점유이전금지가처분 소가 산정부터 집행까지 완벽 가이드
법도명도
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점유이전금지가처분 소가,
정확히 계산하셨나요?
소가 산정 실수 하나로 신청이 지연되고, 점유자가 바뀌면
명도소송 자체가 무용지물이 될 수 있습니다
소가 산정 착오로 인한 현실
많은 건물주들이 명도소송을 준비하면서 점유이전금지가처분 신청 단계에서 막힙니다. 가장 큰 이유는 소가 산정 방법을 몰라서 신청서 작성 자체가 어렵기 때문입니다.
건물의 가액을 어떻게 계산해야 할지 몰라 인터넷을 뒤지다 시간만 보내고, 잘못된 금액으로 신청했다가 법원에서 보정명령을 받아 다시 서류를 제출하는 과정에서 며칠이 지연됩니다. 그 사이 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면, 애써 준비한 명도소송이 처음부터 다시 시작해야 하는 상황에 직면하게 됩니다.
실제로 많은 분들이 "건물 시가표준액이 뭔가요?", "토지랑 건물을 같이 계산하나요?", "공시지가는 어디서 확인하나요?"라는 질문을 하십니다. 소가 산정은 단순해 보이지만, 실무에서는 정확한 계산이 필수입니다.
소가를 정확히 산정하면 달라집니다
소가를 정확하게 산정하면 점유이전금지가처분 신청이 한 번에 통과됩니다. 보정명령 없이 바로 담보제공명령을 받고, 신청 후 평균 3~5일 이내에 가처분 결정을 받을 수 있습니다.
정확한 소가 산정으로 신속하게 가처분 결정을 받으면, 임차인이 제3자에게 점유를 이전하는 것을 법적으로 막을 수 있습니다. 집행관이 현장에 나가 공시서를 부착하면 그 순간부터 점유 이전이 불가능해지므로, 이후 명도소송에서 승소하면 바로 강제집행으로 연결할 수 있습니다.
소가 산정 방법 - 실전 계산법
점유이전금지가처분의 소가는 목적물의 가액을 의미합니다. 건물과 토지의 계산 방식이 다르므로 정확히 이해해야 합니다.
지방세법 시행령 제4조에 따른 시가표준액의 50%로 계산합니다. 건축물대장을 정부24에서 발급받으면 시가표준액을 확인할 수 있습니다.
→ 소가 = 6,000만원 × 50% = 3,000만원
개별공시지가의 50%로 계산합니다. 단, 건물퇴거나 건물명도청구권을 보전하는 경우에는 건물에 대해서만 가처분을 신청하면 되므로 토지는 별도로 계산할 필요가 없습니다.
→ 소가 = 1억원 × 50% = 5,000만원
정확한 소가 산정을 위해서는 다음 서류가 필요합니다.
- 부동산등기부등본 (대법원 인터넷등기소)
- 건축물대장 (정부24)
- 토지대장 (정부24, 토지명도의 경우)
소가 산정 시 시가표준액이나 공시지가를 100% 그대로 적용하면 안 됩니다. 반드시 50%를 곱한 금액으로 계산해야 합니다. 이를 잘못 계산하면 법원에서 보정명령이 나와 절차가 지연됩니다.
인지대와 송달료 계산
소가를 산정했다면, 이제 실제로 법원에 납부할 인지대와 송달료를 계산해야 합니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 인지대 | 10,000원 (전자소송 시 9,000원) |
| 송달료 | (신청인 수 + 피신청인 수) × 5,200원 × 3~5회분 |
| 집행비용 | 약 5~10만원 (집행관 수수료) |
| 담보제공액 | 법원이 정한 금액 (보통 소가의 10~20%) 보증보험으로 대체 가능 |
점유이전금지가처분은 명도소송과 달리 인지대가 고정되어 있습니다. 소가가 아무리 커도 인지대는 9,000원(전자소송 기준)이므로, 건물 가액이 크다고 해서 비용이 급증하지 않습니다.
담보제공과 집행절차
신청서가 접수되면 법원에서 담보제공명령을 보냅니다. 일반적으로 소가의 10~20% 수준의 담보를 요구하며, 현금 대신 보증보험증권으로 대체할 수 있습니다.
담보를 제공하면 법원은 점유이전금지가처분 결정을 내립니다. 결정문에는 "채무자는 별지목록 기재 부동산에 대한 점유를 제3자에게 이전하거나 점유명의를 변경하여서는 아니 된다"는 내용이 포함됩니다.
결정문을 받으면 관할 법원 집행관에게 집행을 위임합니다. 집행관은 보통 3일 이내에 현장에 나가 공시서를 부착하고 채무자에게 가처분 취지를 고지합니다.
점유이전금지가처분 집행 후에도 점유가 제3자에게 이전된 경우, 본안 판결의 집행 단계에서 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제할 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 정확한 법률검토가 필요하므로 전문 변호사의 도움을 받는 것이 안전합니다.
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엄정숙 변호사
• 부동산전문변호사 · 민사전문변호사 (대한변협 등록)
• 공인중개사 자격 보유
• 『명도소송 매뉴얼』 저자
• MBC·KBS·SBS·YTN 다수 출연
• 명도 내용증명부터 강제집행까지 직접 진행
변호사 선임 비용 안내
| 구분 | 비용 |
|---|---|
| 명도소송 변호사 선임료 | 200만원부터 (케이스별 상이) |
| 점유이전금지가처분 | 명도소송 선임 시 0원 |
| 내용증명 | 명도소송 선임 시 0원 (단독 의뢰 시 20만원) |
| 법원 실비용 | 약 50만원~100만원 (인지·송달료·집행비용 등) |
강제집행은 별도 계약으로 진행되며, 사건의 난이도와 증거 상태에 따라 비용이 달라질 수 있습니다. 무료 전화상담을 통해 투명하게 안내해드립니다.
선임 절차 4단계
전화로 사건 개요를 말씀해주시면, 필요한 서류 목록을 안내해드립니다.
서류를 확인한 후 사건의 승소 가능성과 예상 절차, 비용을 상세히 안내합니다.
방문 없이 전화만으로도 선임이 가능하며, 전국 어디서나 진행 가능합니다.
내용증명 발송, 점유이전금지가처분 신청, 명도소송 제기, 강제집행까지 단계별로 진행합니다.
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본 내용은 정보 제공을 위해 작성된 글로, 개별 사안의 특성에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 실제 소가 산정 및 점유이전금지가처분 신청 시에는 구체적인 사실관계와 증거자료를 바탕으로 전문 변호사의 법률검토를 받으시기 바랍니다. 자세한 내용은 법도 명도소송센터 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 안내해드립니다.
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