명도소송 판결문이 상대방에게 송달되고 확정되면 강제집행을 신청할 수 있습니다. 먼저 법원에 집행문 부여 신청을 하여 판결문에 집행문을 첨부받습니다. 집행문은 이 판결로 강제집행이 가능하다는 법원의 증명서입니다.

집행문을 받은 후 관할 법원 집행관실에 부동산 인도 강제집행 신청서를 제출합니다. 이때 집행력 있는 판결문 정본, 송달증명서, 확정증명서를 함께 제출해야 합니다. 집행관은 신청서를 검토하고 집행 일정을 잡게 됩니다.

소요 기간: 신청 후 계고집행까지 평균 2주 소요

계고집행은 법원 집행관이 현장을 방문하여 세입자에게 강제집행이 접수되었음을 고지하고, 정해진 날짜까지 자진 인도하라고 경고하는 절차입니다. 일종의 최후 통첩입니다.

집행관은 계고집행 당일 해당 건물을 방문하여 세입자의 점유 상태를 확인하고, 계고 안내문을 전달합니다. 계고문에는 2주 정도의 자진 퇴거 기간이 명시되며, 이 기간 내에 자발적으로 나가지 않으면 본 집행에 들어간다고 명확히 고지합니다.

계고집행 시에는 건물주나 대리인이 반드시 참석해야 합니다. 집행관에게 건물 위치를 안내하고, 세입자와의 관계를 설명하는 역할을 합니다.

자진퇴거 기간: 통상 1~2주 부여

계고 기간이 지나도 세입자가 퇴거하지 않으면 건물주는 집행관실에 속행 신청을 합니다. 집행관은 본 집행 날짜를 정하여 건물주에게 통지하며, 본 집행 당일 법원 집행관이 현장에서 직접 세입자의 물건을 강제로 반출합니다.

본 집행일에는 집행관, 건물주 또는 대리인, 증인 2명, 열쇠공이 현장에 모입니다. 세입자가 문을 열어주지 않으면 열쇠공이 강제로 개문합니다. 집행관 감독 하에 건물 내부의 모든 물건을 운반 차량에 실어 지정된 물류창고로 옮깁니다.

짐이 모두 반출되면 집행관은 건물 열쇠를 새것으로 교체하여 건물주에게 인도합니다. 이 순간이 법적으로 건물 인도가 완료되는 시점입니다. 집행관은 집행조서를 작성하여 모든 절차를 기록으로 남깁니다.

소요 시간: 건물 규모에 따라 반나절~하루

반출된 세입자 짐은 물류창고에 보관됩니다. 세입자는 언제든지 보관료를 납부하고 짐을 찾아갈 수 있습니다. 보관료는 건물주가 먼저 부담하지만, 나중에 세입자에게 청구할 수 있습니다.

세입자가 장기간 짐을 찾아가지 않으면 건물주는 법원에 매각 절차를 신청할 수 있습니다. 법원이 매각을 허가하면 감정을 통해 물건 가격을 산정하고, 경매 절차를 거쳐 매각합니다. 매각 대금에서 보관료와 집행비용을 공제한 후 남은 금액이 있으면 세입자에게 돌려줍니다.

추가 소요 기간: 매각 진행 시 1~2개월 추가