왜 집행까지 해야 하나요?
점유이전금지가처분 결정을 받았다고 끝이 아닙니다. 법원의 결정문은 그저 권한을 부여받은 것일 뿐, 실제로 현장에서 집행관이 고시문을 부착하고 점유자를 확인하는 집행 절차를 거쳐야만 법적 효력이 발생합니다.
집행을 완료해야 하는 3가지 이유
- 점유자가 제3자에게 부동산을 넘기는 것을 법적으로 막을 수 있습니다
- 고시문 부착으로 누구든 점유 이전이 금지된 사실을 알 수 있게 됩니다
- 향후 명도소송 승소 후 강제집행 시 현재 점유자를 기준으로 진행할 수 있습니다
실제 사례를 보면, 가처분 결정만 받고 집행을 미루다가 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘겨버린 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 명도소송에서 승소하더라도 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 제기해야 하는 낭패를 겪게 됩니다.
집행 절차 4단계
1
집행관 사무실 방문
부동산 소재지 관할 법원의 집행관 사무실을 직접 방문합니다. 전자소송으로는 신청이 불가능하므로 반드시 현장 방문이 필요합니다. 가처분 결정정본을 받은 날부터 14일 이내에 방문하셔야 합니다.
2
서류 제출 및 비용 납부
강제집행신청서를 작성하여 가처분 결정정본(채권자·채무자 수만큼 발급)과 함께 제출합니다. 집행비용 예납안내서를 받아 당일 납부를 완료해야 신청이 접수됩니다. 비용은 통상 10만원 미만 수준입니다.
3
집행 일정 조율
집행관으로부터 연락이 오면 현장 집행 일정을 잡습니다. 빠르면 다음날, 보통은 3일 이내에 집행이 진행됩니다. 임차인이 현장에 없을 경우를 대비하여 증인 2명과 열쇠공을 미리 준비해야 합니다.
4
현장 집행 및 고시문 부착
집행관이 현장에서 실제 점유자를 확인하고, 가처분 취지가 담긴 공시문을 부동산 출입문 등 적당한 위치에 부착합니다. 점유자에게 점유 이전 및 명의 변경이 금지되었음을 고지하고 집행이 완료됩니다.
집행 비용 상세 안내
집행관 수수료
채무자 수와 집행 거리에 따라 산정되며, 통상 5만원~10만원 수준입니다
송달료
결정정본 송달 및 고시문 관련 비용이 포함됩니다
추가 비용
임차인 부재 시 증인 2명과 열쇠공 비용이 추가될 수 있습니다
총 집행비용
대부분의 경우 10만원 미만으로 완료됩니다
집행 비용은 신청인이 우선 부담하지만, 명도소송에서 승소한 후 소송비용확정신청을 통해 임차인에게 청구할 수 있습니다. 법원 납부 실비용(인지, 송달료, 열쇠수리공, 우편료 등)을 모두 합치면 대략 50만원에서 100만원 정도 소요됩니다.
집행 시 반드시 확인해야 할 사항
14일 시한 엄수
가처분 결정정본을 송달받은 날부터 14일 이내에 집행을 완료해야 합니다. 이 기간을 넘기면 인지대와 송달료를 다시 납부하고 가처분을 처음부터 새로 신청해야 하는 번거로움이 발생합니다.
필수 준비물
가처분 결정정본(발급정본), 강제집행신청서, 신분증, 도장(대리인의 경우 위임장)을 준비하세요.
현장 참석
신청인 또는 대리인은 집행 현장에 반드시 참석하여 집행관과 함께 점유 상태를 확인해야 합니다.
점유자 확인
현장에서 실제 점유자가 피고와 일치하는지 확인합니다. 다른 사람이 점유 중이라면 추가 조치가 필요합니다.
고시문 부착
집행관이 점유 이전 금지 취지를 담은 공시문을 출입문 등에 부착하여 제3자도 알 수 있게 합니다.
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집행 절차가 쉬워집니다
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『명도소송 매뉴얼』 저자 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다
집행 후 점유 변동이 생긴다면?
점유이전금지가처분 집행을 완료했더라도, 현실적으로 임차인이 제3자에게 점유를 넘기는 경우가 발생할 수 있습니다. 이런 상황에 대비한 법적 장치가 있습니다.
승계집행문 제도
가처분 집행 후에도 점유가 제3자에게 이전되었을 경우, 가처분 채권자는 본안소송(명도소송) 판결의 집행 단계에서 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제할 수 있습니다.
이는 가처분의 채무자가 가처분 채권자에 대한 관계에서 여전히 점유자의 지위에 있다는 의미로, 점유 이전을 막지 못했더라도 법적 보호를 받을 수 있습니다.
점유 침탈의 경우
다만 가처분 채무자가 제3자로부터 점유를 강제로 침탈당한 경우는 다릅니다. 대법원은 이런 경우 승계집행문을 통한 구제가 불가능하다고 판시했으므로, 새로운 점유자를 상대로 별도 법적 조치를 취해야 합니다.
자주 묻는 질문
집행을 14일 내에 못하면 어떻게 되나요?
인지대와 송달료를 다시 납부하고 점유이전금지가처분을 처음부터 새로 신청해야 합니다. 시간과 비용이 추가로 소요되므로 반드시 기한 내에 집행을 완료하셔야 합니다.
집행비용은 누가 부담하나요?
우선적으로 신청인인 임대인이 부담합니다. 하지만 명도소송에서 승소한 후 소송비용확정신청을 통해 임차인에게 청구할 수 있습니다.
임차인이 현장에 없으면 집행이 안 되나요?
임차인이 부재중이어도 집행은 가능합니다. 다만 증인 2명과 열쇠공을 준비하여 함께 현장에 참석해야 합니다. 집행관이 점유 상태를 확인하고 고시문을 부착하면 집행이 완료됩니다.
집행 후 바로 임차인을 내보낼 수 있나요?
아닙니다. 점유이전금지가처분 집행은 점유 이전을 금지하고 현상을 고정하는 절차입니다. 실제 퇴거는 명도소송에서 승소한 후 부동산인도 강제집행 절차를 통해 진행해야 합니다.
집행 후에도 점유자가 바뀌면 어떻게 하나요?
명도소송 판결 후 집행 단계에서 승계집행문을 부여받아 새로운 점유자의 점유를 배제할 수 있습니다. 다만 강제 침탈의 경우는 별도 조치가 필요하므로 즉시 변호사와 상담하셔야 합니다.
변호사 선임료는 얼마인가요?
명도소송 선임료는 200만원부터 시작하며, 사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명을 패키지로 지원해 드립니다. 부동산인도 강제집행은 별도 계약입니다.
법도 명도소송센터 서비스
신속한 절차 진행
14일 집행 시한을 철저히 관리하여 신청부터 집행까지 빠르게 진행합니다
서류 일괄 준비
강제집행신청서부터 결정정본 발급까지 모든 서류를 완벽하게 준비해 드립니다
현장 입회 지원
집행 현장에 함께 참석하여 점유 확인부터 고시문 부착까지 꼼꼼히 확인합니다
전화 선임 가능
방문 없이 전화만으로 선임이 가능하며, 전국 어디서나 진행합니다
부동산전문·민사전문 변호사(대한변협 등록)이자 공인중개사 자격을 보유한 엄정숙 변호사가 직접 사건을 처리합니다. MBC, KBS, SBS 등 주요 언론에 전문가로 소개되었으며, 현재도 각종 매체에 부동산 분쟁 전문가로 보도되고 있습니다.
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면책 공지
본 내용은 점유이전금지가처분 집행에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사안의 구체적인 상황에 따라 절차, 비용, 기간 등이 달라질 수 있으며, 본 정보가 법률적 효력을 갖는 것은 아닙니다. 정확한 법률 검토와 상담이 필요한 경우 반드시 전문 변호사와 상의하시기 바랍니다. 자세한 내용은 무료 전화상담(02-591-5657) 시 안내해 드립니다.
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