명도단행가처분이란 무엇인가

명도단행가처분은 부동산의 인도청구권을 보전하기 위해, 또는 다툼이 있는 부동산의 권리관계에 임시의 지위를 정하기 위해 부동산 점유를 채권자(건물주)에게 이전할 것을 명하는 만족적 가처분을 말합니다. 일반적인 점유이전금지가처분이 임차인의 점유를 그대로 두고 점유 이전만 막는 것이라면, 명도단행가처분은 한 단계 더 나아가 실제 점유 자체를 건물주에게 넘기는 결정입니다.

이 점이 핵심입니다. 본안 명도소송 판결 없이도 가처분 단계에서 점유를 회복하는 효과가 있기 때문에, 법원은 일반 가처분보다 훨씬 엄격하게 심사합니다. 인도단행가처분, 건물명도단행가처분 모두 같은 의미로 사용되며, 건물명도와 건물인도는 동일한 표현입니다.

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명도단행가처분 진행 절차 한눈에

셀프 진행 시 발생하는 비용

명도단행가처분 셀프 진행이라고 비용이 적게 드는 것은 아닙니다. 인지·송달료·집행비용은 누가 진행하든 동일하게 발생합니다. 셀프로 진행해 절약할 수 있는 것은 변호사 보수뿐인데, 기각될 경우 본안소송까지 새로 진행해야 하므로 결과적으로 더 큰 비용이 발생할 수 있습니다.

점유이전금지가처분과 무엇이 다른가

건물주가 임차인에 대해 활용할 수 있는 가처분에는 두 종류가 있습니다. 둘 다 명도소송을 위한 보조 수단이지만, 효과와 요건이 전혀 다릅니다.

점유이전금지가처분

임차인의 점유 자체는 그대로 두되, 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하도록 막는 가처분입니다. 명도소송 진행 중 임차인이 점유를 제3자에게 옮기면 판결의 효력이 미치지 않을 수 있기 때문에, 본안 명도소송과 함께 거의 표준적으로 신청하는 절차입니다. 인지대는 전자소송 할인을 감안하면 통상 9천 원 정도이고, 비교적 신속하게 결정이 납니다.

명도단행가처분

임차인의 점유를 실제로 건물주에게 이전시키는 가처분입니다. 본안 판결 없이도 점유 회복이 가능하다는 점에서 강력하지만, 그만큼 법원이 엄격하게 심사합니다. 본안에서 다툴 여지가 있다고 판단되면 곧바로 기각됩니다. 단행가처분 집행으로 점유를 인도받았다 하더라도, 본안소송에서는 여전히 점유가 임차인에게 있는 것으로 보아 판단합니다.

요약하면, 대부분의 일반 임대차 분쟁에서는 명도소송 + 점유이전금지가처분 조합이 표준이고, 명도단행가처분은 회복할 수 없는 손해가 발생하는 특수한 사안에 한정해 검토되는 절차입니다.

선임 절차는 4단계, 전화만으로도 가능

건물주가 자주 묻는 부분

차임 연체만 있어도 명도단행가처분이 가능한가요

일반적으로 단순 차임 연체 사안에서는 단행가처분이 인용되기 어렵습니다. 차임 연체는 본안 명도소송으로도 충분히 다툴 수 있고, 회복할 수 없는 손해가 발생한다고 보기 어렵기 때문입니다. 이런 경우는 명도소송 + 점유이전금지가처분 조합이 더 적합합니다.

건물명도 공증이 있으면 단행가처분이 더 쉬워지나요

건물명도 공증은 임대차 기간 만료 6개월 이내인 경우에만 가능합니다. 임대차계약이 일반적으로 1년 이상이라 계약 체결 시점에는 할 수 없고, 이런 경우 제소전화해를 활용하는 방법이 더 적절합니다. 단행가처분과는 별개의 절차입니다.

명도단행가처분이 인용되면 본안소송은 안 해도 되나요

아닙니다. 단행가처분은 어디까지나 임시적·잠정적 결정입니다. 가처분 집행으로 실제 점유를 회복했다 하더라도, 본안 판결로 권리관계가 확정되지 않으면 다시 점유를 잃을 수 있습니다. 반드시 본안 명도소송을 별도로 제기해야 최종 권리가 확정됩니다.

강제집행은 얼마나 걸리나요

명도소송 본안에서 승소한 뒤 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도가 소요됩니다. 본 집행에서는 법원 소속 집행관이 현장에서 짐을 강제로 반출하는 방식으로 진행되며, 임대인이나 소송대리인이 현장에 동행하는 것이 일반적입니다.