건물인도소송절차, 임대인이 7천 건 실무로 검증된 5단계 흐름으로 건물 되찾는 법
법도명도
본문
임차인이 안 나가는 그 건물,
건물인도소송절차로 정확히 되찾는 길
내용증명부터 강제집행까지, 임대인이 놓치면 안 되는 5단계 흐름을 부동산전문 엄정숙 변호사가 7천 건 실무 기준으로 정리했습니다.
월세가 밀리는데 연락은 닿지 않고, 만기가 끝났는데도 짐을 빼지 않는 임차인. 이때 임대인이 합법적으로 점유를 회수하는 유일한 길이 바로 건물인도소송절차입니다. 다만 절차 한 단계만 놓쳐도 판결이 무용지물이 되거나 처음부터 다시 시작해야 하는 경우가 적지 않습니다. 이 글은 건물인도소송절차의 흐름을 처음부터 끝까지, 실제 임대인이 마주칠 순서대로 풀어 드립니다.
건물인도소송절차가 끝났을 때 임대인이 얻는 것
점유의 완전한 회수
판결과 강제집행이 끝나면 건물에서 임차인의 짐과 점유가 법적으로 정리되어 임대인이 비로소 다음 임대 계획을 세울 수 있습니다.
밀린 차임의 회수 근거
건물인도소송에서 보증금에서 연체 차임을 정산하거나, 별도 청구로 미지급 월세를 회수할 수 있는 집행권원이 확보됩니다.
법적 분쟁의 종결
판결이 확정되면 동일한 사안으로 임차인이 다시 다투기 어려워지고, 임대인은 더 이상 같은 문제로 시간을 잃지 않습니다.
다음 임대로 즉시 전환
건물이 비워진 시점부터 새 임대차 계약, 시설 보수, 매각 등 임대인의 다음 의사 결정을 곧바로 실행할 수 있습니다.
혼자 진행할 때 vs 절차를 정확히 밟았을 때
절차를 건너뛰었을 때
점유이전금지가처분 없이 본안만 진행하다가 점유자가 바뀌면 승소 판결을 받아도 강제집행이 막혀 다시 처음부터 소송을 진행해야 하는 상황이 생깁니다.
5단계를 빠짐없이 밟았을 때
내용증명 - 점유이전금지가처분 - 소장 접수 - 판결 - 강제집행이 일관되게 연결되어 한 번의 흐름으로 점유 회수까지 마무리됩니다.
실무 데이터로 보는 건물인도소송절차의 무게
누적 경험
직접 진행
금지가처분
현장 경험
건물인도소송절차 5단계 흐름
내용증명 발송 — 해지 의사의 공식 통지
건물인도소송절차의 첫 단추는 임차인에게 계약 해지 또는 갱신 거절 의사를 공식적으로 알리는 것입니다. 내용증명 자체에 강제력은 없지만, 해지 의사가 상대에게 도달했음을 입증하는 가장 안전한 수단으로 활용됩니다. 변호사 명의로 발송할 경우 임차인이 자발적으로 짐을 정리하는 사례도 적지 않습니다.
점유이전금지가처분 — 점유자의 잠금
건물인도소송절차에서 절대로 빠뜨리면 안 되는 보전 절차입니다. 본안 소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 임대인이 받은 판결문은 새 점유자에게 효력이 없어 강제집행이 막혀 버립니다. 신청서 접수 → 담보제공명령 → 보증보험 가입 → 집행관실 집행 신청 → 집행관 현장 방문과 고시문 부착 순서로 진행됩니다.
소장 접수 — 본안 명도소송의 시작
관할 법원에 소장을 접수합니다. 당사자 정보, 소송목적물 가액, 청구취지와 청구원인, 입증자료 목록을 빠짐없이 기재해야 하고, 임대차계약서, 부동산등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 내용증명 사본, 임차인과의 연락 기록, 월세 입금내역, 필요시 건물 도면 등을 함께 정리해 두면 진행이 훨씬 빨라집니다. 임차인의 송달 회피가 길어지면 보정 절차를 거쳐 최종적으로 공시송달까지 신청할 수 있습니다.
재판과 판결 — 변론과 결과 확정
임차인이 소장 부본을 송달받으면 30일 안에 답변서를 제출해야 합니다. 답변서가 없으면 무변론 판결로 비교적 빠르게 종결되지만, 임차인이 다투거나 반소를 제기하면 변론준비기일과 변론기일을 거치며 준비서면 공방, 증인 신문, 현장 검증, 조정 등 여러 절차가 진행될 수 있습니다. 재판부가 강제조정이나 화해권고결정을 내리면 결정문 송달 후 2주 이내에 이의 여부를 결정해야 하므로 기한 관리가 매우 중요합니다.
강제집행 — 점유의 실제 회수
판결이 확정되었는데도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면 강제집행 단계로 넘어갑니다. 집행관 사무실에 신청 서류를 접수하고 집행비용을 예납한 뒤, 집행관이 1차로 계고(자진 이사 기간 부여)를 진행하고, 그래도 점유가 계속되면 본 집행 기일이 지정됩니다. 본 집행에서는 법원 소속 집행관에 의하여 점유자의 짐이 강제로 반출되며, 필요한 경우 사다리차 등 장비가 동원될 수 있습니다.
건물인도소송절차의 비용 한눈에 보기
법도 명도소송센터 기준 비용 안내
사건 난이도와 증거 상태, 임차인의 대응 양상에 따라 진행 방식과 비용이 달라질 수 있으며, 정확한 견적은 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다.
건물인도소송절차, 누구에게 맡길지가 결과를 가른다
엄정숙 변호사 — 부동산전문·민사전문(대한변협 등록), 공인중개사 자격 보유
건물인도소송절차에서 임대인이 자주 묻는 질문
임차인 연락이 끊겼는데도 건물인도소송절차가 가능한가요?
가능합니다. 송달이 거부되거나 주소가 불명확한 경우 재송달, 특별송달 등을 거쳐 최종적으로 공시송달까지 진행할 수 있어, 연락 두절 자체가 절차 진행의 결정적 장애가 되지는 않습니다.
건물인도소송절차 전체가 끝나기까지 얼마나 걸리나요?
임차인의 대응 강도에 따라 다릅니다. 무변론으로 종결되면 비교적 빠르고, 다투는 사건은 본안만 6개월~1년 이상이 걸릴 수 있습니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 추가로 소요됩니다.
점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?
실무에서는 사실상 필수에 가깝습니다. 가처분 없이 본안만 진행하다가 점유자가 바뀌면 승소 판결의 효력이 새 점유자에게 미치지 않아, 다시 처음부터 소송을 진행해야 하는 위험이 있습니다.
방문이 어려운데 선임이 가능한가요?
네. 전화 상담만으로 사건 검토와 선임 절차가 모두 가능하며, 필요한 서류는 전자 방식으로 주고받을 수 있습니다. 전국 어디서든 동일한 방식으로 진행됩니다.
지금 상황을 알려 주시면, 다음 단계가 보입니다
1차 상담 후 서류 준비 → 심층 상담 → 선임 계약 → 소송 진행, 모든 단계는 전화만으로도 진행됩니다.
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