임대차 분쟁에서 법원 판결을 통해 ‘명도’ 판결을 받았다고 해도, 임차인이 바로 건물을 비워주는 것은 아닙니다. 일부 임차인은 자발적으로 이사하겠지만, 그렇지 않을 경우 임대인은 강제적인 수단을 써야만 자신의 재산을 온전히 회수할 수 있게 됩니다. 이것이 바로 명도소송강제집행이라는 절차입니다. 이번 글에서는 명도소송강제집행의 실제 진행 과정을 간략히 알아보고, 임대인이 주의해야 할 점들을 짚어보겠습니다.

먼저, 강제집행을 진행하려면 전제 조건이 있습니다. 바로 임대인이 법원에서 명도소송이란 소송에서 확정 판결문이나 집행권원을 받았어야 한다는 점이죠. 단순히 소장을 냈거나 1심 판결만 받은 상태라면, 아직 확정되지 않았을 수 있으므로 곧바로 집행을 신청할 수 없습니다. 확정 판결문을 받은 뒤 집행문과 송달증명원을 구비해, 집행관 사무실에 명도 강제집행 신청을 하게 됩니다.

집행관은 현장 조사와 일정을 잡은 뒤, 지정된 일시에 건물을 방문해 점유자를 퇴거시키는 행위를 합니다. 이때 명도소송절차와 별개로 집행 절차에 따른 비용이 추가됩니다. 집행관 수수료, 운반비, 필요하면 창고 보관료 등이 발생할 수 있으며, 상황이 복잡하면 경비 인력이 필요할 수도 있습니다. 따라서 임대인은 사전에 명도소송비용뿐 아니라 강제집행 시 비용까지 고려해야 합니다.

그러면 명도소송기간이 끝나고 판결을 받았다고 해서, 집행이 반드시 원활하게 진행되느냐 하면 꼭 그렇지도 않습니다. 임차인이 집행 당일 물건을 빼지 않은 상태거나, 현장에서 저항을 시도할 수 있기 때문이죠. 이런 경우 집행관은 경찰의 협조를 받을 수 있지만, 물리적 충돌이나 물품 파손 등이 발생할 우려가 있어 분쟁이 더 커질 가능성도 있습니다. 그래서 일부 임대인은 집행 직전까지 임차인과 대화를 시도해, 마지막으로 합의를 보는 방법을 고민합니다.

특히 월세명도소송이나 상가 명도소송처럼 임차인이 영업장을 운영하거나 거주하고 있는 상황이라면, 강제집행 과정에서 가져갈 물품이나 설비가 많을 수 있습니다. 이를 옮기는 절차가 복잡해지고 비용도 증가하게 됩니다. 만약 임차인이 전혀 대응하지 않으면, 집행관이 임차인의 물건을 옮겨 임시 보관하거나 경매 처리하는 절차가 진행될 수도 있습니다.

결국 강제집행까지 가면 임대인과 임차인 간의 갈등이 극도로 악화된 상태일 가능성이 높습니다. 그래서 명도소송변호사들은 대부분의 사건에서 집행 전 합의를 시도하라고 조언합니다. 예를 들어 명도비용이나 이사비를 일부 지원해주고, 임차인이 스스로 나가도록 유도하는 것이 서로에게 시간과 비용을 아낄 수 있는 방법일 수 있습니다. 하지만 협상이 불가능하면 강제집행을 통해서라도 재산을 되찾아야 하니, 그 준비가 철저해야 합니다.

건물명도소송이나 부동산명도소송처럼 규모가 큰 건물일 경우, 상황은 더 복잡해질 수 있습니다. 각 임차인의 사정이 다 다르고, 건물 내 물건이 방대하다면 집행 일정이 길어지면서 추가 비용이 기하급수적으로 늘어날 수 있죠. 따라서 이런 소송을 앞두고 있다면, 사전에 전문가를 통해 집행 과정에 대해 충분히 이해하고 대응 전략을 세워두는 것이 좋습니다.

간혹 셀프 명도소송을 진행한 임대인이 “집행까지 직접 해볼 수 있나?”라고 고민하기도 합니다. 그러나 집행은 개인이 직접 임차인을 내보낼 수 있는 것이 아닙니다. 반드시 법원 집행관을 통한 공식 절차가 필요합니다. 만약 임대인이 스스로 문을 따고 임차인을 강제 퇴거시키면, 이는 오히려 불법행위가 될 수 있어 주의해야 하죠.

결국 임차인 명도소송에서 강제집행은 ‘최후의 수단’입니다. 판결을 통해 법적 권리를 인정받은 임대인이라 할지라도, 강제집행 단계까지 가면 많은 비용과 시간을 들여야 합니다. 임차인과의 감정싸움도 극에 달할 수 있죠. 따라서 소송 초반부터 협상 가능성을 열어두고, 중간중간 합의를 이끌어낼 기회를 탐색하는 것이 현명합니다. 하지만 끝까지 대화가 안 되면, 강제집행이라도 해서 결국 내 재산권을 지켜야 한다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.