사건인지부터 가늠합니다.
가처분 필요 여부, 예상 절차와 비용 범위, 일정을 구체적으로 설계합니다.
방문 없이도 진행 가능합니다. 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명이 0원으로 포함됩니다.
전담 변호사가 소장 접수부터 판결, 강제집행 준비까지 책임지고 진행합니다. 전국 어디서나 가능합니다.
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02-591-5657 지금 통화하기자주 묻는 질문
부동산명도소송 셀프, 이런 점이 궁금합니다
아닙니다. 사실관계가 단순하고 점유자의 협조가 가능하면 직접 진행도 충분히 가능합니다. 다만 초기 선택이 뒤의 강제집행 난이도에 큰 영향을 주므로, 사건 구조가 복잡하면 도움을 받는 편이 전체 기간·비용에서 유리한 경우가 많습니다.
법원 사정과 송달·공시송달 여부 등에 따라 다르며, 준비 상태가 좋을수록 단축됩니다. 초기에 점유이전금지가처분을 병행하면 지연 리스크를 줄일 수 있고, 승소 후 강제집행은 신청에서 본 집행까지 보통 3개월 정도가 소요됩니다.
아닙니다. 명도소송은 부동산 인도 청구라서 소가는 대상 부동산의 시가표준액을 기준으로 산정합니다. 아파트는 건물뿐 아니라 등기부상 대지권 비율의 토지 가액까지 포함해야 하며, 이를 빠뜨리면 인지대 과소 산정으로 보정명령이 나옵니다.
법원 실비용(인지대·송달료·우편료 등)은 사안에 따라 모두 더해 대략 50만~100만원 수준입니다. 변호사 선임료는 200만원부터이며 사건 난이도·증거에 따라 달라질 수 있고, 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원으로 포함됩니다. 자세한 내용은 무료 전화상담 시 안내드립니다.
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