점유이전금지가처분 명도소송 필수인 이유 | 절차·비용·기간 완벽 정리
법도명도
본문
명도소송 승소했는데
강제집행이 안 된다고요?
점유이전금지가처분 없이 명도소송만 진행하면
승소 판결을 받고도 집행 불가능한 상황에 직면할 수 있습니다
명도소송 중 임차인이 도망가면 어떻게 될까요?
실제 사례: 6개월 기다렸는데 집행 불가 판정
서울 강남구 A씨는 3기분 이상 월세를 연체한 임차인을 상대로 명도소송을 제기했습니다. 6개월 후 승소 판결을 받았지만, 막상 강제집행을 신청하려니 임차인이 제3자에게 무단으로 점유를 넘긴 상태였습니다.
판결문에 기재된 임차인이 아닌 제3자가 점유하고 있어 강제집행이 불가능했습니다. 결국 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 명도소송을 진행해야 했고, 추가로 6개월과 수백만 원의 비용이 더 들었습니다.
명도소송은 판결 선고까지 평균 4~6개월이 소요됩니다. 이 기간 동안 임차인이 건물을 친구나 가족, 또는 전혀 모르는 사람에게 넘겨버리면 어떻게 될까요?
명도소송 판결의 효력은 판결문에 기재된 당사자에게만 미칩니다. 소송 진행 중 점유자가 바뀌면, 승소 판결을 받아도 그 제3자를 상대로는 강제집행을 할 수 없습니다. 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 소송을 해야 합니다.
점유이전금지가처분이란 무엇인가요?
점유이전금지가처분은 명도소송이 진행되는 동안 임차인이 제3자에게 점유를 넘기는 것을 법원이 금지하는 보전처분입니다. 쉽게 말해, 임차인이 건물을 다른 사람에게 넘기지 못하도록 법적으로 묶어두는 절차입니다.
명도소송이 끝나기 전에 임차인이 가족, 친구, 제3자에게 무단으로 건물을 넘기는 것을 차단합니다.
점유자가 바뀌어도 승계집행문을 받아 즉시 강제집행이 가능해져, 소송 승소 후 실제 건물을 회수할 수 있습니다.
가처분 결정이 나면 집행관이 현장에 가처분 고시를 부착하여, 임차인에게 법적 압박을 주고 자진 퇴거를 유도할 수 있습니다.
점유이전금지가처분 절차는 어떻게 되나요?
부동산 소재지 관할 법원에 점유이전금지가처분 신청서를 제출합니다. 신청서에는 당사자 정보, 목적물 표시, 피보전권리(명도청구권), 신청 이유 등을 기재합니다.
✓ 첨부서류: 부동산 등기부등본, 임대차계약서, 내용증명 사본, 건축물대장 등
전자소송 할인을 받아 인지대 약 9,000원과 송달료를 납부합니다. 전자소송으로 진행하면 인지대 10% 할인 혜택을 받을 수 있습니다.
법원에서 담보제공명령을 내리면, 7일 이내에 보증보험증권을 발급받아 제출합니다. 현금 공탁도 가능하지만, 부동산 가액이 크면 부담이 크므로 보증보험을 많이 이용합니다.
✓ 보증보험 비용은 담보액과 기간에 따라 달라지며, 현금보다 훨씬 경제적입니다.
보증보험을 제출한 후 수일 내에 법원에서 점유이전금지가처분 결정문을 발급합니다. 결정문이 채무자(임차인)에게 송달됩니다.
결정문을 받은 후 2주 이내에 반드시 집행을 완료해야 합니다. 법원 집행관 사무실을 방문하여 집행신청서를 제출하고 집행비용을 납부합니다.
집행관이 현장을 방문하여 가처분 고시를 건물 내부에 부착하면 절차가 완료됩니다. 이때 증인 2명과 열쇠공이 필요할 수 있습니다.
✓ 집행비용: 약 10만원 미만 (지역별 차이 있음)
✓ 열쇠공 비용: 약 3~10만원 (열쇠 종류에 따라 상이)
점유이전금지가처분 비용은 얼마나 되나요?
(전자소송 10% 할인 적용)
예: 5,200원 × 당사자수 × 회수
현금 공탁보다 보증보험이 경제적
(집행관 수수료, 지역별 차이 있음)
(임차인 부재 시 필요)
법원 등에 납부하는 실비용(인지대, 송달료, 집행비용, 열쇠공 등)을 모두 합치면 대략 50만원~100만원 정도입니다. 사건 난이도와 부동산 가액에 따라 달라질 수 있습니다.
명도소송 변호사 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명을 함께 진행해드립니다 (선임료에 포함, 별도 비용 없음). 사건별로 난이도가 다르므로 정확한 비용은 무료 전화상담 시 투명하게 안내해드립니다.
점유이전금지가처분 기간은 얼마나 걸리나요?
점유이전금지가처분 신청부터 현장 집행까지는 보통 2~4주 정도 소요됩니다.
점유이전금지가처분과 명도소송은 동시에 진행하는 것이 일반적입니다. 가처분이 먼저 완료되면, 명도소송은 계속 진행되면서 판결까지 약 4~6개월이 소요됩니다.
약 4~6개월
소장 접수부터 1심 승소 판결까지
약 3개월
집행문 부여부터 본 집행까지
전체 명도 절차 소요 기간: 약 7~9개월
(점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행까지 전 과정)
점유이전금지가처분 후 점유가 바뀌면?
점유이전금지가처분을 신청하고 집행까지 완료했는데도 임차인이 제3자에게 건물을 넘겼다면 어떻게 될까요?
점유이전금지가처분을 받아둔 상태에서 명도소송 판결까지 받았다면, 점유자가 바뀌어도 승계집행문을 부여받아 그 제3자를 상대로 즉시 강제집행을 할 수 있습니다.
가처분이 없었다면 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 명도소송을 해야 하지만, 가처분이 있으면 이 과정을 생략하고 바로 집행이 가능합니다.
승계집행문이란?
승계집행문은 판결문에 기재된 채무자(원래 임차인)가 아닌 제3자(새로운 점유자)를 상대로 강제집행을 할 수 있도록 법원이 부여하는 집행권원입니다.
점유이전금지가처분이 있으면, 법원에 승계집행문 신청 시 가처분 집행 사실을 증명하는 서류를 제출하면 됩니다. 승계집행문을 받으면 새로운 점유자를 상대로 바로 강제집행을 진행할 수 있습니다.
왜 법도 명도소송센터를 선택해야 할까요?
명도소송 800건+, 점유이전금지가처분 600건+, 강제집행 200건+ 직접 수행한 엄정숙 변호사가 처음부터 끝까지 책임집니다.
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집행 전문가와 협력하여 열쇠 인수, 현장 대응, 집행 동행까지 지원합니다. 단순히 판결만 받는 것이 아니라 실제 건물을 회수하는 것이 목표입니다.
명도소송 실무서적을 직접 저술한 전문가로서, 각종 언론 매체(MBC, SBS, KBS, YTN)에서 전문가로 활동하고 있습니다.
선임 절차는 어떻게 되나요?
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(공휴일 휴무 / 12시~1시 점심시간)
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