재건축 명의변경 실수로 수억 손해? 조합원 지위 양도 제한 완벽 대응법
법도명도
2026-01-25 11:36
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본문
재건축 명의변경 한 번 실수에
수억 원이 날아갑니다
투기과열지구 조합원 지위 양도 제한, 미이주 조합원 명도소송
재건축 분쟁 전문 변호사가 완벽하게 해결합니다
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지금 이 순간에도 모르고 당하는 재건축 피해
조합설립인가 이후 투기과열지구에서 아파트를 매수했는데 조합원 지위를 받지 못해 현금청산 대상자가 된 A씨. 기대했던 신축 아파트 입주권 대신 감정평가액으로 현금만 받게 되어 수억 원의 시세차익을 고스란히 날렸습니다. 이런 일이 바로 당신에게도 일어날 수 있습니다.
재건축 명의변경, 이것만은 꼭 확인하세요
01
조합원 지위 양도 가능 여부
투기과열지구 내 재건축은 조합설립인가 후 원칙적으로 명의변경 불가
02
예외 조건 충족 확인
10년 보유+5년 거주, 상속/이혼, 사업지연 등 법정 예외사유 검토 필수
03
현금청산 리스크
조합원 자격 불인정 시 감정평가액만 받아 시세 차익 완전 손실
투기과열지구 조합원 지위 양도 제한이란?
도시 및 주거환경정비법에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서는 재건축의 경우 조합설립인가 후, 재개발의 경우 관리처분계획인가 후 해당 주택을 매수한 사람은 원칙적으로 조합원 자격을 취득할 수 없습니다. 이렇게 되면 신축 아파트 입주권 대신 현금청산 대상자가 되어, 감정평가 기준으로 결정된 청산금만 받게 되므로 급등한 시세를 반영받지 못해 막대한 손실을 입게 됩니다.
조합원 지위 양도가 가능한 예외 사례
법령에서 정한 특정 조건을 충족하면 투기과열지구에서도 조합원 지위를 양도받을 수 있습니다:
- 10년 이상 보유 + 5년 이상 실거주 조건을 모두 충족한 경우
- 사망으로 인한 상속 또는 이혼으로 인한 재산분할
- 조합설립인가 후 3년간 사업시행인가 미신청으로 인한 지연
- 사업시행인가 후 3년 이내 미착공 또는 착공 후 3년 이상 미준공
- 경매 또는 공매를 통한 취득, 해외이주, 세대원 전원 타 광역시 이전 등
재건축 미이주 조합원 명도소송
이런 상황에서 명도소송이 진행됩니다
- 관리처분계획 인가 후 이주공고 기한까지 퇴거하지 않는 조합원
- 청산금 또는 분담금 납부를 지연하며 이주를 거부하는 경우
- 재건축 사업 진행에 비협조적인 태도로 전체 일정을 지연시키는 경우
- 조합과의 협의 없이 무단으로 건물을 점유하고 있는 경우
재건축 명도소송의 특수성
일반 명도소송과 달리 재건축 명도소송은 조합원이 과거 권리자였던 특수한 지위를 고려해야 합니다. 조합측은 등기부등본, 관리처분계획 인가서 등으로 적법성을 입증하고, 분양신청 통지, 청산금 지급 내역, 이주 협의 과정을 정리하여 점유의 불법성을 명확히 증명해야 합니다. 또한 대법원 판례에 따라 이주 지연으로 인한 사업비용 증가분에 대한 손해배상청구도 가능합니다.
재건축 명도소송 진행 절차
1
내용증명 발송 및 점유이전금지가처분
이주 요구 내용증명을 발송하고, 악의적 점유자 변경을 방지하기 위해 점유이전금지가처분을 신청합니다. (비용: 약 20만원, 기간: 약 1개월)
2
명도소송 제기 및 재판 진행
조합의 적법성과 점유 불법성을 입증하는 증거자료를 제출하여 소송을 진행합니다. 재건축 사업의 공익성과 사업 지연에 따른 손해를 강조합니다. (기간: 약 3~6개월)
3
승소 판결 및 강제집행
법원의 명도 판결을 받은 후에도 자진 퇴거하지 않으면 강제집행을 진행합니다. 법원 소속 집행관에 의한 합법적 절차로 진행됩니다. (기간: 약 3개월)
4
손해배상청구 (선택사항)
이주 지연으로 인한 재건축 사업비 증가, 공사 일정 지연 등의 실질적 손해에 대해 별도 손해배상청구소송을 진행할 수 있습니다.
| 비용 항목 | 금액 |
|---|---|
| 변호사 선임료 | 200만원부터 (사건별 상이) |
| 점유이전금지가처분 (선택) | 0원 (명도소송 선임 시) |
| 내용증명 (선택) | 0원 (명도소송 선임 시) / 단독 의뢰 시 20만원 |
| 법원 실비용 (인지, 송달료 등) | 약 50~100만원 |
| 강제집행 비용 | 별도 계약 (집행관 출장비, 열쇠공 등 포함) |
재건축 명의변경 분쟁, 이렇게 대응하세요
조합원 지위 불인정 대응 전략
현금청산 대상자로 통보받았더라도 즉시 포기하지 마세요. 다음 방법으로 대응할 수 있습니다:
- 관리처분계획의 절차적 하자 또는 위법성 검토
- 조합원 지위 예외 사유 해당 여부 법률 검토
- 청산금 산정 기준의 적정성 감정평가 재검토
- 조합과의 협상을 통한 추가 보상 또는 조건 조정
- 관리처분계획 무효 확인 소송 등 법적 대응
재건축 조합 측 대응 전략
미이주 조합원으로 인한 사업 지연은 전체 조합원의 막대한 손실로 이어집니다. 신속하고 적법한 절차로 대응해야 합니다:
- 조합 정관에 따른 이주 의무 명확화 - 이주공고 및 통지 절차의 적법성 확보
- 증거자료 철저한 준비 - 분양신청 통지, 청산금 지급 내역, 협의 과정 문서화
- 신속한 법적 조치 - 내용증명, 가처분, 본소송의 단계적 진행
- 손해배상청구 병행 - 이주 지연에 따른 사업비 증가분 청구
재건축 명도소송 전문가 엄정숙 변호사
부동산 전문변호사·민사전문변호사 (대한변협 등록)
공인중개사 자격 보유 | 『명도소송 매뉴얼』 저자
MBC·KBS·SBS·YTN 다수 출연
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명도소송 직접 수행
600건+
점유이전금지가처분
200건+
강제집행 경험
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부동산 관련 소송
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심층 상담 - 관련 서류 검토 후 구체적 법률 자문 및 소송 전략 수립
선임 계약 - 투명한 비용 안내 및 계약 체결 (전화만으로도 가능)
소송 진행 - 내용증명부터 강제집행까지 전 과정 원스톱 지원
사후 관리 - 손해배상청구 등 추가 법적 조치 필요 시 지속 지원
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면책 공지
본 내용은 재건축 명의변경 및 명도소송에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 실제 법률 관계는 개별 사안의 구체적인 사실관계, 증거자료, 법원의 판단 등에 따라 달라질 수 있으므로, 본 내용이 모든 상황에 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 정확한 법률 자문이 필요하신 경우 법도 명도소송센터 무료 전화상담(02-591-5657)을 통해 구체적인 상황에 맞는 전문적인 조언을 받으시기 바랍니다.
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